『도시계획법시행령·시행규칙개정(안)』마련, 관계기관협의

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건설교통부 주택도시국 도시정책과 500-4127

□ 건설교통부는 지난해 전면개정된 『도시계획법』의  구체적인

내용을 담은 시행령·시행규칙(안)을 마련하여 관계부처 및 지

방자치단체와 협의에 들어갔다.

□ 건설교통부는 도시계획법 시행령안을 마련하면서 그동안 개발

위주의 도시계획에서 탈피하여 친환경적이고 지속가능한 도시

발전을 통해 주민의 삶의 질을 높이기 위한 제도적 장치를 마

련하는데 주안점을 두어 쾌적한 주거환경을 보호하고, 녹지훼

손을 최소화하며 도시계획에 주민참여를 확대하는 등 기존의

도시계획체계를 대폭 개선하였다고 밝혔다.

□ 특히, 지난해 헌법불합치 결정된 장기미집행 도시계획시설과 관련

하여,

- 10년 이상 미집행된 시설(753㎢, 설치에 136조원 소요예상)에 대

하여는 법이 시행되는 7월 1일부터 2001년 말까지 각 자치단체

별로 일제히 전면적인 재검토에 들어가 불요불급한 시설은 해제되

므로 상당수의 장기미집행시설이 해제될 것으로 예상된다.

· 지자체의 재검토 작업이 보다 정밀하고, 투명하게 이루어질

수 있도록 기초조사와 지방도시계획위원회의 자문을 의무화하

였다.

· 그리고 5년마다 도시계획을 재정비할때 10년 이상 미집행 시

설은 의무적으로 재검토하도록하여 장기미집행시설에 대하여

지속적으로 모니터링하도록 하였다.

- 재검토 결과 필요한 시설로 존치된 장기미집행시설 부지중 대

지의 소유자는 2002년 1월부터 시장·군수에게 매수를 청구할

수 있으며, 시장·군수는 도시계획시설사업 시행자와 협의한

후 지방의회의 의견을 들어 2년이내에 매수여부를 결정하여

토지소유자에게 통보하도록 하였다.

- 또한 매수하지 않기로 결정하거나 매수결정후 2년이내에 매수

하지 못하는 대지는 당해 용도지역의 건폐율·용적률범위내에

서 단독주택 또는 조례로 정하는 제1종근린생활시설은 3층이

하의 규모에서 건축이 가능하도록 하였다. 공작물의 허용수준

은 조례로 따로 정하도록 하였다.

□ 기타 도시계획법시행령·시행규칙 개정안의 주요내용은 다음과

같다.   (세부내용 별첨)

① 용도지역·지구제도 개선(3.13 공개토론회내용 및 3.24 규제

개혁위원회 의결사항 반영)

- 양호한 공동주택지를 보호하기위해 제2종전용주거지역을

신설하고 일반주거지역을 3개종으로 세분 의무화

- 보전임지와 농업진흥지역은 각각 보존녹지지역과 생산녹지지역

으로 지정·관리하고, 도시내에 동식물 서식처등 양호한 생

태계를 보존하는 생태계보존지구를 신설

- 지구단위계획 수립시 공공시설부지제공 비율에 따라 인센

티브 부여

② 개발행위허가의 대상·기준·절차 구체화

- 종래 주요내용을 형질변경규칙에서 정하던 것을 개정도시

계획법에서 형질변경규칙을 폐지하도록 하고, 시행령에서

대상·기준·절차를 정하며 구체적인 사항은 조례로 위임

③ 도시계획에 주민참여 확대

- 주민이 제안하여 지정된 지구단위계획구역에서는 주민에게

지구단위계획 작성의 우선권 부여

- 5년마다 도시계획재정비시 주민공람외에 공청회도 개최

- 도시계획입안시 주민공람안의 중요내용이 변경될 경우 재

공람 실시

④ 지방중심의 도시계획 운영

- 수도권을 제외한 인구 20만이하 도시는 도시기본계획수립을

임의화하고, 군의 도시기본계획승인권은 도지사에게 위임

⑤ 광역도시계획 수립규정의 구체화

- 광역도시계획협의회를 구성·운영하는 등 '99년 9월 시달한

지침내용을 반영

⑥ 도시계획정보체계의 구축

- 도시계획도면에 수치지형도를 활용할 수 있도록 하고, 지자

체가 도시계획정보체계구축계획을 수립하여 사업시행

⑦ 시범도시의 지정 및 육성제도의 구체화

- 시범도시지정시 공모절차를 도입하고, 지자체가 시범도시사

업계획을 수립하여 추진

[별첨1] 도시계획법시행령·시행규칙개정(안) 주 요 내 용

Ⅰ. 개정사유

□ 개정도시계획법(1.28 공포, 7.1 시행)에 따른 하위법령 전면 정비

- 새로 도입된  광역도시계획, 도시발전종합대책,  시범도시, 장기

미집행시설관련 규정의 구체화

- 건축법에서 이관되는 용도지역에서 용도제한, 건폐율, 용적률

규정을 보완하고  삭제된 용도지구내 건축제한 규정의 복원

- 상세계획과 도시설계를 통합한 지구단위계획제도의 구체화

- 개발행위허가의 기준·절차에 관한 내용을 규정하고 보다 구

체적인 사항은 조례로 위임(형질변경등행위허가기준등에관한규칙 폐지)

※ 법령 구성체계

법 률           시행령(안)        시행규칙(안)

-----           ----------        ------------

본문 102개 조문    본문 129개 조문    본문 21개 조문

부칙 13개 조문     부칙 7개 조문      부칙 6개 조문

※ 추진경위 및 일정

ㅇ 2. 10 : 국토도시계획학회, 도시계획기술사회 자문회의

ㅇ 2. 17 : 시·도 도시계획계장 회의

ㅇ 2. 23 : 부내 관련부서 토론회

ㅇ 3. 13 : 지역·지구제도 개선 공개정책토론회 (국토연구원)

ㅇ 3. 15 : 1차 규제개혁위 분과위

ㅇ 3. 22 : 2차 규제개혁위 분과위

ㅇ 3. 24 : 규제개혁위 본회의 의결

ㅇ 3-4월 : 관계기관 협의

ㅇ 4-5월 : 입법예고, 법제처 심사

ㅇ 6월   : 국무회의, 공포

Ⅱ. 주요 개정내용

1. 기존 시행령 개정사항

가. 쾌적한 주거환경 조성을 위해 주거지역을 개편

□ 현행 제도

- 주거지역을 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 등 3개지

역으로 구분지정

· 인구 50만이상 대도시는 일반주거지역을  1종(단독중심), 2종(연립

저층), 3종(고층아파트)로 세분 가능

- 주거지역의 용류별로 건폐율, 용적률, 건축물용도를 따로 제한

전용주거  일반주거  준주거

--------  --------  ------

건폐율(%) :     50         60       70

용적률(%) :    100        400      700

□ 문제점

- 주거지역의 대부분(96%)을  일반주거지역으로 지정하고  있어

주거지역 구분의 의미가 없음(전용주거 0.4%, 준주거 3.9%)

- 대부분의 대도시가 일반주거지역을 세분하지  않고 있어 일반

주거지역에서 고층아파트가 난립되는 사례 빈발

· 50만 이상  15개시 중  4개(서울,인천,안양,창원)만 일반주거지역을

세분하고 있으며 이들 도시도 일반주거지역 면적의 0.3%만 세분

- 일반주거지역의 허용용적률(400%)이 과도하여 고밀도 개발을

초래하고, 재개발사업등을 추진할 경우 주민과 마찰 심각

※ 분당(184%), 일산(169%), 평촌(204%), 산본(205%)

독일(40%~120%), 프랑스(300%), 일본(50~400%)

- 주거지역에 상업시설등이 과다허용되어 주거환경 침해

- 녹지지역에 건축물 허용범위가 과도하여 녹지훼손

□ 개정안

① 주거지역을 재편하고 용적률상한을 조정(안 제38조, 제97조, 제98조)

- 양호한 공동주택지 보호를 위해 제1종전용주거지역 신설

- 일반주거지역은 층고기준으로 3개종으로 구분하고, 조례로 정

하는 용적률상한의 범위를 설정

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현  행                          개 정 안

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건폐율   용적률                         건폐율   용적률

----------------------------------------------------------------------------

전용주거지역        50     80∼100    제1종 전용주거지역     50   50∼100

(단독주택 중심)

-         -      -             제2종 전용주거지역     50   100∼150

(공동주택 중심)

제1종 일반주거지역  60    150∼275    제1종 일반주거지역     60   100∼200

(단독주택중심)                        (저층주택지)

제2종 일반주거지역 55∼60 200∼325    제2종 일반주거지역     60   150∼250

(연립,저층아파트)                    (중층주택지)

제3종 일반주거지역 50∼60 300∼400    제3종 일반주거지역     50   200∼300

(고층아파트)                         (중고층 혼재)

준주거지역        60∼70 500∼700      준주거지역           60   300∼700

(주거+상업)                           (주거+상업)

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※ 기존의 전용주거지역은 제1종전용주거지역으로 지정된 것으로 보고, 일반

주거지역은 차기 도시계획재정비시  새로운 용도지역으로  지정하도록 하고

재정비시 새로 지정하지 않을 경우 제2종일반주거지역으로 간주(안 부칙 제4조)

② 주거환경을 저해하는 상업시설등의 입지제한(안 제86조)

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지역   현행   개선

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전용주거지역   -종교집회장 허용(시행령)           -종교집회장 허용(조례)

-여객·화물운수업 차고 허용(조례)  -불허

-                       -제2종 전용주거지역에 공동

주택 허용(시행령)

일반주거지역              -                       -제1종은 4층, 제2종은 12층

이하에서 조례로 층고 제한

-실외골프연습장, 폐차장, 자동      -제1종 일반주거지역은 불허

차매매장 허용(조례)

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③ 녹지지역의 훼손 최소화(안 제86조)

- 보전녹지에서 단독주택, 제2종근린생활시설 입지여부는 조례로 위임

- 자연녹지에서 공동주택(아파트제외) 입지여부는 조례에 위임

※ 도시계획구역내 산림,  농지보전을 위해 보전임지와  농업진흥지역은

각 각 보존녹지지역과 생산녹지지역으로 지정·관리(안 제38조)

용도지역에서의 건폐율·용적률

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종   전                                     개   정

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건폐율   용적률  ⇒                  건폐율   용적률

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전용주거지역   50     100     제1종 전용주거지역   50   50-100

제2종 전용주거지역   50   100-150

일반주거지역   60      400

주

거       제1종        60    150-275  제1종 일반주거지역   60   100-200

지

역       제2종      55-60   200-325  제2종 일반주거지역   50   150-250

제3종      50-60   300-400  제3종 일반주거지역   60   200-300

준 주 거지역   70      700    준 주 거지역         70   300-700

----------------------------------------------------------------------------

중심상업지역   90     1,500   중심상업지역         90   700-1,500

일반상업지역   80     1,300   일반상업지역         80   500-1,300

상업   근린상업지역   70       900   근린상업지역         70   350-900

지역   유통상업지역   80     1,100   유통상업지역         80   600-1,100

----------------------------------------------------------------------------

전용공업지역   70       300   전용공업지역         70   150-300

공업   일반공업지역   70       350   일반공업지역         70   200-350

지역   준 공 업지역   70       400   준 공 업지역         70   200-400

----------------------------------------------------------------------------

녹    보전녹지지역   20        80   보전녹지지역         20   50-80

지    생산녹지지역   20       200   생산녹지지역         20   100-200

지    자연녹지지역   20       100   자연녹지지역         20   50-100

역

----------------------------------------------------------------------------

미지정 지역          20    60-400   미지정 지역          20   50-100

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나. 용도지구제도의 개편

□ 현황 및 문제점

- 도시계획법에 의하여 용도지구를 지정하면 지구내 건축제한은

건축법에서 규정(개정  도시계획법에서 통합)

- 12개 용도지구중 풍치·보존·공항지구이외의 지구(방재, 방화, 위락,

미관, 시설보호, 자연취락지구등)의 건축제한 규정이 미비

- 건축제한규정이 없는 지구는 도시설계로 관리하도록 행정조치하

였으나 강제사항이 아니고 도시설계수립에 절차가 필요하여 일

선에서 집행 부진

- 일부지구는  지나치게 세분되어있고  일부지구는 지역실정에  따라

더욱 세분 필요

□ 개정안

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현  행                               개 정 안

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- 용도지구중 방재, 고도, 방화, 위     - 지정목적에 위배되는 것으로서

락, 미관, 시설보호, 자연취락,         조례로 규정하는 건축은 제한,

아파트지구등의 건축제한규정           다만 조례로 정하는 기준에 적

미비                                  합하여 도시계획위 심의를 거

친 경우 예외적으로 허용가능(안

제87조~제94조)

- 조례로 건축제한 사항을 정하지

않는 경우에는 지구단위계획을

수립하여 관리하도록 명문화(안

제95조)

- 미관지구는 5개종으로 세분           - 3개종(중심지, 역사문화, 일반미

관지구)으로 통합(안 제40조)

- 개정 법률에서 생태적으로 보존       - 생태계보존지구 신설(안 제40조)

가치가 있는 지역도 보존지구로

관리 가능

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용도지구의 개편

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종   전               개   정

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풍치지구         ⇒   경관지구(필요시 조례로 세분)

미관지구                미관지구

제1종                 중심지미관지구

제2종

제3종                 역사문화미관지구

제4종

제5종                 일반미관지구(필요시 조례로 세분)

고도지구              고도지구

최고고도지구          최고고도지구

최저고도지구          최저고도지구

방화지구              방화지구

방재지구              방재지구

보존지구              보존지구

(문화재)              문화자원보존지구

(중요시설물)          중요시설물보존지구

생태계보존지구

시설보호지구          시설보호지구

학교시설보호지구      학교시설보호지구

공용시설보호지구      공용시설보호지구

항만시설보호지구      항만시설보호지구

공항지구              공항시설보호지구

자연취락지구          취락지구(필요시 조례로 세분)

아파트지구            아파트지구

위락지구              위락지구

도시설계지구                폐  지

개발촉진지구(필요시 조례로 세분)

기타 지구(조례)

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다. 개발행위허가의 대상·기준·절차 구체화

□ 현  황

- 종래 주요내용을 형질변경규칙에서 정하던 것을 개정도시계획

법에서 형질변경규칙을 폐지하도록  하고, 시행령에서  대상·

기준·절차를 정하며 구체적 사항은 조례로 위임

□ 개정안

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현  행                          개 정 안

----------------------------------------------------------------------------

- 허가대상이 포괄적                 - 허가대상을 한정(안 제70조)

·공작물설치, 토석채취는 규모기      ·공작물설치, 토석채취,  물건적치의

준없이 모두 허가 대상                규모를 조례로 한정

·물건적치는 50톤, 50㎥이상

- 형질변경 허가면적 제한            - 면적 제한 완화(안 제78조)

·주거·상업지역 1만㎡               ·지구단위계획으로 획지를 정한 범

·공업지역 3만㎡                       위 내에서 예외 인정

·생산·자연녹지 1만㎡(건축목적)

·보전녹지 5천㎡(건축목적)

- 허가제한지역 고시                 - 종전 허가제한지역은 1년 이내에

·형질변경규칙에 근거하여 형질       재검토하여 필요한 지역은 새로

변경등행위제한지역 고시제도        지정하도록 경과 규정(안 부칙 제3조)

운영(현재 225㎢, 6,800만평 지정)

- 물건적치 허가대상에 모래·자      - 8개품목이외에 조례로 정하는

갈등 8개 품목을 열거하여 기         물건도 위해발생·환경오염우

타 품목은 허가대상에서 제외         려가 없고 철거용이한 경우 허가

(안 제82조)

<신설>                    - 허가조건부여시 허가신청자와 협

의하고, 협의가 되지 않을 경우

도시계획위 심의를 거쳐 조건

부여(안 제73조)

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라. 주민참여 확대등 민주적 도시계획절차 확립

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현  행                               개 정 안

----------------------------------------------------------------------------

- 상세계획구역 지정대상이 한정적       - 주민이 지정을 제안한 지역도

※ 택지개발지구, 산업단지, 재          지구단위계획구역 지정대상에

개발구역등   포함(안 제57조)

- 상세계획은 시장·군수가 수립         - 주민이 제안한 지구단위계획구역

에서의 지구단위계획은 주민에게

작성의 우선권 부여(안 제67조)

- 도시계획입안시에 주민공람 실시       - 도시기본계획을 수립하지 않는

도시는 5년마다 도시계획재정

비시에 주민공람이외에 공청회

도 개최(안 제37조)

- 주민공람한 내용중 주요사항이

변경되는 경우 재공람실시 근

거 마련(안 제7조)

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마. 권한위임등 지역여건에 적합한 도시계획수립 유도

----------------------------------------------------------------------------

현  행                               개 정 안

----------------------------------------------------------------------------

- 도시계획구역 결정권은 건교부        - 5㎢미만의 도시계획구역 변경결

장관 권한                             정권은 시·도지사 위임(안 제129조)

※ 개정도시계획법에서 국토이용계획

변경을 의제함에 따라 국토이용관

리법시행령과 위임범위를 통일함

- 시는 도시기본계획을 반드시 수립     - 수도권외의 인구 20만이하 도시

※ 개정 도시계획법에서 군과 광역도시   는 도시기본계획 수립을 임의화

계획수립지역의 시 및 시행령이 정하  (안 제15조)

는 시는 임의로 수립                 ※ 79개시 중 김천, 서귀포등 29개

- 도시기본계획을 수립않는 시·군은

5년마다 도시계획재정비시 도시의

장기발전구상을 포함(안 제15조)

- 수도권외의 군이 도시기본계획을

수립할 경우 도지사에게 승인권 위임

(안 제129조)

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2. 새로 도입된 제도의 세부내용 규정

가. 장기미집행 도시계획시설 관련 절차

□ 법의 내용

- 10년 이상 미집행 시설은 2001.12.31까지 재검토

- 10년 이상 미집행시설중 대지는 2002.1.1부터 매수청구권 인정

- 매수청구 후  2년내 매수여부를 결정하고  매수결정 후  2년내

매수 의무화

- 매수불가토지는 대통령령이 정하는 일정한 건축물 허용

- 법시행일로부터 20년 이상 미집행시 자동실효

□ 개정안

① 10년 이상 미집행시설 재검토 절차

- 2001.12까지 재검토시 기초조사  및 지방도시계획위 자문  의

무화(안 부칙 제6조)

- 5년마다 도시계획재정비시 10년 이상  미집행 시설은 재검토

하도록 의무화(안 제37조)

② 토지매수여부는 사업시행자 협의와  지방의회 의견청취후 결

정하여 토지소유자에게 통보(안 제54조)

③ 매수불가토지에서 허용되는 건축물 및 공작물 수준(안 제55조)

- 건축물 : 3층이하, 당해  용도지역의 건폐율·용적률범위내에

서의 단독주택 또는 조례로 정하는  제1종근린생활

시설(필요시 조례로 따로 규정 가능)

- 공작물 : 조례로 정하는 공작물

④ 도시계획시설결정 실효시의 조치(안 제56조)

- 실효가 예상될 경우 미리 도시계획의 보완등 필요조치 강구

- 실효될 경우 관보와 공보에 고시하고 토지소유자에게 개별통지

나. 지구단위계획제도의 구체화·인센티브 범위등

□ 법의 내용

- 종전의 상세계획과 도시설계를 지구단위계획으로 통합하고 구

체적인 내용과 인센티브 부여는 시행령에 위임

□ 개정안

① 지구단위계획구역의 지정이 가능한 지역 추가(안 제57조)

- 주민제안 지역, 시범도시,  개발행위허가제한지역, Upzoning할 지

역, 학교·공장등 이전적지, 기타 조례로 정하는 지역

② 지구단위계획에서 용적률 인센티브 부여(안 제59조, 제60조)

- 용도지역이 변경하지 않는 경우에 한하여 공공시설부지  제공비율에

따라 인센티브 부여

- 개발촉진지구와 특별계획구역은 1.5배의 범위내에서 부여

- 맞벽건축등 공동개발 권고에 따를 경우 인센티브 부여

③ 지구단위계획과 일반도시계획의 관계 명확화(안 제65조, 제66조)

- 지구단위계획에서는 지역·지구의  세분만 허용(예 :  유통상업→중

심상업, 전용주거→준주거)

- 도시기반시설중 지구단위의 소규모 시설만 계획허용(주차장, 광장등)

- 지구단위계획의 수립에 따라 일반도시계획의 변경이 불가피한 경

우에는 동시에 결정(예: 지구단위계획 수립과 동시에 GB조정)

④ 지구단위계획의 집행수단 보강(안 제68조)

- 개발사업지구가 아닌 구시가지의 경우 도시개발법 또는 도시재개

발법에 의하여 토지소유자 또는 조합이 개발 허용

다. 광역도시계획 수립규정의 구체화

□ 법의 내용

- 2이상 도시에 걸쳐 광역도시권을 지정하고 공간구조, 기능분담,

녹지관리체계, 환경보전, 광역시설등 광역도시계획을 수립

- 광역도시계획의 구체적인 내용과 절차는 시행령에 위임

□ 개정안

① 광역도시권 지정 기준(안 제19조)

- 통근통학권등 중심도시와의 연계성, 주변지역의 도시적 특성,

지형여건등을 고려

- 행정구역의 일부를 광역도시권에  포함할 때는 구·군·읍·

면 단위로 지정

② 광역도시계획에 포함될 내용(안 제20조)

- 법률 : 공간구조, 녹지관리체계, 자연연환경보전, 광역시설

- 시행령 : 여가공간, 경관, 방재, 재원조달 및 분담

③ 광역도시계획협의회 구성·운영(안 제22조)

- 공동수립권자가 상호협의하여  관계공무원과 민간전문가로

구성·운영

- 광역도시계획수립에 관한 자문 및 조정등의 기능 수행

④ 광역도시계획의 집행실적 평가(안 제23조)

- 필요시 시·도지사로 부터  집행실적을 제출받아 건교부장관이

평가·조정

라. 도시계획정보체계의 구축

□ 법의 내용

- 도시계획정보체계 구축 근거를 마련하고 구체적 내용은 시행령

에 위임

□ 개정안

- 도시계획결정도면과 지적고시도면에 수치지형도 활용(안 제24조)

- 도시계획정보체계는 국가지리정보체계와 연계 의무화(안 제127조)

- 건교부장관이 표준화 등을 위한 「도시계획정보체계기본계획」

을 수립하고 구체적사항은 별도지침을 마련(안 제127조)

- 시장·군수는 도시별로 「도시계획정보체계구축계획」을 수립

하여 사업을 추진(안 제127조)

마. 시범도시의 지정 및 육성제도의 구체화

□ 법의 내용

- 건교부장관이   생태·정보통신등 분야별로  시범도시(지구·단

지)를 지정하고 관계기관과 함께 예산·인력등 지원

□ 개정안

-  시범도시 지정절차(안 제10조, 제11조)

·관계부처·시도지사가 건교부에 지정요청시 사전에 주민의견

청취

·건교부장관이 직권으로 지정시 공모절차 이행

·지정시에는 지자체와 협의하고, 중앙도시계획위 심의

- 시범도시로 지정된 시장·군수가 시범도시사업계획을 수립·시

행하고 건교부장관이 추진실적을 평가·조정(안 제14조)

[별첨2] 문    답    자    료

(도시계획법시행령·시행규칙안)

(1) 10년이상 미집행된 도시계획시설은  2001년 말까지 재검토하도록

하였는 데 그 절차는?

☞ 개정  도시계획법에서는 10년   이상 미집행된 시설(753㎢,  설치에

136조원 소요예상)에 대하여는 법이 시행되는 7월 1일부터 2001년

말까지 각 자치단체별로 전면 재검토하도록 하였으며,

- 시행령에서는  지자체의 재검토  작업이 보다  정밀하고, 투명하게

이루어질 수 있도록 기초조사와 지방도시계획위원회의  자문을 의

무화하였음

- 그리고 1회성 재검토에  거치지 않도록, 향후에도  5년마다 도시계

획을 재정비할 때 10년 이상 미집행 시설은  의무적으로 재검토하

도록 하여 장기미집행시설에  대하여  지속적으로 모니터링하도록

하였음

- 재검토 결과 불필요하다고  판단되는 시설은 모두 도시계획절차를

거쳐 해제되게됨

(2) 2002.1부터 10년 이상 미집행시설부지중 대지는 매수청구권을  부

여하는데 매수청구시 어떤 절차에 의해 처리되는가?

☞ 오늘 7월 1일부터 일제 재검토 결과 필요한 시설로 존치된 장기미

집행시설 부지중 대지의  소유자는 2002년 1월부터 당해시설의  설

치권자인 시장·군수에게 매수를 청구할 수 있으며,

- 매수청구가 될 경우 시장·군수는 이미 도시계획시설사업시행자가

지정되어 있을 경우 그  시행자와 협의하고, 예산이 투입되는 문제

인 만큼 지방의회의  의견을 들어 2년이내에 매수여부를  결정하여

토지소유자에게 통보하도록 하였음

- 매수하기로 결정된 대지는  매수결정일로부터 2년이내에는 매수하

여야 하는데, 이 경우  매수가격과 절차에 대하여는  공공용지의손

실보상및취득에관한특례법에 따르도록 하였음

※ 가격산정 : 2인 이상의 감정평가사에게 감정평가  의뢰하여 감정평가

액을 산술평균하여 산정

평가기준 : 공시지가를 기준으로 공시기준일부터  가격시점까지의 지가

변동률·위치·형상·환경·이용상황등 제요인 종합 고려

(3) 매수하지  않기로 결정하거나  매수결정 후  2년 이내에  매수하지

못한 대지에 대하여 허용되는 건축물 또는 공작물과  그렇게 정한

사유는?

☞ 개정법에서 매수하지 못한 대지에 대하여는 금전보상 대신 대통령

령이 정하는 건축물과 공작물을 허용할 수 있도록 함에 따라,

- 시행령안에서는 건축물의 경우에는 당해 용도지역의 건폐율·용적

률(예:  자연녹지의 경우   20%·100%, 준주거지역의 경우   60%·

700%)의 범위내에서 단독주택 또는  조례로 정하는 제1종근린생활

시설은 3층 이하의 규모에서  건축이 가능하도록 하였고, 공작물의

허용수준은 조례로 따로 정하도록 하였음

- 이렇게 건축물과  공작물의 허용수준을  정한 것은, 10년이상  대지에

건축물의 건축을 제한하면서 보상규정이 없는 것은 헌법에 합치되

지 아니하다는 '99.10.21의 헌법불합치 결정에 따라 매수가 불가능

한 대지는 도시계획법상의 건축제한규정에 특례를 두어,

- 미집행  도시계획시설로 인한  재산권 제한을  해소하면서, 동시에

장래에 도시계획시설을 설치할  경우에 어차피 철거하여야  할 시

설이므로 과다한  사회경제적인  비용을 발생하지  않도록  범위를

설정한 것임

(4) 전용주거지역을 2개 종으로 세분하는 이유는?

☞ 종전의 전용주거지역은 단독주택위주의 양호한 주거환경을 보호하

는 기능을 갖고 있었으나,

- 양호한  저층 연립주택,  아파트등 공동주택의  주거환경도 보호할

필요가 있으므로 제2종전용주거지역을 신설하였음

(5) 제2종전용주거지역을 신설할 경우 종전의  전용주거지역중 상당부

분이   제2종전용주거지역으로  지정되어  용적률의   완화(100%→

100%∼150),  아파트의 허용   등 규제완화로 주거환경이   악화될

것 아닌가?(중앙일보 3.25일자 보도내용)

☞ 제2종전용주거지역을 신설한  취지는 종전의 일반주거지역중  양호

한 저층주거지역의 주거환경을 보호하려는 것이지  종전의 전용주

거지역의 일부를 지정하려고 한 것이 아니므로,

- 종전의 전용주거지역은 법 시행(7월 1일)과 동시에  제1종전용주거

지역으로 지정된 것으로  보게되므로  전용주거지역의 환경악화를

초래하지는 않을 것임

(6) 종전의 전용주거지역과 새로운 제2종전용주거지역의  차이는 무엇

인가?

☞ 종전 전용주거지역은  용적률 100%범위내에서 단독주택은  시행령

으로 허용되나  공동주택중 아파트를  제외한 연립,  다세대주택은

조례에서 허용하였지만,

새로운 제2종전용주거지역은 용적률 100%∼150% 범위내에서  아

파트를 포함한 공동주택이 전면 허용되게 됨

(7) 용적률의 상한 뿐 아니라 하한도 정하였는데 그 사유는 무엇이며,

하한에 미달되는 건축물은 건축이 불가능하다는 의미인가?

☞ 용도지역별로 허용되는 용적률은 시행령의 범위내에서 지자체별로

조례로 정하게 됨

- 종전에는 시행령에서  조례로 정할  용적률의 상한만을 정하여  그

이내에서 자유롭게 정할 수  있도록 하였으나(예:  시행령상 400%

이면, 조례에서 400%이내에서 얼마든지 낮게 정할 수 있었음)

- 실재로 주민들이 시행령에서 정한  용적률 상한을 당연히 누릴 권

리로 오해하여 조례에서 시행령상의 용적률보다 낮게 정하고자 할

경우 이에 반발하는 문제가 있어

- 시행령에서 하한과 상한을  같이 제시함으로써 조례에서는 지역실

정에 따라 그 범위내에서 특정한 용적률을 선택하도록 되어있음을

주민들에세 주지시킬 필요가 있음

- 시행령에서 정한 하한에 미달되는  건축물을 건축할 수 없는 것이

아니라 조례에서 용적률을 정할때 하한을 미만으로 정할  수는 없

다는 의미이며, 조례에서 정하는 용적률을 초과하지 않으면 됨

(8) 종전의 일반주거지역은 7월 1일부터  바로 용적률의 강화, 층고제

한 등을 받게 되는가?

☞ 종전에 이미 1, 2, 3종으로 세분지정된 일반주거지역에 대하여는 7

월 1일부터 새로운 1,2,3종 일반주거지역의 건축규정이 적용되게되

나 이는 일반주거지역의 0.3%에 불과한 극히 미미한 지역이며

- 대부분의 일반주거지역은 세분지정되어 있지 않기 때문에 7월 1일

이후에 지자체별로 기초조사,  주민공람, 지방의회, 도시계획위원회

등 도시계획절차를 거쳐  새로 지정하여야 하므로 그때  까지는 종

전의 규정을 적용받게 되며,

- 지자체가 장기간 새로  지정하지 않는 일이  없도록 7월 1일  이후

최초로 실시하는 도시계획 재정비시(5년마다 시행) 반드시 새로운

지역으로 세분하여 지정하도록 하고, 만약 새로 지정하지 않을 경

우에는 종전의 일반주거지역은 제2종일반주거지역으로 지정된  것

으로 보게 하였음

(9) 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역에  대하여 각각  4층, 12

층의 층고제한을 두면서, 제3종일반주거지역에 대하여는 층고제한

을 두지않은 이유는?

- 일반주거지역에서 저층주택과 고층주택이 혼재하여 발생하는 일조

권 침해, 사생활 침해  등의 문제점을 방지하기 위하여 저층주택지

인 제1종과 중층주택지인 제2종에 대하서는 층고제한을 두었으며,

- 현실적으로 불가피하게 저층과  중고층이 혼재되는 지역도 있으므

로 이는 제3종으로 지정하고, 층고제한을 두지 않은 것임

(10) 주거지역  세분은  지방자치단체와의 협조없이는  실효성이  없을

것인데 지자체와의 협조는 어떻게 이룰 계획인가?

☞ 개선방안을 마련하면서  그동안 대한국토·도시계획학회등  각계각

층의 전문가의 의견을 들은 것은 물론 지방자치단체의  의견을 광

범위하게 수렴하였으며,

- 현재  서울등 지방자치단체에서도  주거지역의 고밀도  개발문제의

심각성을 인식하여 조례로 용적률을  강화하고 있는 실정이나, 조

례로 용적률을 강화하기에는 한계가 있어 법령 개정시마다 중앙정

부에서 용적률을 강화시켜 달라는 요청이 많았음

- 따라서 이번에 주거지역에  대한 개편이 이루어지면 지방자치단체

에서도 적극적으로 이에 부응할 것으로 전망되며, 이를 계기로 그

동안 양적 성장위주의 도시계획을 반성하고  친환경적이고 지속가

능한 도시발전을 위해 중앙정부와 지방자치단체가  함께 노력하여

야 할 것임

(11) 그동안 재개발,  재건축등을 추진해오던 일부  개발업체와 주민들은

혹시나 이번 주거지역 세분 및 용적률  강화로 사업에 차질이

오지 않을 까 우려하고 있는데?

☞ 현재 재개발·재건축사업이 사업성 확보와 주택공급확대 측면에서

고밀개발되고 있으나, 앞으로는 저밀도로  개발하여 쾌적한 주거환

경을 보호할 필요가 있음

- 그리고 현실적으로 지자체에서도 이러한 인식하에 재개발기본계획

에서 용적률은 300%이하에서 추진하도록 정하고 있으며,

- 개정안에 의하더라도 제3종일반주거지역의 경우 300%까지 가능하므

로 추진중인 재개발사업에 별영향을 주지않을 것임

(12) 보전임지와  농업진흥지역은 각각  보존녹지지역과 생산녹지지역

으로 지정하도록 하는 이유는?

- 도농통합시의 출현과 도시주변의  난개발이 확산되면서 이를 계획

적으로 관리하기 위하여 도시계획구역이  지속적으로 확장되고 있고

이 과정에서 불가피하게 일부 양호한 산림과 농지가 도시계획구역

내 편입되고 있으나,

- 산림부서와 농지부서는 산림, 농지보전을 위해  도시계획구역의 확

대 자체를 반대하는 경우가  많아 도농통합형  도시계획의 수립에

장애가 되고 있음

- 따라서 임상이 양호한  보전임지와 유량농지인 농업진흥지역은 반

드시 보존녹지지역과 생산녹지지역으로 지정하여 엄격히 관리하도

록 함으로서 그동안 개발위주의 도시계획을 반성하고  환경보전도

동시에 고려하는 도시계획제도로 바꾸고자 한 것임

(13) 용도지구에 대하여는 구체적으로 어떠한 건축제한이 있게 되는가?

- 용도지구에  대해서는 지구지정목적(고도제한,  시설물 보호  등)에

위배되는 건축물은 건축이 제한되며,

- 구체적으로 어떤 건축물이 지정목적에 위배되는 지에 대해서는 지

자체별로 도시계획조례로 정하게 됨

- 이번 개정안은 지역실정에 따라 굳이 도시계획조례로 정하지 않고

서도 지구단위계획을 수립하여 관리할 수 있도록 선택권을 부여하

였음

- 또한 용도지구의 융통성있는 관리를 위하여, 건축을 할  수 없도록

규정된 건축물일지라도 도시계획조례가 정하는 기준에 적합할  경

우 도시계획위원회의 심의를 거쳐  예외적으로 허용할  수 있도록

하였음(Special permit 개념 도입)

(14) 생태계보존지구란 무엇이며 새로 도입한 사유는?

- 도시내의 동식물 서식처등 생태적으로 보존가치가 있는 지역을 보

존하여 친환경적이고 지속가능한 도시조성을 위한 제도로서,

- 개정  도시계획법에서 종전에는  문화재와 중요시설물을  보존하는

기능만 있었던 보존지구의  개념을 확대하여 도시내의  동식물 서

식처등 생태적으로 보존가치가 있는 지역도 보존할 수  있도록 함

에 따라  시행령에서 보존지구의   일종으로서 생태계  보존지구를

신설한 것임

(15) 종전에  고시된  형질변경허가 제한지역에  대하여  재검토하도록

한 사유는?

☞ 녹지지역중에서 양호한 산림·우량농지·조수류 집단생식지등이나, 주변

의 환경·경관·미관 등이  크게 오염되거나 손상될  우려가 있는 지

역등을 보호하기  위하여 일정한  지역을 지정하여   형질변경허가를

제한하는 제도로서  '82년도에 도입하여  현재 225㎢(6,800만평)이 지

정되어 있음

- 종전에는 제한기간이 무기한이고 제한대상이 포괄적이어서 민원이

많았으나  개정 도시계획법에서는  3년 이내에   한시적으로 제한하고

연장이 불가능하도록  하였으며, 제한대상행위를 특정하도록 하며,  엄격

하게 도시계획위원회 심의를  거치고 조례가 정하는 바에 따라  지

정·고시하도록 하였으므로,

- 이미 지정된 제한지역은 개정법  시행일 이후 1년이내에 재검토하

여 존치가 필요한 지역은 새로 지정하지 않는 한 효력을 상실하는

것으로 하여 주민 재산권을 보호하고자 하였음

(16) 수도권 이외의 인구 20만 이하 도시에 대해서는 도시기본계획

을 수립하지 않아도 되도록 한 취지는?

☞ 도시기본계획은 향후 20년을 목표로  도시의 장기발전방향을 제

시하며 도시계획수립의 지침이  되는 계획으로서  시장·군수가

수립하여 건설교통부장관의 승인을 받도록 되어있음

- 종전에는 모든 도시가 반드시 기본계획을 수립하도록 하였으나,

개정안에서는 인구규모가 작은  도시는 의무적으로  수립하지는

않고 자체적으로 판단하여 필요한  경우에 수립하도록 하여  지

방자치단체의 자율성을 부여하였으며,

도시기본계획이 수립되지 않는 시는 5년마다 도시계획을 종합적

으로 재정비할시에 장기도시발전구상을 포함하도록 하였음

- 다만 20만 이하 시라도 수도권의  시는 난개발과 수도권 집중등의

문제를 방지하기 위하여 반드시 수립하도록 한 것임

(17) 5년마다 도시계획재정비시에 공청회를 개최하도록 한 사유는?

☞ 시장·군수가 5년마다 도시계획을 종합적으로 재정비할 때 종전에

는 계획안에 대하여 주민공람을 통해 주민의견을 청취하도록 하도

록 하였으나,

- 도시계획에  주민의 참여를  확대하는 조치의  하나로서, 공청회도

거치게 하였으며,

- 다만, 모든 도시계획의  재정비시에 공청회를 개최하는  것은 집행

과정에서 문제가 많이 발생할 것으로 예상되므로, 도시기본계획을

수립하지 않는 도시가 도시계획재정비시에만 공청회를 개최하도록

한 것임

(18) 지구단위계획이란?

☞ 일반적인 도시계획제도인 용도지역·지구제는 법령과  조례에 의하여

획일적으로 건폐율, 용적률, 건축물의 용도등을 제한하는 것이나,

- 지구단위계획은 지역여건에 따라 별도의 건폐율, 용적률, 건축물의

용도를 따로  정할 수  있고, 건축물의  배치, 형태, 색채등도  정할

수 있는 선진 도시계획기법으로서,

- 개정 도시계획법에서는 종전에 도시계획법상의 상세계획과 건축법

상의 도시설계가 각각 운영되고 있었으나 서로 유사중복되어 이를

지구단위계획으로 통합하였음

- 외국의   경우  독일은  지구상세계획(B-Plan),   미국은  도시설계

(Urban Design), 일본은 지구계획(地區計劃)을 운용하고 있음

(19) 지구단위계획과정에 주민의 참여를 확대하기 위하여 주민에게

계획의 우선권을 준다는 의미는?

- 지구단위계획은 도시계획중 가장  주민의 참여가 필요한 부분이므

로 주민이 지구단위계획구역의 지정을 제안할 수 있도록 하고,

- 계획수립되 원칙적으로는 시장·군수가 하나, 주민이  제안하여 지

정된 구역에 대해서는 주민이 능동적으로 지구단위계획을  수립하

여 시장·군수에게 제시하면 시장·군수는 이 계획안이 타당한 경

우 받아드리도록 하여, 주민위주의 지구단위계획이 가능하도록 한

것임

(20) 지구단위계획에서 건폐율, 용적률에 인센티브 부여 내용은?

☞ 선진 도시계획기법인 지구단위계획의 활성화를 위하여, 인센티브를

부여하고자 하였으며,

- 주거에서 상업지역으로의 변경등 용도지역을 변경하지 않는 경우에

한하여 공공시설부지 제공비율에 따라 인센티브를 부여할 수 있는데,

- 예컨데, 준주거지역의  경우 건폐율이 60%,  용적률이 700%이므로

건축주가 100평중 10평을  제공하면 건폐율,  용적률이 각각 66%,

770%까지 지구단위계획수립시 인센티브를 줄 수 있게 됨

※ [1+공공시설제공면적/당초부지면적] x 법정 건폐(용적)율 = 계획(건폐)

용적률

(예) [1+10평/100평] x 700% = 770%

- 그리고 시장·군수의 맞벽건축  등 공동개발 권고에 따를  경우 인

센티브 부여할 수 있도록 하였으며,

- 개발촉진지구와   지구단위계획구역내의 특별계획구역에  대해서는

지구단위계획수립시 용적률 인센티브를 1.5배까지 허용할 수 있게

하였음(Incentive Zoning 개념 도입)

(21) 도시계획정보체계란?

☞ 개정  도시계획법에서 도시계획업무의  정보화를 위하여  지자체가

도시계획정보체계를 구축·운영·활용할 수 있도록 하였으며,

- 용도지역·지구·구역의 지정, 도시계획시설의 설치, 도시계획사업

의   시행등   도시계획관련   업무를    수치지형도,   Data   Base,

Simulation, 인터넷 활용 등 정보망을 통하여 처리할 수 있도록 하

는 것으로서,  국가지리정보체계(NGIS)와 연계하여 운영될 것임

- 특히 도시계획결정고시 및 지적고시에 수치지형도를 사용할 수 있

도록 하여 도면의  작성과 보관·활용에 따른 시간과 비용을  대폭

절감할 수 있도록 하였음

(22) 시범도시 지정시 공모절차를  거친다고 하였는데 구체적인  추

진절차는?

☞ 개정  도시계획법에서 새로  도입된 시범도시의  지정·육성제도는

국가와 지자체가 공동협력하여 모범적이고 개성있는 도시를  만들

기위한 사업을 추진하려는 것임

- 관계부처나 시·도지사가  미리 주민의견  수렴, 지방도시계획위원

회 자문등을 거쳐  특정 시범도시의 지정안을  마련하여 건교부에

지정을 요청할 경우에는 관계  지자체, 관계부처의 협의와 중앙도

시계획위원회의 심의를 거치게 되며,

- 건교부가 직접 지정하고자 할 경우에는 지정계획안을 관보에 고시

하여 공고한  뒤 지자체로 부터 공모를  받아 평가하여 지정(안)을

마련하여 미리 지자체와 관계부처의 의견을 듣고 최종적으로 중앙

도시계획위원회의 심의를 거치게 되고

- 시범도시로 지정된 지자체는 주민대표, 시민단체등이  포함된 시범

도시자문위원회의 자문을 거쳐 사업계획을 수립·시행하게 됨

<추진절차>

① 시·도지사가 지정 요청시

- 주민의견  수렴(시·도지사) →  지방도시계획위 자문(시·도지

사) → 건교부에  지정요청서 제출(시·도지사)  → 관계행정기

관 의견 청취(건교부)  → 중앙도시계획위  심의(건교부) → 지

정·공고(건교부) →  사업계획수립·시행(지자체,  자문위원회)

→ 평가조정(시·도지사 또는 건교부)

② 관계부처가 지정 요청시

- 주민의견 수렴(관계부처) → 건교부에  지정요청서 제출(관계부

처) → 관계행정기관 의견 청취(건교부) → 중앙도시계획위  심

의(건교부) → 지정·공고(건교부) → 사업계획수립·시행(지자

체, 자문위원회) → 평가조정(관계부처 또는 건교부)

③ 건교부가 스스로 지정시

- 지정계획 공고(건교부) → 공모(지자체) →  평가 및 지정안 마

련(건교부, 전문기관자문) → 관계부처 및 지자체 의견 청취(건

교부) → 중앙도시계획위(건교부) → 지정·공고(건교부) → 사

업계획수립·시행(지자체, 자문위원회) → 평가조정(건교부)