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정책모기지 역할 ‘서민층 지원’으로 명확화

서지은 금융위원회 금융정책과 사무관2017년 02월호

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올해 1월 1일부터 정책모기지(디딤돌대출·보금자리론·적격대출) 개편방안이 시행됐다. 2014년 디딤돌대출 신설 등 정책모기지 상품 종류를 정비한 이래 약 2년여 만의 개편이다. 2014년 이후 주택금융을 둘러싼 환경에는 많은 변화가 있었다. 글로벌 금융위기 이후 위축됐던 주택시장이 정상화됐지만 가계부채가 빠른 속도로 증가했다. 특히 시중보다 낮은 금리를 제공하는 정책모기지로의 쏠림현상이 심화돼 2016년 은행권 주택담보대출 증가액 중 정책모기지 비중은 약 27%에 달했다. 정부는 이러한 정책환경 속에서 지원이 꼭 필요한 서민층 실수요자에게 충분한 주택자금을 제공하는 데 중점을 두고 정책모기지 개편방안을 마련했다.


우선 정책모기지의 역할을 서민층 지원으로 명확하게 재정립했다. 정책모기지 상품별로 중점 수혜대상을 설정하고 이에 맞춰 소득, 주택가격 등 지원대상 요건을 합리적으로 정비했다. 디딤돌대출은 생애최초 주택구입자, 신혼부부 등 정책적 지원 필요성이 큰 무주택 서민층을 대상으로 지원이 이뤄지고 있었던 만큼 주택가격 요건만 하향조정(6억원→5억원)하고 다른 요건은 종전 수준을 그대로 유지했다. 보금자리론의 경우 종전엔 소득 제한이 없어 고소득층을 포함한 일반국민 누구나 이용할 수 있었다. 주택가격 기준도 9억원이었다. 이에 보금자리론 수혜계층을 중산층(중위소득 150% 이하)으로 타기팅하고 소득요건은 부부합산 7천만원 이하, 주택가격은 6억원으로 조정했다.


두 번째로 정책모기지가 꼭 필요한 실수요자 위주로 공급될 수 있도록 일시적 2주택자에 적용되는 금리 조건을 차등화했다. 보금자리론은 더 나은 주택으로의 이전 수요 등을 감안해 기존 주택을 3년 내 처분하는 조건으로 무주택자뿐만 아니라 2주택 보유자에게도 공급하고 있다. 다만 투기수요에게 악용될 수 있다는 지적이 발생함에 따라 일시적 2주택 보유 연차별로 가산금리를 부과하기로 했다.


2017년 정책모기지는 지난해 41조원보다 3조원 증가한 44조원 수준으로 확대된다. 특히 올해는 공공 부문의 정책역량을 최대한 가동해 서민층의 저렴한 주택금융 접근성을 제고하고 가파른 대출금리 상승도 완화할 수 있도록 할 계획이다.


가계부채 취약 부문 관리강화를 위한 맞춤형 정책모기지 상품도 도입된다. 신규분양 주택을 담보로 잔금대출을 받는 입주예정자들을 대상으로 2년간(2017~2018년) 한시적으로 ‘입주자전용 보금자리론’이 공급된다. 잔금대출의 특성을 감안해 DTI(총부채상환비율) 기준을 일반 보금자리론(60%)보다 높은 80%까지 허용하는 상품으로, 이 상품에 가입함으로써 잔금대출의 자발적인 분할상환을 유도할 계획이다. 1월 1일부터 시행된 잔금대출 여신심사 가이드라인의 효과 발생까지 약 2년의 기간이 소요됨에 따라 발생하는 공백기간을 효과적으로 보완할 수 있을 것으로 예상된다.


또한 올해부터 주택금융공사의 책임한정 디딤돌대출도 출시된다. 책임한정 대출은 담보주택의 가치가 대출금액에 미치지 못하더라도 채권자가 담보물 이외에 대해선 상환요구를 할 수 없는 대출로, 채무자 보호 강화 및 금융회사의 대출심사 고도화를 유도하는 효과가 있다. 우선 연소득 3천만원 이하 저소득층을 대상으로 시범적으로 공급하되 정책상황을 봐가며 보금자리론 등 다른 정책모기지에도 단계적 확산을 검토할 예정이다.


정책모기지는 과거 인구증가 및 경제성장 아래에서 만성적인 주택자금 초과수요 문제를 해결하고 가계부채의 질적 구조개선 기여에 핵심적인 역할을 담당했다. 그러나 저리의 정책모기지가 주택담보대출 증가를 견인하고 민간 은행에서도 고정금리·분할상환 방식의 여신 관행이 정착해 나가고 있는 상황에선 과거와 같은 정책모기지의 기능은 수정될 필요가 있다. 이러한 맥락에서 이번 개편방안은 ‘서민층 실수요자 지원 강화’라는 정책모기지 본연의 기능을 확실하게 정립했다는 점에서 의미가 크다. 앞으로도 정부는 서민층을 위한 정책모기지가 제 기능을 수행할 수 있도록 다양한 과제들을 발굴하고 개선해 나갈 것이다.

첨부파일 NOW-서지은.pdf

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