개발제한구역안의 대지에 주택신축 허용

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건설교통부 주택도시국 도시관리과

□ 건설교통부는 지난 3월4일 입법예고한 개발제한구역안의 대지에 주택등의

신축을 허용하는 것을 골자로 하는 도시계획법시행령 및 동법시행규칙을

개정하여 '99.6. . 시행에 들어갔다.

□ 그 주요내용은 다음과 같다

ㅇ 주택 및 근린생활시설의 신축 허용

- 대상토지

·개발제한구역 지정당시 지적법상 지목이 대인 토지중 나대지.

·개발제한구역 당시 이미 있던 주택(지방세법 제196조의 규정에 의한 재산

세과세대장에 등재된 주택)이 있는 토지

·개발제한구역 지정당시 주택지 조성을 목적으로 허가를 받아 조성되었거나

조성중이던 토지

- 신축이 허용되는 건축물

·단독주택(다중주택, 다가구주택 제외)

·수퍼마켓, 음식점등 도시계획법시행규칙 별표1에서 정한근린생활

시설(총 26종)

※한강수계중 잠실수중보 상류 하천양안 1㎞이내의 지역은 근린생활시설중

일반목욕장과 한강상수원수질보호및주민지원등에관한법률 제5조의 규정에

의거 허용되는 시설에 한함

※음식점은 구역내 5년이상거주자, 건축연면적 200㎡로 제한

- 건축규모

·자연녹지지역의 건축기준인 건폐율100분의20, 용적률100%이내에서 3층

이하로 허용. 다만, 대지면적이 작을 경우 현재 허용되는 규모보다도 건축

규모가 작게 되는 경우가 있으므로  주택의 경우는 현행 증·개축기준

(건폐율100분의60, 면적 최대 90평이하)와 비교하여 주민이 유리한 쪽으로

선택할 수 있도록 함

- 대지면적의 인정범위등

·전·답등 대지가 아닌 토지에 개발제한구역 지정당시부터 주택이 있는 경우

그 주택의 허가유무에 불구하고 지방세법 제196조의 규정에 의한 재산세

과세대장에 등재되어 있을 경우에는 건축면적의 2배(건축면적이 100평방미

터 미만인 경우에는 200평방미터)의 범위안에서 전·답등을 대지로 인정받

을 수 있도록 함

- 대규모 대지는 330평방미터 이하로 분할할 수 없도록 함

- 주택 및 근린생활시설의 건축을 위하여 필요한 경우에는 진입로를 설치할

수 있도록 함

ㅇ 기 타

- 주택의 층수제한 확대 : 현행 2층 → 3층

- 음식점 주차장면적의 확대 : 현행 100평방미터 → 200평방미터

- 주택을 용도변경한 음식점 증축 허용(기존면적을 포함하여200평방미터범위이내)

설 명 자 료

1. 대지에 대해 우선 규제완화를 하는 이유는

ㅇ 현재 개발제한구역의 해제를 포함하는  제도개선을 추진중이나 실제

로 구역해제까지는 도시계획법령이  정하는 절차를  거치게 되어 상

당한 시간이 걸릴 것이 예상되므로  헌법재판소의 결정에 따른 헌법불

합치상태를 일부나마 해소하고 주민의 재산권을 보호하기 위하여 우선

구역훼손의 우려가 없는 대지에 대하여 규제를 완화하는 것이다

2. 신축이 허용되는 토지는 어떤 토지이고 어떤 건축물이 허용되는가

ㅇ 신축이 허용되는 토지는 개발제한구역 지정당시 지목이 "대"인 토지중 나대

지, 구역당시 이미 있던  주택(지방세법 제196조의 규정에  의한 재산세과세

대장에 등재된 주택)이 있는  토지, 구역지정당시 주택지  조성을 목적으로 허

가를 받아 조성되었거나 조성중이던 토지이며

ㅇ 신축이 허용되는 건축물은 건축법시행령 별표1  제1호가목의 규정에 의한 단독

주택과 도시계획법시행규칙 별표1 각호의 규정에 의한 근린생활시설을 말한다

다만, 근린생활시설중 한강수계중 잠실수중보 상류 하천양안 1㎞이내

의 지역은 일반목욕장과   한강수계상수원보호및주민지원등에관한법률

제5조의 규정에서 허용되는 시설에 한한다

※도시계획법시행규칙 별표1에서 정한 근린생활시설(총 26종)

수퍼마켓 및 일용품소매점, 휴게음식점 및  일반음식점, 이용원 및 미장원,  약

국, 정육점, 세탁소,  일반목욕장, 사진관, 목공소,  병원·치과병원·한방병원·

의원·치과의원·한의원·조산소, 침술원·접골원, 동물병원,  건축법시행령 별

표1  제4호나목(7)의 제조업·수리점(자동차부분정비업소  및  경정비업소포함),

취사용가스판매장, 장의사, 방앗간, 독서실, 기원,  탁구장, 당구장, 체육도장,

표구점, 사무소, 부동산중개업소, 금융업소, 예능·기술·지능계학원

3. 주택을 단독주택으로 제한한 이유는

ㅇ 현행 규정상  주택을 증축하는 경우도  다가구, 다세대주택이나 연립주택

의 형태로는 허용되지 않고 있으며, 이를 허용하는 경우 기존의 단독주택

도 헐어서 이러한 형태로 건축할 수 있어 세대수가 급격히 증가될 것으로

예상되고, 이로 인하여 각종 근린생활시설이 추가로 필요하게 되어 개발

제한구역의 훼손이 우려되기 때문이다.

4. 당초에는 주택신축만 허용하는 것으로  되어 있는 데 근린생활시설 까지

허용하는 이유는

ㅇ 현행 규정상 기존주택을 음식점 등 26개의 근린생활시설로의 용도변경

이 허용되고 있으므로 주택신축후 근린생활시설로  용도변경 할 수 있

다. 이와같이 불필요한 과정을 거치게  한다면 주민에게  불편을 주고

자원의 낭비를 초래하게 될 것이므로 근린생활시설의  신축을 허용하

게 된 것이다.

5. 한강수계상수원수질개선및주민지원에관한법률 제5조의 규정에 의하

여 허용되는 근린생활시설은

ㅇ 신축이 허용되는 26개 근린생활시설중 다음시설을 제외한 시설

- 휴게 및  일반음식점, 세탁소(용적 2입방미터 이상 또는  용수 1입방

미터/시간 이상), 사진관(자동식  사진처리시설 1대이상),  병원(80병

상이상), 제조업·수리점, 자동차부분정비업소  및 경정비업소(오·폐

수를  처리시설에 유입하는 경우 제외), 방앗간(떡방앗간제외)

6. 한강수계중 잠실수중보 상류의  하천양안 1㎞이내의 지역내에서  일

반목욕장을 허용하는 이유는

ㅇ일반목욕장은 개발제한구역내에서 일반적으로 허용되고 있기 때문에 한강수계

만을 제한하게 될 경우 오히려 규제가 강화되게 될 것이므로 형평성차

원에서 허용하는 것이다

7. 구역지정당시 "대"로서 지정이후 적법하게 허용되는  창고등을 신축

했다. 이를 헐고 주택이나 근린생활시설을 건축할 수 있는가

ㅇ 가능하다. 구역지정당시  "대"인 경우로서  적법하게 개발제한구역내

에서 허용되는 건축물을  건축한 경우에는 이를 헐고 주택이나  근린

생활시설을 신축하거나 용도변경할 수 있다

8. 구역지정이후 발생한 지적법상 지목이 "대"인 토지로서 나대지인 경우

에는 이번 조치에 해당이 되는지

ㅇ 안된다. 이번의  규제완화는 구역지정당시 지목이  "대"인 토지중 나

대지로 한정하였으므로 구역지정후 지목이 "대"로 변경한 토지는  포함되

지 않는다

9. 구역지정당시 있던 주택을 이축하고 남은  대지이다. 주택등의 신축

이 가능한지

ㅇ 불가능하다. 이축한 경우는 다른 토지에 이미 새로운 대지가 조성되었으므

로 이축하고 남은 대지는 해당되지 않는다

10. 현행  법령에 의하여  주택을 음식점등  근린생활시설로 용도변경하였

다. 이를 헐고 주택이나 다른 근린생활시설을 건축할 수 있는지

ㅇ 할 수 있다. 종전  규정에서는 주택을 근린생활시설로 용도변경한  경우

이를 다시 주택으로 용도변경을  허용하지 아니 하였으나  현행 규정에서

는 이를 가능토록 하였다

11. 금번 신축주택도 이미 있던 주택과 같이 용도변경이 허용되는가

ㅇ 아니다. 종전의  기존주택은 종전 규정에  의거 근린생활시설, 사회복지

시설, 사당 또는 종교시설로 용도변경이 가능하나 금번  신축된 단독주

택은 근린생활시설에 한하여 용도변경이 가능하다

12. 창고등 종전의 규정에  의하여 신축이 가능한 건축물을  금번에 허

용되는 단독주택 및 근린생활시설로 용도변경이 허용되는가

ㅇ 아니다. 개발제한구역지정당시 지적법상  지목이 대인 토지중  나대지에

구역지정이후 건축물이 건축 또는 공작물이  설치된 경우에 한하여 가능하

다

13. 구역지정당시 이미 있던 주택의 확인방법은

ㅇ 지방세법에 의한  재산세과세대장과 개발제한구역건추물관리대장에  의

하되 그 용도는 주택용이어야 하며 현재까지 존치하여야 한다

14. 대지조건이 맞는  경우 누구든지  원하는 규모로  음식점을 건축할

수 있는지

ㅇ 아니다. 종전 규정상 주택등을 음식점으로 용도변경할 수 있는 경우

는 개발제한구역안에서 계속하여 5년이상 거주하였거나  허가신청일

현재 당해 개발제한구역안에서 당해시설을 5년이상 직접 경영한  자

로 한정하고 있고, 그 규모도 60평이하로 제한하고 있으므로, 신축의

경우도 동일한 요건을 갖추어야 한다

15. 주택을 음식점으로 용도변경한 경우 이의 증축이 가능한지와 주차

장설치 규모는

ㅇ 가능하다. 종전에는 주택을  음식점으로 용도변경한 경우  이의 증축

을 허용하지 아니하였으나 금번 개정에 따라 음식점도 200평방미터의 범위

안에서 증축이 가능하게 되었으며,  그 증축규모는  주택증축기준(원

거주민 60평, 5년이상거주자 40평, 기타 30평)에 의하도록 되었고

주차장은 종전에는 인접한 토지를 이용하여 100평방미터이내로 허용하던것

을 이번에 200평방미터이내의 확대하였다

16. 신축주택의 경우 부속건축물의 건축을 위한 추가 형질변경이 가능

한지

ㅇ 아니다. 현행 법령상 주택과 부속건축물의 건축을  위한 토지형질 변경

면적을 별도로 인정하고  있으나 금번 신축주택의  경우에는 대지를

기준으로 건폐율20%(거주기간별 기준을 적용하는 경우에는 60%)의

범위내에서 건축이 허용되게  되므로 부속건축물의 건축을  위한 추

가 형질변경은 할 수 없다

17. 주택 및 근린생활시설 신축을 위한 진입도로의 신설도 허용되나

ㅇ 그렇다. 주택 및 근린생활시설의 신축을 허용한 취지를 살려 진입도

로의 신설을 허용하기로 하였다.

18. 건축물의 규모에는 제한이 없는 가

ㅇ 건폐율과 용적율이 각각 자연녹지수준인 20%와  100%이고, 3층이하로 제

한하되 건축물의 면적에 대하여는 특별한 제한이 없다. 다만, 소규모

토지소유자의 편의를 위하여 주택의  경우는 현행  증개 축기준(건폐

율 60%, 용적율 300%, 면적 최대 90평)과 비교하여 주민이 유리한 쪽

을 선택할 수 있도록 하였다.

19. 이미 있던 주택이 있는  토지에 건축을 하는 경우,  지목을 "대"로 변

경할 수 있는 면적은

ㅇ 이미 있던 주택(부속건축물 포함)건축면적의 2배이내이다. 다만,  2배

이내가 60평이하인 경우에는 60평까지 변경할 수 있다.

20. 대지를 분할할 수 있는 규모는

ㅇ 규모가 큰 대지를 분할하여 주택  및 근린생활시설을 건축하고자 하

는 경우 100평이하로의 분할은 금지되지만 구역지정당시 이미 있던 주

택이 있는 토지에 주택등을 건축하는 경우에는 그러하지 아니한다

21. 주택지조성을 목적으로 허가를 받아  조성되었거나 조성중인 토

지는 어떻게 확인하는가

ㅇ 허가서류 또는 현행 도시계획법 제21조 제1항의 규정에 의한 신고서

류가 있어야 한다.