개발제한구역 관련 지침

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건설교통부

I. 광역도시계획 수립지침

1. 광역도시계획의 개요

가. 수립목적

대도시와 그 주변도시 및 농촌지역을 장기적이고 종합적인 관점에서

체계적인 계획을 수립함으로써, 대도시권의 적정한 도시성장관리를

도모하며, 도시의 건전하고 지속가능한 발전을 통하여 도시만의 삶의

질을 향상시키는데 그 목적이 있음.

나. 광역도시계획의 기간

o 광역도시계획은 20년 단위의 장기계획으로 원칙적으로 계획기간중

수정되어서는 안됨.

o 다만, 광역도시권의 인구.경제.사회의 여건이 현저히 변화되어 전

반적인 수정이 필요한 경우에는 수정할 수 있음.

다. 광역도시권의 대상지역

o 개발제한구역의 부분 해제되고 수도권, 부산권, 대전권, 광주권,

대구권, 마산.창원.진해권 6개 도시권임.

o 다만, 울산권은 광역도시계획 수립지침을 적용하여 도시기본계획을

수립함.

라. 광역도시권의 공간구조 구상

o 광역도시계획은 국토계획, 수도권정비계획 등 상위계획과 조화를

이루면서 수립되어야 함.

o 광역도시권의 공간구조를 구상함에 있어서 다음 사항을 고려하여야

함.

(1) 토지.수자원.에너지 등 자원절약적인 도시공간의 배치

(2) 도시간.도시내의 투자수요를 최소화할 수 있는 공간배치

(3) 교통수요의 감축과 대중교통을 활성화하는 교통체계

(4) 도시민의 주거 및 삶의 질을 향상시킬 수 있는 공간배치

(5) 녹지와 환경, 도시정체성과 문화유산을 보존하는 공간배치

(6) 경쟁력 확보와 도시간 균형개발을 할 수 있는 공간배치

o 공간구조는 광역도시권의 전체를 대상으로 개발축.교통축.녹지축을

구상하되, 다음 사항을 고려하여야 함.

- 개발축은 교통축상에 배치하되, 가급적 연담화되지 않도록 설정

함.

- 교통축은 중심도시와 주변지역간 방사형 교통축을 구축하고 중심

도시주변에 환상형 교통축을 구상함.

- 녹지축은 개발축과 개발축 사이에 유지하되, 가급적 단절되지 않

도록 구축하고 단절된 녹지축을 복원함.

o 광역도시권 전체에 대한 토지이용구상

- 개발축에는 도시용지와 도시화 예정용지를 계획함.

. 도시용지 : 주거지역, 공역지역, 상업지역

. 도시화예정용지 : 장래에 이용할 도시용지, 개발제한구역중 조

정가능지역

- 녹지축에는 개발제한구역, 보전용지를 계획함.

. 보전용지 : 녹지중 보전해야 할 지역, 공원, 상수원보호구역

등 보전용도로 이용될 지역

o 공간구조상에 따라 광역시설을 배치함.

- 교통시설 : 지역간 연결도로, 광역전철, 공항, 항만

- 환경보전시설 : 폐기물처리시설, 광역상수도시설, 하수도시설

- 기타 : 정보통신시설, 물류시설

2. 개발제한구역의 조정

가. 개발제한구역의 조정원칙

o 환경적으로 보전가치가 높은 지역은 개발제한구역에서 해제되지 않

도록 광역도시계획에서 광역도시권별로 개발제한구역의 조정규모의

목표를 설정함.

o 수도권집중억제를 위하여 수도권은 조정가능지역의 설정기준을 지

방대도시권과 차등 적용함.

o 개발제한구역을 해제하더라도 기존 시가지, 자연녹지지역의 개발밀

도보다 단계적으로 낮추어 추진함.

나. 조정가능지역의 지정요건

o 개발제한구역에서 조정가능지역으로 지정되기 위해서는 다음 요건

을 갖추어야 함.

(1) 개발제한구역의 목적이 훼손되지 않고 환경적으로 보전가치가

낮은 지역

- 도시간 연담화 우려가 없거나 벨트형태유지가 가능한 지역

- 녹지축상에 있지 않은 지역

(2) 광역도시권의 공간구조 맞추어 계획적 이용이 가능한 지역으로

하되, 수도권과 지방은 설정기준을 차등 적용함.

- 재해.안전.안보.환경에 미치는 영향이 적은 지역

(3) 도시간.권역간 형평성을 위하여 설정기준을 일부 완화함.

o 환경평가검증은 광역도시계획 수립과정에서 실시

다. 개발제한구역 조정 및 해제지역의 관리

o 조정가능지역은 공공.공익적용도로 활용가능한 수요가 있을 경우

도시계획 절차에 의하여 단계적으로 조정함.

- 현지주민의 취락정비사업, 주택건설, 기존시가지내 재해빈발 지

역의 이전 등

o 개발제한구역에서 해제되는 지역에는 공영개발사업을 시행하는 것

을 원칙함.

o 개발제한구역내 현지주민을 위하여 취락은 주민이 직접 사업을 실

시하는 것을 인정함.

- 개발이익은 도시기반시설, 녹지 등을 확충하는데 투자

o 개발제한구역에서 조정되는 지역은 상세계획구역으로 지정하여 저

밀.환경친화적으로 계획을 수립함.

- 구역내 불가피하게 포함되는 1-2등급 토지는 공원이나 보전녹지

로 지정함.

라. 광역도시계획과 개발제한구역 관리계획과의 연계

o 광역도시계획에서 개발제한구역으로 남는 지역에 대하여 관리방향

을 제시하여 종합적인 관리계획을 수립토록 함.

- 취락은 취락지구로 지정하여 건축규제를 완화하고, 마을진입로.

상수도.마을회관 등 공공시설의 설치를 지원함.

3. 행정사항

o 광역도시계획은 건교부와 지자체가 공동으로 수립함.

o 건교부 및 지방자치단체공무원, 관련전문가로 구성된 "광역도시계획

협의회"를 구성.운영함.

o 광역도시권별로 도시계획 및 환경전문가 등으로 20인 이내에서 "자문

위원회"를 구성.운영함.

II. 대규모 집단취락 등 우선해제 지침

1. 적용범위

수도권, 부산권, 대구권, 대전권, 광주권, 울산권, 마창진권 등 7개 도

시권

2. 일반기준

o 용어의 정의

- 집단취락(취락)은 동일생활권에 있는 집단거주지를 말함.

o 시장.군수는 (1) 개발제한구역 변경 (2) 용도지역.지구변경 (3) 도시

계획시설변경 (4) 도시계획사업을 동시에 수립

3. 세부조정기준

가. 대규모취락에 대한 구역조정

o 인구 1천인 이상 거주 또는 주택 300호 이상 취락

o 조정대상 총면적

- 거주용건축물의 바닥면적합계의 5배

- 지정당시부터 나대지, 주택지조성중이던 토지는 주거용 건축물로

간주

- 하천, 주거, 도로, 학교 등 공공시설은 별도 산정

o 건축물이 있는 토지와 나대지를 중심으로 경계선 설정

- 도로.하천 등 도시계획시설 또는 사실상의 도로.하천을 경계선을

활용하되, 대지가 분할되는 일이 없도록 함.

o 우량농지, 임야, 문화재, 습지.갯벌, 침수위험지역 등은 해제대상

에서 제외

나. 경계선관통취락

o 개발제한구역경계선이 취락의 일부를 가로지르는 취락

o 대상취락의 면적, 경계선의 설정

- "대규모취락"과 같음.

5. 도시계획변경절차

(1) 대상취락의 위치, 토지이용 현황, 거주인구, 거주용건축물 현황,

나대지 등의 현황에 대한 조사

(2) 시장.군수가 입안하고, 시.도지사의 확인을 거쳐 건설교통부장관이

결정

(3) 동시조치

- 개발제한구역의 변경과 함께, 용도지역의 변경, 도시계획시설의 결

정, 도시계획사업 등과 관련된 계획을 동시에 입안

- 집단취락은 용도지역 변경시 저층.저밀도개발을 유도

III. 친환경적 도시기본계획 수립지침

1. 지침요지

o 개발제한구역이 해제되는 도시에 대하여는 저밀도의 친환경적으로 도

시가 관리되도록 하기 위하여 도시기본계획수립지침에 토지이용.환경

보전계획에 관한 내용을 강화함.

- 토지이용계획에 "선계획.후개발"체제를 정립하여 계획이 수립된 토

지에만 토지용도를 부여

- 환경계획과 경관계획을 별도 계획으로 분리하여 계획 수립기준을

제시

2. 주요 내용

가. 공간구조구상

o 개발제한구역에서 해제되는 도시는 광역도시계획에 준하여 개발축.

녹지축.교통축을 계획토록 함.

나. 친환경적인 토지이용체계의 수립

o 해제지역은 도시권의 공간구조구상에 따라서 토지용도를 부여하되,

환경평가 1-2 등급 토지는 원칙적으로 보전용지로 지정

- 환경평가 1-2등급 토지가 대규모로 분포되어 있는 지역내에 3-5

등급 토지가 소규모 산재되어 있을 경우 지역전체를 보전용지로

지정

- 환경평가 3-5등급 토지는 먼저 자연녹지로 지정하고, 다음의 경

우에 해당되면, 단계적으로 시가화예정용지로 지정함.

(1) 도시구조상 발전축상에 있는 지역으로서 생활권 형성이 예상

되는 지역

(2) 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역이 아니면서 수질오염

이 우려되지 아니한 지역

o 개발제한구역에서 조정되는 지역은 일시에 개발하지 않고 장래 개

발수요 등을 고려하여 개발의 우선순위를 설정하여 단계적으로 개

발토록 함.

o 토지이용규제를 완화할 경우 수질에 영향이 미친다고 판단되는 지

역은 보전용지로 지정하고 관계법령에 의한 상수원보호구역, 수변

구역, 특별대책지역 등의 지역으로 지정

o 종래 구체적인 개발계획이 없는 경우도 도시기본계획에서 주거.상

업.공업용지로 토지용도를 변경하는 계획을 수립할 수 있었으나

앞으로는 개발이 필요한 지역은 도시기본계획에서 시가화예정용지

로 먼저 지정한 후, 상세계획을 수립한 후 계획의 내용에 따라 도

시계획에서 용도지역을 부여하는 방식으로 전환

o 기존의 환경계획이 환경기초시설의 확충중심으로 계획하던 것을 환

경오염이 사전에 방지될 수 있도록 수요를 고려햐여 시설을 확충하

고

- 환경오염이 최소화될 수 있도록 자연생태계 보전, 대기.수질 오

염 등을 고려한 토지이용계획을 수립함.

o 도시공원 중심의 녹지계획을 공원.하천.녹지대를 포함한 종합적인

녹지계획으로 발전시키고 단절된 녹지축의 보완, 훼손된 녹지, 생

태통로 등 생태계의 복구에 중점을 두고 계획을 수립

o 그동안 경관계획이 소홀이 취급되어 왔으나, 도심지 경관관리,역사.

문화유적의 보전, 랜드마크 등을 조망할 수 있도록 경관관리방향을

제시하도록 함.

- 도시경관 확보를 위하여 경관관리대상지역을 설정하고 경관관리

전략을 제시

- 도시의 Skyline을 유지하고, 도시전체가 일관된 경관의 흐름을

유지하는 방안 제시

* 예시

. 도시의 정체성 확보를 위한 Color 부여

. 랜드마크 등에 대한 조망 유지 등

o 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역은 시가화예정용지로 지정을

억제하는 등 도시방재계획을 수립