산업단지 분양가 인하방안

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건설교통부

I. 공장용지 가격분석

<> 공장용지는 용지비.개발비.금융비용.부담금.관리비 등으로 구성되며,

조성원가로 분양 : 용지비 29%, 개발비 52%, 금융비용 12%, 기타 7%

o 부동산실명제 등 개혁조치로 땅값이 안정됨에 따라 산업단지 조성비

중 개발비 및 금융비용의 비중이 상대적으로 높은 수준임.

- 도로.용수.하수처리장 등 각종 기반시설 설치비 대부분을 사업시행

자가 부담하여 분양가격을 높이는 근본원인으로 작용

. 선진외국의 경우 도로.용수.하수처리장 등 기반시설이 갖추어진

지역에서 기업체는 부지조성비만을 부담하는 반면, 우리나라는

각종 기반시설 설치비용이 분양가격에 포함

. 국가나 지자체에 무상 귀속되는 도로.녹지 등 공공시설 면적이

30%를 차지하고, 그 설치비용이 공장용지 분양가격에 전가

o 농지전용부담금 등 외국에는 없는 각종 부담금과 과다한 금융비용 및

관리비 등의 부담요인도 과중

* 외국의 경우는 공장용지를 조성원가 이하로 분양하고 차액을 정부

가 지원하는 사례도 있음.(영국, 프랑스, 독일)

o 입주기업 측면에서는 분양받은 공장용지를 사용하는데 각종 추가부담

(10-15% 수준)이 소요됨.

<공장용지 가격비교>

(단위 : 만원/평)

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수도권                             지방

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단지명            분양가         단지명             분양가

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한국

인천 남동공단           55        부산녹산단지             61

파주 문발공단           44        구미3단지                33

아산 포승단지           46        광주첨단                 32

안성 제2공단            35        대불단지                 22

일본

도미사도 제2공단       285        사라도리단지             40

쓰쿠바하이테크단지     127        노시로단지               26

프랑스

떼칠드                17-19

포르테 알프스         13-21

말레이시아

히움단지                26        세나이단지            16-21

라왕단지                20        테드라우단지          16-21

대만

쿵인공단               133        타쉰공단                135

필리핀

라구나 국제공단         12        루이시타단지              6

영국

센트럴파크               31

페이텐트단지             12

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II. 지금까지의 추진실적

<> 분양가 인하방안 시행('94.2)

o 농지 및 산림전용부담금 감면폭 확대 : 50 --> 70%

o 공장용지 조성원가 분양 : 이윤폐지

o 공단관리비 인하 및 분할납부 : 7 --> 2%

o 공장지역 건폐율 상향조정 : 60 --> 70-80%

o 전기기설 설치비 한전부담 : 50%

* 약 15% 인하효과가 발생되고 있음.

<> 절차간소화('95.2)

o 개발절차 : 5단계 --> 3단계

o 구비서류 감축 : 241종 --> 108종

o 처리기간 단축 : 350일 --> 140일

<> 기반시설 등에 대한 국고지원 확대

o 국가산업단지에 대하여만 지원하던 도로.용수 등 기반시설사업비를

'97년부터 지방산업단지까지 확대

- '96예산 1,068억원 --> '97예산 1,666억원

o 토특회계 등으로부터 사업시행자에 대한 장기저리 융자를 확대함으로

써 자금부담을 경감

- ('95) 400억원 --> ('96) 500억원 --> ('97) 700억원

* 융자조건 : 연리 5%, 5년거치 10년 상환

III. 분양가 인하방안

<> 산업단지 분양가격 인하

o 기반시설에 대한 국고지원 확대

(현행)

- 국가단지의 진입도로.용수시설을 국고지원

- '97년부터 100만평방미터 이상 지방단지도 기반시설 지원

* '97예산(안) : 국가단지 1,241억원, 지방단지 425억원

(개선)

- 단지내 폐수처리장 건설비 추가 지원

* 기존의 하수처리장 지원수준(광역시 50% 융자, 기타 70% 보조)

에 맞추어 지원

o 단지조성비지원

(현행)

- 토특회계에서 지방산업단지 조성비 일부 융자

* 융자조건 : 5년거치 10년 상환, 이율 연 5%

. ('92) 200억원 --> ('93) 250억원 --> ('94) 250억원 -->

('95) 400억원 --> ('96) 500억원

(개선)

- 토특 융자규모 확대 및 융자조건 완화방안 강구

* '96년 500억 --> '97년 700억

- 지방자치단체에 대해 일정조건하에 제한적으로 현금차관을 허용

하는 방안을 강구

o 부담금 면제

(현행) 산업단지 조성시 8종의 부담금 부과

<부담금내역>

- 농지전용부담금

. 부과기준 : 공지시가의 20%

. 감면현황 : 공공 70%, 민간 50%

- 산림전용부담금

. 부과기준 : 공지시가의 20%

. 감면현황 : 공공 70%, 민간 50%

- 대체농지조성비

. 부과기준 : 논 11,900원/평, 밭 7,140원/평

. 감면현황 : 농공단지는 면제

- 대체조림비

. 부과기준 : 평당 2,640원

. 감면현황 : 농공단지는 면제

- 대체초지조성비

. 부과기준 : 평당 1,660원

. 감면현황 : 농공단지는 면제

- 개발부담금

. 부과기준 : 개발이익의 50%

. 감면현황 : 공공 50% 감면

- 공유수면점용료

. 부과기준 : 인근지가의 5-10%

. 감면현황 : 공공개발의 경우 면제

- 공유수면부담금

. 부과기준 : 개발이익의 100%

. 감면현황 : 공공 50% 감면

(개선) 수도권밖의 산업단지는 각종 부담금을 전액면제

o 종합토지세 감면대상 확대

(현행) 공공시행자가 취득한 토지에 대하여 취득시점부터 5년 이내의

기간동안 종합토지세 50% 감면

(개선) : 종합토지세 감면대상을 민간시행자까지 확대

o 산업단지관리비 폐지

(현행)

- 산업단지는 건교부에서 지정.개발하고 관리업무는 통산부에서 관

장(관리공단에 업무위탁)

- 관리공단은 입주계약시 토지대금의 2%를 산업단지 관리비로 징수

(개선) 관리공단에 의한 관리비 징수제도를 폐지

o 녹지.도로 등 공공시설비율 축소

(현행)

- 단지규모에 따라 녹지 및 도로 확보율을 각각 5-10% 및 8-10% 이

상으로 규정

- 환경영향평가 및 관계기관 협의시 적정규모 이상의 녹지 및 도로

확보 요구로 개발비용 증가

(개선) 녹지 및 도로의 확보비율을 상한선으로 규정

o 전기공급시설 전액 한전부담

(현행)

- 전기공급시설은 산업단지내 도시계획도로까지 한전에서 시설비의

50%를 부담

* 통신.가스 등 다른 공급시설은 공급자가 전액 부담

(개선) 전기공급시설비 전액을 한전에서 부담

o 분양토지 사용조건 개선

(현행)

- 대금 완납전 분양토지에 공장건설시 금융기관 보증제공 및 미납

잔금에 대한 이자(연리 10%)를 입주기업이 부담

(개선)

- 1차 중도금을 납부한 경우는 금융기관 보증없이 사용하고 계약금

만 납부한 경우 철거보증금(10%) 납부후 사용

- 산업단지 준공시까지 미납잔금에 대한 이자전액을 면제

<> 장기 미분양용지 분양조건 개선

o 전남 대불 및 강원 북평국가산업단지의 미분양용지에 대하여 5년 무

이자 할부판매하고, 기 분양된 용지는 향후 발생되는 이자를 면제

- 대불 : 분양대상 191만평중 69만평 분양(36%)

- 북평 : 분양대상 38만평중 6.2만평 분양(16%)

o 분양실적이 없는 김천 구성지방산업단지(17만평)는 향후 1년간 분양

가격 30% 인하 판매

<산업단지 미분양 내역>

(단위 : 만평)

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구분               개발대상면적          미분양면적

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계(499)                      9,452                 443

국가(32)                     5,746                 202

지방(133)                    1,837                  88

농공 및 기타(334)            1,869                 153

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<> 산업단지개발의 경쟁체제도입

o 공단개발시 정부는 사업규모.사업지역 및 유치업종 등 제반기준만 제

시하고, 한국토지공사.한국수자원공사.민간 등 누구든지 가장 낮은

가격으로 공단을 개발할 수 있는 자에게 개발권을 부여함으로써 공단

개발이 최대한 경쟁체제가 되도록 개선

<> 수도권 첨단공장 입지규제 완화

(현행)

o 성장관리권역에 있는 첨단업종의 기존공장은 25%까지 증설 허용

(개선)

o 반도체 등 미래.첨단산업에 대하여 성장관리 권역내 공장증설은 현

행 25%에서 50%까지 확대 허용

o 대기업의 기존공장 부지내에서 경쟁력이 없는 업종은 미래.첨단업

종으로 전환 허용

* 대기업공장의 신설은 계속 금지