외국인토지제도 개편방안

-----------------------

건설교통부 토지국 토지관리과

I. 외국인토지제도 현황

현행 외국인토지법은 '61년 국방부법으로 제정된 후, '68년 내무부를 거

쳐 '94년 건설부로 업무가 이관되면서 새로이 제정되었음.

o 취득 주체

- 개인 : 출입국관리법상 체류상한 5년 비자(F-2 비자) 소지자

- 법인

. 외자도입법상 개방된 업종을 영위하는 법인으로서

. 지사형태법인 또는 외자비율이 50% 이상인 합작법인

o 취득가능 토지

- 개인 : 주택용지(1세대 1주택) 및 주상복합용지 200평, 상업용지 50

평

- 법인 : 세법상 비업무용 부동산 면적을 초과하지 않는 토지로서

. 제조법인 --> 공장용지.사무소용지.창고용지.근로자 및 임직원 사

택지

. 비제조법인 --> 영업활동에 필요한 토지.임직원 사택지

o 취득절차

- 주거용지.공장용지는 신고취득(요건충족시 수리, 15일내 처리)

- 기타 토지는 허가취득(60일내 처리)

o 사후관리

- 허가없이 체결한 토지취득계약은 무효

- 취득목적 달성후 1년내 토지 미처분시 성업공사에 매각 의뢰

- 장기 미사용.사용중지.허가없이 용도 변경한 토지는 처분명령

II. 제도 개선방안

외국법인 및 외국인 개인의 토지 취득에 관한 제한을 철폐하여 토지시장

을 전면 개방

o 외국법인의 경우 현재는 공장.사무소.창고.임직원 및 근로자 숙소용지

등 5개 용도에 한해 취득이 허용되고 비업무용 토지는 취득 자체가 금

지되고 있으나

- 이를 전면 철폐하여 제한없이 토지취득이 가능토록 함.

o 외국인 거주자의 경우, 5년 비자 소지자에 한해 주택용지는 200평 이하,

상업용지는 50평 이하로 취득이 허용되고 비거주자의 경우, 토지취득이

금지되고 있으나

- 이를 전면 철폐하여 거주자, 비거주자 제한없이 토지취득이 가능토록

함.

o 외국법인 및 외국인 개인의 토지취득시 매매계약 체결전에 허가를 얻도

록 하고 60일 이내에 허가처리를 하고 있으나

- 매매계약 체결후 신고만 하도록 하고, 즉시 처리토록 함.

o "외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법률"에는

- 군사지역.문화재보호구역.섬지역 등에 대한 토지취득제한 규정과 자

국내 토지취득을 제한하는 국가에 대한 대한민국내 토지취득제한 규

정 등 최소한의 규정만 존치

- 차기 임시국회에서 개정 처리하여 조속한 시일내 외국자본이 도입될

수 있도록 조치

III. 구체적인 제도개선 내용

(1) 외국법인의 토지취득시 용도 및 면적제한 폐지

o 현행

- 외국법인이 취득가능한 토지용도를

. 제조법인은 공장용지.주된사무소용지 등 5개 유형의 토지로, 비

제조법인은 영업활동부지.사택지 등으로 제한

- 외국법인이 취득가능한 토지면적을

. 지방세법 또는 법인세법상 비업무용 토지 면적기준을 초과하지

않는 면적 이내로 제한

o 문제점

- 용도제한 규정으로 인해, 연구소.연수원 부지 등 기업활동과정에서

파생되는 토지수요 충족 곤란

- 토지 취득후 일정기간이 경과한 후에 결정되는 세법상 비업무용 토

지 개념을 통해 사전적으로 제한

o 개선방안

- 외국법인의 토지 취득시 용도 및 면적제한 규정을 폐지하여 국내

법인과 동일하게 대우

- 비업무용 토지는 지방세법 또는 법인세법에서 중과

(2) 기업 인수.합병시 비업무용 토지 취득 허용

o 현행

- 외국기업이 국내 기업을 인수.합병하더라도 국내 기업이 보유한 세

법상 비업무용 토지는 계속 보유가 불가능(등기 불가)하며

- 3년(포괄 승계시는 5년)내 처분

o 문제점

- IMF 금융지원 이후의 전면적인 주식시장 개방으로 급증하고 있는

외국기업의 국내기업 인수.합병에 장애요인이 됨.

o 개선방안

- 인수.합병시 외국기업의 세법상 비업무용 토지의 계속 보유 허용

(M&A한 외국기업 명의로 등기 가능)

(3) 외국인의 토지취득 제한 및 면적 확대

o 현행

- 체류기간 상한이 5년 이상인 비자(F-2 비자 : 약 2만명) 소지자에

한하여

- 주거용지 200평(1세대 1주택), 상업용지 50평, 주상복합용지 200평

취득 가능

o 문제점

- 고율의 임차료 부담 등으로 인해 교수, 상사주재원, 연구원 등 국

가발전에 기여가 큰 외국인들의 주거생활상 불편 야기

- 협소한 상업용지 면적으로 원활한 상업활동 곤란

o 개선방안

- 거주자와 비거주자의 구별 폐지

- 외국인의 토지 취득시 내국인과 동일하게 대우

- 택지소유상한 200평 제한, 농지매매증명 등 타 법률에 의한 제한

존재

(4) 토지취득 절차 간소화

o 현행

- 계약체결전 사전허가(단, 주거용지 및 공장용지는 신고)

- 허가 처리기간 60일, 신고 처리기간 15일

- 허가권자 : 토지소재지 시.도지사

o 문제점

- 계약체결전 허가제는 일반적으로 계약체결이 이루어진 후에 허가신

청을 하는 토지거래관행과 불일치

- 외국법인의 경우 사전허가제 적용으로 토지 소유주와의 토지 매수

협의시 국내 법인에 비해 상대적으로 불리

- 허가 및 신고처리기간이 과다 소요

- 허가를 얻기 위해 시.도청 소재지를 방문하는 불편 발생

o 개선방안

- 외국법인, 외국인개인 : 계약체결후 신고(즉시 처리)

- 신고처리권자를 시.군.구청장으로 재위임

(5) 현행법 존치 사항

o 국방, 문화재보호구역, 섬지역 등에 대한 토지취득 제한

o 자국내 토지취득을 제한하는 국가에 대해서는 대한민국내에서의 토지

취득 제한(상호주의)

IV. 추진일정계획

o 안 작성 : '98.3월

o 관계부처 협의 및 입법예고 : '98.3-4월

o 법제처 심사 및 국무회의 상정 : '98.4월

o 차기 임시국회에서 처리

V. 질의.응답 자료

o 토지시장을 전면 개방하게 된 배경은

- 최근의 외환위기를 극복하고 기업의 구조조정을 위한 M&A가 원활하게

이루어지기 위해서는 외국자본의 유치가 불가피하고, 이를 위해서는

걸림돌의 하나인 외국인에 대한 부동산 취득 규제완화가 필요

- 더욱이 국내 부동산 시장이 '92년 이후 안정세를 유지하고 있어, 지

금이 대외개방의 충격을 최소화할 수 있는 적기라고 판단했기 때문임.

o 이번 토지시장 전면개방으로 외국인들은 아무 제한없이 토지를 취득할

수 있는지

- 몇 가지 예외적인 경우를 제외하고, 외국법인 및 외국인 개인들은 국

내 토지를 아무 제한없이 자유롭게 취득할 수 있음.

<토지 취득이 제한되는 경우>

. 근해어업 등 외자도입법상 대외개방이 되어 있지 않은 업종(53개)

을 운영하기 위해 토지를 취득하고자 하는 경우

. 국방상이나 자연환경보전상 외국인의 토지취득을 특별히 제한할 필

요가 있는 지역의 토지를 취득하고자 하는 경우

. 우리 정부나 국민의 토지취득을 제한하는 국가의 정부나 국민이 국

내 토지를 취득하고자 하는 경우

o 외국인의 국내 토지 취득절차는

- 국내 토지를 취득하고자 하는 외국인은 매매계약을 체결한 후 토지소

재지 시.군.구청에 신고만 하면 신고필증을 즉시 발급받을 수 있고

- 신고필증을 첨부하여 목동 출입국관리사무소에 부동산등기용 등록번

호를 발급받은 후, 이를 등기소에 제출하면 소유권 이전등기가 가능

o 외국인 개인에는 해외교포 등 비거주외국인도 포함되는가

- 개정안에서는 국내 토지취득이 가능한 외국인의 범위를 거주 외국인

에 한정하지 않고 국내에 거주하지 않는 외국인도 포함시켰으므로

- 국내에 거주하지 않는 해외교포라 하더라도 토지취득신고를 하고 이

를 목동 출입국관리사무소에 통보하여 부동산등기용 등록번호만 발급

받으면 아무런 제한없이 토지취득이 가능함.

o 외국법인에는 비거주외국법인도 포함되는가

- 개정안에서는 거주법인과 비거주법인을 구분하지 않고 토지취득을 허

용함.

- 다만, 상법상 국내에서 사업활동을 하기 위해서는 지점을 설치하여야

하므로 토지를 취득한 후 이를 통해 수익활동을 하고자 하는 외국법

인은 상법상 거주법인 형태로만 가능함.

o 상업차관을 제공하는 비거주외국법인이 저당권 실행을 통한 토지취득이

가능한가

- 개정안에서는 비거주외국법인의 토지취득이 허용되므로 국내에 거주

하지 않는 비거주외국법인이 국내기업들에게 상업차관을 제공하면서

저당권을 설정한 토지에 대해서도 추후 경매를 통해 취득이 가능함.

- 다만 경매를 통해 취득한 토지를 이용해 수익활동을 하고자 하는 경

우에는 상법의 규정에 의해 지점을 설치해야 함.

o 이번 조치는 언제 시행되는지

- 3월중 "외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법률" 개정안을 마련, 관

계부처 협의를 거친 후

- 차기 임시국회에서 개정법률안을 제출할 예정이며, 국회에서 통과되

는 즉시 시행할 계획임.

o 외국기업이 국내 기업 M&A시 국내 기업이 보유하고 있는 비업무용 부동

산도 취득이 가능한지

- 현행 "외국인의 토지 취득 및 관리에 관한 법률"에서는 외국기업이

국내 기업 M&A시 국내 기업이 보유하고 있는 비업무용 부동산은 취득

할 수 없어 외국기업 명의로 등기가 불가능하고 최장 5년 동안만 보

유가 가능하였음.

- 그러나 개정 법률안에서는 외국기업도 국내 기업과 동일하게 비업무

용 부동산을 취득할 수 있으므로 국내 기업을 M&A하더라도 국내 기업

이 보유하고 있는 비업무용 부동산은 외국기업 명의로 보유가 가능하

며 처분유예기간도 삭제되었음.

o 토지시장 개방으로 외국자본이 급격히 유입되어 부동산 투기가 우려되

는데, 대책은

- 최근 몇년간의 부동산가격 안정에도 불구하고 우리나라 부동산가격은

아직도 다른 나라에 비해 높은 편이므로 투기성 자금의 유입은 그다

지 많지 않을 것으로 보임.

- 더욱이 내국인과 동일한 각종 규제가 적용되기 때문에 투기성 자금의

부동산시장 유입은 쉽지 않을 것으로 보임.

- 예를 들어 토지거래 허가구역안에서 농지나 임야를 취득하려면 일정

기간 현지에 거주해야 하므로 비거주외국인은 이를 취득할 수 없으며,

특별시.광역시안의 택지의 경우 개인은 200평, 법인은 업무용에 한하

여 취득이 허용됨.

- 또한 외국법인이 취득한 토지를 일정기간내 취득 목적대로 이용하지

않을 경우에는 세법에 의하여 비업무용 토지로 판정되어

취득세가 중과되고 법인세 산정시 이자 및 필요경비가 손금으로 인정

되지 않으므로 외국법인이 불필요한 토지를 과다하게 취득하는 경우

는 많지 않을 것임.

<참고>

o 외국인 토지보유 현황

- 총면적 : 1,166만평(여의도의 13.9배, 남한면적의 0.04%)

* 핀란드 국토면적의 0.4%, 스위스 1%

- 주체별 : 해외교포 42%, 합작형태법인 41%

- 용도별 : 제조업체 공장부지 41%, 해외교포 보유 임야 등 41%, 은행업.

유통업 등 비제조업체 2%

o 비업무용 부동산

- 지방세법 제112조, 법인세법 제18조의 3조에 의거 세금중과

. 취득세 : 7.5배 중과(2% --> 15%)

. 법인세 : 비업무용 부동산 관련 비용 손금불산입

o 5년 상한 비자(F-2 비자)

- 1회에 부여하는 체류기간 상한이 5년인 비자

- 인원 : 22천명(98.3%가 화교임)

o 주택용지

- 외국인토지법상 주택용지 제한을 철폐하더라도 "택지소유상한에 관한

법률"에 의거 1가구당 200평으로 소유상한 제한

- 200평 이상에 대해서는 재산가액의 7-11%의 부담금 부과

o 해외동포 현황

- 총 인원 : 5,180천명

- 외국국적 보유 : 3,063천명

. 미국 거주 : 572천명

. 중국 거주 : 1,961천명

. 러시아 거주 : 446천명

- 한국국적 보유 : 2,107천명

. 미국 거주 : 1,018천명

. 일본 거주 : 582천명

o 외국인의 토지취득 제한(현행법 존치사항)

- 국방 기타 공공목적상 필요시 토지취득신고 제한

. 법 제6조 제3항, 시행령 제5조

- 상호주의 규정

. 법 제4조

o 외국인토지 시장 진출 동향

- 유통업 등 서비스업에 필요한 건물, 사무실용 빌딩 위주로 관심을 보이

고 있으며 개발 가능한 나대지도 관심대상임.

- 아직 실거래는 이루어지지 않고 있으며, 외국인토지법 개정일정 및 환

율동향 등을 파악하는 단계임.

- 국가별 분류시 미국계 다국적기업이 다수를 차지

o 외국의 예

- 외국인의 토지소유에 제한이 없는 국가

. 캐나다, 영국, 프랑스, 포르투갈, 일본

- 비거주자 취득제한

. 미국(6개주), 덴마크, 대만, 스위스, 핀란드, 싱가폴

- 거주자 취득제한

. 덴마크, 스웨덴, 스위스, 호주, 대만

- 취득대상토지 제한

. 미국(10개주), 뉴질랜드, 스페인, 독일, 스위스

- 취득토지 면적제한

. 스위스, 말레이시아

<개편방안>

=================================================================

현행                               개편안

-----------------------------------------------------------------

o 외국법인

- 용도제한 : 공장, 사무소, 창     - 전면 허용

고 등 5개 용지

* 비업무용 토지는 지방세, 법

- 비업무용 토지 : 취득 불허          인세법에서 중과

o 외국인개인

- 거주자                          - 전면 허용

. 5년 상한 비자(F-2 비자) 소     - 거주자, 비거주자 구분 폐지

지자

* 택지소유상한 200평 제한, 농

. 주택 및 주상복합용지 200평,       지매매증명 등 타 법률에 의

상업용지 50평 이하                한 제한 존재

- 비거주자

. 토지취득 불허

o 토지취득절차

- 외국법인.외국인 개인            - 외국법인.외국인 개인

. 계약체결전 허가 : 60일내 처     . 계약체결후 신고(즉시 처리)

리

=================================================================

* 현행법 존치사항

. 국방, 문화재보호구역, 섬지역 등에 대한 토지취득 제한

. 자국내 토지 취득을 제한하는 국가에 대해서는 대한민국내에서의 토지

취득 제한(상호주의)