부동산실명제 이후의 부동산시장 동향 및 안정대책

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건설교통부

I. 경제동향

올 상반기중 우리 경제는 당초 목표에 크게 벗어나지 않는 성과를 달성하

였고, 하반기에는 경제상황이 상반기보다는 다소 어려워질 것으로 전망되

나 범정부적인 노력을 강화하여 경기연착륙을 위한 기반을 마련

<경기동항>

o 우리 경제는 최근 2년간 8% 이상의 높은 성장을 기록한데 이어 올 상

반기에도 7%가 넘는 경제성장을 달성하여 경기연착륙을 위한 기반마

련

- 상반기중 우리 경제는 설비투자는 다소 둔화되었으나, 산업생산이

활발하고 민간소비 및 건설투자가 꾸준한 증가세를 유지하여 7.5%

수준 성장할 것으로 추정

(단위 : %)

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'95.1/4   2/4   3/4   4/4  '96.1/4 '96상반기

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경제성장률     10.0    9.7   9.8   6.8     7.9   7.5(추정)

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o 하반기에는 설비투자 및 수출 증가세 둔화에 따라 성장률이 상반기보

다는 낮아질 것으로 예상되나

- 7% 내외를 유지하여 연간으로는 당초 전망대로 7-7.5% 수준을 기록

할 전망

<물가동향>

o 상반기중 소비자물가의 경우 공산품은 안정되었으나 농산물과 서비스

요금을 중심으로 지난해보다 다소 높게 상승하였으며, 생산자물가는

안정세를 유지

(전년말대비, %)

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'95.6       12월       '96.3       6월

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소비자물가         3.1        4.7         2.2        3.8

생산자물가         3.4        3.4         1.1        1.6

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o 하반기 소비자물가는 3/4분기중에 교육세 부과, 지방공공요금 조정,

태풍 등 계절적 요인의 영향으로 일시적으로 4.5%를 상회할 가능성이

있으나,

- 4/4분기에는 농산물의 원활한 출하와, 공산품.공공요금 안정 등을

통해 당초전망인 4.5% 수준을 달성하도록 범정부적인 노력을 강화

II. 부동산시장 동향

1. 토지시장 동향

농지취득제한의 완화 및 부동산실명제에 의한 실명전환 등으로 인하여

토지거래량은 계속 증가하고 있으나, 부동산실명제.토지전산망 등 정부

의 강력한 투기억제시책의 영향으로 실수요자 위주의 거래가 정착되어

땅값은 지속적인 안정세를 유지

o 올해부터 농지법을 새로 시행하여 농지취득시 통작거리제한 등 농

지소재지 거주요건을 폐지하였고, 3월부터는 토지거래허가구역내

농지거래 허가기준도 완화하는 등

- 농지거래에 대한 규제가 대폭 완화됨에 따라 농지거래량이 크게

증가

* '96.1-5월중 전년동기대비 57% 증가

o 또한 부동산실명법에 의한 실명전환 유예기간의 종료일이 다가올수

록 명의신탁 해지 및 매각형식에 의한 거래건수도 상당히 늘어나

- '96.1-5월중 총거래건수가 전년동기대비 21% 증가

(단위 : %)

=================================================================

'90    '91    '92    '93    '94    '95   '96.1-5

-----------------------------------------------------------------

거래량변동률   14.6   10.2  -18.0   -3.7   12.5   12.3     21.4

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o 이와 같은 거래량의 증가에도 불구하고 부동산실명제의 실시 및 토

지전산망의 완비 등 정부의 강력한 토지수요관리시책의 영향으로

- '92년부터 하락하기 시작한 토지가격이 최근까지도 안정세를 유

지

(단위 : %)

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'90    '91    '92    '93    '94    '95   '96.1/4

-----------------------------------------------------------------

지가변동률     20.6   12.8   -1.3   -7.4   -0.6    0.6     0.22

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o 부동산경기사이클 및 최근의 경제성장으로 토지가격이 다시 상승할

것이라는 전망도 있으나

- 투기적 가수요를 억제할 수 있는 제도적 기반이 충분히 마련되어

- 실수요자 위주의 거래질서가 정착되는 가운데 토지가격의 안정세

는 계속 유지될 것으로 전망

o 다만, 수도권 성장관리권역, 준농림지역, 시군통합지역, 폐광지역

진흥지구 예정지 등 개발가능지를 중심으로 국지적인 땅값상승이

우려되므로 이 지역에 대한 집중감시 필요

2. 주택시장 동향

주택매매가격은 지속적인 주택건설과 부동산실명제 등의 영향으로 계속

안정세를 유지할 것으로 전망되는 반면, 전세가격은 매매가격 안정에

따른 전세선호로 다소 강세를 보일 것으로 예상

o '96.5월 말 현재 주택건설실적은 22만호로서 전년동기 건설물량인

24만호보다 다소 부진한 실정이나

- 금년도 건설목표(50-60만호) 달성에는 별 어려움이 없을 것으로

전망

o 주택매매가격은 '91.5월 이후 안정세를 지속하여 왔으나 금년들어

다소 상승하였음.

- 이는 장기간의 주택시장의 안정으로 주택가격이 바닥권이라는 인

식이 확산되고

- 봄 이사철에 주택가격이 저렴한 일부 지방도시에서 다소 상승한

것에 따른 것이나

- 4월 이후 다시 안정되고 있어 우려할 상황은 아님.

o 전세가격은 주택가격의 안정에 따라 전세수요가 증가하여 봄.가을

이사철을 중심으로 꾸준히 강세를 보이고 있음.

(단위 : %)

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'90    '91    '92    '93    '94    '95   '96.1-5

-----------------------------------------------------------------

주택매매가     21.0   -0.5   -5.0   -2.9   -0.1   -0.2      0.7

주택전세가     20.9    2.9    7.5    2.4    4.5    3.7      3.9

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o 앞으로도 지속적인 주택건설과 부동산실명제 등의 영향으로 주택가

격은 계속 안정될 것으로 전망되나

- 전세가격은 주택가격 안정에 따른 전세선호에 따라 계속 강세를

보일 것으로 전망

III. 최근의 부동산시책 추진실적

작년 9.19 개최된 제2차 정부합동 부동산대책회의 이후 투기억제시책을

차질없이 추진하여 투기적 가수요를 억제하였으며, 토지거래규제.공개념

제도를 꾸준히 개선하여 국민생활의 불편을 상당부분 해소하였고, 토지.

주택공급을 확대하여 부동산가격의 안정을 지속적으로 추진

1. 투기억제시책의 차질없는 추진

o 작년 10월 이후 5차례에 걸쳐 중앙 및 지방합동으로 토지시장 동향

조사 및 투기단속을 실시

- 지가지표.거래지표.감응지표 등 투기예고지표를 활용하여 투기조

짐지역을 포착하여 투기단속반을 투입

- 단속결과 총 51건의 중개업자 불법행위를 적발하여 고발 및 행정

조치

. 고발조치 6건, 과태료부과 26건, 경고조치 19건

o 토지거래전산망을 활용하여 토지거래빈번자(6개월에 3회 이상 거래

자) 및 외지인 거래자 명단을 파악하여 국세청에 통보

o 주택전산망을 이용하여 '95년중 2,378명의 부적격당첨자를 적발하

여 당첨취소 등 조치

o 재개발구역내 투기를 막기 위해 재개발구역 지정후의 분할토지 취

득자와 40평방미터 이하 과소토지 소유자는 아파트 분양대상에서

제외('96.6.29 도시재개발법 시행령 개정)

2. 토지거래규제의 지속적인 완화

o 토지거래허가구역을 축소하고 토지거래허가구역내 농지취득요건을

완화

- '96.3월 토지거래허가구역 지정기간이 만료되는 지역중 20%(4,008

평방킬로미터)에 해당하는 지역을 허가구역에서 해제

- 허가구역내 농지소재지 거주요건 완화('96.3.2 훈령개정)

. 수도권.광역시와 그 인접지역 : 시.구.읍.면 거주 --> 시.군

거주

. 제주도지역 : 시.구.읍.면 거주 --> 도내 거주

. 기타지역 : 거주요건 폐지

o 올 1월부터 새로운 농지법을 시행하여 농지취득요건을 대폭 완화

- 20km 통작거리제한 등 농지소재지 거주요건을 폐지하여 영농의사

와 능력만 있으면 거주지에 관계없이 농지를 취득할 수 있도록

하되,

- 이를 악용한 위장 및 편법매입을 방지하기 위하여 농지취득자격

증명 발급시 농업경영계획서를 중심으로 영농의사 및 능력을 철

저히 심사

3. 토지공개념 및 공시지가제도 보완

o 토지소유상한제를 완화하여 미분양으로 자금난을 겪고 있는 주택업

체 지원('96.6.4 택지소유상한에 관한 법률시행령 개정)

- 임대주택사업의 활성화를 위하여 임대사업용으로 취득하는 주택

의 면적제한 철폐

- 임대주택용 택지의 이용.개발의무기간을 연장하여 택지이용의 탄

력성 부여

- 중소주택업체의 경영난 완화를 위하여 주택업체 보유토지중 국가

가 토지공사 및 주택공사에 매입을 지시하여 처분한 택지에 초과

소유부담금 면제

o 개발부담금 부과의 형평성을 제고하기 위하여 부과대상을 조정하는

등 개발부담금제도 개선(개발이익환수에 관한 법률 시행령 개정추

진중)

- 개발부담금 부과대상에 체육시설업, 전용여객자동차 및 전용화물

터미널사업, 관광숙박업 등을 추가하여 이미 부담금이 부과되고

있는 다른 유사개발사업과 형평유지

- 이주단지조성사업, 농수산물물류센터 및 미곡종합처리장 등 공공

성격이 강한 사업을 부과대상에서 제외

- 건축으로 지목변경이 수반되는 사업의 경우 지목변경부분에 대해

서만 부담금을 부과하는 등 제도운영과정에서의 불합리한 점을

개선

o 각종 조세.부담금 등의 부과기준으로 이용되고 있는 공시지가의 신

뢰성 및 적정성을 확보하기 위하여 공시지가제도 개선('95.12.29

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정, '96.6.29 동법 시

행령 개정)

- 개별공시지가의 산정방법 및 결정.공시 등에 관한 법적 근거를

마련하고 검증제도를 도입함으로써 개별공시지가의 신뢰성 제고

- 시.군.구 토지평가위원회를 자문기관에서 심의기관으로 격상시키

는 등 토지평가위원회의 위상을 제고하여 공시지가의 적정성 확

보

- 감정평가사가 공시지가.보상평가 등과 관련하여 수뢰한 경우 공

무원으로 의제하여 처벌함으로써 공적 평가업무의 공신력 제고

4. 토지이용계획체계 개선

o 토지수급계획에 대한 시.도지사의 조정권한을 강화하는 한편 난개

발이 우려되는 준농림지역에 대한 규제강화('95.10.19 국토이용관

리법 시행령 개정)

- 시.도별 토지수급계획의 범위내에서 시.군.구간 토지수급계획의

조정권한을 시.도지사에게 위임하는 등 토지수급계획의 탄력성

부여

- 준도시지역내 농어촌산업지구를 신설하고 시설용지지구의 면적제

한을 폐지하는 등 공장용지의 공급확대

- 준농림지역내 음식점.숙박시설의 무분별한 난립을 제한하여 준농

림지역의 난개발 방지

5. 주택공급확대를 위한 제도개선

o 분양가제도 개선

- 단독.연립제도 및 전용면적 25.7평 초과 철골조아파트와 강원.

충북.전북.제주지역의 전용면적 25.7평 초과주택의 분양가 규제

폐지

- 지하주차장 설치비를 현실화하고 사양선택제를 확대하는 등 원가

연동제 개선

o 주택건설관련 규제완화

- 18평 이하 건설의무비율을 40%에서 20-30%로 하향조정하는 등 중

소형 주택건설의무비율 완화

- 주상복합건물의 활성화를 위하여 사업승인 제외대상을 주택면적

50% 미만에서 70% 미만으로 확대

o 주택금융 및 세제개선

- 주택할부금융제도를 도입하여 주택금융을 대폭 확대하고, 미분양

주택에 대한 자금지원을 확대하여 분양촉진 유도

- 미분양주택 구입을 위한 대출금 상환이자의 30%를 세액공제하는

등 미분양주택 구입자에 대한 세제지원

IV. 부동산시장 안정대책

<> 부동산실명제에 의한 실명전환 유예기간이 '96.7.1에 종료됨에 따라

부동산실명제가 확실히 정착되도록 지속적인 노력을 경주

<> 투기조짐이 있는 개발제한구역 및 폐광지역진흥지구 예정지 등에 대한

감시를 강화

<> 토지거래허가제의 실효성 제고를 위해 거래허가토지의 이용실태를 조

사하는 등 사후관리를 강화

<> 토지거래내역의 전산입력 프로그램을 모든 시.군.구에 보급하여 토지

거래전산자료의 정확성 및 신속성 제고

<> 주택부문의 경우 올해 건설목표를 차질없이 달성하고 임대주택사업을

활성화하여 주택가격의 지속적 안정을 추진

1. 부동산실명제의 차질없는 시행

(1) 실명전환 실적

o 명의신탁 해지건수 11개월간('95.7.1-'96.5.31) 총 12,965건(월

평균 1,179건)임.

- 부동산종류별 : 주택 1,641건, 기타 11,324건

- 명의신탁자별 : 개인 12,386건, 법인 579건

* 유예기간 종료일('96.7.1)까지 20,000건 정도가 실명전환될

것으로 추정

o 성업공사 매각의뢰실적은 306건이며, 제3자에 대한 직접양도나

소송제기한 통계는 파악이 불가능하나 상당수 있는 것으로 추정

(2) 조기정착의 필요성

o 토지거래허가제, 토지.주택전산망 등 정부가 추진하고 있는 부동

산투기억제시책은 대부분 자기이름으로 거래한다는 전제하에서

수립.시행되고 있으나

- 이러한 취지와는 달리 많은 탈법.탈세.투기행위가 명의신탁제

도를 악용하여 남의 이름을 빌리는 형태로 이루어져 왔음.

o 따라서 부동산시장 안정대책이 제대로 효과를 발휘하고 부동산거

래를 정상화하기 위해서는 부동산실명제의 조기정착이 필요

(3) 향후 추진방향

o 부동산실명제의 조기정착을 위하여 위장실명전환자, 실명미전환

자 등 위반자가 드러나는 경우 관계법령에 의하여 조치

- 유예기간중 실명전환한 자의 과거위반행위는 국토이용관리법

등 관련법령에 따라 조치하고 누락된 세금은 관련세법에 의하

여 추징

- 기존의 명의신탁이 없으면서 실명전환을 가장하여 등기를 한

자는 부동산실명법에 따라 처벌

- 유예기간중 실명으로 전환하지 않은 자에 대해서는 과징금을

부과하고 과거위반행위를 처벌

- 특히 부동산실명제 시행일 이후의 명의신탁행위는 드러나는 대

로 부동산실명법에 따라 엄중조치

2. 개발제한구역내 투기집중단속

(1) 집중단속배경

o 4.11총선을 전후하여 개발제한구역의 해제 및 행위규제 완화에

대한 요구가 증가하였으며

- 많은 지역이 개발제한구역으로 묶여 있는 기초자치단체의 장들

도 구역의 해제 및 행위규제완화를 건의

o 이에 따라 규제완화로 인한 지가상승을 노린 거래, 특히 외지인

거래가 늘어나고 있으며 호가도 상승세에 있음.

(단위 : 건, 만평방미터, %)

=================================================================

'94.1-4         '95.1-4        '96.1-4

-----------------------------------------------------------------

o 구역내 총거래

거래건수              2,720         2,799(2.9)     3,981(42.2)

거래면적                708           736(4.0)     1,274(73.1)

o 구역내 외지인거래

거래건수                939         682(-27.4)     1,174(72.1)

거래면적                515         377(-26.8)       481(27.6)

=================================================================

주) ( ) 안은 증가율

(2) 개발제한구역에 관한 기본정책방향

o 개발제한구역은 해제.조정없이 원래 취지대로 관리.유지하되

- 구역내 주민의 생활환경개선이나 소득증대와 관련한 사항은 지

속적으로 개선

- 주거환경이 열악한 취락지역은 취락정비지침('93.12.31)에 따

라 활성화방안 강구

- 주민소득증대 및 생업과 관련된 시설은 설치허용

o 공공시설은 개발제한구역내 설치가 불가피한 것만 허용하고 불요

불급한 시설은 억제토록 지속적으로 유도

(3) 단속계획

o 토지거래전산망을 활용하여 올 상반기중 개발제한구역내 외지인

거래현황을 파악한 후 이를 국세청에 통보하여 과세자료로 활용

o 거래급증 또는 땅값 급등지역 등 투기조짐지역에 대해서는 필요

시 중앙 및 지방합동 투기단속반을 투입하여 집중단속

3. 폐광지역진흥지구 등에 대한 감시강화

o 최근 개발이 용이한 수도권 성장관리권역, 준농림지역, 시군통합지

역, 광역권개발 및 역세권지역 등 개발가능지역을 중심으로 국지적

으로 땅값 상승이 우려되고 있음.

o 특히 "폐광지역개발지원에 관한 특별법"에 의하여 관광호텔, 카지

노, 스키장, 골프장 등이 들어설 폐광지역진흥지구 예정지를 중심

으로 투기조심이 나타나고 있음.

* 지구예정지 : 강원도 태백시.삼척시.영월군.정선군 및 경상북도

문경시

o 이러한 투기조짐에 효과적으로 대처하기 위하여 2/4분기 지역별 지

가변동률(7월말 발표예정) 및 거래량변동률 등 투기예고지표를 활

용, 투기조짐지역을 파악하여

- 중앙 및 지방합동 투기단속반을 즉각적으로 투입하여 미등기전매

등 불법행위를 단속하고

- 토지전산망 등을 활용하여 외지인거래자 등 불법거래 및 탈세우

려가 있는 자를 적발하여 투기 및 탈세를 원천적으로 봉쇄

4. 토지거래허가제의 사후관리 강화

(1) 강화 배경

o 토지거래허가와 관련된 앞으로의 정책방향은

- 법령에서 정한 요건에만 적합하면 허가를 내줌으로써 국민생활

과 경제활동에 불편이 없도록 하되,

- 사후관리를 강화하여 허가받은 토지가 허가목적대로 이용되도

록 함으로써 토지거래허가제의 실효성 제고

o 사후관리 강화의 일환으로

- 토지거래허가를 받아 취득한 토지가 허가목적대로 이용되고 있

는지 여부를 조사

- 기업의 비업무용 토지에 대한 이용실태를 조사

- 유휴지로 결정된 토지에 대한 개발계획 등 이용실태를 조사

(2) 조사기간 및 조사반 구성

o 조사기간 : '96.7.1-'96.9.30

o 조사반 : 해당 시.군.구 단위로 시장.군수.구청장이 조사반을 구

성

(3) 향후 조치계획

o 토지거래허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고

있지 아니한 자에 대하여는 200만원 이하의 과태료를 부과하고

- 유휴지요건 충족시에는 유휴지로 결정

o 기업의 비업무용토지로서 유휴지요건 충족시 유휴지로 결정조치

o 유휴지로 이미 결정된 토지중 개발.이용계획서 또는 처분계획서

를 제출하지 아니하거나 허위의 계획서를 제출한 자와

- 유휴지를 개발.이용계획서 또는 처분계획서대로 이용하지 아니

한 자에 대하여는

- 500만원 이하의 과태료를 부과하고 계획서대로 이용할 것을 촉

구

o 조사의 실효성을 제고하기 위하여 시.군 통합시 및 광역시편입

군지역 등 투기우려가 있는 시.군에 대해서는 건설교통부에서 직

접 표본조사반을 투입하여 집중조사

5. 토지거래전산망의 정비

o 현재는 각 시.군.구가 수기로 토지거래 검인.허가 및 신고대장을

작성하고, 토지공사가 이를 받아 일일이 전산입력함으로써

- 시간.인력이 이중으로 소요되고 입력에 오류가 발생할 가능성이

있음.

o 개선방안의 일환으로 하반기중 토지공사에서 전산입력 프로그램을

개발.제공하여 시.군.구로 하여금 업무처리 과정에서 거래내역을

직접 전산입력하게 함으로써

- 전산입력기간(현재 30일 이상)의 단축 및 오류발생의 감소로 신

속.정확한 정보활용이 가능해져 부동산정책의 실효성이 제고되며

- 전산입력 프로그램을 통해 자연스럽게 구축될 데이타베이스를 활

용하여 시.군.구는 나름대로 필요한 자료를 출력.분석할 수 있으

며 상당한 시간.인력을 절감

o 향후 추진계획

- 전산입력 프로그램 개발 및 시범운영 : 7-8월

- 프로그램 전국 시.군.구설치 및 교육 : 9-12월

- 본격적인 프로그램 이용 : '97.1월부터

* 중.장기적으로는 건설교통부와 각 시.군.구의 전산기를 연결하

여 시.군.구에서 입력한 자료가 건설교통부에 온라인으로 직접

송부될 수 있도록 추진

6. 주택가격의 지속적 안정

o 금년도 주택건설 목표(50-60만호)를 차질없이 추진

- 특히 임대주택의 공급확대를 통하여 전세값을 안정시키기 위해

"임대주택사업 활성화방안"을 마련하고 하반기부터 관련제도개선

을 추진

o 주택가격동향을 정기.수시로 파악하여 시장동향을 상시 점검

- 매주 : 주택은행(15개 선도지역)

- 격주 : 한국감정원(수도권 7개 도시)

- 매월 : 주택은행(전국 39개 도시)

- 수시 : 관계기관 합동(가격불안지역)

o 주택가격상승이 우려되거나 투기조짐 발견시 즉각적인 단속실시

- 기 편성된 투기단속반을 활용하여 단속을 실시하고 필요시 내무

부.국세청 등과 합동단속

o 주택관련정보를 지속적으로 홍보하여 주택가격 안정심리를 정착

- 주택가격동향, 주택건설실적, 미분양주택현황, 분양계획 등