최근 주택시장동향 및 주택가격안정대책

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건 설 부

<> 요 약

o 주택가격은 전반적으로 하향안정세를 유지하고 있으나

- 그동안 하락폭이 컸던 서울 일부지역의 아파트가 부분적으로 오름세

를 보임에 따라 8월중 주택가격은 소폭(0.1%) 상승한 것으로 나타났

었음.

- 그러나 9월 첫째주부터는 이들 지역도 오름세를 멈추고 다시 보합세

로 돌아서고 있으며 대다수의 전문가들은 200만호와 신도시 건설 등

공급의 확대에 힘입어 앞으로도 2-3년간 집값은 안정될 것으로 전망

하고 있음.

o 이처럼 집값이 안정될 것으로 전망하는 근거는

- 우리나라 부동산시장이 '91년을 정점으로 4-5년 주기의 하강국면에

접어들고 있으며 분양물량과 입주물량이 충분하고 미분양도 증가추세

라는 점

- 하반기중에도 물가, 통화량 등 경제변수도 안정되어 주택가격에 크게

영향을 미치지 않을 것이라는 점

- 정부의 일관성있는 투기억제시책의 효과가 가시화됨으로써 주택부문

에 투기성자금이 유입되지 못할 것이라는 점

- 금년 2/4분기부터 지가가 하락하기 시작하여 집값상승을 억제하며 아

직도 서울의 아파트값이 바닥시세가 아니라는 점 등을 들고 있음.

o 그러나 소폭이나마 아파트값이 오르면 실수요자들이 불안해 하고, 심리

적 파장에 따라 상승세가 연장될 수도 있으므로 다음과 같은 사전대책

을 철저히 강구하고자 함.

- 신규분양 및 입주물량 등 주택시장의 실상을 매월 정기적으로 홍보,

- 연초에 편성된 상설단속반을 서울과 과천지역에 집중적으로 투입하여

단속활동을 전개하고 신도시입주합동지원반의 활동을 강화하여 야간

일제조사 및 특별관리대상 세대에 대한 심층조사 등 특별조사활동 강

화

- 주촉법 등 관계법령을 개정하여 투기행위자에 대한 벌칙을 강화하고

부동산매매정보 공유제도를 도입하는 등 중개업 질서 확립,

- 주택물량할당제는 보다 신축적으로 운용하여 민간부문에 5만호 정도

를 추가로 배정하되 수도권 등 수요가 많은 지역에 우선배정하고자

함.

I. 최근 주택시장동향

o 주택가격은 200만호와 신도시건설 등 공급의 획기적 확대에 힘입어 전

반적으로 하향안정세를 유지하고 있으나

- 8월들어 그동안 하락폭이 컸던 서울 일부지역의 아파트가격이 부분적

으로 반등세를 보임에 따라 8월중 주택가격은 소폭(0.1%) 상승한 것

으로 나타났음.

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'90.12   '91.4    7      10   '92.1     4      7      8     12

-----------------------------------------------------------------

100.0   105.8  104.8  103.2   99.0   98.0   95.1   95.2   93.1

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- 그러나 9.9일과 9.14일에 건설부 조사반이 직접 실사한 바에 의하면

8월중 반등세를 보였던 서울의 목동.상계동과 과천 등 대단위 아파트

단지도 9월 첫주부터는 오름세가 멈추고 거래도 한산한 것으로 나타

났음.

(단위 : 백만원)

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가   격   동   향

조사지역     규모   ------------------------------   7.31  8.31

(평)     7.31       8.31       9.14     대비  대비

-----------------------------------------------------------------

상계동.4단지    17     60-63      63-65      65-67     2-3    2

중계동.청구     26    115-125    128-130    128-130    3-5    -

목동.4단지      20     90-100    100-110    100-110     10    -

명일동.한양     31    165-175    180-185    180-185   10-15   -

개포동.현대     32    200-210    210-230    210-230   10-20   -

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2. 서울 일부지역 상승원인

o 이와 같은 국지적인 반등현상에 대하여 일부 중개업소에서는

- 집값이 바닥시세까지 떨어졌고 신도시분양은 거의 마무리 단계에 있

으며 주택물량규제 등으로 서울지역의 주택공급은 감소할 것이라는

우려와

- 연말대선 등으로 돈이 풀리게 되면 물가상승에 따른 인플레심리로 집

값이 오를 것이라고 하여 실수요자들을 부추기고 있음.

o 그러나 대부분의 주택전문가들은 그동안 하락폭이 컸던 지역이 조정국

면에 접어들면서 이사철과 맞물려 나타나는 일시적인 현상으로 보고 있

음.

- 실제 9월이 시작되면서 이들지역의 집값도 오름세를 멈추고 보합세를

유지하고 있으며 전문가들도 최소한 내년말까지는 주택가격이 하락할

것으로 전망하고 있음.

<'91.4월 대비 '92.7월말 주택가격 하락률>

(단위 : %)

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구  분     전국     서울     강북    강남    5대도시   지방도시

-----------------------------------------------------------------

전  체     10.1     13.5     12.9    13.7     10.9        5.7

아파트     14.4     19.3     18.5    19.3     16.1        7.5

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* 매년 봄.가을 이사철에 즈음하여 매매나 전세계약이 활발히 이뤄지면

서 집값이 일시 오름세를 보이다가 진정되는 경향을 보여 왔음.

(금년 2-3월에도 동일한 현상을 보였음.)

3. 향후 전망

o 서울 일부지역의 부분적인 아파트가격 상승은 조정국면과 이사철에 따

른 일시적 현상에 불과하며 얼마가지 않아 다시 종래의 하향안정세를

회복될 전망됨.

* 전문가 10인 설문결과 8인이 다시 하락세로 전환할 것으로 전망(건설

부 조사)

* 180개 중개업소대상 설문조사결과 73%가 안정세 지속으로 전망

(팩스뱅크조사 : 중개업소간 중개물건정보제공기관)

o 이와같이 전망하는 근거는

(1) 우리나라 부동산시장은 매 4-5년 단위로 주기적인 등락현상을 보여

왔으며 '91년을 정점으로 향후 2-3년간은 하강국면에 접어들 것으로

예측됨.

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구    분        '75-'80       '85       '90

-------------------------------------------------

지 가 상 승 률       49.0        7.0       32.0

주택가격상승률         -        -2.7       21.0

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(2) '87년까지 연평균 주택건설은 22만호 수준에 불과하였으나

- 200만호 건설에 따라 '90년부터 매년 50만호 이상의 주택이 건설되고

있으며

- 금년에 63만호가 입주되고 내년 이후에도 매년 50만호 이상이 실제

입주 가능

<연도별 주택건설 및 입주>

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구  분    '85     '88    '89     '90    '91    '92     '93 이후

-----------------------------------------------------------------

건  설   23만호    32     46      75     61     50      50 이상

입  주   22만호    28     31      43     56     63      50 이상

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- 이처럼 주택공급의 확대가 계속되자 미분양도 전반적으로 증가하는

추세임.

<전국 미분양현황>

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구  분  '91.12  '92.2   '92.4   '92.5   '92.6   '92.7   '92.8

----------------------------------------------------------------

계    11,021  18,415  22,402  25,271  26,123  28,752  29,424

공  공   1,644   1,714   2,081   1,555   1,632   1,560   1,951

민  간   9,377  16,701  20,321  23,716  24,491  27,192  27,473

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- 특히 수도권은 금년에 29만호가량의 입주가 진행중이고 서울에만도

연립.다세대주택의 미분양이 26천호가량 적체되어 있음.

<8.20일 현재 서울지역 미분양현황>

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계   25,763호      연립주택  4,116      다세대주택  21,647

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- 또한 신도시는 아직도 8만호정도 더 분양할 것이 남아있고, 입주된

것은 전체의 11.3%에 불과하며 앞으로 서울에 살던 사람들이 신도시

에 입주하게 되면 서울의 기존주택중 약 24만호정도가 전세 또는 매

물로 쏟아질 전망

<신도시 분양 및 입주현황>

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총  계           분     양                  입     주

(92.8월말)    ---------------------     ----------------------

기분양     잔여물량       기입주     잔여물량

--------------------------------------------------------------

269,674     189,871      79,803        30,439     239,235

(100%)       (70.4)      (29.6)        (11.3)      (88.7)

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(3) 하반기중에도 경제안정기조는 지속될 것이며 물가, 통화량 등 주택

가격에 크게 영향을 미쳤던 경제변수들도 계속 안정될 것으로 전망

됨.

- 2/4분기중 GNP성장률은 6.0%, 8월말까지의 소비자물가상승률은 5.9%

수준으로 이러한 안정기조는 하반기중에도 계속 유지될 전망

(4) 특히 주택전산망의 확충 등으로 가수요가 차단되어 앞으로 투기성

자금이 주택부문으로 유입될 가능성은 거의 없음.

- 지난 8.9일 양도소득세 과세자료의 입력이 완료되어 과거 5년간 개개

인의 주택소유여부를 확인할 수 있게 됨으로써 무주택위장 등이 불가

능하며

- 토지공개념제도의 착실한 시행과 기업의 부동산매입제한으로 최근 부

동산부문의 수익률이 시장금리수준에도 미달함.

(5) 그동안 지가가 상승하면 1년후쯤부터 주택가격이 상승하기 시작하였

으나 금년 2/4분기부터 지가가 하락하기 시작하여 집값상승이 억제

됨.

<연도별 지가상승률>

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'85    '86  '87    '88    '89    '90    '91   '92.1/4  '92.2/4

-----------------------------------------------------------------

7.0%   7.3  14.7   27.5   32.0   20.6   12.8    0.43    -0.53

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(6) 서울의 기존아파트가격은 신축아파트 분양가격보다 2배 내지 3배 이

상 높기 때문에 주택가격의 거품이 다 빠진 것이 결코 아니며 바닥

시세는 아직 요원

<기존아파트가격과 분양가 차이>

(단위 : 만원)

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기존아파트      평당가격     분양아파트    평당분양가   차이

(A)                         (B)      (A/B)

-----------------------------------------------------------------

대치.선경 31평    650-750    수서.대우 31평      232     약 3배

과천.주공 25평    470-500    평촌.삼성 25평      215     약 2배

목동6단지 45평    630-700    분당.현대 45평      237     약 3배

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4. 주택가격 안정대책

이처럼 최근의 아파트가격상승은 이사철과 연말대선에 따른 기대심리 등

에 의한 일시적 현상이기는 하나, 집값이 소폭이나마 오르면 실수요자들

이 불안해 하게 되고 심리적 영향에 따라 상승세가 연장될 수도 있으므로

이에 대한 대책을 강구하고자 함.

<주택시장 홍보대책 강구>

- 주택시장의 실상을 국민들에게 보다 정확히 알려 불합리한 정보에 의

하여 실수요자들이 불안해 하지 않도록 하는 것이 중요하므로

- 신규분양 및 입주정보와 시장동향을 매월 정기적으로 홍보할 계획임.

<단속활동 강화>

- 연말대선을 전후하여 투기꾼들이 다시 활동하지 못하도록 연초에 편

성된 상설단속반을 서울과 과천지역에 집중적으로 투입하여 단속을

전개

. 시.도특별단속반과 중앙대책반을 가동하여 금년말까지 월1회 이상

집중단속

. 매물회수권유나 호가조작 등 중개업자의 투기조장행위를 중심으로

단속

- 특히 최근 이들지역에서 주택을 사거나 판 자들에 대하여는 주택전산

망을 이용, 다주택소유여부 등을 철저히 확인하여 양도세 등 과세자

료로 활용

<신도시아파트 단속강화>

- "신도시입주합동지원반"의 활동을 강화하여 야간일제조사 및 특별관

리대상 세대에 대한 심층조사 등 특별조사활동을 신도시의 입주가 완

료되는 시점까지 계속하여 집중적으로 실시하며

- 조기퇴거 및 장기 미입주세대에 대한 양도세 등 포탈여부, 전매.전대

등 위장여부와 상습투기자 여부를 조사 확인하여 계약취소, 세무조사

의뢰, 고발조치 등 엄단해 나갈 계획임.

<주택투기예방을 위한 제도개선>

- 금년내로 주택건설촉진법을 개정하여 주택투기방지를 위한 제도적 장

치를 보다 강화하고자 함.

(1) 주택공급질서 교란행위를 구체화하고 이를 위반한 자는 공급신청

권을 무효화하거나 공급계약을 취소하며 벌과금도 병과

* 공급질서문란행위 : 청약저축증서.철거민증서 및 주택조합원 명의

를 양도.양수 및 알선하는 행위

(2) 투기자에 대한 벌칙을 강화하여 벌과금 액수를 현행 100-1,000만

원에서 1,000-2,000만원으로 상향조정

(3) 민영주택도 당첨후 소유권이전등기시까지는 전매를 금지

- 부동산중개업법을 개정하여 건전한 부동산거래질서를 확립해 나가고

자 함.

(1) 중개업자간에 부동산매매정보 공유제도를 도입하는 등 중개업제도

를 개선

(2) 무허가로 중개업 영업을 시도한 자는 중개실적에 관계없이 처벌할

수 있도록 하는 등 불법중개업자에 대한 처벌을 강화

<주택건설 적정관리제도의 신축적 운영>

- 그동안 건설경기의 진정을 위하여 불요불급한 건축을 제한하고 주택

건설도 50만호 범위내에서 억제하여 온 결과 2/4분기 건설투자가 작

년동기대비 2.9% 감소하는 등 상당한 성과를 거두었음.

- 그러나 물량제한으로 장기적체민원이 점증하고 있으며 일부지역에서

는 가격불안요인으로 작용하는 점도 없지 않으므로 건자재수급상황에

지장이 없는 범위내에서 지역별 수요를 감안하여 민간물량을 추가로

배정하되

- 분양이 비교적 활발한 수도권에 우선배정하고 나머지 지역은 민간물

량의 적체정도를 감안하여 시.도별로 할당

1. 최근 서울지역 아파트가격 조사결과

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가 격 동 향(백만원)

조사대상지역   평형   ------------------------------   7.31  8.31

7.31       8.31       9.14     대비  대비

-----------------------------------------------------------------

상계동 주공     17     60-63      63-65      65-67     4-5    2

4단지    24     90-93      92-93      92-93      2     -

중계동 청구     26    115-125    128-130    128-130    3-5    -

31    145-150    155-165    155-65    10-15   -

목동 4단지      20     90-100    100-110    100-110    10     -

27    125-140    135-145    135-150    5-10   -

명일동 한양     31    165-175    180-185    180-185   10-15   -

42    245-250    260-275    270-275   15-25   -

잠실 아시아     38    340-390    350-400    350-400    10     -

선수촌     52    540-590    550-600    550-600    10     -

과천 주공       17     70-75      75-85      75-85      5     -

23    105-110    105-120    105-120    5-10   -

가락동 대림     24    125-130    130-140    130-140    5-10   -

현대     31    185-195    200-220    200-220    5-15   -

개포동 현대     32    200-210    210-230    210-230   10-20   -

48    380-430    400-450    400-450    20     -

압구정 한양     32    185-210    200-220    200-220   10-15   -

40    360-370    380-390    380-390    20     -

문정동 훼밀리   32    190-200    210-220    210-220   10-20   -

56    450-470    450-470    450-470     -     -

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2. 8월말 현재 전국 미분양현황

가. 미분양현황

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구  분       '92.4      '92.5      '92.6      '92.7      '92.8

----------------------------------------------------------------

계        22,402     25,271     26,123     28,752     29,424

민간부문     20,321     23,716     24,491     27,192     27,473

공공부문      2,081      1,555      1,632      1,560      1,951

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나. 시.도별 미분양현황

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구  분     '92.4      '92.5       '92.6      '92.7      '92.8

----------------------------------------------------------------

계       22,402     25,271      26,123     28,752     29,424

----------------------------------------------------------------

부  산        586        870         902        983      2,234

인  천        699        622         770        724        516

광  주         48         46           0        350        635

대  전      3,418      2,549       2,465      2,253      2,084

경  기      1,897      2,025       2,143      2,476      2,891

강  원      1,337      1,826       1,927      2,145      2,591

충  북      1,909      2,877       2,621      2,906      1,856

충  남      2,193      2,466       2,636      2,611      2,590

전  북        200        341         776        954      1,004

전  남      3,205      3,245       3,647      3,574      3,446

경  북      2,708      3,989       3,114      4,157      3,897

경  남      3,782      3,639       4,389      4,683      4,751

제  주        420        776         733        936        929

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* 100세대 이상 미분양주택 발생도시 : 부산시 등 36개시

다. 50세대 이상 미분양발생도시 현황

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시.도    도시명      '92.5       '92.6       '92.7       '92.8

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부 산    영도구          0           0           0       1,014

부산진구       91          75          75          75

북구          307         303         398         579

해운대구      350         373         373         444

사하구         81          81          81          81

인 천    남구          517         574         539         336

서구          105         196         185         180

광 주    북구            0           0           0         219

서구            0           0           0          80

광산구          0           0         350         294

대 전    서구          157         136         133         147

유성구      1,540       1,540       1,331       1,258

대덕구        852         789         789         679

경 기    송탄시        392         385         470         400

평택시        127         127         109          87

시흥시        174         164         103          69

양주군         99          92         140         125

여주군          5         155         150         143

파주군          0           0          88          85

용인군         91          91          80          50

안성군        694         688         686         678

김포군        364         349         308         166

강 원    춘천시        190         140         135         118

원주시        201         277         412         356

강릉시        225         344         358         951

속초시        307         298         288         225

원주군        164         160         157         154

영월군          0           0         166         160

평창군        140         140         133         133

철원군        135         115          94          85

양구군        129         125         117         111

양양군        224         224         217         202

충 북    청주시        600         576         536         652

충주시          0          46         254         193

제천시        110         135         443         429

청원군        202         202         280         251

진천군         62          62          79          64

음성군        107         107          80          76

중원군        184         184         184         159

단양군          0           0         241         235

증평출장소  1,268       1,268         770         773

충 남    대천시        453         406         381         381

서산시        323         282         287         287

논산군        100          70          70          70

홍성군         84         105         105         105

예산군        292         281         281         281

서산군        640         640         640         640

당진군        244         162         162         162

아산군          -         400         400         400

천안군        194         252         252         252

전 북    전주시         87         538         720         770

군산시         58          58          58          58

이리시        151         141         137         137

전 남    목포시        884         841         827         782

여수시        250         280         237         243

순천시      1,008       1,220       1,250       1,158

나주시        172         172         172         171

여천시        297         427         414         440

담양군         32         136         111         111

광양군        130         121         125         123

화순군         91          91          91          70

완도군        204         203         202         195

경 북    포항시         50         271         266         224

경주시        234         414         360         326

김천시        182         182         179          94

안동시        172         167         270         259

구미시         40          78         174         176

영주시        156         153         134         107

영천시         68          68          68          68

점촌시        252         252         252         252

영일군        443         425         428         431

경주군        668         618         583         534

영천군        111         109         105         105

칠곡군          0           0       1,006         985

선산군         94          82          77          51

영풍군         60          59          58          55

울진군         56          87          87          78

경 남    창원시          0           0         103          72

울산시        138         579         578         547

마산시          0           0          48         146

진해시        430         415         415         373

진주시          0           0          20          60

충무시        147         129         125         140

김해시        514         509         509         509

밀양시        171         171         314         308

장승포시      729         709         697         753

의령군         54          54          54          54

함안군        104          96          82          86

창녕군          0           0         134         127

양산군         42         108         177         167

울산군        822       1,028       1,015         981

김해군         76          62          51          50

거제군        124         124          93          93

남해군          0          38          81          76

하동군          0           0           0          61

제 주    제주시        528         489         499         499

서귀포시      136         133         301         299

북제주군      107         107         105         102

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