준농림지역에 대한 종합관리방안 마련

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건설교통부 토지정책과 500-4107

□ 건설교통부는 지난 5월 30일  발표한 [국토난개발 종합대책]의

일환으로 난개발  문제가 크게  대두된 준농림지역에  대한

종합관리방안을 마련하여 단계적으로 추진해 나가기로 하였음

□ 건설교통부가 준농림지역 종합관리방안을 수립하게 된 것은

현재  제정중인  [국토이용및도시계획에관한법률]이  정착되기까지

4년 정도가 소요되는 점을 감안,  그 동안 난개발이  문제될 수

있고 준농림지역을 방치할 수 없다고 판단하였기 때문임

□ 첫째, 국토이용관리법시행령개정  등 기존에 추진중인  법령개정

작업은 차질없이 추진해 나가고, [준농림지역개발에  관한 종합

지침]을 마련하여 기반시설을 갖추고 환경친화적으로 개발될

수 있도록 할 계획임

- 우선  1차적으로 아파트를   건설하기 위하여 준농림지역을

준도시지역 취락지구로 변경하는 데  기준이 되는  [취락지구

개발계획 수립지침]을  보완하여  종합적인 개발계획속에서

체계적으로 개발이 이루어지도록 하였음

· 이를 위하여 개발지역과 인근지역을  함께 묶어 종합개발계획을 수립

하고, 그 계획속에서 10만㎡  이상의 단위로  취락지구를 개발하는

경우에 한하여 이를 허용하며,

· 개발계획을 수립할  때에는 아파트용지,  단독주택용지, 연립주택

용지, 근린생활시설용지, 녹지용지 등으로 용도를 구획하고,

· 사업부지로부터 폭 25m 이상의 간선도로까지 폭 15∼20m의 진입

도로를 설치하며, 사업규모에  따라 초·중·고등학교 1개소  이상씩을

설치토록 하였음

· 한편,  취락지구의 개발규모를   300세대에서 10만㎡로 상향조정한

지난 2월 9일의 국토이용관리법시행령 개정이전에 신청된 10만㎡

미만의 사업지구에 대하여는

여러 사업지구를 한데 묶어 도로, 학교, 녹지 등 기반시설이 갖추어

지는 추이에 따라 사업이 단계적으로 추진되도록 할 계획임

· 이밖에 준농림지역 안에서  3만㎡미만으로 연접개발해 나가는  경우의

기반시설  설치기준을 강화하여   진입도로 기준을  폭 6m이상에서

8m이상으로 하고 하수처리기준도 80ppm에서 20ppm으로 강화

하였음

- 앞으로 준도시 산업촉진지구나 각종 시설용지지구에 대하여도

· 준농림지역에서 개별공장의 입지는  최대한 억제하여 산업촉진지구로

집단화 될 수 있도록 [산업촉진지구 개발계획 수립지침]을 제정하고

· 스키장, 골프장 등이 환경친화적으로 건설될 수 있도록 [시설용지

지구 개발계획 수립지침]을 제정할 계획임.

- 현재 제정중인  통합법률의 [개발허가제]를 시행하기  전이라도

준농림지역에 대한 허가기준을   마련하여 준농림지역에서 무분별

하게 허가되지 않도록 유도해 나갈 계획임

- 이 밖에 개발압력이  큰 도농통합시 등에  대하여는 준농림지역

을  포함시켜 도시계획구역을  확장하고 도시기본계획을  조기에

수립토록 촉구하는  한편, 난개발이  대두되고 있는  시·군의

기반시설에 대한  실태조사를 금년 중  실시한 후 보완방안을

강구함과  아울러 준농림지역  안의  개별공장 입지를  제한하는

방안을 내년 상반기중 강구할 계획임

□ 둘째, 통합법률이 시행되는 오는 2002년  1월부터는 준농림지역을

관리지역으로  편입시켜 현행  자연녹지  수준으로 규제를  대폭

강화하고, 꼭  개발이 필요한 지역은  [특별지구단위계획]제도를

통하여 상세한 계획이 수립된 후 개발될 수 있도록 할 계획임

- 특히, [개발허가제]  등을 통하여  허가기준을 명확히 제시함으로써

난개발이 우려되는 개발은 원천적으로 봉쇄해 나갈 계획임

□ 셋째, 통합법률에 의한  계획을 수립·시행하게 되는  2005년 1월

부터는 현행 도시계획기법을 전국토에 적용하여 [선계획-후개발]

원칙이 철저히 지켜지도록 함으로써  준농림지역의 난개발을 근원적

으로 막아 나갈 계획임

□ 이러한 준농림지역 종합관리계획이 단계적으로 추진되면,

앞으로 준농림지역의 난개발은  더 이상 일어나지  않을 것이며

전국토가 [개발과 보전]이 조화되는  가운데 체계적으로 관리될

것으로 기대됨.

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Ⅰ. 추진배경

□ 지난 5. 30일  발표된 「국토난개발 방지를 위한  종합대책」에

따라 「국토이용체계 개편방안」을 추진 중

-「선계획-후개발」원칙을  확립하기  위하여   도시지역과

도시 밖의 지역을 한데  묶어 시·군 별로  종합적인 계획을

수립

- 국토관리의 일관성과 투명성을 확보

□ 그러나, 개편방안이  시행되어 정착하기까지는 앞으로도

4년 정도가 소요될 예정

- 통합법률이 시행되는 2002. 1월까지는 현행 국토이용관리법에

의하여 관리

- 통합법률이 시행되더라도, 계획수립까지는 3년정도 소요

□ 따라서 국토난개발을 방지하기 위해서는 지금부터  준농림

지역을 체계적으로 관리해 나갈 필요

- 통합법률 시행시기에 맞추어 단계적인 대책을 수립·추진

Ⅱ. 준농림지 종합관리방안

<>「선계획-후개발」원칙에 입각하여 단계별로 추진

- 1단계 : 국토도시계획법 시행이전(현재∼2001.12)

- 2단계: 통합법시행부터 계획수립전까지(2002.1∼2004.12)

- 3단계 : 통합법에 의한 계획수립이후(2005.1∼)

1. 1단계 관리방안

가. 계획적 개발을 위한 기반구축

□ 무분별한 개발을 위하여 준농림지 개발요건을 강화

(국토이용관리법시행령 개정중)

- 준농림지 개발에 필요한 건폐율, 용적률을 강화

· 준도시지역 : 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하로 하되

개발계획 미수립시 준농림지역 용적률 적용

· 준농림지역 : 건폐율  60%이하  →  40%이하

용적률 100%이하  →  80%이하

- 계획적 개발이  이루어지도록 취락지구,  산업촉진지구, 시설

용지지구에 대하여 개발지침을 수립할 수 있는 근거마련

- 각종 개발계획은 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 수립

하도록 함으로써 투명성과 객관성을 확보

□ 준농림지역 안의 개별공장입지를 제한(내년 상반기)

- 개별공장 설치를 억제하는 대신  산업촉진지구를 활성화시켜

계획적 개발을 유도

- 현행  개별공장입지에  대한 규제기준을  전면  재검토하여

주민생활에 필요한  시설이나 공해가  적은  첨단업종만

허용하는 방안 검토

□ 개발압력이 큰 지역에 대하여  준농림지역을 포함시켜  도시

계획구역을 확장하고, 도시기본계획을  조기에 수립하도록

지시(2000.11)

- 도농통합시 또는 수도권 및 인근  시·군으로서 최근 3년간

준농림지역에서 아파트,  공장용지로 개발된 면적이  100만㎡

이상인 시·군(용인, 김포, 화성, 광주, 진천, 음성 등)

□ 난개발이 대두되고 있는 시군에 대하여 실태조사(12월중)

- 난개발이 이루어지고 있는 지자체에 대하여 기반시설에

대한 정밀 실태조사를 실시

·실태조사 대상도시 : 용인, 김포, 화성, 광주, 진천, 음성

·조사항목 : 도로, 학교, 공원  등 기반시설 설치의 적정성,

단지간의 연계성 및 경관 조화 여부

·조사시기 : 2000. 12. 4 ∼ 12. 31

·조사반편성 : 건교부, 주공, 토공, 국토연 합동 3개반 편성

- 정밀조사후 도시계획시설기준에 맞추어 기반시설을 갖추

도록 지자체에 요청

나. 준농림지 종합개발계획 수립지침 마련·시달(금년12월중)

□ 「취락지구 개발계획수립 지침」을 보완

- 종합개발계획 속에서 충분한 기반시설을 갖추어 개발(금주중)

· [종합적 개발계획]을 수립하고, 종합계획의 범위내에서 10

만㎡이상 되는 지역에 한하여 취락지구 지정

· 학교는 원칙적으로 초등교, 중등교를 각 1개소이상 설치

- 현행 지침을  보완하여 산지·구릉지계획과  경관계획이

포함되도록 함으로써 환경친화적으로 개발(12월중)

□「산업촉진지구 개발계획 수립지침」 제정

- 준농림지역의 개별공장을 대폭 제한하는 대신, 산업촉진

지구에 대하여는 모든 공장용도를 허용하여 집단화 유도

- 기존의 밀집된 공장지대 위주로 산업촉진지구를 지정

- 도로율·녹지율·용수·환경오염방지시설 설치기준 등을

개발계획에 포함

□「시설용지지구 개발계획 수립지침」 제정

- 시설용지에 설치하는 골프장, 스키장, 수련시설 등에 대하여

유형별로 「산림존치율」 기준을 제시

- 골프장, 스키장 등 산림전용사업에 대하여 객관적인 [산림전용

타당성평가]를  실시하고  공사중단으로   방치된 사업에

대하여는 산림재해방지 명령제도를 도입

- 경사도 또는 표고가 일정기준 이상인 지역은 개발을 제한

□ 준농림지역의 소규모 개발행위의 허가기준 마련

- 통합법률에 의한 「개발허가제」시행에 앞서 현행 국토이용

관리법상 가능한  개발행위허가기준을 마련하여  무분별한

개발을 방지

- 시설의 종류를   달리하거나 일부  거리를  이격하더라도

연접개발로 보아 편법·탈법을 방지

- 공장의 증설허용범위, 허용요건 등을 구체적으로 명시

- 음식점, 숙박시설의 설치가능지역에 대한 기준을 구체화

하고 이들 시설로의 용도변경을 철저히 관리

□ 경관계획수립지침 마련

- 경관보전과 관리가 필요한 지역에 대해서는 경관관리구역을

지정하고 지자체별로 경관기본계획을 수립토록 유도

- 경관관리의 기본방향과 경관유형별 관리방안을 제시

· 자연경관 : 산지·구릉지·하천 등의 경관을 고려한 경관계획 수립

· 역사경관 : 명승지, 역사유적지에 대하여 경관계획 수립

- 추후 통합법에  의한 도농통합계획 수립시  보완하고 법적

성격을 부여해 나갈 계획

3.  2단계 관리방안

통합법률이 정착되기  전까지로서 통합법률에  의한  각종

제도를 적용하여 주변경관, 기반시설문제를 해소

□ 준농림지역  전체를 관리지역으로  편입시켜 도시지역의

자연녹지지역 수준으로 관리

- 행위제한방식을 Negative →  Positive 방식으로 전환하고

주민생활시설 등 꼭 필요한 시설만 허용

- 개발밀도를 건폐율  20%,  용적률  80% 수준으로  하여

고층아파트 등 자연경관을 해치는 시설은 금지

□ 개발허가제의 도입

- 허가기준을 명확히  명시하여 난개발 우려가  없는 지역에

한하여 개발을 허용

□ 기반시설부담구역 제도 도입

- 여러 개의 단지개발 또는 소규모개발을 한데 묶어서 기반

시설부담구역으로 지정하여 사업시행자에게 부담

□ 개발이 필요한 지역은 상세한 계획을 수립한 후 개발하도록

하는 「특별지구단위계획 제도」를 도입

- 현행 국토이용관리법상 준도시지역의  취락지구, 시설용지

지구, 산업촉진지구  등의 개발수단을  흡수하되, 상세한

계획이 수립된 후 개발허가

- 20년이상 수목이 50%이상인 지역  등  보전이 필요한 지역은

지정대상에서 제외

- 특별지구단위계획은 기반시설부담구역으로 지정된 것으로

보아 기반시설을 철저히 갖춘 후 허용

□ 준농림지역을 토지특성에 따라 세분하기 위한 지침 마련·시달

- 준농림지역 토지특성을 감안하여  보전관리/생산관리/계획

관리지역으로 세분하기 위한 구체적인 지침을 제시

<예시>

- 보전관리지역

· 생태자연도 2등급 지역

· 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역

· 하천 하류지역의 수해를 유발할 가능성이 큰 하천 상류지역

- 생산관리지역

· 경지정리지구, 경지정리예정지구

· 일정규모(100,000㎡)이상 집단화된 농지

- 계획관리지역 : 보전관리/생산관리 이외의 지역

4. 3단계 관리방안

□ 종합적인  국토도시계획틀 속에서  도시계획기법을 적용하여

[선계획-후개발] 체계를 확고히 확립

- 국토종합계획 - 도계획 - 시·군계획 체계를 일원화

- 토지용도변경은 전체적인  계획 재검토시에만  허용하여

단편적인 토지용도 변경을 금지

□ 준농림지역을 3개지역으로  나누고 용도지역  특성별 계획

및 규제내용을 차등화

□ 도시계획기법인 용도지구 제도를 적극  활용하여 준농림지역을

체계적으로 관리

- 경관보호지역에 대하여는 경관지구를 지정

- 기타 미관지구, 고도제한지구, 보호지구, 특정시설용도제한

지구 등을 활용하여 보전이 필요한 지역을 철저히 보전

□ 지자체에 대한 지도·감독을 강화

- 지자체에 대한 지도·감독 권한을 강화하여 시정명령제도 도입

- 시정하지 않을 경우에는  건교부에서 직접 계획을  수립

하여 시정

<붙임>「취락지구 개발계획 수립지침」개정 주요내용

1. 개정사유

□ 종합적인 개발계획 속에서 아파트가 건설될 수 있도록

「선계획-후개발」원칙을 적용

□ 각종 개발에 따른 기반시설 설치기준을 강화

2. 주요 개정내용

□ 종합개발계획 수립 의무화

- 시장·군수가 향후  개발이 예상되는 지역 전체를 대상으로

미리 종합개발계획을 수립·고시

- 종합개발계획 틀 속에서  기반시설설치 추이에 따라 10만㎡

이상의 취락지구를 지정하여 단계적으로 개발

- 종합개발계획은 전체면적 중에서 주거지용지를 70% 미만으로

하고 녹지는  10% 이상을 확보하도록 하여  주택·녹지가

어우러진 개발 유도

□ 기반시설의 설치기준 확대

- 개발계획은 사업부지에서 폭 25m 주간선도로가 있어야

하며 주간선도로까지 진입도로는 사업규모에 따라 폭15∼20m를

확보

- 지구안에는 초·중·고등학교를 각 1개씩 설치

□ 기 신청된 소규모 개발지구 처리

- 취락지구 개발기준 규모 종전 300세대이상 → 10만㎡이상

으로 상향조정한 금년 2.9일 국토이용관리법시행령

개정 이전에 신청된 사업지구에 대하여 여러 단지를

한데 묶어서 설치기준에 따라 도로·학교·녹지 등을

갖추는 경우에 허용

□ 준농림지역 안에서 연접개발에 대한 기준 강화

- 3만㎡이하로 허가를 얻어 추후 연접해서 개발되어 3만㎡

이상이 되는 경우 하나의 단지로 보아 기반시설 설치기준

강화

- 진입도로기준을 폭 6m이상  →  8m이상(일정면적이상인

경우에는 10m이상)

- 하수처리기준 : 80ppm → 20ppm