1997.1.1부터 시행되는 부동산양도신고제도의 전국적 안내실시

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국세청 재산세1과 720-3214

1. 배경 및 목적

o '97.1.1 이후부터 부동산양도세신고제가 전면 시행됨에 따라 부동산을

매매하는 경우 소유권이전등기신청을 하기전에 반드시 부동산 매매내용

을 세무서장에게 신고하고 세무서장이 발급한 신고확인서를 첨부해야

등기이전을 할 수 있음.

o 이러한 제도가 처음 시행됨에 따른 국민 모두의 궁금증을 해소시키고

부동산양도신고와 관련하여 국민의 권익을 보호받을 수 있도록 하기 위

하여 동 제도의 주요내용과 신고방법 등을 모든 국민에게 널리 알릴 필

요성이 있음.

o 이에 본 제도의 시행에 앞서 대국민 홍보의 일환으로 안내용 팜플릿,

포스터 등을 자체 제작 배포하고, 방송 등 대중매체를 통한 적극적인

홍보를 펼쳐 본 제도가 조기에 정착될 수 있도록 해야 할 것임.

2. 안내 및 교육

<> 홍보물 제작 및 배포

o 부동산양도세신고제 안내팜플릿

- 부동산양도신고제의 내용을 누구나 이해하기 쉽도록 제작하여 12월

초부터 배포 예정

- 주요내용

. 부동산양도신고제의 주요내용

. 신고절차 및 신고방법

. 신고시 제출할 서류

. 신고할 경우의 세제상 혜택

. 양도소득세 계산방법과 비과세.감면요건 및 입증서류

. 기타 신고시 알아야 할 사항

- 제작부수 : 100만부(1차 50만부 인쇄)

- 배부처 : 세무서, 우체국, 등기소, 은행, 구청민원실, 부동산중개

업소, 법무사사무소 등

o 광고용포스터

- 부동산양도신고제의 시행을 널리 알릴 수 있도록 대중이 모이는 공

공장소에 게시

- 포스터에 게재할 주요내용

. "'97.1.1부터는 부동산을 매매하면 등기전에 세무서에 신고해야

등기가 가능하다"는 내용

. 신고절차 및 방법

- 게시장소 : 세무서, 구청, 은행 등 공공장소의 게시판 및 지하철역,

부동산중개업소, 대중음식점 등 사람이 많이 모이는 장

소

<> 대중매체를 통한 홍보

o 공익광고의뢰

- 부동산양도신고제도는 일반국민 모두에게 관련되는 제도이므로 모

든 국민에게 널리 알릴 수 있는 공익광고를 활용할 수 있도록 한국

방송광고공사(공익광고협의회)에 협조 의뢰

o TV.라디오방송 및 신문 등에 의한 안내

- TV.라디오방송에 출연하여 대담

- 각 지방의 유선방송 등을 이용한 홍보

o 뉴스전광판을 이용한 문자방송

- '96.12월중 10개소의 전광판을 이용 홍보

<> 부동산관련업소 및 협회회원에 대한 교육

o 전국 부동산관련업소 및 회원 현황

- 부동산중개업소 41,000개소

- 법무사 3,318개소

o '96.12.16-'97.1.15중

o 간담회형식의 교육실시

* 부동산양도신고제는 모든 국민이 꼭 알아야 할 것이므로 언론기관

에서 적극적으로 협조하여 주실 것을 당부드립니다.

<<부동산양도신고제의 주요내용(문답식)>>

<> 부동산양도신고제의 주요내용

o "부동산양도신고제"란 부동산을 양도하는 경우에 소유권이전 등기신청

에 앞서 매매내용을 관할세무서에 신고하고 교부받는 "신고확인서"를

등기신청서에 첨부하도록 한 제도로서 '97.1.1부터 전면적으로 시행됨.

o 신고대상자는 부동산을 매매에 의하여 양도하는 사람

<신고제외자>

- 3년 이상 보유한 주택양도

- 8년 이상 보유한 농지양도

o 부동산양도신고를 하면 세무서에서 그에 따른 세액을 계산(기준시가에

의함)하여 납부안내서를 교부하며, 그 세액을 양도대금 청산일이 속하

는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하면 "자산양도차익 예정신고"를

한 것으로 보고, 납부할 세액의 15%(종전의 예정신고 납부세액공제

10%)를 공제함.

o 양도한 부동산이 3년 이상 보유한 주택 또는 8년 이상 보유한 농지인

경우에는 신고의무가 없으나, 양도주택 이외에 다른 주택을 보유하거나,

자경한 농지가 아니어서 비과세 또는 감면대상이 아닌 때에는 부동산양

도신고 및 납부를 하면 세액공제(15%)를 받을 수 있음.

o 부동산매매를 하고 그에 따른 소유권이전등기를 신청할 때에는 반드시

신고확인서를 첨부하여야 하나, 신고의무가 없는 경우와 파산, 경매,

판결 및 기타 이와 유사한 법률적 효력에 의하여 이전등기를 하는 경우

에는 신고확인서를 첨부하지 않아도 소유권이전등기가 가능함.

o 부동산양도건수는 연평균 200만건에 이르고 있으나 신고제외자를 감안

하면 '97년 이후 신고대상건수는 약 100만건에 이를 것으로 추정됨.

<신고방법 및 첨부서류>

- 세무서 및 우체국에 비치되어 있는 "부동산양도신고서" 이면의 작

성요령에 따라 양도자, 양수자의 인적사항과 양도물건을 기재하면

되므로 누구나 쉽게 작성할 수 있음.

- 신고서에는 아래의 서류를 첨부하여야 함.

. 양도하는 물건의 등기부등본

. 토지대장등본

. 건축물관리대장등본

- 신고시 첨부서류 등이 미비한 경우 신고확인서는 발급받을 수 있으

나, 세액계산이 되지 않아 15%의 세액공제를 받을 수 없게 되므로

세액계산에 필요한 첨부서류를 빠짐없이 제출하여야 함.

- 양도자산이 비과세 또는 감면대상인 경우에는 부동산양도신고와 함

께 감면신청서 및 증빙서류를 제출할 수 있음.

<> 부동산양도신고제도란?

o 부동산양도신고제란 거주주가 부동산(토지 및 건물)을 매매하는 경우

그에 따른 소유권이전등기를 하기전에 매매내용을 관할세무서장에게 신

고하고 세무서장이 발생하는 부동산양도신고확인서를 소유권이전등기

신청서에 첨부하도록 한 제도입니다.

o 이를 도해하면

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부동산양도신고

+--------+ -----------------------------------------> +--------+

| 매도인 | <----------------------------------------- | 세무서 |

+--------+            부동산양도신고확인서            +--------+

매 ^  |신

매 |  |고

계 |  |확

약 |  |인

v  v서

+--------+           부동산양도신고확인서             +--------+

| 매수인 | -----------------------------------------> | 등기소 |

+--------+           (등기신청서에 첨부)              +--------+

=================================================================

o 따라서 내년부터는 "매매"를 원인으로 하는 부동산소유권 이전등기신청

을 하는 경우에는 등기소에서 "부동산양도신고 확인서"가 첨부되어 있

는지를 확인하여 첨부되어 있지 않은 경우에는 등기신청을 반려하게 될

것입니다.

<> 부동산양도신고제를 자세하게 설명하면

o 누가 어떤 경우에 신고해야 하나?

- 부동산양도신고는 토지 및 건물을 매매하는 경우 양도자가 그 주소지

를 관할하는 세무서장에게 신고하는 것이 원칙입니다.

- 그러나 양도자의 대리인이 신고할 수 있으며,

- 관할이 아닌 세무서에 접수된 경우에도 접수한 세무서에서 신고확인

서를 발행해 드립니다.

o 부동산양도신고를 하지 않아도 되는 경우

- 등기상 3년 이상 보유한 주택을 양도한 경우

- 등기상 8년 이상 보유한 지적공부상 농지를 양도한 경우

- 법인이 양도하는 경우

- 파산, 경매, 법원의 판결 기타 이와  유사한 법률적 효력에 의하여

소유권이 이전되는 경우

o 신고기한은?

- 매매에 따른 소유권이전등기 신청을 하기전까지 신고하여야 합니다.

(등기신청서에 신고확인서를 첨부해야 하기 때문에 매매하는 부동산

의 소유권이전등기 신청을 하기전까지는 신고를 하여야 함)

- 종래에도 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내

에 예정신고를 해야 했으나, 이 신고와는 다른 것입니다.

o 신고할 사항 및 제출서류는 무엇인가?

- 신고할 사항은 매도자 및 매수자의 인적사항과 매매하는 부동산의 소

재지, 종류, 면적과 계약일 및 대금청산일(잔금일) 등입니다.

- 부동산양도신고는 부동산양도신고서에 매매하는 부동산의 등기부등본,

토지 및 건축물관리대장등본을 첨부하여 제출하여야 합니다.

<> 부동산양도신고는 어떤 방법으로 할 수 있는가?

o 부동산양도신고를 하는 납세자의 불편을 덜어드리기 위하여 전국세무서

에 신고서 처리를 전담할 창구를 설치합니다. 신고서와 제출할 서류를

준비하여 이 창구에 제출하면 됩니다.

o 그러나 납세자가 세무서를 직접 방문하는 불편을 해소하기 위하여 왕복

민원우편신고제를 도입했습니다.

- 이 제도는 신고서 및 제출서류를 준비하여 우체국에 비치된 민원우편

봉투(봉투대금 100원, 우편료 2,000원)에 넣어 우체국에 접수하시면

세무서에서 처리한 후 회신용봉투를 이용하여 신고확인서 등을 원하

는 곳에 송부해 드리는 제도로서, 왕복기간이 약 5-6일 정도 소요될

것입니다.

- 부동산양도신고서 서식 및 신고안내서를 우체국에 비치할 것이오니

많이 이용하시기 바랍니다.

<> 부동산양도신고를 하는 납세자에게 세제상 어떤 혜택이 있나?

o 부동산양도신고를 하면 제출한 서류 등에 의하여 비과세 대상인지 여부

를 판단해 드릴 것이며 만약, 과세대상이라면 기준시가에 의한 세액을

전산으로 계산하여 그 세액계산 내역과 세액을 납부할 수 있도록 납부

서를 교부해 드리고

o 그 세액을 잔금수령일(잔금을 받기전에 등기이전을 했으면 등기접수일)

이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 납부하시면

- 납부할 세액의 15%(종전 예정신고납부세액공제는 10%임)를 공제해 드

리고(납부서의 세액이 공제된 금액임.)

- 종전의 예정신고를 한 것으로 간주하며

- 기준시가 과세대상이면 별도의 조사없이 신고대로 납세의무를 조기에

확정해 드립니다.

<> 부동산양도신고 대상이 아닌 경우에도 신고를 하면 혜택이 있나?

o 부동산양도신고 의무는 거주자가 부동산을 매매에 의하여 양도하는 경

우에 신고할 의무가 있으나,

- 등기상 3년 이상 보유한 주택을 양도한 경우와

- 등기상 8년 이상 보유한 지적공부상 농지를 양도한 경우에는 신고할

의무가 없습니다.

o 위의 경우에도 1세대가 2주택을 보유했거나, 농지이지만 8년 이상 자경

을 하지 않아서 과세대상인 경우가 있습니다. 이 경우에는 신고하고 세

액을 기한내에 납부하시면 세액공제 15%를 받을 수 있습니다.

<> 부동산을 파는 사람 또는 사람 사람이 여러 사람인 경우에는 따로따로

신고해야 하나?

o 여러 사람이 공유하던 부동산을 하나의 계약에 의하여 양도하는 경우

양도인별로 부동산양도신고서를 작성한 후 첨부서류는 한부만을 첨부하

여 양도인중 한사람의 관할세무서에 신고할 수 있습니다.

o 매수인이 여러 명인 경우에는 신고서의 매수인란에는 "별지"라고 기재

하고 별도의 매수인 명단을 첨부하시면 됩니다. 이 경우 부동산양도신

고확인서는 요구하는 수량을 교부해 드립니다.

<> 1주택을 보유하다 근무발령으로 부득이 3년 이상 보유하지 못한 상태에

서 양도하였는데 비과세대상인데도 신고해야 하나?

o 1세대가 1년 이상 거주한 하나의 주택을 보유하던중 근무상 부득이한

사유로 인하여 3년 이상 보유하지 못한 상태에서 양도한 경우, 전 세대

원이 새로운 근무지로 이사하면 1세대 1주택으로서 비과세대상이 됩니

다. 그러나 등기상 3년 이상 보유하지 않았기 때문에 부동산양도신고를

하여야 합니다. 신고할 때 주민등록등본, 근무발령통지서 등 비과세증

빙서류를 함께 제출하시면 비과세 처리해 드립니다.

o 그외에도 주택을 사실상 3년 이상 보유했으나 등기상으로는 3년 미만

보유했거나, 농지를 사실상은 8년 이상 보유했으나 등기상은 8년 미만

보유한 경우에는 부동산양도신고를 하여야 소유권이전을 할 수 있습니

다.

<> 부동산양도신고를 했어도 양도소득세 신고를 해야 하나?

o 부동산양도신고를 하고 세무서장이 교부해 드린 납부서의 세액을 양도

일(대금청산일 또는 대금청산을 하기전에 등기한 경우에는 등기접수일)

이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 납부하면 종전의 예정신고.납부를

한 것으로 간주되므로 별도로 양도소득세 신고를 하지 않아도 됩니다.

o 그러나 납부를 하지 않은 경우 또는 대금청산이 신고한 날부터 늦어져

서 신고시 계산한 세액에 변경이 있는 경우에는 양도소득세신고를 하여

야 합니다.

<> 신고를 하면 기준시가로 세액을 계산하여 준다고 하는데 납세자가 스스

로 세액을 계산하여 신고할 수는 없습니까?

o 부동산양도신고를 할 때 납세자가 직접 양도소득세신고서를 작성하여

신고할 수 있습니다. 이 경우에는 그 스스로 계산한 세액을 납부할 수

있으며, 이 경우에도 납부할 세액의 15%를 공제해 드립니다.

o 납세자가 실지거래가액으로 신고하고자 하는 경우에는 스스로 양도소득

세 신고서를 작성하여 신고하셔야 합니다.

<> 국세청에서는 국민편의 위주로 본 제도를 시행한다고 하는데 무엇을 어

떻게 한다는 것인지?

o 부동산양도신고제는 부동산양도신고를 했는지 여부를 등기신청을 할 때

등기소에서 확인하게 되므로 신고대상인 경우에는 이를 회피할 수가 없

게 됩니다.

o 따라서 국세청에서는 전국 세무서에 부동산양도신고 업무만을 전담할

창구를 만들고, 왕복민원우편신고제를 도입하였으며, 신고시 납세자에

게 불편함이 없도록 세부적인 시행지침을 마련하여 시행하도록 하였습

니다.

(왕복민원우편 신고제)

- 납세자가 신고하기 위하여 세무서를 방문하고 신고서를 처리하는 동

안 기다리는 불편을 해소하기 위하여 세무서를 방문하지 않고서도 신

고확인서를 발급받을 수 있도록 정보통신부(우정국)와 협의하여

'97.1.1부터 시행합니다.

- 이 제도는 도해하면

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+--------+                 발송용봉투                 +--------+

| 우체국 | -----------------------------------------> | 우체국 |

|(발신지)| <----------------------------------------- |(수신지)|

+--------+                 회송용봉투                 +--------+

부^     |신                                          신^     |부

동|   회|고                                          고|회   |동

산|민 송|확                                          확|송 발|산

양|원 용|인                                          인|용 송|양

도|봉 봉|서                                          서|봉 봉|도

신|투 투|등                                          등|투 투|신

고|     v                                              |     v고

+--------+                                            +--------+

| 신고인 |                                            | 세무서 |

+--------+                                            +--------+

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주) 예상소요기간 : 5-7일

- 전국의 우체국에 신고서서식과 신고안내서를 비치합니다.

(부동산양도신고 전담창구 설치)

- 세무서의 재산세과내에 부동산양도신고 업무만을 전담할 창구를 설치

하여

- 부동산양도신고를 하기 위하여 방문한 납세자가 담당자의 출타 등으

로 재방문하거나 기다리는 일이 없도록 하고,

- 전산에 의하여 신고서를 처리하는 과정을 열람토록하는 등 납세서비

스 향상을 기하였음.

<> 부동산양도신고제 시행에 대비한 그동안의 준비상황

o 신고업무 전담창구 설치

- 전국세무서에 신고업무를 전담할 창구설치

. 세무서별 1-3개 창구(전국 305개)

. '95.12.15까지 설치

- 창구에 배치할 직원교육

. 여직원 170명에 대한 직무교육 및 전산교육(교육기간 '96.9.2-9.13

(2주일))

. 교육이수 여직원 전원을 신고창구에 배치. 부족한 인원은 재산세업

무 3년 이상 경력자 배치

. 창구요원 전원에 대한 전산시스템에 의한 신고서 처리요령(교육기

간 '96.12.16-18중 1일씩)

o 왕복민원우편신고제 도입

- 납세자가 신고하기 위하여 세무서를 방문해야 하는 불편을 해소하기

위하여 왕복민원우편을 이용하여 신고할 수 있도록 함.

- 정보통신부(우정국)과 '96.6월부터 협의하여 민원우편봉투 2호(신고

에 적합한 대봉투)를 개발

- '97.1.1부터 전국 2,429개 우체국에 봉투 비치

o 부동산양도신고제 대국민 홍보

- 안내용 팸플릿 100만부를 제작 12월초부터 배포함.

- 안내용포스터 20만매를 12월중 전국에 게시 예정

- 12월중 10개 뉴스전광판을 이용한 문자방송 실시

- 방송 등 언론매체의 대담 등을 통한 홍보실시

- 세무서별 부동산중개업소 및 법무사에 대한 간담회 개최