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서울 전역, 과천, 세종 LTV 및 DTI 40%로 강화

김영국 국토교통부 주택정책과장2017년 09월호

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서울, 세종시 행복도시건설예정구역과 경기·부산 일부 지역 등 조정대상지역을 대상으로 다주택자 양도세 중과제도를 도입해 2018년 4월 1일 이후부터 2주택자는 기본세율 외에 10%p, 3주택 이상은 20%p의 가산세를 부과한다. 또한 조정대상지역에 위치한 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건으로 2년 보유 외에 2년 이상 거주요건을 부과하고, 조정대상지역 내 분양권 전매는 보유 기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 일괄 적용한다.


정부는 최근 주택가격 상승폭이 확대되고, 서울 전역, 과천, 세종시 등으로 주택시장 과열양상이 확산됨에 따라 8월 2일 관계부처 합동으로 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이는 세제, 금융, 청약제도, 주택공급, 불법행위 엄정단속 등을 망라한 종합적인 대책으로, 투기수요 증가로 인한 주택시장의 불안을 해소하고 실수요자의 주거를 안정시키기 위한 조치다.




투기과열지구 내 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서와 입주계획서 제출
과열지역 투기수요 유입 차단을 위해 첫째, 재건축 및 재개발 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 25개구 전 지역, 경기도 과천시와 세종시 행복도시건설예정지역을 8월 3일부터 ‘투기과열지구’로 지정했다. 투기과열지구 지정에 따라 청약규제, 재건축주택 공급 수 제한과 같은 기존의 조정대상지역 지정 효과뿐만 아니라 재건축 조합원 지위 양도 제한, 오피스텔 전매제한 강화 등이 적용된다. 또한 3억원 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달계획서와 입주계획서도 제출하도록 하고, LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 대출만기 등에 관계없이 40%로 강화하는 등 투기과열지구의 실효성을 높여나갈 계획이다.


둘째, 투기과열지구 지정과 더불어 다주택자의 투기수요를 억제하기 위해 강남 4구, 용산, 노원, 영등포 등 서울 11개구와 세종시 행복도시건설예정지역은 ‘투기지역’으로도 지정했다. 투기지역 지정으로 이들 지역은 3주택 이상 보유세대의 양도소득세 10%p 가산, 세대당 주택담보대출 1건으로 제한 등 세제와 금융제도가 강화된다.


셋째, 분양가 상승에 의한 시장 불안을 막기 위해 향후 주택시장 상황에 따라 즉시 분양가상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선한다.


넷째, 정비사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 실수요자 중심으로 진행될 수 있도록 재건축·재개발 규제를 정비한다. 우선 재건축 초과이익환수제는 추가 유예 없이 2018년 1월부터 예정대로 시행한다. 또한 투기과열지구에서는 재건축뿐만 아니라 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 ‘분양권’ 전매를 금지해 투기수요 유입을 차단하고, 투기과열지구 내에서 정비사업의 일반 분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 재당첨을 제한하며, 재개발사업 시 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율도 높인다. 한편 투기과열지구 및 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜사업 선정대상에서 제외하는 등 주택시장 안정을 최우선 과제로 추진할 계획이다.


공적임대주택 연 17만호 공급…1순위 자격요건 강화 등 청약제도 개편

수요 중심의 주택수요 관리 강화 대책은 다음과 같다. 첫째, 양도소득세를 강화한다. 서울, 세종시 행복도시건설예정구역과 경기·부산 일부 지역 등 조정대상지역을 대상으로 다주택자 양도세 중과제도를 도입한다. 「소득세법」 개정을 통해 2018년 4월 1일 이후부터는 2주택자는 기본세율 외에 10%p, 3주택 이상은 20%p의 가산세를 부과하고, 장기보유 특별공제 적용도 배제한다. 또한 조정대상지역에 위치한 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건으로 2년 보유 외에 2년 이상 거주요건을 부과하며, 조정대상지역 내 분양권 전매에 대해서는 보유 기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 일괄 적용한다.


둘째, 다주택자에 대한 금융규제도 강화한다. 이미 주택담보대출을 받은 세대가 추가로 대출을 받을 경우에는 LT V, DTI 비율을 10%p씩 낮추고, 아파트 분양에 따른 중도금 대출보증도 현재 1인당 2건 이하에서 세대당 2건까지로 제한한다.


투기적 주택수요에 대한 조사도 강화한다. 부동산 불법행위 단속을 위한 특별사법경찰제도를 도입해 단속행정의 실효성을 높이고, 국세청 등 관계기관과 합동점검반을 구성해 현장점검을 강도 높게 지속적으로 실시하며, 다주택자·미성년자 등의 주택거래 내역을 분석해 의심사례를 통보하면 국세청에서 탈루혐의를 검증해 엄정하게 과세 조치할 계획이다. 또한 분양권 불법전매에 대한 벌금을 현재 3천만원 이하에서 1억원 이하로 대폭 올리는 등 처벌규정을 강화한다.


서민을 위한 주택공급 확대도 함께 추진할 예정이다. 현재 수도권 내에 착공이 가능한 공공택지를 이미 상당 부분 확보하고 있으며, 앞으로도 그린벨트 해제 등을 통해 수도권 내 교통여건 등 입지가 양호한 지역에 새로운 공공주택지구 등도 꾸준히 확보해나갈 계획이다. 또한 공적임대주택 연 17만호 계획 중 60%에 해당하는 10만호를 매년 수도권에 공급하고, 도심 내 공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 노후 공공청사의 복합개발, 도심 유휴부지 활용도 적극 추진한다. 이와 별도로 그린벨트나 기존의 공공주택지구를 활용해 신혼부부를 위한 분양형 임대주택을 조성, 전국 5만호 중 3만호를 수도권에 공급한다.


한편 실수요자를 위한 청약제도 등의 정비 대책으로 첫째, 투기과열지구 및 조정대상지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입 기간을 2년으로 강화하고, 청약가점제의 적용비율을 투기과열지구에서는 100%, 조정대상지역에서는 75%까지 높여 무주택 실수요자에게 우선 공급한다. 둘째, 청약시장이 과열된 지방의 민간택지 공급주택은 전매제한을 신설한다. 부산·대구·울산·광주·대전 등 지방광역시 민간택지의 전매제한 기간을 최소 6개월로 설정하고, 조정대상지역으로 지정된 부산광역시의 해운대구, 연제구 등은 1년 6개월 또는 소유권 이전등기 시까지 전매를 제한한다. 셋째, 조정대상지역 내 오피스텔에 대한 전매제한을 강화하고, 인터넷 청약 등 청약자 보호를 위한 제도개선을 추진한다.


정부는 앞으로 ‘실수요자 중심의 주택시장 관리’를 주택정책의 핵심기조로 삼아 흔들림 없이 추진해나갈 계획이다. 향후 시장 상황을 면밀히 주시하면서 주거 안정을 위해 필요한 방안을 강구해나갈 것이다. 국민들의 많은 성원과 협조를 기대해본다.

첨부파일 나우-김영국 .pdf

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