업무용부동산 범위의 합리적 재조정

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재정경제원 세제실 법인세제과 503-9218

o 기업재무구조 개선 및 구조조정 지원을 위해 지난 11월 국회에서 금융기

관의 부채를 상환할 목적으로 부동산 매각시 특별부가세를 한시적으로 면

제해 주는 조세감면규제법을 개정할 때

- 그 대상부동산은 과세의 형평성 등을 고려하여 업무용 부동산으로 한정

하되, 업무용 부동산의 기준을 합리적인 범위안에서 대폭 확대하기로

심의.결정한 바 있음.

o 따라서 이를 위해 현행 업무용 비업무용 부동산의 구분기준을 현실화하면

서 대폭 단순화하려는 것임.

<주요 개선내용>

(1) 지금까지는 주업.수입금액.면적 등 2중.3중의 기준을 적용하도록

하던 것을 앞으로 주업기준은 폐지(매매용 부동산만 제외)하여 기

업활동에 실제 사용하면 모두 업무용으로 인정

(2) 지금까지는 수입금액이 부동산 유형에 따라 부동산가액의 3-20% 이

상이 되어야 업무용으로 인정하던 것을 앞으로 기업 본연의 업무에

사용하는 경우에는 수입금액기준을 폐지하거나 1%로 하향조정

(3) 지금까지는 공장용지에 대하여 일정기간내 건설에 착공한 부분만

업무용으로 인정하던 것을 앞으로 공업배치법의 규정에 의한 기업

의 장기 사업계획에 필요하다고 인정되는 경우에는 모두 업무용으

로 인정하여 공장용지 확보에 신축성을 부여

(4) 지금까지는 취득후 공장용지는 3년, 일반나대지는 1년 동안만 비업

무용 판정을 유예해주던 것을 앞으로 공장용지는 5년, 일반나대지

는 2년 동안 충분한 시간적 여유를 허용

o 이러한 개선내용은 법인세법 시행규칙 개정안에 반영하여 법제처 심사를

거쳐 금년말까지 공포.시행하고 공포후 종료하는 사업년도('97 사업년도)

부터 적용할 예정임.

* 비업무용부동산에 대한 세제상 제한내용

- 비업무용부동산을 취득.보유하는 경우 부동산가액에 상당하는 지급이

자와 부동산관련 유지.관리비를 손비 불인

- 비업무용부동산을 매각할 경우 특별부가세 감면을 배제

<> 주요 개정내용

1. 주업기준의 폐지

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현행                               개정안

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o 농경지, 임야, 목장용지, 매매    o 주업기준의 적용대상을 매매용

용 부동산 등의 경우 법인의 주     부동산으로 한정하고, 그 이외

된 사업에 사용하지 않으면 비      의 경우에는 폐지

업무용으로 판정

* 주업의 판정방법 : 매출액이

가장 큰 사

업

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<개정이유>

o 농경지 등 개별부동산에 대하여 주업.수입금액.면적.시설기준 등에

의한 2중.3중의 중복 규제를 하고 있고

- 별도 법인만 설립하면 주업기준 충족이 가능하므로 법인 신설에

소요되는 과다한 비용에 비하여 규제의 실익은 없어 오히려 기업

구조조정에 걸림돌이 되는 문제점을 해소

- 단, 매매용 부동산의 경우 주업기준외에 다른 기준이 없고 주업

기준 폐지시 투기성 부동산매매에 대하여도 모두 업무용으로 인

정하는 결과를 초래하므로 현행유지

2. 수입금액기준의 합리적 개선

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현행                               개정안

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o 특정 부동산의 경우 당해 부동    o 기업 본연의 업무에 사용하면

산가액에서 발생하는 수입금액      업무용으로 인정하고, 수입금액

이 일정비율에 미달하면 비업무     기준은 폐지하거나 1%로 하향조

용으로 판정                       정

- 3% : 임대용 건물, 농경지.묘     - 수입금액기준 폐지 : 임대용

포장, 경기장운영업용 등      건물, 주차장, 체육시설, 휴양

시설 등

- 7% : 주차장, 체육시설, 조경

작물식재업용, 농업교습     - 1%로 인하 : 농경지.묘포장,

학원 등                      경기장운영업용, 조경작물식재

업용, 농업교습학원, 광천지.

- 10% : 휴양시설, 광천지.지소,      지소, 쓰레기 수집 및 처리업

쓰레기수집 및 처리업용,     용, 자동차운전.정비학원, 블

자동차운전.정비학원,        록 등 도소매업용, 조경작물

블록등 도소매업용, 조       등 도소매업용, 블록 제조장

경작물 등 도소매업용        등

등

* 기업 "본연의 업무" 범위 :

- 20% : 블록 등 제조장               법령상 업무, 인.허가업무,

법인등기부에 등재된 목적사

업

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<개정이유>

o 실제 업무에 사용하고 있음에도 불구하고 수입금액이 일정기준에

미달한다고 하여 일률적으로 비업무용으로 판정되는 문제점을 해소

- 수입금액기준외에 면적.시설 등 다른 기준으로 제한하고 있는 부

동산에 대하여는 수입금액기준을 폐지

- 수입금액기준외에 다른 기준이 없는 부동산에 대하여는 최소한의

기준만 존치

3. 공장용지의 업무용 인정범위 확대

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현행                               개정안

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o 공장용지에 대하여 공업배치법    o 공장용지의 업무용 인정범위를

상의 기준면적을 업무용으로 인     확대

정

- 공장입지기준면적=(공장건물연    - 기준공장면적률을 완화하여 기

면적/업종별 기준공장면적률)       준면적을 확대(*통산부에서 추

후 조치예정)

* 기준공장면적률은 통산부장관

고시사항임

- 기준초과면적 별도 인정 : 기     - 기준초과면적 별도 인정 : 기

준초과용지중 기준면적의 20%       준면적의 30%(수도권은 20%(한

(수도권 10%(3,000평방미터 한      도폐지))로 확대

도))를 추가 인정

o 공장 건설공사에 착공한 부분만   o 공업배치법의 규정에 의한 연차

업무용으로 인정하고 연차별 공     별 공장건설계획에 따라 공장건

장건설계획은 불인정               축에 착공하는 경우에는 계획면

적을 비업무용에서 제외

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<개정이유>

o 기업의 생산활동에 대한 적극 지원

4. 비업무용판정 유예기간 연장

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현행                          개정안

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o 취득후 일정기간 비업무용 판정   o 비업무용 판정 유예기간을 매매

을 유예하고 동 기간내에 미사용    용 부동산을 제외하고는 합리적

시 취득시점에 소급하여 과세       으로 연장

- 일반나대지 : 1년                - 일반나대지 : 1년

- 공장용지, SOC시설용지, 기업     - 공장용지, SOC시설용지, 기업

부설연구소용지, 관광단지용지      부설연구소용지, 관광단지용지

: 3년                             : 3년

- 주택신축용지 : 3년(미분양시     - 주택신축용 토지 : 5년(*미분

2년 연장 가능)                    양시 연장제도는 폐지)

- 매매용 부동산 : 2년               현행과 같음.

- 건물 : 6월                      - 건물 : 1년

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<개정이유>

o 건축허가관련 인.허가절차, 경제.사회적 여건 변화 등을 감안하여

현실에 맞게 연장

5. 비업무용 제외범위 확대

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현행                                 개정안

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o 특정한 사유가 있는 경우에는 일  o 비업무용 제외인정기간을 연장

정기간 비업무용에서 제외

- 대물변제 취득 부동산            - 대물변제 취득 부동산

. 금융기관 : 취득일부터 1년 또    . 금융기관 : 2년(성업공사 매

는 성업공사 매각위임기간과        위임기간 등은 현행 유지)

소송계류기간

. 일반법인 : 취득일부터 1년       . 일반법인 : 2년

- 건축물 소실.철거.붕괴 : 소실.   - 건축물 소실.철거.붕괴 : 3년

철거.붕괴일부터 2년(공장 3년,     (공장 5년, 자진철거 2년)

자진철거 1년)

- 휴.폐업, 사업이전 : 휴.폐업     - 휴.폐업, 사업이전 : 3년

이전일부터 2년

- 강제 경매.공매 진행중 : 최초    - 강제 경매.공매 진행중 : 2년

경매(공매)기일부터 1년

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<개정이유>

o 특정한 사유로 인한 비업무용 제외인정기간을 연장하여 탄력성 부

여

6. 주택사업후 잔여택지의 업무용 인정

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현행                    개정안

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o 주택사업후의 잔여택지(자투리    o 주택사업후 잔여택지에 대하여

땅)                               일정기간 비업무용부동산에서 제

외

- 업무에 사용하지 않고 매각하거

나 보유하는 경우에는 비업무용   - 대상잔여택지의 범위

으로 판정

. 주택건설사업계획 승인시의 필

지별 조서에 사업부지로 편입

된 토지외의 것

. 준공된 건축물 부속토지 전체

면적의 5% 이내

- 비업무용 제외기간 : 주택건설

사업 완료후 3년간

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<개정이유>

o 주택사업후의 잔여택지는 건설과정에서 불가피하게 발생하고 건물

신축 등으로 당장 상용하기도 어려운 점을 감안하여 일정범위내에

서 비업무용에서 제외