도시개발법 시행령 및 시행규칙 제정안 입법예고

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건설교통부 도시관리과 504-9138

o 건설교통부는 금년 1월 28일 제정된 도시개발법의 7월 1일 시행을 앞두고

도시개발법 시행령 및 시행규칙 제정안을 마련하여 관계부처 및 지방자치

단체와의 협의를 마치고 이를 입법예고하였다.

o 지난 1월 제정된 도시개발법은 그 동안의 도시개발이 주택단지나 산업단

지와 같은 단일 목적의 개발방식으로 추진됨으로써 신도시의 개발 등 복

합적 기능을 갖는 도시를 종합적이고 체계적으로 개발하는 데는 한계를

보임에 따라

종전의 도시계획법중 일단의 주택지조성사업 등 도시계획사업에 관한 부

분과 종전의 토지구획정리사업법을 통합.보완하여 도시개발에 관한 기본

법으로서의 도시개발법을 제정한 것인데

이 법의 제정으로 종합적.체계적인 도시개발을 위한 법적인 기반이 마련

되고 도시개발에 대한 민간부문 참여의 활성화를 통해 다양한 형태의 도

시개발이 가능하게 되었다.

o 이번에 제정하는 도시개발법 시행령 및 시행규칙은 이러한 목적으로 제정

된 도시개발법의 시행을 위해 필요한 구체적인 사업 시행기준과 방법, 절

차 등을 정하기 위한 것으로서 주요 내용은 다음과 같다.

- 도시개발사업이 시행될 도시개발구역의 지정대상 면적은

. 도시계획구역안에서는 주거.상업.자연녹지지역은 1만평방미터 이상,

공업지역은 3만평방미터 이상으로 하였고, 생산녹지지역과 보전녹지

지역에서는 원칙적으로 도시개발구역을 지정할 수 없도록 하였다.

. 준도시지역 및 준농림지역 등 도시계획구역밖은 지정대상 면적을 33

만평방미터 이상으로 하여 소규모 개발에 따른 문제점이 없도록 하였

다.

. 면적이 100만평방미터를 넘는 경우에는 주변 도시에 미치는 영향을

검토하기 위한 건설교통부장관의 사전승인을 받도록 하였다.

- 도시개발사업 시행자는 법률에서 정하는 바에 따라 국가, 지자체, 정부

투자기관, 토지소유자 및 공동출자법인 등으로 하되

. 정부투자기관은 한국토지공사, 대한주택공사, 한국수자원공사, 농업

기반공사, 한국관광공사로 하며

. 수도권 과밀문제의 해소를 위해 수도권 과밀억제권역안에서 공장 또

는 본점을 둔 종업원 수 1천명 이상인 법인이 지방으로 이전할 경우

에는 직접 도시개발사업을 시행하여 부지를 조성할 수 있도록 하고

국가가 진입도로 및 용수공급시설의 전부와 하수도시설 설치비용의

50%를 보조할 수 있도록 하였다.

. 기타 개발사업을 시행할 능력이 인정되는 자의 범위는 민자유치를 촉

진하기 위해 일반건설업체, 부동산신탁회사, 민관합동법인도 사업을

할 수 있도록 하였다.

* 도시개발법에서 정하고 있는 도시개발사업 시행자

(1) 국가 또는 지방자치단체

(2) 대통령령이 정하는 정부투자기관

(3) 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사

(4) 제1호 또는 제2호에 해당자가 제7호 해당자와 공동출자하여 설립

한 법인(1, 2호 해당자의 출자비율은 50% 이상)

(5) 토지소유자, 조합

(6) 수도권 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인중

대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인

(7) 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허받은 자 등 도시개발사업

시행능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건 해

당자

. 토지소유자가 토지를 내놓고 사업완료후에 일정비율의 토지를 돌려받

는 환지방식의 사업을 시행하는 경우에는 6개월 동안 사업시행자 지

정신청을 받고, 신청이 없을 때에는 지자체 등을 시행자로 지정할 수

있도록 하여 사업이 조속히 추진되도록 하였다.

- 도시개발사업의 시행방법 및 절차는

. 현재는 토지수용 또는 환지방식중 한 가지만으로 시행할 수 있도록

되어 있으나 이를 혼용할 수 있도록 다양화하였으며

. 환지방식의 사업을 시행하는 경우 토지소유자로 구성되는 조합의 정

관, 임원의 수 및 자격요건, 동의자 산정기준 등을 정하여 사업이 원

활하게 추진되도록 하였다.

. 보상비 등 초기 사업비 부담을 줄여 도시개발사업이 원활하게 시행되

도록 하기 위해 사업시행자는 조성되는 토지의 50% 범위내에서 토지

상환채권을 발생할 수 있도록 하고 상환기간은 10년 이내로 하는 등

발행방법.절차.조건을 규정하였다.

. 또한 사업시행자의 공사비 등 투자비용 부담을 덜기 위하여 실수요자

로부터 선수금을 받아 사업을 시행할 수 있도록 하되, 지자체.정부투

자기관은 토지소유권을 30% 이상 확보하여 사업에 착수한 경우에, 토

지소유자.조합은 공사진도가 10% 이상인 경우에 한하도록 하여 사업

시행의 신뢰성을 확보하도록 하였다.

. 환지방식사업 시행시 토지소유자간의 분쟁발생을 최소화하기 위해 건

설교통부장관이 환지계획의 작성기준 등 환지에 관한 명확한 기준을

마련하도록 하였으며, 사업구역내 토지 등에 대한 가격평가의 공정성

확보를 위해 감정평가업자가 평가하도록 하였다.

. 도시개발구역내 소규모 대지의 발생을 방지하여 쾌적한 주거환경을

확보하기 위해 환지면적의 최소기준을 정하되

기존 건축물이 있는 토지는 건축법상 대지의 분할금지면적(주거지역

60평방미터, 상업.공업지역 150평방미터, 녹지지역 200평방미터) 이

상으로 하고, 건축물이 없는 토지는 330평방미터 이하의 범위안에서

규약.시행규정이나 정관으로 정하도록 하였다.

- 도시개발사업을 시행하여 조성된 토지의 공급방법은

. 경쟁입찰을 원칙으로 하되, 저렴한 토지공급을 위해 100평 이하 단독

주택용지, 국민주택규모 이하의 주택건설용지, 공장용지는 추첨방법

으로 하며, 학교 등 공공시설 용지와 협의매수에 응한 토지소유자에

대한 택지는 수의계약으로 공급하도록 하고

. 공용의 청사, 사회복지시설 등 공공용시설의 용지는 조성가격으로 공

급하도록 하였다.

- 도시개발사업에 따른 도시기반시설 설치비용부담에 대하여는

. 사업시행자와 지자체간의 책임을 보다 명확히 하고 사업시행자의 부

담을 경감하기 위해, 도시개발구역 지정전부터 계획된 국도.지방도.

국가지원지방도로와 도시개발구역을 관통하는 상하수도관로는 지방자

치단체가 설치하도록 하였고

. 전기.가스.통신.지역난방 등 공급시설은 개별 필지의 경계선까지 한

전 등 공급자의 부담으로 설치하도록 하였으며, 도시미관을 위하여

지하에 설치함을 원칙으로 하였다.

. 사업시행자가 도시개발구역밖에 설치하여야 할 기반시설은 도로, 학

교 등 도시계획법상 도시기반시설로 하되, 사업시행자의 부담은 총사

업비의 10% 이내가 되도록 하였다.

- 도시개발사업의 원활한 추진을 위한 재정적 지원을 위해

. 국가는 행정청이나 수도권에서 이전하는 법인이 시행하는 사업의 경

우 도로 등 간선시설 설치비용의 전부 또는 일부를 보조나 융자할 수

있도록 하였고, 그 외의 사업시행자가 설치하는 간선시설에 대하여는

융자할 수 있도록 하였다.

. 각급 지방자치단체에 설치하는 도시개발특별회계의 재원은 현행 도시

계획세의 80%와 도시개발채권의 발행금액 등으로 조성하고, 특별회계

에서 장기미집행 도시계획시설의 설치와 개발사업계획에 포함된 도로

등 공공시설의 설치비용을 보조 또는 융자할 수 있도록 하였다.

- 도시개발사업의 재원을 확보하기 위하여 지자체가 발행하는 도시개발채

권에 대하여는

. 시장(광역시장 포함).군수가 건설교통부장관과의 협의 및 행정자치부

장관의 승인을 받아 발행하되, 무기명채권 또는 등록발행방법에 의하

여 발행할 수 있도록 하였으며

. 채권의 만기는 5년 내지 10년, 이자율은 발행당시의 국.공채금리 등

을 참작하여 발행자가 정하도록 하였다.

. 도시개발채권을 매입대상자는 법률에서 정하는 바에 따라 도시개발사

업의 시행자, 도시개발사업 시행자와 공사의 도급계액을 체결한 자

및 건축허가를 받은 자와 토지의 형질변경허가를 받은 자로 하였으며

. 매입금액 등은 다음과 같이 시행령에서 정하는 한도내에서 각 지자체

의 조례로 정하도록 하였다.

<채권매입액 예시(시행령)>

.. 도시개발사업시행자는 사업시행면적 1평방미터당 1만원

.. 국가.지자체인 사업시행자와 공사 도급계약을 체결한 자는 도급금

액의 5%

.. 건축허가를 받는 자는 건축물의 규모.종류에 따라 건축연면적 1평

방미터당 300원-28,000원

.. 토지형질변경허가를 받는 자는 허가면적 1평방미터당 10,000원

* 국민주택채권 또는 도시철도채권을 매입한 자는 50%를 면제

(도시개발채권의 매입의무 면제 대상자 및 건축물)

. 국가기관, 지방자치단체, 정부투자기관관리기본법이 적용을 받는 정

부투자기관, 지방공기업법의 적용을 받는 지방공기업

. 읍.면지역 및 산업단지 등의 공장용건축물, 교육.종교.자선용건축물,

도서관 등 공익용 건축물, 농축산업용 건축물, 외국인투자기업의 업

무용 건축물 등

- 앞으로 이와 같은 내용으로 도시개발법령이 시행되면

. 그 동안 개별적으로 시행되던 토지구획정리사업이나 일단의 주택지.

공업지 조성사업, 시가지조성사업 등이 도시개발사업으로 통합함으로

써 상호 연계성이 강화되어 보다 종합적이고 체계적인 도시개발이 이

루어지게 될 것으로 전망된다.

. 또한 도시개발이 주변지역에 미치는 영향을 고려하여 도로 등 필요한

기반시설을 사업시행자가 부담토록 함으로써 난개발 및 교통난 등 도

시개발에 따른 부작용이 해소될 것으로 보인다.

- 입법예고된 시행령 및 시행규칙안에 의견이 있으면 6월 2일까지 건설교

통부(주택도시국 도시관리과 (02)500-4129/30)에 제출할 수 있으며, 보

다 상세한 내용은 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)에서 볼 수 있

다.

<참고> 도시개발법 시행령.시행규칙 입법예고안 문답자료

1. 도시개발구역 지정 및 시행자 지정 절차는?

o 시장.군수.구청장은 스스로 또는 구역지정 제안이 있을 경우 도시개발

구역 지정안을 작성하여 공청회를 개최하고, 시.군.구 도시계획위원회

의 자문을 거쳐 시.도지사에게 구역 지정신청을 하게 된다.

o 시.도지사는 신청안에 대하여 관계기관 협의후 지방도시계획위원회의

심의를 거쳐 구역을 지정.고시지정한다. 다만, 100만평방미터 이상인

도시개발구역은 사전에 건설교통부장관의 승인을 받아야 한다.

o 시행자 지정은 시.도지사가 하는데, 제안에 의하여 도시개발구역을 지

정한 경우에는 제안자가 시행자가 되며, 시장.군수.구청장이 스스로 도

시개발구역 지정안을 마련한 경우에는 시장.군수.구청장이 시행자가 된

다.

2. 도시개발법이 제정되면 종래의 도시개발사업중 할 수 없게 되는 것과 계

속 할 수 있는 사업은 어떤 종류가 있나?

o 도시개발법은 종전 도시계획법중 일단의 주택지 조성사업.일단의 공업

용지 조성사업.시가지 조성사업에 관한 사항과 토지구획정리사업법에

의한 토지구획사업을 통합하여 종합적으로 보완한 것이므로, 앞으로는

이러한 사업은 이법에 의한 도시개발사업을 시행되게 된다.

o 그러나 택지개발촉진법 및 주택건설촉진법 등은 통합되지 않았으므로

택지개발사업이나 대지조성사업 등은 그대로 시행된다.

3. 현재 시행중이거나 계획이 결정되어 착수준비중에 있는 토지구획정리사

업도 많이 있는데 이것은 어떻게 되나?

o 도시개발법이 7월 1일부터 시행되면 토지구획정리사업법이 폐지되지만,

이미 시행중이거나 계획이 결정되어 있는 사업은 완료될 때까지 종전의

토지구획정리사업법에 따라 시행되도록 하고 있어 문제가 없다.

4. 도시개발구역 지정대상 면적이 도시계획구역 밖의 경우에는 33만평방미

터로 하고 있는데 무엇을 기준으로 정한 것인가?

o 도시계획구역외에서 주택단지 조성을 하는 경우 도시개발사업이 완료된

후 도시관리의 문제까지를 고려하여 최소한 초등학교 1개가 필요한 면

적을 기준으로 하였으며, 도시개발구역을 소규모로 지정할 경우의 난개

발 등 도시문제 발생을 방지하기 위한 것이다.

5. 새로운 도시개발사업이 기존의 개발방식과 크게 달라진 점은?

o 기존의 개발방식은 토지를 전면 수용하는 방식 또는 환지방식중 하나로

만 시행하도록 함으로써 수용의 경우 개발구역내 모든 토지의 보상, 이

주대책수립 등의 어려움이 있었고, 환지방식은 공공용지 및 공동주택지

의 확보에 한계가 있는 등 문제점을 안고 있었으나

o 도시개발법에서는 일부 토지는 수용하고 잔여토지는 환지하는 혼용방식

을 도입하여 시행자가 개발구역내 여건을 고려하여 선택할 수 있도록

하여 기존 주택의 철거에 따른 민원을 최소화하면서 도로 등 기반시설

을 확충하는 등 도시개발사업의 목적을 달성할 수 있게 되었다.

6. 도시개발사업에 자금력이 풍부한 개인 또는 민간법인이 참여할 수 있는

지와 참여할 수 있다면 어떤 방법으로 하게 되는지?

o 토지소유자가 아닌 경우로서 개발에 필요한 자금만 보유한 경우에는 독

자적으로는 도시개발사업을 시행자가 될 수는 없으나, 지방자치단체 또

는 정부투자기관과 합작으로 법인을 설립하여 참여할 수 있다.

7. 도시개발구역안의 토지소유자가 사업시행자로부터 보상비 대신 받은 토

지상환채권은 만기 이전에도 중도상환이 가능한지?

o 채권의 상환은 상환만기일에 상환하는 것이 원칙이나, 공사가 예정보다

빨리 진행되어 토지가 조성된 경우에는 채권발행당시 토지공급 예정시

기보다 앞당겨 조성토지를 공급하여 상환할 수 있도록 하여 토지소유자

가 미리 건축을 할 수 있게 하는 한편 사업시행자는 이자부담 등을 경

감하도록 하였다.

8. 법령이 시행되는 7월 1일부터 토지형질변경 허가나 건축허가를 받는 경

우 바로 도시개발채권을 의무적으로 매입하여야 하는지?

o 7월 1일부터 시장(특별시장, 광역시장 포함).군수가 도시개발채권을 발

행할 수 있도록 하고 있으나, 도시개발채권 발행을 위하여는 먼저 시.

도에서 발행계획을 수립하여 건설교통부장관과 협의 및 행정자치부장관

의 승인을 얻어야 하며

o 또한 시장.군수는 도시개발채권 발행에 관한 공채조례.시행규칙.사무처

리취급요령을 제정하여야 하므로 지자체에 따라 발행시기가 차이날 수

있으나 이러한 절차를 모두 이행하는데는 다소 시간이 소요될 것으로

본다.

9. 도시개발사업으로 조성된 택지를 분양받아 건축을 할 경우 도시개발채권

매입금액은 얼마 정도인가?

o 개인의 토지형질변경허가와 건축허가를 받는 경우 각각 도시개발채권을

매입해야 하지만, 도시개발사업으로 조성되어 분양받은 택지에 건축하

는 경우에는 토지형질변경이 필요없으므로 건축허가시에만 도시개발채

권을 매입하면 된다.

o 구체적인 매입금액은 시행령에서 정한 금액을 상환으로 하여 지자체 조

례로 정하도록 하고 있으나, 시행령을 기준으로 보면 다음과 같다.

* 예시

(1) 도시개발사업으로 조성된 택지 330평방미터를 분양받아 건축연면적

100평방미터 단독주택을 지을 경우

- 채권매입금액=100평방미터x1,300원x50%=65,000원

* 50%는 국민주택채권매입에 따른 감면율

(2) 일반지역에서(도시개발구역이 아닌 경우) 330평방미터의 대지를 새

로 조성하여 건축연면적 100평방미터 유흥주점을 지을 경우

- 채권매입금액=1,850,000원(200,000원+1,650,000원)

. 건축부분 : 100평방미터x4,000원x50%=200,000원

. 토지형질변경부분 : 330평방미터x10,000원x50%=1,650,000원