소형주택 의무비율 도입방안 마련

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건설교통부  주택도시국 주택정책과 504-9133

<> 건교부는 지난 7월 전월세 안정대책 발표(7.26)시 도입키로 하였던 소형

주택 의무공급비율에 대해 관계기관 협의 등의 절차를  거쳐 의무비율안

과 소형주택을 건설하는 사업주체에 대한 국민주택기금 지원 확대 등의

인센티브 방안을 확정하여 발표하였음.

<> 이번에 소형주택 의무비율을 다시 도입하게 된 것은 지난 98년 재건축과

민영주택에 대한 소형주택 의무건설비율을 폐지한 이후 수도권의 소형주

택 공급이 크게 줄어든 가운데

* 서울시 사업승인 전체물량중 전용18평이하 주택의 비율

. ('97) 35.9% --> ('98) 34.9% --> ('99) 17.9% --> ('00) 7.5%

ㅇ 특히 재건축시장에서 소형주택이 재건축후 중대형주택으로 건설되면

가격이 상승할 것이라는 기대감으로 최근 소형 주택을 중심으로 주택

가격이 상승하는 등 서민층의 주거  불안이 심화되는 문제점을 해소하

기 위한 것임.

<> 새로 도입할 의무비율의 적용기준은 현행 "주택조합 등에 대한 주택규모

별 공급비율에관한지침"을 개정하여

ㅇ 수도권의 과밀억제권역내에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 재건축

과 민영주택사업에 대해서는 전체호수의 20% 이상을 전용 18평 이하의

주택으로 건설하도록 하되, 재건축 사업의 조합원에 대해서는 기존 주

택의 규모까지 건설할 수 있도록 하였으며

ㅇ 지역여건 등을 감안 탄력적으로 운용될 수 있도록 시·도  지사가 5%p

범위안에서 지역별로 조정할 수 있도록 하고

ㅇ 미분양이 누적되는 등의 사유가 있는 경우에는 시·도지사가 건교부장

관의 승인을 얻어 일정기간 적용을 배제할 수  있도록 하였음.

ㅇ 다만, 아파트지구개발기본계획을 수립하여 시행중인 잠실 등 5개 저밀

도 지구의 재건축사업에 대해서는 이미 동기본계획에 의해 소형주택

의무건설비율을 적용하고 있어 이번 의무건설비율 적용대상에서 제외

하였으며

* 5개 저밀도 지구 : 잠실, 청담도곡, 화곡, 암사명일, 반포

ㅇ 개정지침 시행일 이전에 이미 사업계획승인을 신청하였거나, 16층이상

의 주택으로서 건축심의를 받은 경우에도 이미 세부 사업계획이 확정

된 점을 감안하여 적용대상에서 제외하기로 하였음.

<> 한편, 인센티브 방안에 대해서는

ㅇ 전용 18평 이하의 소형주택을 건설할 경우 내년말까지 한시적으로 국

민주택기금 지원한도를 상향조정(3천만원 --> 5천만원)하고 금리를 인

하(7% --> 입주자대환전까지 5%)하여 금융지원을 강화하도록 하였으며

ㅇ 분양가를 구성하는 항목(표준건축비+택지비)중 표준건축비가 시장상황

을 효과적으로 반영할 수 있도록 전년도 생산자 물가지수에 연동되도

록 개선하는 한편

ㅇ 표준건축비가 자재비와 노임 등의 원가를 객관적으로 반영하고  있는

지를 3년마다 검증하여 조정키로 하였음.

<> 건교부는 이번 소형주택 의무건설비율 도입방안의 시행으로 소형주택이

늘어나 서민층의 주거불안 해소와 주택시장 안정에기여할 것으로 기대

하고

ㅇ 앞으로 규제개혁위원회의 심사 등 후속절차를 조속히 이행하여 11월부

터 시행하기로 하였음.

<참고1> 소형주택 의무비율 도입방안

I. 추진배경

<> 재건축과 민영주택에 대해 소형주택 의무비율 적용을 배제('98.1)한

결과 수도권의 소형주택 공급이 크게 감소

ㅇ 재건축후 소형주택이 주로 중대형주택으로 전환되어 소형주택이 줄

어듦에 따라 최근 주택가격 상승의 원인으로 작용

- 서울의 경우 '97년 사업승인물량중 36%를 전용 18평 이하 주택으로

건설하였으나, 작년에는 7.5%로 크게 감소

* 서울.경기도의 사업승인 물량중 전용 18평 이하 주택비율(종전 20%

이상)

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'97       '98       '99       '00   '01.상반기

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서울

사업승인(A)       44,106   20,916    33,028    43,103    14,516

전용 18평 이하(B) 15,845    7,315     5,931     3,257     1,222

(B/A, %)           (35.9)   (34.9)    (17.9)     (7.5)     (8.4)

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경기

사업승인(A)            -  100,841   155,079   100,415    15,896

전용 18평 이하(B)      -   33,320    34,619    26,227     2,116

(B/A, %)               -      (33)      (22)      (26)    (11.3)

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ㅇ 공공택지 및 재개발사업의 경우에는 의무비율을 적용하고 있으나, 재

건축과 민간택지는 제외되어 형평성 저하

* 현행 사업별 주택공급 비율

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18평 이하          18-25.7평    25.7평 초과

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공공택지

수도권.광역시             30%              20%           50%

기타지역                  20%              30%           50%

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민간택지               규제없음(주택의규모별공급지침 폐지, 98.1)

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직장.지역조합                      100%                    -

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재건축조합         규제없음(주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비

율에 관한 지침을 개정하여 적용배제, 98.6)

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재개발조합(서울시)         40%              40%           20%

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주거환경개선사업           90%              10%

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--> 주택가격 상승으로 인한 서민층의 주거부담을 완화하기 위해서는

서민주거공간인 소형주택 공급 확대 필요

II. 그간의 추진상황

<> 전월세 안정대책(7.26) 발표시 의무비율을 재도입키로 하고 지자체.

업계.재건축조합 등의 의견을 단계적으로 수렴

ㅇ 언론기관 및 관계전문가 토론회(7.27)시 의무공급비율에 국한하기

보다는 인센티브 부여방안 검토 필요성 제기

- 규제방식만을 일률적으로 사용하기 보다는 용적율 상향조정.금융제.

지원방안을 함께 마련하여 시장기능을 촉진할 필요

- 전용 18평 이하 주택에 대한 분양가규제를 완화하여 국민주택기금

지원 활성화를 통해 소형주택 건설을 촉진할 필요

ㅇ 수도권 지자체는 주택과장 회의(8.7)시 의무비율 도입에  동의하면

서도 금융.세제지원 병행 필요성 제기

- 종전 의무비율을 재도입하되, 지역별로 탄력적으로 운영할 필요

- 재건축 조합원의 경우에는 의무비율 범위내에서 기존평형 인정 필

요

- 용적율 인센티브 방안보다는 금융·세제지원 방안 선호

ㅇ 주택업계 및 재건축조합 회의(8.16)시 의무비율 도입을 철회하고 용

적율.금융.세제 등 인센티브 필요성 제기

- 소형주택 건설시 용적율 20∼30% 상향조정을 허용하고 기금이 지원

되는 소형주택 분양가를 자율화하여 소형주택 건설을 촉진

- 소형 분양 및 임대주택에 대한 기금지원 한도 확대.금리인하 등 금

융지원을 강화하고 취.등록세 감면을 확대

ㅇ 반면, 수요자들은 소형주택 공급부족으로 전월세부담이 크게 상승하

고 있으므로 의무비율 확대적용 요망

--> 그간 제기되었던 의견을 수렴하여 합리적인 방안을 마련

※ 차관주재로 부내회의를 개최 (9.6)

III. 의무비율 도입방안

1. 의무비율(안)

<> 재건축과 민영주택에 대해 전용 18평 이하 주택을 20% 이상 건설토록

하되, 재건축 조합원의 경우 기존평형까지는 유지

--> 작년 서울시 재건축물량 기준시 서울지역에서만 연간 6,274호 확보

가능

. 작년 서울시 재건축승인 현황 : 기존 18,012세대 --> 계획 31,374세

대

* 종전 민영주택과 재건축의 의무비율

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18평 이하        18-25.7평          25.7평 초과

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민간택지

서울            30%              45%                   25%

경기도          20%              40%                   40%

재건축           20%              40%                   40%

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ㅇ 비율은 미분양 발생 등 지역별 특성을 감안하여 지자체별로 탄력적

으로 운용

- 상기비율에 대해 지자체가 5%p 범위내에서 비율을 조정할 수 있도

록 허용

- 미분양물량이 누적될 경우 건교부장관의 승인을 얻어 시·도지사가

한시적으로 의무비율 적용을 배제할 수 있도록 허용

(재건축에 대한 의무비율 적용사례)

ㅇ 저밀도 단지 (단지전체가 전용 18평 이하인 경우)

- 조합원 : 1,160세대(전용 11평 680, 13평 310, 15평 170)

- 용적율 : (현재) 74% --> (재건축후) 250%(총 1,283세대. +123세대)

- 재건축후 평형별 공급

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계             18평 이하       18-25.7평          25.7평 초과

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1,283                257                      1,026

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--> 조합원의 경우 1,026세대가 전용25.7평 이상을 분양받고 잔여

136 세대는 전용18평이하 분양

ㅇ 중밀도 단지 (중대형평형만 있는 경우)

- 조합원 : 246세대(모두 전용25.7평 이상)

- 용적율 : (현재) 180% --> (재건축후) 250%(총 360세대, +114세대)

- 재건축후 평형별 공급

=================================================================

계             18평 이하       18-25.7평          25.7평 초과

-----------------------------------------------------------------

360                72                      288

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--> 조합원의 경우 모두 전용25.7평이상 분양가능

ㅇ 중밀도 단지 (소형 및 중대형평형이 혼재된 경우)

- 조합원 : 881세대(전용 15평 171, 18평 329, 25.7평 381)

- 용적율 : (현재) 187% --> (재건축후) 250%(총 907세대, +26세대)

- 재건축후 평형별 공급

--> 조합원의 경우 726세대가 전용25.7평이상을 분양, 기존평형이

전용 18평 이하인 155세대는 전용 18평 이하 분양

<> 대상지역 : 수도권 과밀억제권역

ㅇ 수도권에서 인구가 밀집되어 소형주택 공급 확대 필요성이 높은 과

밀억제권역에 한해 적용하고, 여타지역은 적용배제

※ 과밀억제권역 : 서울, 인천(일부), 성남, 안양, 의정부, 구리,  하

남, 고양, 남양주(일부), 수원, 부천, 광명, 과천,

의왕, 군포, 시흥시(일부) 등 16개시

<> 대상규모 : 300세대 이상을 건립하는 사업

ㅇ 작년 서울시의 경우 전체조합수의 11.7%, 재건축으로 건설된 전체세

대수의 45.5%에 해당

※ 작년 서울지역 재건축의 세대수별 구성

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합계              50세대 미만          50-100세대

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건수    세대수      건수     세대수      건수    세대수

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합계     196     31,374        66      2,463        41     2,988

비율     100%       100%     33.7        7.8      20.9       9.5

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=================================================================

100-200세대        200-300세대          300세대 초과

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건수     세대수    건수     세대수      건수     세대수

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합계       44     6,237       21      5,124        23     14,282

비율     22.5      19.9     10.7       16.3      11.7       45.5

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ㅇ 서울시내 5개 저밀도 단지는 아파트지구기본계획 수립과정에서 소형

주택 공급비율이 설정되었거나, 될 예정이므로 제외

※ 5개 저밀도단지의 소형주택 의무공급 비율

. 화곡 22%, 청담.도곡 30%, 잠실 21%

<> 경과규정 : 시행일 이전에 사업계획 승인을 신청한 단지를 제외하되,

16층 이상 아파트로서 건축심의를 받은 경우에도 제외

※ 현재 16층 이상 아파트를 건설하기 위해서는 건축심의를 받아야 함.

2. 인센티브 부여방안

<> 국민주택기금 지원강화

ㅇ 내년말까지 한시적으로 전용 18평 이하 주택에 대한 지원한도를 상

향조정하고 금리를 인하하여 업체부담을 완화

- 지원한도 : (현행) 3천만원 --> (개선) 5천만원

- 금리(사업주체) : 연 7% --> 입주자대환전까지는 5%

- 시행기간 : 내년말까지 한시시행

<> 표준건축비 산정방식 개선

ㅇ 국민주택기금을 지원받는 전용 18평 이하 주택에 대해서는 기금대출

시 분양가(표준건축비+택지비)를 주택은행에서 심사

- 표준건축비는 물가상승율 등을 감안하여 건교부장관이 정하여 재경

부 협의후 매년 고시하고 있음.

ㅇ 표준건축비가 시장상황을 효과적으로 반영할 수 있도록 전년도 생산

자 물가지수에 연동되도록 개선

※ 예 : '02년 표준건축비는 '01년 생산자물가지수 상승률만큼 자동조정

- 표준건축비가 주택건설에 소요되는 자재비와 노임 등  원가를 객관

적으로 반영하고 있는 지 3년마다 검증하여 조정

※ 생산자물가지수 증감율 추이('97∼'00)

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'97           '98           '99            '00

-----------------------------------------------------------------

증감율         3.9          12.2           -2.1           2.0

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IV. 추진계획

<> 11월부터 적용되도록 관련규정 개정 등 후속조치 이행

ㅇ 의무비율 --> 조합주택 등에 대한 규모별 공급비율지침 개정

- 자체 규제심사를 거쳐 규제개혁위원회에 심사요청

- 규제심사 완료후 시행

ㅇ 기금지원 확대 및 표준건축비 산정방식 개선

- 상기 지침개정안 시행시기에 맞추어 기금관리및운영규정 등 개정

<참고2> 문답자료

<> 이번 의무비율 방안은 어느 지역에서 적용되는지?

o 수도권 과밀억제권역인 수도권 16개 시에 한해 적용되고 여타지역에 대

해서는 적용되지 아니함.

※ 수도권 과밀억제권역

서울, 인천(강화군, 옹진군, 중구 운남동.운북동.운서동.중산동.남북

동.덕교동.을왕동.무의동, 서구 대곡동.불노동.마전동.금곡동.오류동.

왕길동.당하동.원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시

가지 조성을 위하여 '90.11.12 송도앞공유수면매립공사면허를 받은

지역을 말함), 남동유치지역을 제외한다), 의정부, 구리, 남양주(호

평동.평내동.금곡동.일패동.이패동.삼패동.가운동.수석동.지금동 및

도농동에 한한다), 하난, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천,

의왕, 시흥(반월특수지역을 제외한다)

<> 공공택지에서 시행하는 사업이나, 주택재개발사업, 주거환경개선사업,

지역.직장조합에 대해서도 동일하게 적용되는지?

o 공공택지에서 시행하는 주택건설사업과 주택재개발사업, 주거환경개선

사업, 지역.직장주택조합에 대해서는 현재 별도의 기준에 따라 소형주

택 의무건설비율을 적용받고 있으므로 이번 의무비율과는 관계없이 현

행 비율을 적용함.

※ 현행 주택재개발 및 주거환경개선사업의 의무공급 비율

=================================================================

18평 이하          18-25.7평       25.7평 초과

-----------------------------------------------------------------

공공택지

수도권.광역시         30%               20%              50%

기타지역              20%               30%              50%

-----------------------------------------------------------------

직장.지역조합                  100%                        -

-----------------------------------------------------------------

재개발조합(서울시)     40%               40%              20%

-----------------------------------------------------------------

주거환경개선사업                90%                       10%

=================================================================

<> 이번 의무비율 방안 적용으로 인해 재건축사업의 경우  소형주택은 어느

정도 늘어나게 되는지?

o 작년 서울지역에서 시행된 재건축사업의 경우 사업계획승인을 받아 건

설할 총세대(31,374세대)중 전용 18평 이하의 주택을 9%(2,863세대) 건

설하였으므로 이번 의무비율 도입으로 인해 3,400세대 정도가 늘어날

것으로 예상됨.

※ 작년 서울지역에서 사업계획승인받은 재건축물량은 31,374세대로이번

의무비율 도입으로 인한 확보가능물량 20%(6,274호)와 작년에 실제

전용 18평 이하로 건설한 물량(2,863세대)와의 차이는 3,411세대

<> 표준건축비를 생산자물가에 연동시킬 경우 분양가격이 오르지는 않는지?

o 그간 수도권에서 건설하는 소형주택의 경우 대부분 국민주택기금 지원

을 받지 않고 건설하여 사업주체가 자율적으로 분양가를 결정하여 왔으

므로 이번에 표준건축비를 생산자물가에 연동시켜도 수도권지역에서 아

파트 분양가가 인상되는 요인은 거의 없으며

. 현재 국민주택기금을 지원받아 건설되는 전용 18평 이하의 주택에 대

해서는 분양가를 규제(표준건축비+택지비)

. 금년중 9월까지 수도권에서 국민주택기금을 지원받아 건설된 전용 18

평 이하 분양주택은 1,497호로 수도권에서 건설된 분양주택 152천호

(공공분양 4천호, 민간분양 148천호)의 9.8%에 불과

여타지역의 경우에도 표준건축비가 생산자물가지수와 유사하게 변동

되어 분양가 인상요인이 크지 않을 것으로 봄.

※ 생산자물가지수 및 표준건축비 증감율 추이('97∼'00)

=================================================================

'97          '98          '99          '00

-----------------------------------------------------------------

생산자물가지수       3.9         12.2         -2.1          2.0

표준건축비*          4.5          4.3            0          4.3

=================================================================

주) * 표준건축비는 15층인 전용18평 주택의 경우

* 96년 100일 경우 '00년에 생산자물가지수는 116.5, 표준건축비

는 113.7

<> 5개 저밀도 단지에도 동일하게 적용되는지?

o 5개 저밀도 단지는 이미 아파트지구개발기본계획에 따라 소형주택의무

건설비율을 별도로 운영하고 있어 이번 의무비율 적용대상에서 제외하

였으며, 지구별 기본계획에 따라 건설하면 됨.

<> 300세대 이상에 대해서만 적용할 경우 소규모 개발이 늘어날 것으로 생

각되는데?

o 재건축사업의 경우 재건축이 필요한 기존 단지규모 등을 감안하여 결정

되므로 조합이 세대수를 조정하기 어려우며

민영주택의 경우 사업주체가 확보가능한 택지면적, 입지여건 등 분양

가능성과 수익성, 공주택간의 거리, 단지간의 이격거리, 높이제한 등

주택건설관련 법령상의 건축기준과의 부합성 여부 등을 감안할 때 적정

수익이 나오는 규모가 300세대 이상 이므로 이번에 도입

<> 언제부터 시행되는지?

o 주택조합등의주택규모별공급에관한지침 개정안에 대해 규제심사를 거쳐

확정되면 그 때부터 시행할 계획이며, 11월 중으로 예상하고 있음.

<> 이미 건축심의를 받은 단지에 대해서도 적용되는지?

o 현재 16층 이상의 아파트를 건설하기 위해서는 건축위원회의 심의를 받

아야 하며, 건축심의를 받은 경우에는 세부적인 사업계획이 확정된 단

계임을 감안하여 이번 의무비율 적용 대상에서 제외하였음.

<> 현재 사업계획 승인을 신청한 단지는 어떻게 되는지?

o 개정지침 시행일 이전에 사업계획 승인을 신청한 단지라면 이번 의무비

율의 적용대상에서 제외됨.

<> 단지 전체가 전용18평을 초과하는 주택으로 1:1 재건축 하고자 할 경우

이번 의무비율이 적용되는지?

o 이번 의무비율을 적용하더라도 재건축사업의 조합원에 대해서는 기존주

택의 규모까지 건설할 수 있으므로 기존주택이 전용 18평을 초과할 경

우에는 모두 전용 18평 이상으로 건설할 수 있음.