국토이용 및 도시계획에 관한 법률 제정안 입법예고

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건설교통부 토지정책과 500-4107~8

□ 건설교통부는 지난 5.30일 발표한 [국토의 난개발 방지 종합

대책]의 후속조치 일환으로 [국토이용및도시계획에관한법률}

제정안을 마련하고 일반국민의 의견을 수렴하기 위하여 10.13일

입법예고 하였음

- 입법예고안은 지난 8.18일 개최한 [국토이용체계 개편안]

공청회를 바탕으로 그동안 관계전문가, 지자체실무자와 심도

있는 토론을 거쳐 1개월여 동안 관계부처의 의견을 수렴하여

마련한 것임

□ 제정안은 총 12개장 135개조 19개부칙으로 구성하여 {선계획-

후개발} 국토이용체계구축, 수익자부담에 따른 기반시설의 확보,

국토관리의 일관성 및 투명성 확보라는 3가지에 중점을 두고 있음

□ 먼저, {선계획-후개발}국토이용체계를 구축할 수 있도록

- 현행 국토이용계획과 도시계획을 통합하여 전국토에 도시계획

기법을 적용하도록 함으로써 {계획이 없으면 개발없다}는 원칙이

지켜지도록 하였으며

이를 제도화하기 위하여 모든 시군이 관할 행정구역에 대해

서 시군의 발전방향을 담은 [국토도시기본계획]을 수립하

고, 이를 바탕으로 집행적 성격인 [국토도시관리계획]을 수

립하도록 함으로써 철저하게 계획속에 개발이 이루어지도록

하였음

- 또한, 계획의 기본바탕인 용도지역제를 개편하여 현행 5개 용도

지역인 도시·준도시·준농림·농림·자연환경보전지역을 도시·

관리·보전의 3개 용도하에 9개 지역으로 재편토록 하였음

· 도시지역 : 주거, 상업, 공업, 녹지지역

· 관리지역 : 보전관리, 생산관리, 계획관리지역

· 보전지역 : 농림, 자연환경보전지역

- 용도지역에  대한 행위제한과  개발밀도는 도시지역과  보전지역은

기본적으로 현행 수준을 유지하고,

관리지역은 현행 도시지역의  녹지지역 수준을 고려하여  결정해

나갈 계획이며,

구체적인 규제수준은 전문기관의 심도있는  연구를 거쳐 시행령

에서 확정할 것임

- 특히, 자연녹지나  계획관리지역에서의 산발적인  소규모 개발을

방지할 수 있는 체계적인 개발수단으로서 일정규모 이상의

개발에 대하여는 특별지구단위계획 제도를 도입하고, 허용행위나

허용밀도상 인센티브를 부여토록 하고,

농촌마을의 불편을 해소하고,  도시와 농촌의  조화로운 발전을

도모하기 위하여 농어촌의 자연마을을 취락지구로 지정, 행위

제한과 개발밀도를 완화토록 함

- 한편, 제정법률이 시행되더라도 시군별로 국토도시계획을 수립

하여 세부용도가 지정되기 까지는 3년 정도의 기간이 필요

하므로, 계획이 수립될 때까지는 현재의 준농림지역을 일단

관리지역으로 분류하고 계획이 수립되면 세부용도별로 재편

하도록 하였음

· 특히 국토도시계획의 조기수립을 유도하기 위하여 관리지역으로

편입되는 현행 준농림지역은 계획수립시까지 잠정조치로서

계획관리지역보다 강화하여 행위제한을 정하고,

· 3년안에 계획이 수립되지 않을 경우에는 새로이 도입되는 특별

지구단위계획을 수립하지 못하게 할 계획임

□ 둘째, 기반시설과 개발을 연동화하기 위하여,

- 기존 기반시설이 수용할 수 있는 범위내에서 개발을 허가

하되, 개발로 인하여 추가설치가 필요한 기반시설에 대하여는

개발사업자가 이를 부담하는 것을 원칙으로 하고,

- 이를 위해서 개발로 인하여 기반시설의 추가설치가 필요한

녹지지역과 관리지역등의 지역은 지자체가 부담구역을 설정,

부담계획을 수립하여 필요한 기반시설 부담금을 부과할 수

있도록 하였음

· 부담계획에는 대상시설, 총비용, 부담방법, 부담액, 부담시기 및

지자체 지원사항 등을 정하여 국토도시계획위원회의 심의를

거쳐 확정하도록 하고,

· 부담구역에 대해서는 지구단위계획을 수립하여 기반시설을 체계적

으로 확보할 수 있는 개발이 이루어지도록 하는 한편, 지자체가

기반시설에 선투자할 수 있도록 지방채를 발행할 수 있는 근거를

마련함

- 주거, 상업, 공업지역은 추가로 기반시설을 확보하기 어려운

만큼 기존 기반시설을 고려하여 지자체가 미리 법정허용

한도의 일정범위내로 개발밀도를 제한할 수 있는 구역을

정하도록 하여 개발로 인한 기존 기반시설의 과부하를 최소화

하도록 하였음

□ 셋째, 기반시설연동제를 실효성있게 추진하기 위하여  허가권자가

개발계획 및 밀도의 적정성, 기반시설의 확보 등을 검토한 후

허가여부를 결정하는 [개발허가제]를 도입토록 함

- 다만 소규모 개발절차가 과도하게 번잡해지는 것을 방지하기

위하여 소규모 개발사업은 시장·군수가 직접 허가여부를

결정하고,

- 일정규모 이상 개발행위의 경우는 규모에 따라 시·군·구,

시·도 또는 중앙에 설치하는 위원회의 심의를 거쳐 허가

여부를 결정하도록 함

□ 넷째, 일관성 있고 투명한 국토관리가 될 수 있도록,

- 개별법에 의해서 용도지역·지구를 신설하는 것을 원칙적으로

금지하되, 꼭 필요한 경우는 [국토도시계획위원회] 심의를

거쳐 허용하고,

- 개별법에 의하여 개발이 무분별하게 이루어지는 문제를 시정

하기 위하여 다른 법에서 개발허가를 의제할 경우에도 일정

규모 이상일 경우에는 [국토도시계획위원회]의 심의를

거쳐 허용여부를 결정하도록 하였음

- 또한, 개발행위에 대한 허가과정에서 투명하고 공정한 심의를

보장하기 위하여 [국토도시계획위원회]에 시민단체나 주민대표를

참여시키고, 필요한 경우 토지주등 이해관계자도 참여시키도록

할 계획임

□ 제정법률안은 규제개혁위원회에서 원안대로 심사를 이미

마친 상태로서

앞으로 20일간 입법예고를 마치는대로 법제처 심사, 국무

회의등 관련절차를 밟아 금년 정기국회에 제출할 계획이며,

국회의결을 거쳐 공포하게 되면 시행령, 조례, 각종지침을

제정하여 오는 2002년 1월부터 시행할 계획임

□ 법률안이 시행되면 전국토에 도시계획적 기법이 적용됨

으로써 그동안 사회문제화 되었던 국토의 난개발이 근본적

으로 방지될 뿐 아니라

21세기에 걸맞는 국토이용에 대한 새로운 패러다임을 정착시키는

계기가 될 것으로 기대됨

<< 국토이용 및 도시계획에 관한 법률(안) 주요내용 >>

Ⅰ. 추진경위

□ [선계획-후개발]체계 확립을 내용으로 하는 [난개발방지 종

합대책(5.30)]을 발표

- 우선 난개발의 주요 원인인  준농림지역의 관리를 강화하고

도시지역의 과도한 고밀도 개발을 억제

- 국토건설종합계획법, 국토이용관리법,  도시계획법을 통합

하여 토지이용체계를 일원화

□ [국토이용체계 개편방안] 공청회 개최(8.18일)

- 우리부가 제시한 개발허가제, 기반시설 연동제, 용도지역제

개편안에 대하여 진일보한 대책으로 평가

□ [국토이용및도시계획에관한법률](안) 관계부처 협의

(9.9 ∼ 10.10)

- 지자체 실무자 회의에서 축조심의를 통하여 법률조문 정리

□ 규제개혁심사(9. 29) : 원안의결

□ 입법예고 : 10. 13일 예정

- 공청회에서 제시한 사항과 대동소이

- 다만, 법과 계획의 명칭이 도시농촌계획법  → 국토이용및

도시계획에관한법률,  도시농촌계획  → 국토도시계획으로

변경

Ⅱ. 법률안의 기본방향

① [선계획-후개발]의 국토이용체계 구축

- [계획없이는 개발없다]는 국토이용원칙을 확립

- 토지이용체계를 통합하여 전국토에 대하여 도시계획

기법을 적용

② 원인자·수익자 부담원칙에 입각한 기반시설 확보

- [부담없이 개발없다]는 국토개발원칙을 확립

- 개발로 인한 기반시설부족 문제를 해소

③ 국토관리의 투명성 확보

- 주민이 참여하는 국토관리원칙을 확립

- 중규모이상 개발사업은 위원회에서 철저히 심의

Ⅲ. 법률안의 주요내용

1. 전국토에 시·군별로 국토도시계획을 수립

□ 국토계획틀 속에 국토도시계획을 포함

- 수직적으로  국토종합계획 -  도종합계획 -  국토도시계획으

로 일원화

- 전국토에 대하여 현행 도시계획기법을 적용

□ 현행 도시계획법과  국토이용관리법을 통합하여  모든

시군이 행정구역전역에 대하여 국토도시계획을 수립

- 국토도시기본계획 :  시군의 기본적인 공간구조와  장기발전

방향을 제시하고 개발압력이 적거나 인구가 일정규모 이하

인 시·군 등은 생략

- 국토도시관리계획 : 토지용도의 부여 등 직접적으로 국민

에게 영향을 주는 집행적 계획으로서 5년마다 재정비

- 광역국토도시계획 :  2이상의 시·군의 공간구조  및 기능

을 상호  연계시키고 광역시설을 체계적으로 정비하는  것

으로 건교부장관이 직권 조정권한을 강화

2. 용도지역·지구의 개편

□ 현행 5개 용도지역 → 3개 용도, 9개 지역

도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역

⇒ 도시(4개), 관리(3개), 보전지역(2개)

- 도시지역 : 현행 도시계획법상 주거, 상업, 공업, 녹지지역 유지

- 관리지역

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관리지역          행위제한강화

준도시    --->                  --->        +

+            · 보전관리           도시계획기법

준농림           · 생산관리                 적용

· 계획관리

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* 기존 고밀도 개발지역은 도시지역으로 편입·관리

- 보전지역 : 현재의 농림지역과 자연환경보전지역 유지

□ 관리지역의 세분 : 3개 용도지역

- 토지적성과 이용실태,  인구규모, 도시지역과의  인접정도를

고려한 개발잠재력 등을 기준으로 3개 지역으로 세분

① 보전관리 : 자연환경보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보  등을

위하여 관리가 필요한 지역

② 생산관리 : 주로 농업적 생산을 위하여 관리가 필요한 지역

③ 계획관리 : 계획적이고 단계적으로 토지이용이 필요한 지역

- 국토도시관리계획 수립시 구체적인 구분지침 제시

·보전관리, 생산관리지역은  환경부, 농림부,  산림청이 제시하는

기준을 고려하여 지정

□ 용도지구의 통폐합 및 확대적용

- 국토이용관리법에  의한 산업촉진지구,  시설용지지구 및

도시계획법에 의한 개발촉진지구를 개발진흥지구로 통합

- 경관지구, 미관지구  등 현행  도시지역에만 적용하고 있는

지구를 전국토에 적용하여 토지이용계획의 합리화 도모

·경관지구, 미관지구,  고도지구,  방화지구, 방재지구,  보존지구,

시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구

□ 개별법률에  의한  용도지역·지구 또는  구역의  신설·변경

남발을 방지

- 용도지역·지구 또는  구역의 변경을 의제하는  개발계획은

국토도시계획위원회에서 심의

- 토지이용에 관한 지역·지구  또는 구역을 새로이 획정  또는

설치하는 자는 건교부장관과 협의 또는 승인

·건교부장관은 국토도시계획위원회 심의를 거쳐 협의 또는 승인

3. 용도지역별 행위제한 및 개발밀도

□ 기존 도시지역과 보전지역은 현행 수준을 유지

- 주거지역과 녹지지역은 현행  조례에서 정하고 있는 수

준을 감안하여 용적률 상한을 강화

· 주거지역 : 700% → 500%     · 녹지지역 : 200% → 100%

□ 관리지역의 관리방안

- 관리지역의 행위제한은  Negative →  Positive 방식으로 전

환하고 개발밀도를 현행 도시의 녹지지역 수준을 유지

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용도지역            허용행위(시행령 규정사항)             개발밀도

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보전관리   현행 보전녹지 및 보전임지 수준              - 용적률 80%

예시) 연면적 500㎡ 이하 제1종 근린생활      - 건폐율 20%

시설, 교육연구/복지시설, 공공용시설,

농·축·수산업용 창고 등 필수시설

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생산관리   현행 생산녹지 수준                          - 용적률 80%

예시) 제1종 근린생활시설 전부, LPG충전소    - 건폐율 20%

등  허용 등 보전관리보다 일부 완화

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계획관리   현행 자연녹지 수준                          - 용적률 100%

예시) 음식점, 단란주점 등을 제외한 제2      - 건폐율 40%

종 근린생활시설, 아파트형공장·도정

공장 등 허용

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- 국토도시계획을  원활히 수립하기  위하여 계획수립  전까지

준농림지에 대하여 행위제한을 강화하여 잠정운영

·용적률 80%, 건폐율 20%로 허용밀도를 강화

※ 수도권, 광역시와 인근 시·군등 개발압력이 높은 지역은 법시행

후 3년이내 수립을 의무화하고 기타 시·군은 단계적으로 수립

4. 특별지구단위계획 제도의 도입

□ 도입배경

- 현행 준농림지역에 소규모  개발이 산발적으로 진행됨에  따

라 기반시설 부족, 환경훼손 등 부작용 발생

- 이를 집단화시켜 계획속에서 개발이 이루어지도록 함

□ 추진방안

- 개발압력의 진행정도, 개발방향에 따라  자연녹지 및 관리

지역에 대한 단계별 관리계획을 수립하고 이에따라 단계적

으로 특별지구단위계획구역을 지정

- 계획적 개발이 가능하도록 기반시설의  배치, 가구 또는 획지

규모, 건축물의 높이는 반드시 포함하되 건폐율·용적률 등은

선택적으로 포함하여 수립

- 대상규모는 10만㎡ 이상(예시, 시행령 규정)으로 하여 규모성과

계획성을 갖추도록 함

- 특별지구단위계획구역은 기반시설부담구역으로 지정된 것

으로 보아 원활한 기반시설 설치 도모

- 인센티브 제공을 통한 특별지구단위계획 수립 유도

· 계획지역내의 사업을 원활히  추진하기 위해 토지의  합필, 분필시

양도소득세, 재산세, 취득세 등의 감면근거 마련

· 행위제한과 허용개발밀도를 당해 용도지역보다 완화

5. 개발허가제의 도입

□ 우리나라에서는  용도지역·지구제에 맞으면  개발을 허용하는

건축자유원칙을 적용

- 상위계획에 부합되지  않거나 환경·경관 측면에서  문제가 있

는 사업도 법령위반만 없으면 허가

□ 이러한 문제를 해소하기 위하여 전국토에 개발허가제 도입

- 개발허가대상 : 건축물의 건축을 수반하는 토지형질변경,

토석채취 등

· 재해복구, 농어촌 시설, 건축법상 신고대상인 건축물 등  경미한

사항은 제외

- 계획(건축 또는 개발계획)의 적정성, 기반시설 확보여부, 주변

환경과의 조화 등을 고려하여  허가, 불허가, 조건부  허가를

결정

- 운영방안

① 위원회 심의없이 시장·군수가 직접 허가여부 결정

- 대상 : 부지면적 5,000㎡ 이하(예시) 소규모 개발사업

- 기반시설설치, 위해·환경오염방지 등에 필요한 조건부여

② 위원회 심의후 허가여부 결정

- 부지면적 5천㎡ 이상 3만㎡ 이하(예시) : 시·군·구위원회 심의

- 부지면적 3만㎡ 이상 1백만㎡ 이하(예시) : 시도위원회 심의

- 부지면적 1백만㎡ 이상 : 중앙위원회 심의

* 수도권과 지방, 용도지역별(도시/비도시)로 기준을 차등화

6. 기반시설련동제 도입

□ 주거·상업·공업지역에서는 추가  기반시설의 설치가  어

렵기 때문에 기존의  기반시설 용량을 고려하여  개발밀도

를 제한

- 지자체에서 개발밀도를 제한할 수  있는 대상지역을 위원회의

심의를 거쳐 [개발밀도관리구역]으로 고시

- [개발밀도관리구역]에서는 대통령령이 정하는 범위안에서

건폐율과 용적률 규제를 강화

□ 녹지지역, 관리지역등 미개발지역은 [기반시설부담구역]으로 지정

- 원활한 기반시설 부담금 부과를 위하여 지자체는 [기반

시설부담구역]을 대상으로 기반시설부담계획을 수립

· 기반시설을 설치하거나 설치비용을 부담하는 개발행위

· 부담하여야 할 기반시설의 종류

· 비용의 분담방법 및 시기

· 국가 또는 지자체가 지원할 사항 등

- 지자체가  기반시설설치를 선투자할   수 있도록 지방채   발행

근거 마련

- 다른 법률에 의하여 기반시설비용을  부담하는 경우 부담액

만큼 감면

- 부담계획수립  및 부담금  산정방법에 관하여는  기본적인

지침을 시달하되, 지자체에서 정하도록 함

7. 위원회의 통합 및 운영방안

□ 도시계획위원회와 국토이용계획심의회를 국토도시계획

위원회로 통합

- 중앙 : 중앙 국토도시계획위원회 설치

- 지방

· 도 : [00도 국토도시계획위원회] 설치

· 시·군·구 마다 [00군 국토도시계획위원회] 설치

□ 개발허가제 도입 등 위원회의  기능 및 권한 강화에  따라

심의의 공정성과 투명성 확보

- 위원위촉대상을  도시계획·토지이용·교통·환경뿐  아니라

지역계획·방재·문화분야 등으로 확대하고, 특히 시민단

체, 주민대표 등을 참여

- 위원장은 민간위원으로 임명

- 심의결과 및 주요내용을 홈페이지에 실어 주민의견 청취

8. 규제완화 및 지원방안

□ 개발허가에 따른 One-Stop서비스 체계 구축

- 개발허가시 관련  18개 법률에 의한  인허가 사항을 의

제하여 개발사업자의 부담을 경감

- 개발허가기간을 1개월로  명시(위원회에서 심의할  경우

1개월 가산)하여 사업자의 부담을 경감

□ 각급 계획의 수립부담 완화

- 광역국토도시계획, 국토도시기본계획 및 관리계획을 동시

에 수립할 수 있도록 하여 계획수립기간을 최대한 단축

- 부담구역  설정,  특별지구단위계획구역 지정,  특정지역에

필요한 지구지정이나 계획수립을 동시에 할 수 있도록 함

□ 취락지구에 대한 특례

- 행위제한  및 허용개발밀도를  완화하여 이번  개편으로

주민생활에 불편이 없도록 함

- 국가나 지자체에서 취락지구내 주민 생활편익과 복지증진을

위한 지원사업을 실시할 수 있는 근거 신설

□ 개발허가제 도입에 따른 중복심의 면제

- 교통 및 환경영향평가 대상 사업

- 지구단위계획 또는 특별지구단위계획에 따른 개발행위

- 주거·상업·공업지역에서 이루어지는 개발행위

Ⅴ. 향후 추진계획

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현재                                 현행 국토이용관리법

및 도시계획법 적용

2000.12∼ · 통합법률 제정

·현행법에 의한 행위

제한, 개발밀도 적용

2001년    · 시행령/시행규칙/관련

지침 및 조례 제·개정    ·준도시지역으로의

국토이용계획변경제도

유지

2002.1    · 통합법률 시행            기존 준도시,   준농림

지역 ⇒ 관리지역 편입

(잠정 행위규제 적용)

*자연녹지 및 관리지역

에 특별지구단위계획

수립 및 개발 허용

2005.1    ·국토도시계획(기본/관리)    수립된  계획에  따라

수립 : 3년 이내 의무지역   관리지역 세분 및

세분용도지역에 따른

* 수도권, 광역시 인접     행위규제 적용

시·군

*3년 이내 의무지역

·기타 시·군                 계획 미수립시 특별

: 단계적으로 계획 수립      지구단위계획 불허

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