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8.2 대책 영향 장기화될 수도···투기성 주택구입 자제해야

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장2017년 09월호

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8.2 대책 이후 시장은 우왕좌왕하는 모습이다. 비정상적인 가격상승을 견인한 단기 갭투자자의 셈법이 더 복잡해지고, 저금리 레버리지를 이용해 무리하게 신규 분양주택 구입에 나섰던 수요자도 불안해하고 있다. 내 집 마련을 준비하고 있던 사람들도 혼란스럽기는 마찬가지다. 뿐만 아니라 청약경쟁률 호황에 기대 무리하게 주택을 공급하던 기업도 공급시점 결정이 어려운 상황이다.


금의 시장상황은 6.19 대책을 통해 정부가 시장에 보냈던 포워드가이던스(Forward Guidance·선제적 안내, 미래지침)를 무시한 결과다. 6.19 대책은 밝히고 있었다. 시장이 진정되지 않으면 투기과열지구와 같은 강력한 규제 정책을 쓸 수 있다고. 그러나 시장은 이를 눈여겨보지 않았다. 늘 하듯이 잠시 눈치 보기를 했을 뿐이다. 그 결과 예상하지 못했던 강력한 규제 정책이 발표됐고, 단기 시세차익을 기대하고 자유롭게 시장에 참여했던 모든 주체들이 당황해하는 상황이 연출되고 만 것이다. 이렇게 되기까지는 정부의 책임도 크다. 정부 정책에 대한 누적된 불신의 결과이기 때문이다.


8.2 대책 이후 그간 주택가격 상승을 견인해왔던 서울 재건축시장의 가격이 하락세로 전환됐고, 서울 주택가격도 상승폭이 크게 둔화되는 모습을 보이고 있다. 또 조정대상지역인 부산과 세종의 주택가격도 조금은 진정되고 있다. 이러한 가격조정 흐름은 당분간 지속될 수밖에 없다. 대책 발표 이후 정부가 지속적으로 주택가격 상승을 막겠다는 강력한 시그널을 보내고 있기 때문이다. 이런 상황에서 최근 대통령이 주택가격이 조금이라도 오를 기미가 보이면 더 강력한 대책을 내놓을 것이라고 밝히자 시장은 더 긴장하고 있다.


다주택자는 내년 4월 양도세 중과 이전에 제도권 등록임대사업자로 전환하는 것을 적극적으로 고려할 필요가 있다. 사업자 전환을 원하지 않는다면 매도 시점을 신중히 결정해야 한다. 정부는 다주택자 규제뿐만 아니라 등록전환을 위한 파격적인 인센티브도 마련해야 한다. 투기성 다주택자에 의한 시장혼란이 다주택자의 일시적 매도에 따른 혼란으로 이어지면 장기적으로 주택시장 불황이 재현될 수 있기 때문이다.


8.2 대책은 완전하지 않다. 여전히 부동산의 고가성, 공간적 비이동성, 생산의 장기화, 과다한 거래비용 등의 속성을 담고 있지 않다. 이러한 이유로 8.2 대책은 시행과정에서 부작용이 나타날 수밖에 없다. 특히 부동산은 사이클을 가지고 있어 내리면 반드시 오르고, 오르다 보면 언젠가는 다시 떨어진다. 강력한 8.2 대책으로 주택가격은 단기적으로 잡을 수 있다. 다만 현 정부가 이제 출범 100일여를 지났고, 강력한 규제의지를 가지고 있을 뿐만 아니라 국정지지율이 70%를 상회하는 높은 수준을 유지하고 있다는 점에서 그 기간을 상당히 늘려놓을 수도 있어 보인다. 무분별한 투기성 주택구입을 자제해야 하는 이유다.


정부도 경직된 규제강화 기조보다는 금리 인상, 입주물량 증가 등 현 시장이 안고 있는 부담요인을 살펴 실수요자를 위한 지불 가능한 주택공급을 충분히 늘리고, 정부가 모두 책임질 수 없는 임대주택을 공급할 수 있는 파트너로서 다주택자가 건전한 임대주택투자자로 전환될 수 있도록 포용적이고 거시적인 부동산 정책을 이어가야 한다.

첨부파일 나우-김덕례.pdf

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