부동산 및 건설산업 지원대책 수립.추진

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건설교통부 기획관리실 기획예산담당관실 500-4028

<> 주요 내용

건설교통부는 최근 금융시장의 경색 등에 따라 자금난을 겪고 있는 건설

업계의 어려움을 덜어주고

기업의 구조조정을 위한 부동산 처분 등이 원활히 이루어질 수 있도록 부

동산 및 건설산업분야에 대한 지원대책을 마련하고

'97.12.12(금) 개최되는 확대경제장관회의에서 보고한 후 시행해 나가기

로 하였음.

I. 부동산 및 건설분야 지원대책

1. 최근 동향과 전망

o 최근 부동산시장은 금융시장의 경색으로 자금사정이 나빠짐에 따라

거래가 위축되고 가격도 하락세를 보이고 있음.

- 부동산시장이 지나치게 위축될 경우 기업의 보유부동산 처분이 어

려워질 것임.

o 건설업계는 장기적인 건설경기 침체, 만성적인 자금난, 그리고 과도

한 단기부채 등으로 재무상태가 극히 취약한데다

- 담보력 부족으로 인한 상호보증이 일반화되어 있어 자금난이 계속

될 경우 도산이 크게 늘어날 우려가 있음.

. 부도업체수 : 783개('96) --> 1,072개('97.1-11)

. 부채비율('96) : 건설업 476.3%, 제조업 317.1%

.. 단기부채('96) : 건설업 319.0%, 제조업 191.6%

- 내년에도 SOC 및 민간투자 감소, 부동산경기 침체 등으로 건설경기

가 더욱 위축되어 어려움이 가중될 전망임.

o 이와 같은 건설업계의 어려움을 덜어주고, 산업전반에 걸친 구조조정

을 위한 부동산 처분이 원활히 이루어질 수 있도록 대책을 강구할 필

요가 있음.

2. 지원대책

o 기업 보유토지의 원활한 거래.처분을 지원

o 건설업체의 자금조달을 원활히 하고 불필요한 규제를 완화

가. 기업 보유토지의 원활한 거래

o 토지거래와 관련된 규제를 대폭 해제

- 신고구역(전국토의 37%)은 전면 완화

- 허가구역(전국토의 32%)은 개발사업 주변지역 등 꼭 필요한 지역

만 남기고 모두 해제

o 토지공사를 통하여 기업이 처분을 희망하는 토지를 매입

- 1조원 범위내에서 토지채권을 발행하여(연리 5%, 5년만기 일시상

환) 기업보유토지를 매입

o 건설업체가 토지공사 등 공공기관으로부터 분양받은 택지.상업용지

등에 대한 양도제한을 폐지

나. 건설업체의 자금난 완화

o 정부시행 공사의 선금과 기성금을 조기에 지급토록 하고 정부투자

기관과 지자체의 공사에 대해서도 적용 확대

o 저가낙찰공사의 공사이행 보증을 위해 건설업체가 발주처에 현금으

로 납부한 차액보증금을 공정이 50% 이상인 경우에는 보증서로 대

체

o 공제조합을 통한 자금지원을 확대

- 건설공제조합은 연대보증인의 보증채무 상환기한을 6개월 연장

- 주택공제조합에서는 건실한 업체(신용평가 B등급 이상)에 대해

'98.6월말까지 특별 대출보증을 실시

o 신도시 건설 이후 중단된 "주택상환사채"의 발행을 재개하여 주택

건설업체의 자금조달 기회를 확대

o 임대주택에 대한 국민주택기금의 지원대상과 금액을 늘리고 종합토

토지세의 감면범위도 확대(18평 이하 --> 25.7평 이하)

다. 건설산업과 관련한 각종 규제를 완화

o 주택시장에 대한 각종 규제를 과감히 완화

- '98년도 "아파트 표준건축비"를 조기에 확정하여 주택업체의 내

년도 사업계획이 적기에 수립될 수 있도록 조치

- 서울과 인근 14개시에 대해 시행중인 민간택지에 대한 소형주택

건설 의무비율을 폐지

- 수도권에 대해 시행중인 아파트 분양가 규제도 시장추이를 보아

가며 완화

o 건설업체의 각종 보고.신고의무 등도 대폭 감축

- 시공실적증명서 제출, 기술자 보유상황 신고, 해외건설 수주상황

보고 등을 폐지 또는 절차를 대폭 간소화

II. 세부 대책내용

1. 기업 보유토지의 원활한 거래

가. 토지거래허가.신고구역 해제

<> 현황

o 토지거래허가.신고구역은 투기방지를 위해 '84년부터 지정

- 전체 국토면적 : 99,652평방킬로미터(100%)

- 허가구역 : 31,856평방킬로미터(31.9%)

- 신고구역 : 36,713평방킬로미터(36.8%)

<> 개선방안

o 신고구역은 전면 해제(12월중)

o 허가구역은 개발사업 주변지역 등 투기우려가 암흔 지역외에는 대

폭 해제('98.1월중)

* 구체적인 해제지역은 지역별 지가.거래동향을 면밀히 분석, 결정

o 기업의 토지거래에 대해서는 허가처리기간을 단축하고 허가기준을

융통성있게 처리토록 지시('97.12월중)

<> 기대효과

o 기업들이 보유 부동산을 쉽게 매각할 수 있어 자금난 완화

o 기업들이 사업에 필요한 부동산을 쉽게 취득

나. 토지공사의 기업보유토지 매입

<> 대책내용

o 토지공사에서 기업보유토지를 1조원 범위내에서 토지채권으로 매입

(연리 5%, 5년만기 일시상환 조건)

o 매각을 활성화하기 위해 매입기준을 대폭 완화

- 기업보유 공영개발택지는 조건없이 매입

- 기타 토지도 법적으로 취득이나 이용.개발이 불가능하거나 극히

곤란한 경우를 제외하고는 매입

- 감정평가.대금지급 등 업무처리를 신속히 하여, 단기간에 자금지

원이 가능토록 조치

<> 기대효과

o 기업이 시중에 매각하기 어려운 토지를 토지공사가 매입해줌으로써,

기업의 자금난을 완화하고 원활한 구조조정 지원

o 지가안정시기에 토지를 비축하여 토지수급 조절기능을 수행함으로

써, 토지시장 안정에 기여

다. 공공기관으로부터 분양받은 토지의 명의변경 허용

<> 현황

o 주택업체 등이 택지개발사업으로 조성된 토지(택지, 상업용지, 근

린생활시설용지 등)를 분양받은 경우, 3년 이내에 주택, 상가 등

시설을 건설토록 의무화(택지개발촉진법)

o 택지개발사업시행자(토지공사, 주택공사, 지자체)는 내부규정으로

주택업체 등이 공급받은 토지의 명의변경을 금지하고 있음.

<> 개선방안

o 주택업체 등이 토지공사 등으로부터 공급받은 토지를 다른 업체에

게 명의변경할 수 있도록 허용('98.6월말까지)

- 주택건설용지는 주택협회가 추천하는 업체로 명의변경토록 함.

* '97.12월중 토지공사.주택공사의 "용지규정"과 지자체의 자체

지침을 개정

<> 기대효과

o 운영자금 및 건설자금의 확보에 어려움을 겪고 있는 주택건설업체

의 토지처분을 원활히함으로써 자금난 완화에 기여

o 자금여력이 있는 주택업체의 택지확보를 원활하게 함으로써 안정적

주택건설 유도

2. 건설업체의 자금난 완화

가. 공공공사의 선급금 및 기성금 지급 활성화

<> 현황

o 선급금 및 기성금 지급규정

- 선급금 : 20억원 이하 공사는 50%, 20억원-100억원 미만 30%,

100억원 이상 공사는 20%를 지급

- 기성금 : 건설업자의 신청이 있는 경우 30일 마다 지급

o 그러나, 각 발주기관에서는 회계예규대로 선금급.기성금을 지급하

지 않는 사례가 있음.

- 정부투자기관과 지자체 발주공사는 선금 지급이 의무화되어 있지

않음.

- 지자체의 저가낙찰공사에 대해서는 선금을 지급하지 않고 있음.

<> 개선방안

o 정부발주공사는 선급금 및 기성금이 규정대로 지급될 수 있도록 행

정지도

o 정부투자기관.지자체 등도 선금지급이 의무화될 수 있도록 "선금지

급요령" 개정을 추진

o 선금을 지급하지 않는 지자체의 저가낙찰공사도 선금을 지급토록

개선 추진(지자체 조례개정 요청)

<> 기대효과

o 선급금 및 기성금 지급의 활성화로 건설업계의 자금난 완화

나. 현금납부 차액보증금 및 계약보증금의 조기반환

<> 현황

o 저가낙찰공사(예정가격의 70% 미만)는 일정금액을 현금으로 납부토

록 규정

- '93.9-'95.7 기간중에는 예정가격의 85%와 낙찰금액의 차액(차액

보증금)을 현금으로 납부

- '95.7 이후에는 계약보증금(10%)을 현금으로 납부토록 규정

o 차액보증금은 기성률이 50% 이상이고 안전점검결과 정상시공된 경

우에는 동 금액의 2배에 해당하는 보증서를 제출하면 기성비율에

따라 반환(계약보증금은 미반환)

* 미반환 차액.계약보증금 현황 : 7,073억원('97.12.8 현재)

. 차액보증금 : 4,127억원, 계약보증금 : 2,946

<> 개선방안

o 기성률이 50% 이상인 공사로서 안전점검결과 정상시공된 경우에는

기성비율에 관계없이 차액.계약보증금을 전액 반환

o 2배 상당의 보증서를 1배 상당의 보증서로 대체

o 현금으로 납부하는 계약보증금제도는 폐지하고 보증서로 대체

<> 기대효과

o 금년말까지 약 1,805억원이 조기 반환되어 업계 자금난 완화

o 향후에도 기성률이 50% 이상 경과되는 공사에 대해서는 조기 반환

하여 건설업계의 자금난 완화

다. 공제조합을 통한 자금지원 확대

<> 건설공제조합의 자금지원

o 조합원에 대한 특별융자(262억원) 상환기간 연장

o 연대보증채무 상환기간 연장

- 조합이 보증채권자에게 대위변제한 보증납입금을 연대보증업체가

분할상환하고 있으나, 분할상환기간을 3년 9개월에서 4년 3개월

로 6개월 연장

* 연대보증업체 상환예정금액 : 2,450억원(410개사)

<> 주택공제조합의 특별 대출보증

o 주택업체중 신용이 양호한 업체에 대해서는 현행 대출보증한도(출

자금의 1배)를 초과하여 보증

o 시행기간 : '97.12.10-'98.6.30(한시적 실시)

o 보증대상업체

- 신용등급이 B등급 이상인 건실한 업체

- 주택사업을 10년 이상 영위한 업체

- 최근 3년간 조합과의 업무거래가 양호하고 자금지원으로 사업의

계속 운영이 가능한 업체

o 대출보증요건

- 분양미수금, 미분양아파트 분양권, 정부 또는 공공기관의 채권

등 추가적인 담보를 제공할 수 있는 경우

라. 주택상환사채 발행 재개

<> 현황

o 최근의 금융경색으로 주택업체들의 경우 은행 뿐만 아니라 주식시

장, 채권시장에서 자금을 조달하기가 어려우며 종합금융회사의 업

무정지로 주택할부금융사의 중도금 대출이 중단되어 주택업체의 분

양이 위축되고 자금난이 가중

o 이에 따라 주택업체의 자금난을 완화하고 주택분양이 원활히 이루

어질 수 있도록 주택건설촉진법령상의 "주택상환사채" 발행을 적극

적으로 허용할 필요가 있음.

<> 개선방안

o 분당, 일산 등 신도시 건설 이후 중단된 "주택상환사채" 발행을 재

개

* "주택상환사채" 제도의 개요

- 개념 : 주택업체가 사채를 발행하여 자금을 조달, 주택을 건설한

후 사채매입자에게 주택으로 상환하는 제도

- 발행주체 : 주택공사, 주택사업자(지정업자, 등록업자)

. 등록업자는 자본금 5억 이상으로 건설업면허를 보유하거나 최

근 3년간 연평균 200세대 이상 건설실적이 있는 업체로서 금융

기관 또는 주택사업공제조합의 보증을 받은 경우에 한하여 발

행 가능

- 발행절차 : 택지의 소유권 등을 첨부한 주택상환사채 발행계획을

작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어 발행

- 발행조건 : 상환기간 3년 이내, 발행금액 주택가격의 60% 이내,

이자율은 실세금리와 국채이자를 고려하여 책정

- 발행실적 : '78년 이후 '93년 신도시 건설시까지 19천호, 5,500

억원

마. 임대주택에 대한 지원 확대

<> 현황

o 경기침체 및 실업증가로 주택 구매력이 대폭 위축되어 주택가격이

하향안정세를 보임에 따라 임대주택에 대한 수요가 증가할 것으로

전망되나

o 임대주택사업에 대한 세제.금융지원이 미흡하여 임대사업 참여가

저조

<> 개선방안

o 국민주택기금의 지원대상 및 금액 확대

- 현재는 60평방미터 이하 임대주택에 대하여 호당 1,800-2,000만

원을 지원하고 있으며, 확대범위는 관계부처와 협의.확정

* 국민주택기금운용계획 변경

o 임대주택에 대한 종합토지세의 분리과세 대상 확대

- 전용 60평방미터 이하에 대해 분리과세 --> 85평방미터 이하까지

확대

* 지자체 조례준칙 개정

<> 기대효과

o 임대주택 건설업체의 자금난 완화

o 소규모 여유자금을 임대주택사업으로 유인

o 전세가격 안정으로 서민주거비 경감

3. 건설산업과 관련한 각종 규제를 완화

가. '98년 아파트 표준건축비 조기 확정

<> 현황

o 분양가원가연동제상 표준건축비는 자재비, 노무비 상승률 등을 감

안, 매년 건설교통부장관이 고시하여 왔으나

o 연간 자재비, 노무비 상승률이 1월말에 가서야 발표되고 재경원 등

관계부처와의 협의 등으로 조정시기가 매년 지연되어 2-3월 이후에

표준건축비가 조정됨으로써

o 주택건설업체의 사업계획 수립에 지장을 주고 예측가능한 경영을

할 수 없는 등 문제점이 있음.

<연도별 표준건축비 상승률>

(단위 : %)

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조정시기  '90.5  '91.4  '92.1  '93.2  '94.2  '95.3  '96.2  '97.3

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인상률    15.3   12.4    6.3    5.2    5.6    5.0    7.5    4.3

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<> 조정방안

o '98 표준건축비는 최근 주택업계의 어려움을 감안, 금년도 소비자

물가상승률 억제목표치인 4.5%를 반영, '98.1.1 이후 입주자모집공

고승인신청분부터 적용키로 함.

<'98년도 표준건축비 조정안>

(단위 : 만원/평)

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25.7평 이하             25.7평 초과

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현행         변경        현행        변경

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15층 이하             175.5         186         183         194

16층 이상               195         207         204         214

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나. 민간택지 건설주택에 대한 소형의무비율 폐지

<> 현황

o 소형주택의 공급확대 차원에서 '90년부터 "소형주택건설 의무비율

제"를 시행

o 그동안 미분양 적체 등 주택시장여건에 부응하여 '95년 이후 단계

적으로 소형주택 의무비율을 완화해 왔으며

- '97.4 지방 대도시에도 동 규제가 폐지됨에 따라, 현재는 서울

및 경기도 과밀억제권역 14개시에 대해서만 규제

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지역             전용 25.7평 이하        18평 이하

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서울특별시         총 건설호수의 75% 이상     30% 이상

경기도 14개시             60% 이상            20% 이상

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* 14개 시 : 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안

양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥

<> 규제완화의 필요성

o '90년 이후 주택보급률 및 소득수준 향상에 따라 중.대형 주택에

대한 수요는 계속 증가하고 있는 반면

- 실제 건설된 주택은 18평이 41%, 25.7%평은 33%로서 특정 평형에

만 집중되어 수급의 불균형이 심화되고 있으며

o 지역별 주택수요 특성 등이 고려되지 않고 획일적으로 소형주택을

건설토록 함에 따라 소형주택 미분양을 양산

* 25.7평 이하의 미분양이 전체 미분양의 85% 이상 차지

o 국민주택기금 지원, 공공택지 공급 등 비강제적 수단에 의해서도

일정비율 이상 소형주택 건설공급이 가능하므로 민간주택까지 규모

를 제한하는 것은 무리임.

* 연간 건설물량의 1/3 이상이 국민주택 지원을 받는 18평 이하의

소형 주택

<> 개선방안

o 민간사업자 보유택지에 대해서는 소형주택 의무비율을 폐지하고

o 조합주택에 대해서는 서울과 경기도 14개시의 의무비율을 일원화

- 18평 이하 20% 이상을 포함하여 25.7평 이하로 건설

o 공공택지에서 건설하는 주택 및 재개발주택은 현행 제도를 유지

* 공공택지는 "택지개발업무처리지침"에 따라 25.7평 이하 용지를

70% 이상, 18평 이하 용지를 20%(수도권.광역시 30%) 이상 공급

하고 있으며

주택조합.주거환경개선사업은 25.7평 이하로 제한하고, 재개발사

업은 관리처분계획에 따르도록 하고 있음.

<> 기대효과

o 주택시장 여건에 따라 소비자들이 선호하는 다양한 규모의 주택이

건설되어 소비자의 만족도를 제고

o 미분양주택의 발생을 줄여 주택업체의 자금난을 해소하고 안정적인

주택공급 기반을 확충하는데 기여

<소형주택 의무비율 변경내용>

(단위 : %)

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현행                변경

------------------- ------------------- 구성

18평  18-   25.7평  18평  18-   25.7평  비

이하 25.7평  초과   이하 25.7평  초과

-----------------------------------------------------------------

민간택지

. 서울               30    45   25 이하       규제 폐지      32

. 경기도             20    40   20 이하

공공택지

. 수도권.광역시      30    40   30 이하       현행 유지      38

. 기타 지역          20    50   30 이하

직장.지역조합

. 서울               30    70    -        20    80    -       4

. 경기도             20    80    -            현행 유지

. 기타 지역             100                   현행 유지

재건축

. 서울               30    45   25 이하   20    40   40 이하 13

. 경기도             20    40   40 이하       현행 유지

. 기타 지역            규제 없음              현행 유지

재개발                 -    60   40            현행 유지      13

(서울시 조례)        (50)  (30) (20)

주거환경 개선            100      -            현행 유지    0.06

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주) . 경기도는 다음의 14개시를 말함 : 의정부, 구리, 남양주, 하남,

고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥

. 구성비는 '96년중 수도권에서 공급된 물량(244천호)을 기준으로

산정

다. 건설관련 보고.신고제도 개선

<> 시공실적증명서 제출방법 개선

o 현행 : 건설업체가 각 발주기관으로부터 시공실적증명서를 발급받

아 건설관련 협회에 제출

o 개선 : 공공공사에 대한 건설공사 실적신고는 각 발주기관이 직접

건설관련 협회에 통보하여 업계부담 경감

<> 기술자 보유상황 신고 개선

o 현행 : 건설업체는 건설기술자를 기술인협회에 6개월 마다 신고하

고, 입찰참여시 마다 기술자 보유증명을 발급.제출

o 개선 : 건설기술자 신고절차를 간소화하고, 건설관련 단체.발주기

관 등과 온라인망을 구축.운영

<> 해외건설 수주상황보고 개선

o 해외건설의 수주상황 중간보고 등 신고제도를 폐지 또는 완화