장기 미등기 부동산은 6월말까지 실명 등기해야

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재정경제부 금융.부동산실명제실시단 503-6792

o 정부는 부동산실명법을 제정하여 법 시행('95.7.1) 이후의 명의신탁약정

과 이에 따른 등기를 무효로 하였음.

o 아울러 법 시행 이전의 기존명의신탁에 대하여는 1년의 유예기간('95.7.1

-'96.6.30)을 주어 실명등기를 유도한 바 있음.

o 한편 부동산을 사놓고 장기간 매도자의 명의로 보유하는 것(장기 미등기)

도 명의신탁과 동일한 것으로 보아

- 3년의 유예기간('95.7.1-'98.6.30)을 주고 유예기간내에 본인 이름으로

등기하도록 하였으며

- 이를 위반하는 경우 과징금(부동산평가액의 30%)과 이행강제금(1년후

10%, 2년후 20%)을 부과하도록 하였으며 형사처벌(5년 이하 징역, 2억

원 이하 벌금)도 부과할 수 있도록 하였음.

o 법 시행('95.7.1) 이전에 부동산을 사놓고 장기간 매도자 명의로 있는 장

기 미등록 부동산은 등기유예기간 만료시한인 금년 6월말까지 소유권 이

전등기를 마쳐야 과징금 및 형사처벌 등의 불이익을 받지 않게 될 것임.

o 재정경제부는 지난번 명의신탁부동산에 대한 홍보기간중 집중적인 홍보로

대다수의 부동산이 매각되거나 실명으로 등기한 것으로 추정하고 있으나

위의 내용을 몰라서 본의 아니게 불이익을 받는 사례가 발생하지 않도록

홍보 등 제반조치를 시행할 예정임.

- 이를 위하여 광역시.도의 부동산실명제 관계관회의를 '98.4.10 소집할

예정임.

<참고1> 부동산실명제의 시행 현황

I. 부동산실명제의 주요 내용

<> 부동산거래의 실명화 유도

o 부동산에 관한 물권은 실권리자 명의로 등기하도록 하고 명의신탁약

정 및 이에 기초한 등기를 무효화

- 부동산실명법 위반에 대하여 과징금(이행강제금) 및 형사처벌 부과

<> 기존 비실명부동산의 실명전환 및 매각유도

o 부동산실명법 시행('95.7.1) 당시 명의신탁부동산에 대하여 1년의 유

예기간('95.7.1-'96.6.30)을 주어 실명등기 유도

o 부동산을 사놓고 장기간 동안 매도자 명의로 보유하는 장기 미등기

부동산은 취득일로부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 않는

경우 과징금(이행강제금) 및 형사처벌을 부과

- 부동산실명법 시행('95.7.1) 당시 장기 미등기 부동산에 대하여

3년의 유예기간('95.7.1-'98.6.30)을 주어 실명등기를 유도

II. 주요 업무 추진실적

1. 명의신탁부동산의 실명전환 추진

o 법 시행일('95.7.1) 이전에 명의신탁된 부동산을 실명으로 전환하여

부동산을 실권리자 명의로 등기토록 조치 --> 실명등기율 제고

- 실명전환 유예기간('95.7.1-'96.6.30)중 실명전환된 명의신탁부동

산은 약 7만여건임.

<명의신탁부동산의 실명전환 실적>

(단위 : 건)

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실명전환실적                   매각처분

-------------------------------  -----------------------   합계

명의신탁해지  소송제기    소계    성업공사매각    추정

-----------------------------------------------------------------

65,651      4,970     70,621        325       70,000   140,946

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2. 명의신탁부동산의 매각 조치

o 성업공사를 통한 매각(282)건 등 약 7만건의 부동산이 실명전환유예

기간중 실명전환하지 않고 직접 매각된 것으로 추정

3. 장기 미등기 부동산의 실명등기 유도

o 장기 미등기 부동산은 매매계약 등이 이루어진 후 거래당사자간의 합

의 또는 관행으로 등기를 하지 않는 것으로서 그 현황을 정확히 파악

하기가 곤란

- 실명전환유예기간('95.7.1-'96.6.30)중 상당수의 장기 미등기 부동

산이 매각 또는 실명등기되었을 것으로 추정됨.

4. 부동산실명법 위반에 대한 과징금 부과

o 부동산실명법 시행 이후 현재(1월)까지 부동산실명법을 위반한 건수

는 총 111건이고 지자체에서 과징금으로 45억 35백만원을 징수 결정

하였음.

<부동산실명제의 성과>

- 부동산거래 관행의 정상화

. 명의신탁을 통한 편법적인 부동산거래가 근절되어 부동산 관련

제도와 부동산 세제가 실효성 있게 집행될 수 있는 기반 조성됨.

- 부동산가격 안정에 기여

. 실명제 실시 발표후 현재까지 부동산가격은 안정세 유지

<부동산가격* 상승률>

(단위 : %)

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'94       '95       '96       '97

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지가상승률                    -0.6      0.55      0.95       0.31

주택매매가상승률              -0.1      -0.2       1.5        2.0

주택전세상승률                 4.6       3.6       6.5        3.1

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주) * 지가상승률은 건교부, 주택관련통계는 주택은행의 도시주택가격

조사 결과

<참고2> 부동산의 실명등기 방법

1. 이전등기시 구비서류

o 검인계약서

o 부동산등기신청서, 매도인의 인감증명서, 등기필증, 주민등록등본 등

2. 토지거래허가.신고지역인 경우(국토이용관리법)

o 토지거래허가.신고지역인 경우 시.군.구에서 토지거래허가를 받거나 신

고를 하여야 함.

* 농지 허가기준

- 수도권(서울.인천.경기), 광역시 및 광역시 인접 시.군의 경우 해당

시.군내에 전 세대원이 거주하여야 함.

- 기타 지역의 경우 농지법상 요건과 동일

* 임야 허가기준

- 해당 시.군내에 전 세대원이 6개월 이상 거주하여야 함.

3. 농지를 취득할 경우(농지법)

<개인>

o 명의신탁부동산이 농지(전.답.과수원 등)인 경우 농지 소재지 시.구.읍.

면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 함.

- 시.구.읍.면에 비치되어 있는 신청서와 농업경영계획서에 농지소재지

농지관리위원 1인과 연접 리.동의 농지관리위원 1인의 확인을 받아

시.구.읍.면에 제출

- 농지관리위원은 농업경영에 필요한 노동력 확보여부, 농업기계.장비

보유여부 등 영농의사를 확인

* 20km 통작거리제한은 폐지되었으나, 주요 농작업의 1/3 또는 연간

30일 이상 자신의 노동력으로 영농하여야 함.

* 비농민이 농지를 신규 취득하는 경우 1,000평방미터 이상만 취득

가능

* 도시계획구역내 주거.공업.상업지역은 농지취득자격증명 불요

<법인>

o 법인이 산업용으로 농지를 취득하기 위해서는 농지법상 전용 허가를 받

아야 함.

- 이 경우 농지법 시행령에 따라 농지관리위원회의 확인을 거쳐 시.도

지사 또는 시.군.구청장이 허가

- 농지전용허가를 받는 경우 지목이 변경되지 않아도 농지상태로 농지

취득자격증명을 발급받을 수 있음.

* 농지관리위원회 확인기준

. 대상농지가 농지로서 보전가치가 있는지 여부

. 토사 유출, 폐수 배출, 악취 발생 등으로 인근농지에 피해가 예상

되는 경우 피해방지계획이 수립되었는지 여부

. 용수의 취수를 수반하는 경우 농업 및 농촌생활에 영향을 미치는지

여부 등

* 시.군.구청장 심사기준

. 대기오염물질 배출시설, 폐수배출시설 등을 위한 부지인지 여부

. 대상농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부

. 전용면적이 전용목적사업을 위하여 적정한 면적인지 여부 등

.. 공장의 경우 면적기준은 "공업배치 및 공장설립에 관한 법률"에

의한 기준 공장면적률에 의하여 정하여짐.

4. 임야를 취득할 경우

o 산림법의 개정('97.4.10)으로 종전의 임야매매증명제도가 폐지되었으므

로 임야의 취득에는 제한이 없음.

- 다만, 임야가 토지거래허가구역에 위치하는 경우 토지거래허가를 받

아야 함.

5. 택지소유상한을 초과할 경우(택지소유상한에 관한 법률)

o 서울 및 광역시 지역에 취득하고자 하는 택지가 660평방미터를 초과하

는 경우 또는 법인이 택지를 취득하고자 하는 경우 시.군.구로부터 택

지취득허가를 받아야 함.

6. 해외교포의 경우(외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법률)

o 외국국적을 취득한 시민권자는 "외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법

률"에 의해 토지소재지 시.도지사의 허가를 받아야 함.

7. 아파트 입주권 전매의 경우(주택건설촉진법)

o 아파트 입주권을 당첨자(조합원)로부터 전매 취득한 경우 완공후 최초

당첨자(조합원) 명의로 등기하고 실소유자 명의로 등기이전하여야 함.

<참고3> 장기 미등기 부동산의 유형 및 실명등기를 하지 않을 경우 불이익

1. 장기 미등기 부동산의 유형

(1) 법령상의 제한을 회피하기 위한 목적

o 법인이나 개인이 농지를 취득한 후 농지법상의 농지취득자격증명을

받지 못하여 가등기만 설정하여 둔 경우

o 아파트를 매도하였으나 주택건설촉진법상의 전매금지기간이 미경과하

여 등기를 전소유주 명의로 가지고 있는 경우

o 투기 및 주택확장 목적으로 택지를 구입하였으나 본인명의로 등기할

경우 택지소유상한에 관한 법률에 의한 취득허가 및 분담금을 부과받

게 되므로 등기이전을 하지 않고 있는 경우

o 외국인의 토지취득에 관한 제한을 회피하기 위하여 토지를 구입하고

도 등기를 회피

o 기업명의로 비업무용 부동산을 취득할 경우 금융기관으로부터 여신중

단, 차입금 이자의 소금불산입 등의 제재조치를 받게 되고 고율의 종

합토지세를 부과받게 되므로 이를 회피하기 위하여 등기를 회피

(2) 재산은닉목적

o 강제집행이나 체납처분을 피하기 위하여 부동산을 매입하고도 등기를

이전하지 않는 경우

o 공직자가 재산과다 보유에 따른 도덕적 비난과 신분상의 불이익을 우

려하여 부동산을 미등기상태로 보유하고 재산등록시 누락시킴.

(3) 부동산거래 관련 제반 세금부담 회피

o 등록세.취득세, 양도세 등의 부담을 회피하기 위하여 미등기

2. 유예기간내에 실명등기하지 않을 경우 발생할 수 있는 불이익

(1) 부동산등기특별조치법 및 부동산실명법에 의한 처벌

o 부동산등기특별조치법 : 반대급부의 이행이 완료된 날 이후 60일 이

내에 등기를 하지 않으면 등록세의 5배 이하

에 해당하는 과태료를 부과

o 부동산실명법 : 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 3년 이내에 등기

를 하지 않으면 과징금(부동산 가액의 30%) 및 5년

이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처함.

(2) 양도소득세 부담의 가중

o 부동산을 매매하고도 등기를 이전하지 않고 있다가 나중에 본인이름

으로 등기를 하면 과세당국에서는 등기시점에 양도가 이루어진 것으

로 보고 과세하게 되므로 매도인의 양도소득세 부담이 가중되므로 매

도인 입장에서는 조속히 등기를 이전하는 것이 유리

o 한편 양도소득세 등을 회피하기 위하여 미등기 전매를 하는 경우는

부동산등기특별조치법에 의하여 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의

벌금에 처하도록 하고 있음.

(3) 이중매매로 인한 손해발생 가능성

o 부동산을 매입하고도 등기가 매도자 명의로 남아 있는 경우 매도자가

제3자에게 이중매매를 하고 제3자 명의로 등기를 하게 되면 최초 매

수인은 등기이전하지 못하게 되어 불이익을 받게 됨.

(4) 매도인이 사망하거나 파산하는 경우 등기이전이 곤란

o 미등기 상태로 장기간이 경과한 후 매도인이 사망하거나 파산하는 경

우 해당 물건을 이전받기가 곤란

<부동산실권리자 명의등기에 관한 법률>

제10조(장기 미등기자에 대한 벌칙 등) (1) 부동산등기특별조치법 제2조 제

1항.제11조 및 동법 부칙 제2조의 적용을 받는 자로서 다음 각호의 1에

의한 날로부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 아니한 등기권리

자(이하 "장기 미등기자"라 한다)에 대하여는 부동산평가액의 100분의 30

에 해당하는 금액(부동산등기특별조치법 제11조의 규정에 의한 과태료가

이미 부과된 경우에는 이를 차감한 금액을 말한다)을 과징금으로 부과한

다. 다만, 제4조 제2항 본문 및 제12조 제1항의 규정에 의하여 등기의 효

력이 발생하지 아니함에 따라 새로이 등기를 신청하여야 할 사유가 발생

한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지

아니하다.

1. 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의

이행이 사실상 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이

발생한 날

(2) 제5조 제3항 내지 제6항의 규정은 제1항의 규정에 의한 과징금에 관

하여 준용한다.

(3) 장기 미등기자가 제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과받고도 소유권

이전등기를 신청하지 아니한 때에는 제6조 제2항 및 제3항의 규정을 준용

하여 이행강제금을 부과한다.

(4) 장기 미등기자(제1항 단서의 규정에 해당하는 자를 제외한다) 및 그

를 교사하여 제2항의 규정에 위반하여 소유권 이전등기를 신청하지 아니

하도록 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제

1항의 규정에 위반하여 소유권 이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한

자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

<부동산등기특별조치법>

제2조(소유권 이전등기 및 신청의무) (1) 부동산의 소유권 이전을 내용으로

하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날로부터 60일 이내

에 소유권 이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소.해제되거

나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부

의 이행이 완료된 날

2. 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력

이 발생한 날

(2) 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계

약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다

시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자

의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체

결하지 전에 먼저 체결된 계약에 따라 그 소유권 이전등기를  신청하여야

한다.

(3) 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계

약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다

시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체

결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터

60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청하여야 한

다.

(4) 소유권 보전등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권 이전을

내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날로부터

60일 이내에 소유권 보존등기를 신청하여야 한다.

1. 부동산등기법 제130조 또는 제131조의 규정에 의하여 소유권 보존등

기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우

에는 그 계약을 체결한 날

2. 계약을 체결한 후에 부동산등기법 제130조 또는 제131조 규정을 위

하여 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등

기를 신청할 수 있게 된 날

제8조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이

하의 벌금에 처한다.

1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을

얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피

할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때

2. 제6조의 규정에 위반한 때

제11조(과태료) (1) 등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의

한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 그 부동산에 대한 등

록세액(등록세가 비과세.면제.감경되는 경우에는 지방세법의 규정에 의한

부동산자에게 부동산 등기세율을 곱한 금액)의 5배 이하에 상당하는 금액

의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제10조

제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 제1항의 규정에 의한 과태료의 금액을 정함에 있어서 해태기간, 해태

사유, 목적부동산의 가액 등을 참작하여야 한다.

부칙 제2조(소유권 이전등기 신청에 관한 경과조치) 이 법 시행전에 부동산

의 소유권 이전등기를 신청할 수 있음에도 이를 신청하지 아니한 자에 대

하여는 이 법 시행일을 제2조 제1항 각호의 1에 정하여진 날로 보아 이

법을 적용한다. 다만, 등기권리자 또는 제3자에게 등기원인.등기목적을

불문하고 이에 관한 등기가 경료되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.