개발이익환수에 관한 법률 개정안 마련

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건설부 토지국 토지재정과 500-2945

o 정부는 앞으로 있을 토지이용규제완화로 인하여 발생할 수 있는 지가상승

과 부동산투기를 방지하지 못할 경우에는 원활한 규제완화가 불가능하다

고 보고, 규제완화로 인한 이익을 개발부담금으로 환수할 수 있도록 하기

위하여 개발이익환수에 관한 법률 개정안을 마련 이번 임시국회에 상정하

기로 하고 4월 27일 법개정안을 입법예고하는 한편 시행령도 함께 개정하

여 개발부담금 부과대상범위를 확대할 방침이다.

o 개정안의 주요 내용은

첫째, 현재 개발부담금은 택지개발사업 등 개발사업을 시행했을 경우에

사업착수시의 지가와 사업완료시의 지가차이에 대해서만 부과하고

있어 그전에 용도지역이 변경되어 발생하는 이익을 환수하지 못하

고 있기 때문에 용도변경후에 개발사업을 시행하면 용도변경으로

인한 지가상승분까지 부과하도록 하였다. 이 경우 용도변경전에 토

지를 취득한 때에는 취득시점부터 개발부담금을 부과하여 용도변경

에 대한 기대이익까지 환수하도록 하였으며, 반대로 용도변경후에

토지를 취득한 경우는 용도변경으로 인한 이익이 전소유자에게 부

과된 양도소득세로 이미 환수되어 지가에 반영되었다고 보아 이때

도 역시 토지취득 시점부터 부과하여 이중부과가 되지 않도록 하였

다.

둘째, 개발부담금 부과대상사업이 도시계획구역은 500평 이상, 비도시계

획구역은 1천평 이상으로 대규모로 되어 있어 용도지역변경에 따른

이익을 충분히 환수하지 못할 우려가 있. 때문에 시행령을 개정하

여 6대도시는 200평 이상, 기타 도시지역은 300평 이상 비도시계획

구역은 500평 이상으로 확대할 계획이며

셋째, 그동안 부과대상에서 제외되어 왔던 지목변경도 개발부담금 부과대

상에 추가하기로 하고, 그동안 부과기준이 달라 불합리하다는 지적

이 있었던 지가산정방법을 개선하여 착수시점지가와 완료시점 지가

를 모두 공시지가로 산정하도록 하였다.

o 정부는 이 개정내용을 가지고 오는 27일 공청회를 거쳐 각계의 의견을 수

렴한 후 국회에서 통과되는대로 시행할 계획이다.

1. 추진배경

o 현재 토지로부터 발생하는 불노소득을 환수하는 제도로서

- 단순히 토지를 보유함으로써 발생하는 이익을 환수하는 토지초과이득

세제도와

- 택지개발 등의 개발사업 시행으로 발생하는 이익을 환수하는 개발부

담금제도가 있으나

o 토지초과이득세는 부재지주농지 등 유휴토지에 대해서만 부과하고 개발

부담금은 택지개발사업 등 28종의 개발사업에 대해서만 부과하여 이 경

우가 아니면 용도지역변경으로 인한 이익을 환수하지 못하게 됨.

o 현재 신정부가 토지이용에 대한 규제완화를 적극 추진하고 있는 바

- 이로 인하여 발생할 수 있는 지가상승과 부동산투기를 방지하여 원활

한 규제완화가 가능하도록 하고

- 개발을 원활히 할 수 있도록 하기 위해서는

- 규제완화로 인한 이익을 환수할 수 있는 제도보완이 필요함.

o 규제완화로 인한 이익을 환수하는 방법으로서 미실현이익에 대하여 부

과하는 토지초과이득세는 유휴토지만을 대상으로 하고 있어 부적당함.

따라서 개발부담금제도를 보완하여 규제완화로 인한 이익을 환수할 수

있도록 하고, 개발부담금 부과대상인 개발사업을 최대한 광의로 하여

- 소규모 개발사업

- 건축으로 인한 토지의 지목변경(예 : 공장용지 --> 대지)도 개발사업

에 포함하여, 이익이 발생될 수 있는 대부분의 토지개발을 부과대상

으로 함.

o 기타 부담금 부과기준을 공시지가로 통일하는 등 제도운영상의 미비점

도 보완하고자 함.

2. 현행 개발부담금제도의 개요 및 운용실적

가. 제도의 목적

o 각종 토지개발사업의 시행으로 발생되는 개발이익을 환수하여 부동산

투기를 방지하고 그 재원으로 낙후지역개발과 토지비축에 활용

나. 제도의 내용

o 개발부담금 부과대상사업

- 택지개발사업, 공업단지조성사업 등 28개 유형의 사업으로서 인가

된 면적이 1천평(도시계획구역은 500평) 이상인 사업

o 개발부담금 산정방법

- 개발이익의 50%(개발이익은 사업완료시점의 지가에서 착수시점의

지가와 개발비용, 정상지가 상승분을 뺀 금액)

o 부과.징수

- 사업완료후 3월이내에 부과하고 부과일부터 6개월이내 납부

(물납과 1년 범위내의 연납 또는 분납 인정)

다. 개발부담금 부과.징수 현황('90.3.2-'93.2 누계)

o 부과대상사업 현황

- 전체 : 1억 5,348만평(3,840건)

- 6대도시 : 2,025만평(13%, 918건)

- 기타 지역 : 1억 3,323만평(87%, 2,922건)

o 부과.징수 현황 : 부과(1,603건 3,439억원), 징수(969건 1,744억원)

3. 개발부담금제도의 개선방향

가. 용도지역변경으로 인한 개발이익도 환수

o 현행 및 문제점

- 개발사업기간동안에만 부과하므로 그 전의 용도변경으로 인한 이익

은 환수안됨.

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용도변경	사업착수	완료

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<용도변경의 경우 지가상승정도>

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비도시->도시  도시(보전->개발)  비도시(보전->개발)

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용도변경만	2.5배	2배	2.45배

용도변경+개발	3.5배	2.7배	4.2배

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주) ('90.1.1과 '92.1.1의 지가차이분석)

o 개정방향

- 용도변경후 개발하는 경우에 부과개시시점을 앞당겨 부과하되 그

기준시점을 합리적으로 조정(개발과 무관하게 용도변경되는 모든

토지에 부과는 곤란)

(1) 용도변경전에 토지를 취득하는 경우

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|--------|---------|----------|--------| : 법개정일부터 부과

기보유   법개정    용도변경	개발착수  완료

|----|------|--------|--------|--------| : 취득일부터 부과

법개정	취득   용도변경   개발착수  완료

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(2) 용도변경후에 토지를 취득하는 경우

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|--------|---------|----------|--------| : 취득일부터 부과

법개정   용도변경  취득     사업착수    완료

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* 취득시까지의 용도변경이익은 전소유자로부터 양도세로 기 환수

* 개발이익환수에 관한 법률 제2조 제1호 : "개발이익"을 공공사업 등

개발사업의 시행 뿐 아니라, 토지이용계획의 변경 기타 사회경제적

요인에 의하여 발생한 토지가액의 증가분으로 정의

나. 개발부담금 부과대상의 확대(시행령 개정사항)

o 현행 및 문제점

- 개발부담금 부과대상이 도시계획구역은 500평 이상, 그외의 지역은

1천평 이상으로 대규모 사업으로 되어 있어

. 개발이익의 발생정도가 고려되지 않아 형평에 어긋나고

. 용도변경으로 인한 이익을 충분히 환수하지 못할 우려가 있음.

o 개정방향

- 도시계획구역 : 500평 이상

. 6대도시 : 200평

. 기타 도시 : 300평

. 비도시 : 500평

- 비도시계획구역 : 1천평 이상

* 부과대상을 확대할 경우 매년 약 110만평이 추가되어 300-400억원

정도의 개발이익환수 추정

다. 건축으로 지목이 변경된 경우도 개발부담금 부과

o 현행 및 문제점

- 개발부담금은 절토.성토 등 물리적인 토지개발에 대해서만 부과하

고 건축으로 지목이 변경(예 : 잡종지 --> 대지)되는 경우는 부과

제외

- 현재 건축으로 인한 지목변경에 대해서는 간주취득세를 부과하고

있으나 과세시가표준액으로 부과하여 환수효과가 미흡

* 지목변경에 따른 지가비교(서초구 사례)

. 지목변경 : 학교용지 --> 대지

. 과세시가표준액 : 21.4만원/평방미터 --> 35만원

. 공시지가 : 91만원 --> 226만원

o 개정내용

- 건축으로 지목이 변경(예 : 잡종지 --> 대지)되는 경우도 개발부담

금 부과

라. 운영상의 미비점 보완

o 개발부담금 부과를 위한 지가산정기준을 공시지가로 통일

- 착수시점의 지가는 공시지가, 완료시점의 지가는 감정평가하여 산

정하여 부과기준이 불합리하므로 공시지가로 통일

o 징수절차상의 미비점을 국세를 준용하여 보완

- 여러 사람이 공동으로 사업을 시행한 경우는 연대납부의무를 규정

- 법인만의 재산으로 부담금 징수에 부족한 경우는 법인대표나 출자

자로부터 징수할 수 있는 근거 마련

- 현재는 납부의무자가 사업시행자로만 되어 있어 남의 땅을 빌려서

개발하는 경우는 납부자와 이익향유자가 달라지는 문제가 있으므로

이러한 경우는 토지소유자에게 부과하도록 함.

4. 예상 문제점과 대책

1) 용도지역변경후에 토지를 취득하는 경우는 용도변경으로 인한 이익을

환수하지 못하는 것 아닌가?

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A(용도변경)	B(취득)	B(개발착수)	개발완료

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개발이익(1)	개발이익(2)	개발이익(3)

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-> A의 개발이익(1)은 양도소득세로 환수하고 B가 보는 개발이익(2)와

(3)은 개발부담금으로 환수

* 양도소득세도 공시지가를 기준으로 과세하고 있고 세율도 40-60%

2) 이 법 시행전부터 소유하고 있던 토지는 소급부과하는 것 아닌가?

-> 그러한 토지에 대해서는 이 법 시행일을 취득시점으로 하면 소급부

과 문제는 해소될 것임.

3) 미실현이익에 대한 조세저항과 개발손실에 대한 보상문제는?

-> 이 개정내용은 용도변경이 있을 경우 토지보유단계에서 부담금을 부

과하는 것이 아니라

. 용도변경후 개발사업을 시행하였을 경우 개발토지에 한하여 지가상

승분의 일부를 환수하는 것이므로

. 미실현이익에 대해 부과하는 것은 아니며, 따라서 개발손실에 대한

보상문제는 없을 것임.

4) 개발사업이 위축되어 오히려 토지이용이 저해되지 않을 것인가?

-> 개정내용대로 할 경우 용도지역변경에 따른 특혜시비를 해소할 수

있게 되어

. 개발사업에 필요한 토지의 용도변경이 용이해 짐으로써 개발사업이

오히려 활성화될 수 있을 것임.

. 실제로 이 제도시행 이후 개발사업이 증가하고 있음.

<개발부담금 부과대상사업 추이>

(단위 : 건, 만평)

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구분	'90.3-            '91           '92

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건수	393	1,032	1,403

면적	1,241	2,155	2,509

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5) 지목변경은 단순한 토지용도의 변경이므로 개발부담금 부과대상으로

할 수 있는가?

-> 광의의 개발개념에는 절토.성토 등 물리적인 개발 뿐 아니라 토지의

용도의 변경도 포함되는 것이므로 개발부담금 부과대상임.