본문 내용으로 건더뛰기

KDI 경제정보센터

16개 경제부처가 만드는
국내 유일의 경제 정책 정보지

나라경제

발행물

칼럼

푼돈아 부탁해
피 같은 전세보증금, 깡통전세로 날리지 않으려면?
구채희 「푼돈아 고마워」 저자 2019년 10월호


사회초년생이나 직장인에게 전세보증금은 전 재산이나 다름없는 경우가 많다. 그러나 때때로 깡통전셋집에 잘못 입주해 피 같은 전세금을 허무하게 날리는 사례도 적지 않다. 돈을 모으는 것 못지않게 중요한 것이 경제 지식이다. 특히 부동산 분야는 목돈이 오가는 시장이기 때문에 부동산 지식 없이 거래하는 것은 리스크를 안고 간다는 것과 다름없다. 피할 수 없다면 공부해야 한다. 소중한 내 전세보증금, 깡통전세로부터 안전하게 지키는 방법이 없을까?
전셋집을 구할 땐 세입자의 보증금과 등기부등본상 근저당 합이 주택 매매가의 70%를 넘지 않아야 한다. 예를 들어 집 시세가 4억원이고 집주인이 은행에서 1억원을 대출받았다면 내 전세보증금은 최대 1억8천만원을 넘지 않아야 한다. 만약 근저당이 없다면 주택 시세를 확인하고 보증금이 시세의 70% 이내인지 확인한다. 그렇지 않으면 집주인이 대출을 갚지 못할 경우 주택이 경매에 넘어가고, 이때 내 보증금을 지키지 못할 수도 있다. 서울은 경매 진행 시 한 번 유찰되면 감정가에서 20%씩 떨어지고 일부 수도권 지역과 지방은 30%씩 떨어진다. 입지 좋은 아파트가 아닌 이상 보통 신건에 낙찰 받는 경우가 없으므로 가급적 ‘보증금+근저당=매매가의 70% 미만’을 지키자.
임대차계약 후 잔금을 치르는 날엔 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 안전하다. 잔금 날 등기부등본을 한 번 더 떼서 확인하고 이상이 없다면 즉시 계약서를 들고 주민센터 또는 등기소를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받는다. 하루 이틀 미루다 그새 집주인이 은행에서 신규 대출을 받으면 세입자로서 대항력을 잃는다.
대항력이란 앞으로 이 집이 경매에 넘어가더라도 세입자가 보증금을 다 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말한다. 전입신고 다음 날 0시부터 발생하는데 대항력이 있으면 몇 번 유찰되더라도 최종 낙찰자가 세입자의 보증금을 부담해야 한다.
등기부에 전세권을 설정하는 방법도 있다. 보통 집주인과 세입자가 임대차계약을 맺어도 등기부등본에는 해당 내용이 명시되지 않는다. 그러나 전세권 등기는 서류상에 세입자의 보증금이 명확히 기재된다. 이 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자 또한 채권자가 된다는 의미다. 전세권을 설정하면 임대차계약이 끝난 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 주택을 경매에 넘길 수 있다.
집주인 동의 없이도 전세금을 안전하게 돌려받으려면 전세금 보증보험을 활용해도 좋다. 임대차계약이 만료되고 30일이 지났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 계약 기간에 전셋집이 경매·공매로 넘어가고 배당이 이뤄졌음에도 전세금을 돌려받지 못했을 때 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해주는 보험이다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 두 곳에서 운영한다.
아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔에 사는 세입자라면 임대차계약을 맺은 후 최대 1년 이내에 가입할 수 있다. SGI서울보증은 아파트 보증금은 무제한, 기타 주택은 10억원 이내로 제한되고, HUG는 수도권 전세보증금은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하로 제한된다. 보험료는 1년 기준 전세가의 0.2% 내외다. 신혼부부나 다자녀가구, 저소득층은 보험료의 40~50%가 할인된다.
KDI 경제정보센터