'97.1.1부터 전면 시행되는 "부동산 양도신고제"를

국민편의 위주로 집행하기 위한 세정대책

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국세청 재산세1과 720-3214

I. 시행배경 및 목적

o "부동산 양도신고제"란 부동산을 양도하는 경우에 소유권이전 등기신청

에 앞서 매매내용을 관할세무서에 신고하고 교부받는 "신고확인서"를

등기신청서에 첨부하도록 한 제도로서 '97.1.1부터 전면적으로 시행됨.

o 이러한 제도를 시행하는 목적은

- 부동산 거래에 따른 과세자료(등기신청서부본)의 수집.보완 및 전산

처리에 6개월 이상 소요되는 현행제도로는(우리 세무관서에서 누가

사고 팔았는지를 알기가 곤란하기 때문에) 양도소득세 예정신고 안내

에 어려움이 있음.

- 또한, 양도자가 부동산을 양도하고 오랜 기간이 경과된 후 과세자료

가 처리됨에 따라

. 납세자가 양도대금을 이미 다른 용도로 사용한 후에 세금이 부과되

어 납부가 곤란한 경우가 많고

. 납세자가 언제 얼마만큼의 세금이 나올지 심리적 부담을 느끼는 한

편,

- 납세자가 과세자료 처리를 위한 소명자료 제출을 요구받는 경우 증빙

서류를 갖추기가 어려워 민원이 제기되는 등 문제점이 있음.

- 따라서, 납세자로 하여금 소유권이전 등기를 신청하기 전에 세무서에

먼저 신고토록 하여 세액계산 서비스 및 납부안내를 함으로써

- 예정신고기간내(양도대금청산일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)

납부하면 납부할 세액의 15%를 공제받을 수 있도록 하고, 별도의 조

사없이 납세의무를 조기에 종결시키는데 있음.

o 또한 이 제도가 내년부터 시행되게 되면 우리 국세행정의 효율성 제고

측면에서도 부수적 효과가 큼.

- 납세자가 양도대금을 사용하지 아니한 상태에서 납부안내를 받게 되

므로 세금납부가 용이하고

- 밀린 세금 정리업무가 대폭 감소되며

- 과세자료가 조기처리되어 납세자에게 더욱 친절한 행정서비스를 제공

할 수 있게 되므로 조세마찰 및 민원이 감소될 것임.

II. 부동산 양도신고제의 주요 내용

o 신고대상자는 부동산을 매매에 의하여 양도하는 사람

<신고제외자>

- 3년 이상 보유한 주택 양도

- 8년 이상 보유한 농지 양도

o 부동산 양도신고를 하면 세무서에서 그에 따른 세액을 계산(기준시가에

의함)하여 납부안내서를 교부하며, 그 세액을 양도대금 청산일이 속하

는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하면 "자산양도차익예정신고"를 한

것으로 보고, 납부할 세액의 15%(종전의 예정신고 납부세액공제 10%)를

공제함.

o 양도한 부동산이 3년 이상 보유한 주택 또는 8년 이상 보유한 농지인

경우에는 신고의무가 없으나, 양도주택 이외에 다른 주택을 보유하거나,

자경한 농지가 아니어서 비과세 또는 감면대상이 아닌 때에는 부동산

양도신고 및 납부를 하면 세액공제(15%)를 받을 수 있음.

o 부동산매매를 하고 그에 따른 소유권이전등기를 신청할 때에는 반드시

신고확인서를 첨부하여야 하나, 신고의무가 없는 경우와 파산, 경매,

판결 및 기타 이와 유사한 법률적 효력에 의하여 이전등기를 하는 경우

에는 신고확인서를 첨부하지 않아도 소유권이전 등기가 가능함.

o 부동산 양도건수는 연평균 200만건에 이르고 있으나 신고제외자를 감안

하면 '97년 이후 신고대상건수는 약 100만건에 이를 것으로 추정됨.

<신고방법 및 첨부서류>

- 세무서 및 우체국에 비치되어 있는 "부동산 양도신고서" 이면의 작성

요령에 따라 양도자, 양수자의 인적사항과 양도물건을 기재하면 되므

로 누구나 쉽게 작성할 수 있음.

- 신고서에는 아래의 서류를 첨부하여야 함.

. 양도하는 물건의 등기부등본

. 토지대장 등본

. 건축물관리대장 등본

- 신고시 첨부서류 등이 미비한 경우 신고확인서는 발급받을 수 있으나,

세액계산이 되지 않아 15%의 세액공제를 받을 수 없게 되므로 세액계

산에 필요한 첨부서류를 빠짐없이 제출하여야 함.

- 양도자산이 비과세 또는 감면대상인 경우에는 부동산 양도신고와 함

께 감면신청서 및 증빙서류를 제출할 수 있음.

III. 국민 편의위주로 집행하기 위한 세정대책

연간 100만여건에 이르는 부동산 양도신고를 국민들이 편리하게 신고하여

세금혜택을 받을 수 있도록

<> "왕복민원우편신고제"를 도입해 세무서를 직접 방문하지 않고도 가까

운 우체국을 이용하여 신고확인서를 받을 수 있도록 하고

o 납세자자 주소지 관할세무서가 아닌 전국 어느 세무서에 신고(접수)

해도 신고확인서 발급함.

<> 또한 부동산 양도신고 전담창구를 전국 세무서 재산세과(또는 재산세

계)에 별도 설치.운영하여 전산시스템에 의한 업무자동화로 세액계산

서비스를 해주는 등 신속하게 처리하도록 함.

o 신고서 첨부서류가 다소 미흡하더라도 먼저 신고확인서를 발급해주고

서류를 사후에 보완토록 하겠음.

<> 이러한 부동산 양도신고제를 국민이 알기 쉽도록 안내용 책자를 11월

말부터 전국 세무관서 민원봉사실과 가까운 우체국, 은행, 등기소 등

에 비치할 예정임.

가. 왕복 민원우편 신고제 도입

o 많은 신고대상자가 세무서를 직접 방문하여 신고서를 처리하는 시간

적 부담을 주는 불편을 해소하기 위하여 세무서를 방문하지 않고서도

전국 우체국을 이용하여 신고하고 신고확인서를 교부받을 수 있는 왕

복민원우편 신고제도를 도입

o 주요 내용

- 전국 우체국에 새로 제작한 왕복민원봉투(대봉투, 민원봉투 2호)

상시 비치

. 신고서 서식 및 안내팸플릿도 비치

- 납세자가 신고서를 작성한 후, 첨부서류와 함께 우체국에 접수

- 우체국에서 양도자 관할 세무서에 송달

- 세무서에서는 처리후 신고확인서 및 납부안내서를 회송용 봉투에

넣어 우체국을 통하여 납세자에게 송달

* 왕복민원우편신고제는 부동산 양도신고제와 동시 시행

나. 부동산 양도신고 전담창구 설치.운영

o 부동산 양도신고제는 부동산을 양도하는 경우 등기전에 세무서에 신

고하지 않으면 등기이전이 되지 않으므로 부동산을 매매하는 양도자

에게 새로운 부담과 불편을 주게 됨.

- 따라서 신고를 위하여 세무서를 찾는 납세자에게 쾌적한 분위기를

제공하는 한편 신고에 따른 고충을 덜어주기 위하여

- 재산세과에 이 업무를 전담할 신고창구를 설치하고자 하는 것임.

o 그동안의 준비상황

- 신고전담창구에 배치할 여직원(170명)을 대상으로 2주간의 신고안

내요령 등 특별교육 실시

o 신고전담창구 설치

- 세무서별 신고예상건수를 감안, 재산세과에 1-3개 창구설치(전국

134개 세무서에 305개 창구 설치예정)

- 상담석, 필기대, 대기석을 마련

- 창구는 납세자와 마주보고 않아서 전산에 의한 처리상황을 열람할

수 있도록 설치

다. 이해하기 쉬운 신고안내서 제작.배포

o 누구나 이해하기 쉽도록 "부동산 양도신고" 안내용 팸플릿을 제작.배

포함으로써 사전홍보에 철저를 기함.

o 신고안내서 수록내용

- 부동산 양도신고제의 내용과 신고대상 및 면제자

- 신고요령 및 첨부서류

- 양도차익 산정방법(실지거래가액 과세대상)

- 양도소득세 비과세.감면요건 및 입증서류

- 기타 신고시 알아야 할 사항

o 배부장소

- 세무서 민원봉사실 및 신고전담창구

- 우체국, 은행, 등기소, 부동산중개업소, 법무사사무실 및 시.군.구

의 민원봉사실 등

라. 납세자 편의위주의 업무처리지침 마련

o 신고사항이 미비한 경우도 먼저 신고확인서를 발급하고 사후보완하도

록 함.

o 관할 세무서(양도자의 주소지 세무서)가 아닌 세무서에 접수된 경우

에도 접수한 세무서에서 신고확인서를 발급함.

o 전산시스템에 의한 업무의 자동화로 신속하게 신고확인서 발급

o 다수의 공유자가 부동산을 일괄 양도한 경우에는 그중 한 사람이 대

표적으로 공유자의 모든 신고서를 일괄 접수할 수 있음.

o 신고시 비과세.감면여부 판단 및 세액계산서비스를 제공

<<부동산 양도신고제 문답자료>>

1. "부동산 양도신고제"란 무엇인가?

o "부동산 양도신고제"란 부동산을 양도하는 경우 부동산 소유권이전 등

기를 하기 전에 부동산 매매내용을 양도자의 주소지 관할 세무서에 신

고하고, 세무서장이 발급한 "부동산 양도신고확인서"를 등기신청시 등

기소에 제출하여야 하는 제도로서, '97.1.1부터 시행됩니다.

2. 부동산의 소유권 이전 등기를 하기 위해서는 반드시 "부동산 양도신고"

를 하여야 하는가?

o 부동산을 양도하는 경우, 즉 매매를 등기의 원인으로 하는 경우에는 반

드시 부동산 양도신고를 하고 "부동산 양도신고확인서"를 첨부해야 등

기가 가능합니다.

o 다만, 다음의 경우에는 신고확인서를 첨부하지 않아도 등기가 가능합니

다.

- 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우

- 8년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우

- 파산선고에 의한 처분, 경매, 판결, 화해 등 이와 유사한 법률적 효

력의 발생으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우

3. "부동산 양도신고"를 하면 어떤 혜택이 있으며, 신고를 하지 않는 경우

에는 어떤 불이익을 받는가?

o 부동산 양도신고를 하고 그에 따른 양도소득세를 납부하면 종전보다 더

많은 15%(종전 10%)의 세액공제를 받게 되고, 자산양도차익예정신고를

별도로 하지 않아도 됩니다.

o 신고의무자가 신고를 하지 않으면 다른 제재는 없으나, 매매에 따른 소

유권이전 등기는 불가능합니다.

4. 부동산 양도신고는 누가해야 하는가?

o 부동산을 매매하는 경우에 양도자가 신고하여야 합니다.

o 그러나, 부득이한 경우에는 양도자의 대리인 또는 양수인이 신고할 수

있습니다.

5. "부동산 양도신고"는 어디에 하여야 합니까?

o 부동산 양도신고는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 하여야 합니

다. 그러나 2인 이상의 공유자가 양도한 경우에는 한사람의 관할 세무

서에 신고할 수 있습니다.

o 또한 관할이 아닌 세무서에 신고한 경우에도 "신고확인서"를 발급해드

립니다.

6. 비과세 대상인 주택을 양도하는 경우에는 신고를 해야 합니까?

o 등기상 보유기간이 3년 이상인 주택을 양도하는 경우에는 신고의무가

없으므로 신고하지 않아도 됩니다.

o 그러나, 3년 이상 보유하지 않은 상태에서 직장이전 등 부득이한 사유

로 인하여 양도하는 경우 또는 사실상 3년 이상 보유하였으나 등기상으

로는 보유기간(취득시의 등기접수일부터 양도시의 등기접수일까지의 기

간)이 3년 미만인 경우에는 신고하여야 하며,

o 이 경우 위 사유를 증명할 수 있는 서류를 제출하면 비과세 처리됩니다.

7. 주택을 취득하여 3년 이상 보유하였으나 취득시의 등기가 지연되어 등기

상 2년을 보유한 상태에서 양도하고자 하는데 이 경우 신고를 해야 합니

까?

o 부동산 양도신고를 하지 않아도 되는 경우는 등기상 보유기간이 3년 이

상인 주택에 한합니다. 따라서 등기상의 보유기간이 위의 기간에 미달

하면 부동산 양도신고를 해야 합니다.

8. 3년 이상 보유한 주택을 양도하였으나, 다른 주택이 있는 경우 신고를

해야 합니까?

o 부동산 양도신고를 하지 않아도 됩니다.

o 부동산 양도신고 대상이 아닌 경우에도 신고 및 납부를 하면 납부할 세

액의 15%를 공제받을 수 있으므로 신고하는 것이 유리합니다.

9. 8년 이상을 보유하였으나 자경하지 아니한 농지를 양도한 경우에는 신고

를 해야 합니까?

o 토지대장 상의 지목이 전, 답, 과수원인 농지를 등기상 8년 이상 보유

하다가 양도하는 경우에는 신고하지 않아도 됩니다.

o 그러나 8년 이상 보유하였으나 자경하지 아니한 농지는 비과세대상이

아니므로 신고를 하여야 15%의 세액공제혜택을 받을 수 있습니다.

10. 법인이 부동산을 양도하는 경우에도 신고의무가 있습니까?

o 부동산 양도신고는 부동산을 양도하는 거주자 개인이 신고하는 것이므

로 법인이 양도하는 경우에는 신고의무가 없습니다.

o 그러나 개인이 법인에게 양도하는 경우에는 신고하여야 합니다.

11. 부동산 양도신고를 한 후 계약이 취소된 경우 양도자는 어떻게 합니까?

o 신고한 후 계약이 취소된 경우에는 세무관서에 취소사실을 신고하고 기

발급받은 신고확인서를 반납하여야 합니다.

o 이 경우 납부안내한 세액을 납부한 경우에는 즉시 환급해드립니다.

12. 부동산 양도신고를 하였으나 잔금청산이 지연되어 납부세액의 변동이

있을 것으로 예상되는 경우 어떻게 해야 합니까?

o 신고후 등기이전을 하지 아니한 경우에는 기 발급받은 "부동산 양도신

고확인서"를 반납하고 새로이 신고를 하거나 변동사항과 관련된 증빙서

류를 제출하여 수정신고를 하시면 됩니다.

o 그러나 신고를 한 후 등기이전을 마친 경우에는 예정신고시 변동사항에

의하여 신고를 하시면 됩니다.

13. 하나의 부동산을 여러 사람에게 양도한 경우 어떻게 신고하여야 합니까?

o 부동산을 여러 사람에게 양도한 경우에는 부동산 양도신고서는 한 부만

작성하고 양수자의 명세서를 첨부하여 신고할 수 있습니다.

o 이 경우 부동산 양도신고확인서는 신고인이 요구하는 대로 양수인에게

필요한 수량만큼 교부하여 드립니다.

- 부동산을 취득한 공유자가 함께 등기를 신청할 경우에는 신고확인서

를 1매만 발급하며

- 양수인이 각각 등기신청을 하고자 하는 경우에는 취득인원과 같은 매

수의 신고확인서를 발급해드립니다.

14. 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 부동산을 일괄 양도하는 경우 어떻

게 신고하여야 합니까?

o 양도인별로 부동산 양도신고서를 작성하여 공유자중 한 사람이 관할세

무서에 일괄하여 신고할 수 있습니다. 이 경우 첨부서류는 1부만 제출

하시면 됩니다.

15. 부동산 양도신고를 하는 경우 납세자가 직접 세액을 계산하여 신고하여

야 합니까?

o 기준시가에 의해 신고하고자 하는 경우에는 세무서에서 전산으로 세액

을 계산하여 드립니다.

o 그러나 실지거래가액에 의하여 신고하고자 하는 경우 또는 단기양도 등

세법상 실지거래가액에 의한 과세대상인 경우에는 납세자가 직접 양도

소득세신고서를 작성하여 신고하여야 합니다.

o 또한 기준시가에 의해 납세자가 세액을 계산하여 신고하고자 하면 양도

소득세신고서를 작성하여 신고할 수 있습니다.

16. 부동산 양도신고를 한 경우에도 자산양도차익예정신고를 하여야 합니까?

o 부동산 양도신고를 하고 안내하는 세금(납부할 세액에서 15%를 공제한

것)을 납부하면 자산양도차익예정신고를 한 것으로 간주되므로 예정신

고를 하지 않아도 됩니다.

o 그러나 납부한 세액에 변동이 있거나 세액을 납부하지 않은 경우에는

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다.