국토이용 및 계획에 관한 법률안" 차관회의 상정

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건설교통부 토지국 토지정책과 500-2876

<> 국토난개발을 근본적으로 방지하고 환경친화적으로 국토이용체계를 개편

하기 위하여 지난해 하반기부터 추진해 온 "국토이용 및 계획에 관한 법

률" 제정안이 10월 18일 차관회의에 상정되어 10월중 국회에 제출될 예

정이다.

<> 이는 도시지역에는 도시계획법을, 도시지역밖의 지역에는 국토이용관리

법을 적용하여 지금까지 이원화된 국토이용체계를 운영하던 것을 하나의

계획체계로 통합하여 "선계획-후개발"의 기틀을 마련하였다는데 큰 의미

가 있으며, 우리나라 국토이용정책에 획기적인 전기를 마련하였다고 할

수 있다.

<> 그동안 법률안 검토과정에서 환경단체 등 시민단체, 관계전문가, 관계부

처, 지자체 등 각 기관별 입장에 따라 의견이 많이 달랐으나, 건설교통

부 주관 하에 6개월 동안 수차례 검토회의를 거쳐 합의점을 도출하였으며

특히 대통령 직속 지속가능발전위원회에서는 중점과제로 삼아 심층논의한

결과 그동안 추진하고 있는 정부안에 동의함으로써 이번 개편작업이 환

경친화적 국토이용체계를 구축하는데 손색이 없음을 재확인하였다.

<> 동 법률안의 주요 내용을 살펴보면

o 첫째, 시.군별로 행정구역 전체를 대상으로 도시계획(군지역-군계획)을

수립하도록 함으로써 상세한 도시계획기법을 전국토로 확대 적용하고

"선계획-후개발" 체계를 구축하였다.

* 수도권, 광역시와 인근 시.군 등 개발압력이 높은 지역은 법시행후

3년 이내 도시계획 수립을 의무화하고 나머지는 5년 이내 수립

o 둘째, 현행 5개 용도지역을 4개 용도, 9개 용도지역으로 개편하고 토지

특성에 맞추어 용도지역을 부여할 수 있도록 하였으며

- 도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역

--> 도시(4개), 관리(3개), 농림, 자연환경보전지역

- 특히, 그동안 난개발이 주로 일어나고 있는 준농림지역과 준도시지역

을 관리지역으로 편입시키고, 개발할 수 있는 곳과 보전할 곳으로 구

분하여 3개 용도를 부여함으로써 토지특성에 맞는 계획을 미리 수립

할 수 있도록 하였다.

. 관리지역 : 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역

. 관리지역의 행위제한은 Negative --> Positive 방식으로 전환

. 개발밀도는 현행 도시의 녹지지역 수준을 유지

. 관리지역의 세분전까지 용적률, 건폐율 강화하여 잠정운영

o 셋째, 지금까지 준농림지의 소규모.산발적 개발로 기반시설 부족, 환경

훼손 등의 문제가 있던 것을 최소화하기 위하여 상세한 계획을 먼저 수

립한 후에 이를 집단화시켜 개발될 수 있도록 제2종 지구단위계획제도

를 도입하였다.

- 지정대상을 일정규모(예, 10만평방미터) 이상으로 한정

- 사업시행자가 기반시설을 부담하도록 하되 반대급부로 용적률 등에

대하여 인센티브 제공(허용용적률의 1.5배)

o 네째, 기반시설의 용량에 맞추어 개발이 이루어질 수 있도록 하는 "기

반시설연동제"를 도입하였다

- 개발이 거의 완료된 시가지와 같은 지역에서는 기반시설의 추가설치

가 어려운 만큼 "개발밀도관리구역"으로 지정하여 건폐율.용적률을

강화하고

- 신규 개발지역은 "기반시설부담구역"으로 지정하여 개발행위자로 하

여금 도로, 학교 등 기반시설을 부담토록 하여 기반시설을 갖춘 후에

개발을 허용하도록 하였다.

o 다섯째, 법령에 맞더라도 주변경관, 환경 등에 어긋나면 불허가처분을

할 수 있도록 근거를 마련하여 "나 홀로 아파트"와 같은 시설이 들어서

지 못하도록 하는 "개발허가제"를 도입하였다.

- 일정규모(예 : 5,000평방미터) 이상의 개발행위는 위원회의 심의를

거치도록 하여 허가기준에 대한 객관성과 투명성을 확보

<> 동 법률안은 금년 정기국회에 상정할 예정이며

국회의결을 거쳐 공포하면 시행령, 조례, 각종 지침을 제정하여 2003년

1월(법 공포후 1년)부터 시행할 예정이다.

<> 동 법률이 시행되면 그동안 문제되었던 국토난개발의 문제가 근본적으로

해소될 뿐 아니라, 개발할 곳과 보전할 곳을 미리 계획하여 우량농지나

경관이 수려한 지역이 마구잡이로 개발되지 않을 것이며 합리적인 토지

이용을 도모할 수 있을 것으로 기대된다.

<참고> 국토이용 및 계획에 관한 법률안 주요 내용

I. 추진배경 및 경위

1. 추진배경

<> 국토개발의 필요성이 여전히 남아 있는 상황에서 최근 환경과 보전

에 대한 국민욕구가 증대됨에 따라 국토이용에 새로운 패러다임을

정립할 필요

o 90년대부터 준농림지역 도입 등 과감한 토지이용규제 완화를 통하

여 200만호 주택건설 등 토지공급에는 상당히 기여하였으나 난개발

등 일부 부작용이 발생

o 도시적 용지가 선진국에 비하여 크게 부족한 실정으로 난개발을 방

지하면서 국토개발은 지속적으로 필요

- 2000-2020년 기간중 3,848평방킬로미터를 추가로 확보하여야 하

며, 이 가운데 85%가 준농림지역에 분포

- 도시적 용지비율 : 5.3% --> 9.1%(2020년)

* 선진국의 도시적 용지비율 : 일본 7%, 영국 13%

* 도시적 용지 : 주거, 상업, 공업, 공공용지

<> 제4차 국토계획에서 제시한 "환경과 개발의 통합"을 실현하기 위하

여 "선계획-후개발" 체계 확립을 내용으로 하는 "난개발 방지 종합

대책(2000.5.30)"을 발표

o 우선 난개발의 주요 원인인 준농림지역의 관리를 강화하고 도시지

역의 과도한 고밀도 개발을 억제

o 국토건설종합계획법, 국토이용관리법, 도시계획법을 통합하여 토지

이용체계를 일원화

2. 추진경위

<> "난개발방지 종합대책"을 차질없이 추진하기 위해 "국토정비기획단"

구성.운영

o 자문위원회 : 제1차 회의(2000.7.6일), 제2차회의(7.27일) : 민간

위원 및 재경부, 농림부, 환경부, 행정자치부, 문화

관광부, 기획예산처, 산림청 관계공무원 등 31명

<> "21세기 국토이용체계 개편방안" 공청회 개최(2000.8.18일)

o 우리부가 제시한 개발허가제, 기반시설 연동제, 용도지역제 개편안

에 대하여 진일보한 대책으로 평가

o 기반시설 확보방안 마련

- 개발허가시 개발밀도를 강화 적용할 수 있는 근거 신설

- 부담구역의 설정을 통해 부담금을 부과

<> 관계부처 협의

o 농림부에서 현재 준농림지역내 농지의 대부분과 도시지역중 생산녹

지 및 진흥지역내 농지는 농림지역으로 편입 요구

- 토지공급 제한에 따른 주택가격 상승, 기업용지 부족 등을 감안

하여 미반영하기로 농림부와 합의

* 2020년까지 도시적 용지수요가 전국토의 9% 정도에 이를 전망으

로서 앞으로도 약 3.7%인 3,848평방킬로미터가 추가소요

<> 토지이용 및 도시계획 관련 전문가의 의견을 광범위하게 수렴

o 세부검토를 위한 소위원회 운영(4회) : 참여희망위원, 외부전문가,

건교부.국토연구원 작업반

o 대한국토.도시계획학회 토론회, 환경단체 토론회 등 관련 전문가

의견 수렴(20여 회)

- 수도권 및 광역시, 주변도시 등에만 3년 내 수립을 의무화하는

등 도시관리계획의 조기수립 유도하는 한편 도시기본계획과 도시

관리계획을 동시에 수립할 수 있도록 하여 수립부담 완화

- 계획관리지역을 단계적으로 개발함으로써 난개발을 방지할 수 있

도록 단계적으로 개발하는 계획기법(Time-Zoning, 제2종지구단위

계획)도입

- 개발허가제 도입으로 개발행위를 거부할 수 있는 법적 근거 마련

- 부담구역을 설정하여 부담금을 부과하는 경우 타 법령에 의하여

부과되는 부담분은 감면하여 중복부과 방지

<> 법률안 규제개혁 및 지속가능위원회 심사 : 원안의결

<> 법률안 법제처 심사(11.20-2001.8월)

o 법률명칭변경 : 국토이용 및 도시계획에 관한 법률 --> 국토이용

및 계획에 관한 법률

o 계획명칭변경 : 국토도시계획 --> 도시계획(군은 군계획)

II. 주요  개편내용

1. 법의 통합

가. 통합방안

(1) 국토기본법 : 국토건설종합계획법 + 국토이용관리법/도시계획법

일부

(2) 국토이용 및 계획에 관한 법률 : 국토이용관리법 + 도시계획법

나. 제정법률의 주요 내용

<> 국토기본법

o 국토관리이념의 명시 및 국토계획의 실천력 강화

- 지속가능한 국토관리이념

- 국토계획의 정기적 평가 및 재검토, 지역발전협약제 도입 등

- 실천계획의 수립, 부문별 계획과의 연계성 강화

o 국토계획체계의 일원화

<> 국토이용 및 계획에 관한 법률

o 도시계획에 관한 사항

o 용도지역제 개편 및 용도지역에 따른 행위제한

o 개발허가제의 운영 및 기반시설 확보

o 토지거래허가제에 관한 사항

2. 계획체계의 개편

가. 개요

<> 현행 계획체계 : 상호연계성 및 일관된 체계 부족

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국토건설종합계획법 국토이용관리법           도시계획법

+----------------+ +------------+ +------------+   +------------+

|국토건설종합계획| |토지수급계획| |도시기본계획|---|광역도시계획|

+--------+-------+ +------+-----+ +------+-----+   +------------+

|                |              |

+------+ | +------+       |              |

|특정지| | |부문별|       |              |

|역기획| | | 계획 |       |              |

+------+ | +------+       |              |

+--------------+   +-----+------+  +--------+

|도건설종합계획|   |국토이용계획|  |도시계획|

+--------------+   +------------+  +--------+

|               |              |

+------------+      +--------+    +------------------+

|시군종합계획|      |용도지역|    |용도지역/시설/사업|

+------------+      +--------+    +------------------+

=================================================================

<> 법률제정후 계획체계 : 국토이용관련계획의 일관성 유지

=================================================================

+--------------+

| 국토종합계획 |

+-------+------+      +------------------+  +------------------+

|             |     지역계획     |  |    부문별계획    |

+-------------+------------------+--+------------------+

|             | 광역권계발계획   |  | 국가기간망       |

+-------+-------+     | 수도권정비계획   |  | 주택, 수자원     |

| 시.도종합계획 |     | 특정지역개발계획 |  | 환경             |

+-------+-------+     | 다른 법률에 의한 |  | 문화.관광        |

|             | 지역개발계획     |  | 정보통신         |

|             +------------------+  | 공업배치 등      |

+-------+----------+                        +------------------+

|    <도시계획>    |

| +--------------+ |

| | 도시기본계획 | |

| +------+-------+ |

|        |         |

| +------+-------+ |

| | 도시관리계획 | |

| +--------------+ |

+------------------+

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나. 개편내용

<> 전국토에 대하여 도시계획기법 적용

o 현행 도시계획법과 국토이용관리법을 통합하여 모든 시.군이 행

정구역전역에 대하여 도시계획(군지역은 군계획)을 수립

o 도시기본계획, 도시관리계획, 광역도시계획으로 구분

<> 도시기본계획

o 시군 행정구역의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하며

도시관리계획의 지침이 됨.

- 관할 행정구역에 대한 토지이용.교통.환경 등에 대한 계획은

도시기본계획에 부합되게 수립

- 5년마다 타당성여부를 전반적으로 검토하여 정비

o 시장.군수가 입안하고 공청회와 지방의회의 의견청취를 거쳐 건

교부장관의 승인을 얻어 결정

- 건교부장관은 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 승인

o 개발압력이 적거나 인구가 일정규모 이하인 시.군 등은 기본계획

수립을 생략할 수 있도록 하여 부담을 경감

(예시) . 인구 5만명 이한인 시.군

. 인구 10만명 이하, 5년간 인구가 10% 이상 감소한 시.군

<> 도시관리계획

o 시군 행정구역에 대한 토지용도의 부여, 기반시설의 설치 등에

대한 계획이며 직접적으로 국민에게 영향을 주는 집행적 계획으

로 5년마다 재정비

o 시장.군수가 입안하고 주민 및 지방의회의 의견청취를 거쳐 시.

도지사가 결정함을 원칙으로 하고 다음의 경우에는 건교부장관,

도지사가 입안하고 결정

- 국가계획과 관련되거나 건교부장관의 도시관리계획 조정요구에

응하지 않는 경우 등에는 건교부장관이 입안.결정

- 도시지역의 확장, 개발제한구역의 해제 등 중요한 사항은 건교

부장관이 결정

- 도지사가 수립하는 계획과 관련된 경우에는 도지사가 입안.결

정

o 지적고시지역의 확대에 따른 비용.인력 낭비 방지하기 위하여 현

행 제도를 유지하되, 토지관리정보체계 구축에 맞추어 정비

- 도시지역 : 지적이 표시된 지형도

- 비도시지역 : 지형도

o 건교부장관, 시.도지사는 시.군의 도시계획운영 실태를 조사하여

시정요구할 수 있는 권한부여

<> 광역도시계획

o 2이상의 시.군의 공간구조 및 기능을 상호연계시키고 광역시설을

체계적으로 정비하기 위한 계획

o 건교부장관 또는 시.도지사가 수립하고 공청회 및 지방의회 의견

청취를 거쳐 건교부장관이 결정

- 시.도지사간 협의가 안 되는 경우 공동 또는 단독으로 조정신

청을 받아 건교부장관이 직권 조정할 수 있도록 권한 강화

3. 용도지역.지구제의 개편

가. 용도지역의 개편

<> 현황 및 문제점

o 우리나라 용도지역은 국토이용관리법에 의하여 전국토를 5개용도

지역으로 나누어 관리

- 토지마다 1개의 용도지역을 지정(중복 불가능)

(단위 : 평방킬로미터, %)

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도시지역  준도시지역 준농림지역  농림지역     자연환경

보전지역

-----------------------------------------------------------------

면적         14,767     1,061     25,716     51,175       7,054

-----------------------------------------------------------------

비율           14.8       1.0       25.8       51.3         7.1

-----------------------------------------------------------------

적용법률    도시계획   국토이용  국토이용  농업진흥지    환경관련

법          관리법    관리법   역 : 농지법   법률

보전임지 :

산림법

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o 준농림지역은 전국토의 26%를 차지하고 있음에도 불구하고 하나

의 용도지역으로 지역특성에 관계없이 획일적인 행위제한을 받게

되어 관리하는 데 한계

- 토지특성에 맞추어 용도지역을 세분해야 될 필요성이 강력히

대두

o 도시지역과 비도시지역간에 용도지역 관리계획기법 등이 서로 다

르고 개별법률에서 따로 용도지역이 지정되어 관리의 일관성 결여

- 도시계획법과 국토이용관리법을 통합

<> 개편내용

o 국토난개발에 문제가 있었던 준농림지역과 준도시지역을 폐지하

고 계획관리.생산관리.보전관리 3개용도지역으로 세분하여 관리

(1) 도시지역 : 현행 도시계획법상 주거.상업.공업.녹지지역을

유지하되 최초계획수립시 일부 용도지역을 변경

(2) 관리지역

=================================================================

+----------+

+--------+                | 관리지역 |        +--------------+

| 준도시 |       -->      +----------+        | 행위제한강화 |

|   +    |       -->      | 보전관리 |        |      +       |

| 준농림 |       -->      | 생산관리 |  -->   | 도시계획기법 |

+--------+       -->      | 계획관리 |        |     적용     |

+----------+        +--------------+

=================================================================

(3) 농림지역 : 현행체제 유지

(4) 자연환경보전지역 : 현행체제 유지

<> 관리지역의 지정방안

o 토지의 생산성.보전성.입지성 3가지 요소를 고려, 계획적으로 관

리할 수 있도록 일정규모이상으로 지정

(1) 보전관리지역 : 자연환경보호, 수질오염방지, 녹지공간확보

등을 위한 관리가 필요한 지역

(2) 생산관리지역 : 농업.임업.어업 생산을 위하여 관리가 필요

한 지역

(3) 계획관리지역 : 계획적이고 단계적으로 토지이용이 필요한

지역

o 구체적인 지정기준 : 환경부.농림부와 협의하여 지침시달

- 필지단위로 토지적성평가를 실시하여 이용가능성에 따라 5등급

으로 분류

. 보전성이 강한 토지는 낮은 등급으로 하고 이용가능성이 높

은 토지는 높은 등급으로 분류

- 원칙적으로 1, 2등급은 생산관리, 보전관리지역으로 편입하고

4, 5등급은 계획관리지역으로 편입

. 3등급 토지는 원칙적으로 생산관리, 보전관리지역으로 편입

하되 개발수요와 계획성을 감안 계획관리지역으로 편입

- 계획성을 가질 수 있도록 일정규모이상으로 정형화하여 지정

. 1, 2등급 토지가 70% 이상인 일정규모(10만평방미터)이상인

토지에 대해서 생산관리, 보전관리지역으로 편입하고 나머지

는 계획관리 지역

. 섬형태, 아메바 형태가 나타나지 않도록 소규모로 4, 5등급

토지가 산재되어 있더라도 1, 2등급토지가 주를 이루는 경우

생산관리, 보전관리지역으로 분류

* 반대로 4, 5등급토지가 주를 이루는 경우 1, 2등급 토지가

산재되어 있을 때에는 계획관리지역으로 분류

<> 개별법률에 의한 용도지역 등의 신설.변경 제한

o 현재 토지이용관련 80여개 법률에서 170여개의 용도지역.지구제

가 운영되어 있어 복잡하고, 중첩규제되어 효율적인 토지이용이

곤란

o 토지이용의 일관성을 확보하고 중첩규제에 따른 불편을 해소하기

위하여 개별법률에 의한 용도지역.지구의 신설을 원칙적으로 금지

- 불가피하게 토지이용에 관한 지역.지구 또는 구역을 새로이 확

정 또는 설치하는 자는 건교부장관과 협의 또는 승인

- 건교부장관은 도시계획위원회 심의를 거쳐  협의 또는 승인

o 이 법률에 의한 용도지역.지구.구역의 변경을 의제하는 개발계획

은 도시계획위원회에서 심의

<> 다른 법에 의한 용도지역 지정과의 관계

o 항만법에 의한 항만구역, 어항법에 의한 어항구역, 산업단지, 택

지개발예정지구, 전원개발지구는 도시지역이 지정된 것으로 의제

o 농지법에 의한 농업진흥지역, 산림법에 의한 보전임지로 지정되

면 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 지정 의제

나. 용도지역별 행위제한 및 개발밀도

<> 기본방향

o 기존의 도시지역과 자연환경보전지역은 현행수준을 유지하되 과

도하게 개발밀도가 규정되어 있는 주거지역과 녹지지역은 하향

조정

- 주거지역 : 용적률 700% --> 500%

- 녹지지역 : 용적률 200% --> 100%

o 개발밀도 규정이 없어 건축법에 의해 고밀의 개발이 허용되고 있

는 농림지역에 대해서도 개발밀도를 규정

- 건폐율 60%, 용적률 400%(건축법) --> 20%, 80%

o 관리지역은 개발밀도를 용적률 80-100%, 건폐율 20-40% 수준으로

규정하고 행위제한은 Negative방식에서 Positive방식으로 전환하

여 주민생활에 필요한 행위만 허용

<> 관리지역의 세부용도별 관리방안

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허용행위                 개발밀도

-----------------------------------------------------------------

보전관리   현행보전녹지 및 보전임지수준

(예시) 연면적 500평방미터 이하 제1종근린  용적율  80%

생활시설, 교육연구/복지시설, 공공  건폐율  20%

용시설, 농.축.수산업용 창고 등 필

수시설

-----------------------------------------------------------------

생산관리   현행 생산녹지 수준

(예시) 제1종근린생활시설 전부, LPG충전소  용적율  80%

등 허용 등 보전관리보다 일부완화   건폐율  20%

-----------------------------------------------------------------

기획관리   현행 자연녹지 수준

(예시) 음식점, 단란주점 등을 제외한 제2   용적율 100%

종근린생활시설, 아파트형공장.도정  건폐율  40%

공장 등 허용

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<> 용도지역별 허용개발밀도

=================================================================

현행                  개선(안)

---------------------- -------------------------------

건폐율   용적율                   건폐율    용적율

-----------------------------------------------------------------

주거지역                           주거지역

전용주거     50    50-150          전용주거     50    50-150

일반주거     60    100-300         일반주거     60    100-300

준주거       70    200-700         준주거       70     500

-----------------------------------------------------------------

상업지역                           상업지역

중심상업     90    400-1,500       중심상업     90     400-1,500

일반상업     80    300-1,300       일반상업     80     300-1,300

근린상업     70    200-900         근린상업     70     200-900

유통상업     80    200-1,100       유통상업     80     200-1,100

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공업지역                           공업지역

전용공업     70    150-300         전용공업     70     150-300

일반공업     70    200-350         일반공업     70     200-350

준공업       70    200-400         준공업       70     200-400

-----------------------------------------------------------------

녹지지역                           녹지지역

보전녹지     20    50-80          보전녹지     20     50-80

생산녹지     20    50-100         생산녹지     20     50-100

자연녹지     20    50-100         자연녹지     20     50-100

-----------------------------------------------------------------

미지정 지역   20    50-100                      20     50-100

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준도시지역    60    200            보전관리      20     80

생산관리      20     80

준농림지역    40    80             계획관리      40     100

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농림지역      60    400            농림지역      20     80

자연환경      40     80            자연환경      20     80

보전지역                           보전지역

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<> 용도 미지정 또는 미세분 지역에서는 행위제한 신설

o 용도미지정이나 미세분지역에서 행위제한 근거가 없이 용도가 지

정되지 않았을 경우 자유롭게 건축하게 되어 난개발 문제 발생

- 계획을 수립하거나 용도를 지정하게 되면 오히려 규제가 강화

되어 주민들이 계획수립을 지연시키거나 방해

- 계획을 수립하지 않은 지역에 대해서 불이익을 주어 조속한 계

획수립을 유도할 필요

o "계획 없이 개발 없다" 는 원칙을 확립하기 위해 용도 미지정 또

는 미세분지역은 가장 행위제한이 강한 용도지역 적용

- 국토용도 미지정지역 : 자연환경보전지역 적용

- 관리지역 미세분지역 : 보전관리지역 적용

- 도시지역내 미지정지역 : 보전녹지지역 적용

o 다만, 관리지역(준농림지역)에 대해서는 세분되지 않더라도 제도

정착을 위하여 특례인정

- 계획수립기한(수도권, 광역시인근시.군등 3년, 그외지역은 5년)

동안은 계획관리지역에 준하는 별도의 행위제한을 적용

<준농림/준도시지역의 신.구대비>

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현행                         개편

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용도지역 명칭

준도시/준농림지역                 계획관리/생산관리/보전관리지역

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허용용도

- Negative 방식                   - Positive 방식

. 오염공장 등 불허시설이외 모     . 농업용시설, 근린생활시설 등

든 시설 허용                      허용시설만 가능

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건폐율.용적률

- 준도시지역 : 건폐율 60%, 용     - 도시지역내 녹지지역과 준농림

적률 200%            지역에 준하여 규정

- 준농림지역 : 건폐율 40%, 용      * 건폐율 20%, 용적률 80%(계획

적률 80%              관리 100%)

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용도지역변경(준농림 --> 준도시)

- 시장.군수 입안 --> 관계부서     시장.군수 입안 --> 주민 및 지

협의 --> 시장.군수 또는 시.     방의회의견청취 --> 관계부서 협

도지사 결정 --> 고시            의 --> 도시계획위원회 --> 시.

도지사 결정 --> 고시

- 100만평방미터 이상

* 일정규모 이상은 건교부장관

시.도지사 입안 --> 관계부서       승인

협의 --> 국토이용계획심의회

심의 --> 건교부장관 결정 -->

고시

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준농림지에서 아파트를 지을때

(1) 준도시지역으로 국토이용계     (1) 제2종지구단위계획구역 지정

획 변경                           및 계획수립

(2) 건폐율.용적률 1.5배, 행위

(2) 건폐율.용적률 60%.200% 적         제한은 계획관리지역보다 완

용                                화 적용

(3) 사업계획승인                  (3) 제2종지구단위계획에 따라

사업계획 승인

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준농림지에서 소규모시설을 지을때

건축허가                          건축허가 및 개발행위허가. 다만,

건축허가시 개발행위허가 의제처

리

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다. 용도지구의 개편

<> 현황 및 문제점

o 용도지구제는 용도지역제도를 보완하기 위하여 용도지역위에 용

도지구를 지정할 수 있으며 하나의 토지에 중복지정가능

o 도시지역과 도시지역 이외의 지역에서 용도지구를 지정하고 관리

하는 것이 이원화

- 도시지역 : 도시계획법에 의하여 경관.미관.고도.방화.방재.보

존.시설보호.취락.개발촉진지구 지정

- 비도시지역 : 주로 개발을 목적으로 지정한 것으로서 취락지구.

산업촉진지구.시설용지지구

o 비도시지역에는 개발목적으로 하는 용도지구밖에 없고 개발계획

기법도 상세하지 못하여 난개발문제 발생

- 취락지구에 아파트건설시 주변환경, 기반시설 문제 등을 고려

하지 않은채 개발계획을 수립함으로써 난개발문제 발생

. 특히 종합적인 토지이용계획없이 중.소규모 취락지구가 무분

별하게 지정

- 스키장.골프장 건설에 필요한 시설용지지구는 개발계획수립기

법이 거의 없는 실정

<> 개편내용

o 현행 도시계획에서 활용하고 있는 용도지구는 비도시지역까지 확

대 적용

- 경관지구, 미관지구, 방재지구, 고도지구, 방화지구, 보존지구,

시설보호지구, 취락지구

o 도시지역과 비도시지역에 활용되고 있는 용도지구를 통폐합

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<국토이용관리법>      <도시계획법>

. 취락지구      +  . 개발촉진지구   -->   개발진흥지구

. 산업촉진지구

. 시설용지지구

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주) 개발진흥지구는 제2종지구단위계획을 수립하여 건폐율.용적률.행

위제한에서 인센티브를 부여하고 계획적으로 개발

o 최근 사회문제가 되고 있는 주거지역 인접지역에 숙박시설을 금

지하도록 하는 특정용도제한지구를 신설

- 용도지역과 별도로 건폐율.용적률.행위제한을 규정하여 주민생

활에 불편을 최소화

<> 자연마을 취락지구에 대한 지원

o 취락지구에 대해서는 행위제한.건폐율.용적률을 당해 용도지역과

별도로 정하여 주민불편을 해소

- 당해 용도지역과 관계없이 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하

로 완화하고 주민생활에 필요한 상점.음식점 등으로 허용

- 국가 또는 지자체로 하여금 진입도로 개설, 복지회관 신축 등

취락지구내 주민생활 편익과 복지증진 등을 위하여 자금을 우

선 지원

o 취락지구에 포함되지 않은 농어가주택에 대해서는 조례로 취락지

구와 같이 건폐율.용적률 적용하도록 근거조항 신설

<> 개발진흥지구에 대한 지원

o 개발진흥지구가 계획적으로 개발될 수 있도록 하기 위하여 제2종

지구단위계획을 수립하면 건폐율.용적률.행위제한에서 인센티브

를 부여하고, 계획을 수립하지 않을 경우 개발을 금지

- 건폐율.용적률은 당해 용도지역의 1.5배 범위

- 행위제한은 고도의 공해공장 등 입지해서는 안될 시설외에는

모두 허용

o 개발진흥지구를 주거.산업.위락.관광 등 유형별로 나누어 지정하

고 유형특성에 따라 계획수립 방법을 달리 적용

4. 제2종지구단위계획 제도의 도입

가. 도입배경

<> 지구단위계획제도는 용도지역.지구제를 보완하여 특정지역을 보다

상세하게 계획하여 체계적으로 관리하기 위한 제도

- 기존의 지구단위계획은 행위제한 등의 당해 용도지역을 벗어나지

못하는 등 인센티브가 없어 제대로 활용되지 못하고 있는 실정

- 다만 택지개발지구 등 대규모 신규개발지역에는 지구단위계획을

의무화시켜 적용

<> 기존의 지구단위계획으로서는 국토이용체계 개편에 따른 개발수요

를 제대로 대응하지 못하여 비도시지역을 상세한 계획속에 개발할

수 있는 새로운 계획기법이 필요

- 기존의 지구단위계획은 제1종지구단위계획으로 변경

- 새로운 계획적 개발기법인 제2종지구단위계획을 신설

<제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획 비교>

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제1종지구단위계획               제2종지구단위계획

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대상지역

신규개발사업지구, 용도지역해제    계획관리지역 또는 개발진흥지구

지구 등 상세한 계획이 필요한

지역

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지정목적

토지이용의 구체화.합리화 기능     도시화가 예상되는 지역을 체계

증진, 미관의 개선                 적으로 개발.관리

-----------------------------------------------------------------

행위제한

일부제한                          건축물의 행위제한 완화, 건폐율,

용적률 1.5배 완화

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계획수립

도시관리계획으로 수립             도시관리계획으로 수립

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나. 운영방안

<> 기본원칙

o 계획관리지역과 개발진흥지구의 계획적 개발수단으로 활용

- 기존의 준농림지역의 개발수단인 준도시 취락지구, 산업촉진지

구, 시설용지지구 개발계획을 대체

- 비도시지역의 주거, 산업, 유통, 관광휴양 등 다양한 개발수요

에 대응

o 계획을 원활하게 수립하기 위하여 행위제한, 건폐율, 용적률 완

화 등 인센티브를 제공

- 비도시지역에 과도한 고층.고밀개발은 지양

<> 세부운영방안

o 지정대상

- 계획관리지역과 개발진흥지구중 기반시설 확보가 가능하고 자

연환경 침해 등 문제가 없는 지역을 대상

- 환경적으로 문제가 유발될 우려가 있는 지역은 원칙적으로 제외

(예시)

. 30년 이상된 수목이 50% 이상인 임야

. 자연환경보전지역, 상수원보호구역, 상수원상류 하천인근지

역 등 자연환경, 상수원보호가 필요한 지역 등

o 지정규모

- 기반시설확보가 가능하도록 일정규모 이상 정형화하여 지정하

되 지역별로 차등을 두어 최소면적기준을 정함

(예시) 특별시.광역시 및 인접시.군과 경기도 : 10만평방미터

이상, 그외 시.군 : 5만평방미터 이상

o 지정절차 : 도시관리계획 결정절차와 동일

기초조사 --> (구역지정주민제안) --> 입안 --> 주민의견청취 -->

시.군도시계획위원회 자문 --> 시.도도시계획위원회 심의 --> 구

역지정 --> 일반공람

o 기반시설부담

- 제2종지구단위계획구역이 지정되면 기반시설부담구역으로 자동

지정되어 필요한 기반시설을 사업시행자가 부담하는 것을 의무

화

o 계획수립을 원활하게 할 수 있도록 행위제한, 건폐율, 용적률을

완화

- 행위제한 : 공해유발시설 등 환경에 유해한 시설외에는 계획에

서 정하면 모두 허용

. 고층아파트는 경관문제가 있으므로 높이를 제한

(예시) 인구 10만명 이상인 시 15층 이하, 인구 10만명 이하

인 시.군 10층 이하

- 건폐율과 용적률 : 당해 용도지역의 1.5배 범위내에서 완화

<준도시취락지구와의 건폐율, 용적률 비교>

(단위 : %)

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준도시취락지구    제2종지구단위계획구역   계획관리지역

-----------------------------------------------------------------

건폐율          60                    60                  40

용적률         200                   150                 100

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o 계획적 개발을 확보하기 위하여 계획에 필수적인 사항은 반드시

포함

- 도로.공원.학교 등 기반시설의 배치와 규모

- 가구 또는 획지의 규모와 조성계획

- 건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이제한

- 교통처리계획

o 계획기준은 도로, 학교, 공원.녹지 등 기반시설을 충분히 확보하

여 쾌적한 환경이 조성되도록 규정

- 기반시설부담계획제도와 연계하여 규정

<계획기준 예시>

. 진입도로 : 수도권은 폭 20m 이상, 그외 지역은 16m 이상 도

로에 연결하되 규모에 따라 차등

. 도로율 : 개발유형과 구역면적에 따라서 10%-30% 확보

. 학교 : 근린주구(2,500세대)당 초등학교 1개소 확보, 근린주

구 2-3개당 중.고등학교 1개소 확보

. 공원 : 인구 1인당 3평방미터 이상 확보

. 상.하수도, 폐기물처리시설 등 : 해당 기준에 적합하게 확보

<> 준농림지대 아파트단지개발시 신.구대비

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현행                      개편후

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용도지역   준농림 --> 준도시로 변경   계획관리지역 유지

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계획       준도시취락지구 개발계획    제2종지구단위계획

-----------------------------------------------------------------

개발밀도   건폐율 60% 용적률 200%     건폐율 60% 용적률 150%

-----------------------------------------------------------------

허용용도   개발계획에서 정한 용도를   주거환경에 악영향이 없는 범

허용                       위내에서 제2종지구단위계획

으로 완화하여 허용

-----------------------------------------------------------------

입안자     시장.군수                  시장.군수, 주민제안 가능

-----------------------------------------------------------------

계획내용   토지이용계획 중심의 개략   토지이용계획, 기반시설계획,

적인 계획                  건축용도.건폐율.용적률.건축

높이계획, 교통처리계획,

환경.경관계획 등 상세한계획

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절차        주택건설사업승인신청        제2종지구단위계획구역

및 계획제안(민간)

--> 국토이용계획변경안입안

--> 구역및계획입안(시장.군수)

--> 주민의견수렴

--> 주민의견청취

--> 국토이용계획심의회심의  --> 시.군도시계획위원회자문

--> 국토이용계획변경        --> 시.도도시계획위원회심의

--> 변경내용에 맞게 사업    --> 제2종지구단위계획구역 및

인.허가                     계획결정

--> 계획내용에 맞게 개발행위

또는 주택건설사업인.허가

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<> 제2종지구단위계획과 택지개발사업 비교

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제2종지구단위계획              택지개발사업

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성격        관리계획                     사업계획

-----------------------------------------------------------------

사업시행자  각 토지소유자                주공.토공.지자체

-----------------------------------------------------------------

목적        비도시지역의 계획적개발      주택건설용지의 공급

-----------------------------------------------------------------

개발용도    주거, 산업, 유통, 관광휴양   주로 주택건설

등 다양한 개발목적을 수용

-----------------------------------------------------------------

사업방법    - 각 토지소유자가 계획에     전면매수방식에 의해 단일

맞추어 개발                사업자에 의해 사업시행

- 필요한 경우 컨소시엄을

구성하여 개발

-----------------------------------------------------------------

규모        10만평방미터 이상            10만평방미터 이상

주로 중규모개발              주로 대규모 개발

-----------------------------------------------------------------

입안자      시장.군수, 민간              주공.토공.지자체

(제안자)

-----------------------------------------------------------------

절차          구역및계획입안               지구지정제안

--> 주민의견청취              --> 주민의견청취

--> 관계기관협의              --> 관계기관협의

--> 도시계획위원회심의        --> 지구지정

--> 구역 및 계획결정          --> 개발계힉

--> 계획내용에 맞게 개발      --> 실시계획

행위허가 또는 주택건설

사업승인을 받아 개발      --> 사업시행

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5. 기반시설연동제의 도입

가. 도입배경

<> 원인자.수익자부담원칙에 따라 기반시설을 합리적으로 공급

- 개발로 인하여 나타나는 기반시설가중문제를 원인자인 개발사업

자가 부담하고 기반시설설치를 향유하는 입주민에게 일부부담

- 개발이익을 간접적으로 일부 환수하여 사회형평성 제고

<> 주택건설촉진법 등 개별법률에서 개발에 따른 기반시설 설치를 규

정하고 있으나 중.소규모로 난립할 경우 이를 한데 묶어 기반시설

을 부담시킬 수 있는 제도적 장치 마련

- 각종 기반시설을 설치하지 않기 위하여 사업을 나누어 추진하는

사례가 빈번

<> 이러한 문제를 해소하기 위하여

- 기반시설설치가 가능한 신규개발지역에는 "기반시설부담구역제도"

를 도입하고

- 기반시설설치가 어려운 도심 등 기존 시가지에는 기존 기반시설

을 수용할 수 있는 범위내에서 개발을 허가하는 "개발밀도관리구

역" 제도를 도입

나. 도입방안

<> 개발밀도관리구역 제도

o 지정대상지역

- 주거.상업.공업지역에서 기반시설의 처리.공급.수용능력이 부

족할 것으로 예상되는 지역중 기반시설의 설치가 곤란한 지역

- 특히, 도로, 상.하수도 용량이 부족한 지역을 대상으로 지정

(예시)

(1) 간선도로 및 주요 교차로의 서비스 수준이 F인 기간이 1일

평균 3시간 이상 지속되는 지역과 그 인근지역

(2) 평균급수량 또는 하수도보급률이 전국평균 70% 미만에 해

당하는 지역

o 지정절차

- 입안 --> 지방도시계획위원회심의 --> 구역지정고시(시장.군수)

o 개발밀도강화범위

- 당해용도지역에서 허용하고 있는 건폐율.용적률을 30% 범위내

에서 강화운영

(예시) 일반상업지역(80%, 900%) --> 56%, 630% 범위내 강화

<> 기반시설부담구역제도 운영

o 지정대상지역

- 녹지지역.관리지역으로서 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예

상되는 지역

. 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등 개발행위가 집중되는 지역

. 일정규모(예시 : 10만평방미터) 이상으로 토지의 형질변경이

이루어지거나 이루어질 것으로 예상되는 지역 및 그 주변지역

o 부담행위

- 개발행위중 건축물의 건축과 토지형질변경으로서 건축을 목적

으로 하는 경우로 한정하되 경미한 건축.형질변경은 부과 면제

(예시) 형질변경 100평방미터 미만, 건축연면적 100평방미터 미

만은 면제

o 부담할 기반시설의 종류

- 도로(인근 간선도로까지의 진입도로 포함), 공원, 학교, 녹지,

수도, 하수도, 폐기물처리시설, 기타 부담계획에서 정하는 시설

- 기타 주차장, 광장, 운동장, 도서관 등도 시장.군수가 개발사

업자와 협의하여 결정하는 경우 부담가능

o 기반시설의 설치기준(예시)

- 도로 : 구역의 특성, 규모에 따라 일정비율 이상 확보

. 단지내 도로

.. 10만평방미터-50만평방미터 : 15-20%

.. 100망평방미터 이상 : 20-30%

. 진입도로 : 폭 20미터 이상의 간선도로까지 연결하되 규모에

따라 진입도로 폭 및 개수 차등화

.. 1천-2천세대 : 폭 15m 이상 1개

.. 2천-3천세대 : 폭 20m 이상 1개 또는 10m 이상 2개

.. 3천세대 이상 : 1천세대당 폭 15m 이상 추가

- 공원.녹지 : 주택단지-계획인구당 3평방미터 이상의 면적 확보,

상업단지-구역면적의 6% 이상

- 학교용지 : 초등학교-근린주구당(2,500세대당) 1개,중.고등학

교-2-3개 근린주구당 1개

- 상.하수도 : 상수도-대지면적 1평방미터당 1일급수량 0.1톤 이

상, 하수도-대지면적 1평방미터당 1일 0.1톤 이상

처리

o 부담절차

- 구역지정

현황조사 --> 기반시설부담구역지정안 작성 --> 지방도시계획

위원회 심의 --> 부담구역지정.고시(시장.군수)

- 부담계획수립

기초조사 --> 기반시설부담계획의 입안(시장.군수) --> 주민의

견청취 --> 관계 행정기관의 장과 협의 --> 지방도시계획위원

회 심의 --> 기반시설부담계획수립.고시 --> 공고.공람

o 비용부과방법

- 건축물의 용도, 건폐율.용적률이 포함된 지구단위계획이 수립

된 경우 : 건축물의 연면적에 따라 배분하되 건축물의 위치,

건축물의 용도를 감안하여 가중치 부여

(예) 주택 1.0, 근린생활시설 1.2, 공장 0.7

- 건축에 관한 계획이 포함되지 않은 경우 : 토지면적에 따라 배

분하되 토지의 위치, 토지이용계획 등을 감안하여 가중치

(예) 공동주택용지 1.0, 단독주택지 0.7, 상업용지 2.5

- 그밖의 시장.군수와 개발사업자가 서로 협의하여 산정방법을

정할 수 있음.

<> 기타사항

o 지방자치단체가 지원할 사항

- 기반시설 선투자를 통해 개발사업자의 투자를 적극 유치할 필

요가 있는 경우에 지방채 발행

- 각 개발사업자가 납부한 기반시설부담비용으로 필요한 기반시

설을 설치하는데 부족한 경우 지방자치단체가 충당

o 기반시설의 설치 및 확보시기

- 기반시설을 직접 설치하는 경우에는 당해 기반시설부담개발행

위에 대한 준공검사를 신청하기 전까지 기반시설설치 완료

- 비용을 납부하는 경우에는 개발행위를 인.허가 받은 날로부터

60일 이내에 납부

<현행 기반시설부담과 기반시설부담구역제도 비교>

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현행 준도시지역 개발             기반시설부담제도

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<> 법률

국토이용관리법                    국토이용 및 계획에 관한 법률

<> 범위

3만평방미터 이상의 지구(취락지    10만평방미터 이상

구는 10만평방미터 이상)

. 토지의 형질변경이 이루어지거

나 예상되는 지역

. 건축물의 건축 집중지역

<> 기반시설

o 도로

지구별로 다음 폭 이상의 진입      . 진입도로 : 폭 20미터 이상의

도로                                           간선도로까지(진

입도로 폭 및 개

. 취락지구 : 15m-20m, 2개 이                   수는 단지규모에

상                                따라 차등화)

. 산업촉진지구 : 10m-15m, 지      . 단지내 도로

구내 도로는

지구면적의        .. 10만평방미터-50만평방미터 :

10% 이상             15-25%

. 시설용지지구 : 8m-12m            .. 100만평방미터 이상 : 20-30%

* 단지내 도로는 계획에 따라

차등

o 공원.녹지

지구면적 대비 다음 비율 이상      . 주택단지-계획인구당 3평방미

의 녹지 확보                        터 이상의 면적 확보

. 취락지구 : 10%                  . 상업단지-구역면적의 6% 이상

. 산업촉진지구 : 20%

. 시설용지지구 : 30-40%           . 산업단지-구역면적의 20% 이

상

o 학교

. 취락지구는 학교용지 확보에      현행 준도시 취락지구 개발과

관한 특례법, 도시계획시설기     같음

준에 따라 설치하고, 기준적

용대상이 아닌 경우 초등학교     . 초등학교 : 근린주구당(2,500

1개 이상                                     세대당) 1개

. 중.고등학교 : 2-3개 근린주

구당 1개

o 상수도

일반상수도 설치                   대지면적 1평방미터당 1일급수

량 0.1톤 이상

o 하수도

. 하수처리관리구역 : 하수종말     대지면적 1평방미터당 1일 0.1

처리장에서 처리                 톤 이상 처리

. 그밖의 구역 : 환경기준에 적

합(BOD 10ppm 이하)

o 폐기물처리시설

. 취락지구 : 지자체의 폐기물      . 구역을 하나의 단지로 보아 소

처리계획 준수          규모 개발행위자도 부담

. 산업촉진지구, 시설용지지구

: 폐기물처리시설 설치

o 기타

부담계획에 의하여 광장, 도서

관 등 필요한 기반시설 설치

가능

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* 기반시설부담구역제도의 외국사례

<> 개발영향부담금(Development Impact Fee)(미국)

- 신규개발에 따라 추가적으로 필요한 도로, 상.하수도 등 공공시

설설치 비용을 개발행위자에게 부과하는 제도

- 지자체는 인구증가.경제활동 분석 등을 통해 향후 일정기간동안

(5-10년) 예상되는 도시개발 수요를 추정하고 그에  따라 필요하

게 될 도로, 상.하수도 등 기반시설의 확충계획을 수립

- 기반시설설치에 소요되는 비용은 개발단위면적당 원단위 등을 통

해 개발자가 부담할 분담금을 산출하여 부과

<> 지구공동시설부담금(독일)

- 간선공공시설에 연결되는 도로, 광장, 보행자전용도로 등 지구공

공시설은 지구상세계획에 따라 설치되어야 하며 이는 건축허가의

전제조건임.

- 시설설치비용의 90%를 수익자부담원칙에 따라 건축행위자에게 부과

6. 개발허가제 도입

가. 도입배경

<> 지역.지구제를 채택하고 있는 우리나라에서는 용도지역.지구제에

맞으면 개발을 허용하는 건축자유원칙을 적용

- 기속재량행위로서 상위계획에 부합되지 않거나 환경.경관 측면에

서 문제가 있는 사업도 법령위반만 없으면 허가

- 법령위반이 없는데도 시장.군수가 허가를 하지 아니할 경우 소송

을 제기하고 있으며, 대부분 시장.군수가 패소하는 실정

<> 최근 난개발 문제는 근본적으로 계획을 수립하지 않고 준농림지역

이 각종 개발행위를 허용함으로써 발생하고 있으나

- 운영측면에서는 난개발이 우려되는 문제사업도 시장.군수가 허가

를 거부할 수 없는데서 비롯

<> 이러한 문제를 해소하기 위하여, 개발허가 자체를 기속재량행위에

서 자유재량행위로 전환

- 계획(건축 또는 개발계획)의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변

환경과의 조화 등을 고려하여 허가/불허가/조건부 허가

- 소규모 사업은 개발허가 기준에 따라 시장.군수가 직접 판단

- 중규모 이상 사업은 위원회 심의를 거쳐 규모에 따라 시장, 군수,

도지사, 건교부장관이 결정

나. 운영방안

<> 개발행위대상

- 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

- 토지의 형질변경(경작에 따른 토지형질변경은 제외)

- 토석채취

- 토지분할 및 물건 적치 행위(1월 이상)

<> 운영절차

(1) 허가신청 : 민원인

- 기반시설의 설치, 환경오염방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서

첨부

(2) 허가여부 결정

- 위원회 심의없이 시장.군수가 직접 허가 여부 결정

. 대상 : 부지면적 5,000평방미터 이하의 소규모 개발사업, 토

지분할, 물건적치

. 허가기준을 감안하여 허가/불허가/조건부 허가를 결정

. 기반시설의 설치, 위해.환경오염방지 등에 필요한 조건 부여

- 위원회 심의후 허가여부 결정

. 부지면적 5천-3만평방미터 이하 : 시.군.구 위원회 심의

. 부지면적 3만-1백만평방미터 : 시.도 위원회 심의

. 부지면적 1백만평방미터 이상 : 중앙 위원회 심의

(3) 허가시 고려사항

- 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것

- 도시계획시설사업의 시행에 지장이 없을 것

- 녹지지역 또는 관리지역에서 개발행위가 이루어지는 경우 당해

개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 부담계획이 적정할 것

- 표고, 경사도 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것

- 위원회 심의대상인 경우 위원회 심의결과에 부합할 것

(4) 허가 또는 불허가 처분

- 허가권자는 주어진 기간(예시 : 15일) 내에 허가, 불허가, 조

건부허가를 결정하고 위원회 심의시 기간 연장(시행령 : 1월)

- 이의신청 : 1월내에 시장.군수에게 신청하고 1월내에 결정

(5) 공사이행 및 준공

- 개발행위완료시 시장.군수의 준공검사.허가내용과 다른 개발행

위시 원상회복의무 및 대집행(행정대집행법 준용)

다. 허가기준

<> 유형별 허가기준

o 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 : 도로, 상.하수도 미설치지

역에는 건축물의 건축은 허가하지 아니함을 원칙. 다만, 신청인

이 인접시설과 연계하여 설치하는 경우 등에는 허용

o 토지의 형질변경 : 토지의 면적이 각 용도지역별로 허용되는 최

대 규모 미만(주거지역 1만평방미터, 공업지

역 3만평방미터 등)

o 토석의 채취 : 경관저해, 소음.진동.분진 등에 의하여 인근에 피

해가 없는 지역에 한정하고, 산림의 경우 입목본

수도   51퍼센트 미만인 토지, 경사도 21도 미만

인 토지 등에서만 허용

o 토지분할 : 건축법 제49조 제1항의 규정에 의한 분할제한면적 이

상인 경우에만 허용

o 물건적치 행위 : 소음, 악취 및 침출수 등의 피해가 발생되지 않

고, 시각통로 차폐, 미관 훼손 등이 발생되지

않을 것

<> 조건부 허가기준

o 공익상 필요하거나 이해관계인의 보호가 필요한 경우

o 주변의 환경.경관 및 미관 등의 훼손이 있는 경우

o 역사적.문화적.향토적 가치 또는 보존이 필요한 경우

o 개발행위로 인하여 공공시설의 설치가 필요한 경우 등

라. 개발행위제 도입에 따른 불편해소

<> 개발허가에 따른 One-Stop 서비스 체계 구축

o 개발허가시 관련 인허가 등을 의제하여 개발사업자의 부담을 경감

- 공유수면매립면허.실시계획인가, 농지전용허가, 도로공사시행

허가, 보전임지전용허가 등 18개 법률의 인허가를 의제처리

o 개발허가기간을 명시(예, 15일, 위원회에서 심의할 경우 1개월

가산)하여 사업자의 부담을 경감

<> 이미 유사한 심의를 받거나 계획이 수립된 지역에는 위원회 심의

를 면제하여 부담완화

o 환경.교통 및 재해영향평가를 받은 경우

o 지구단위계획을 수립한 경우

o 주거.상업.공업지역에서 시행하는 개발행위(조례로 정함)

o 이 법 또는 다른 법에 의해 위원회의 심의를 받은 개발행위

o 산림법에 의한 산림사업 및 사방사업법에 의한 사방사업

<> 농.어촌지역에서 농.어업 활동, 주민생활에 필요한 시설 등을 설

치하는 경우에는 개발허가를 면제

7. 토지적성평가제도의 도입

가. 도입배경

<> 지금까지 용도지역은 객관적 기준 없이 토지이용실태, 주민의 요

구사항 등을 고려하여 지정

o 한강수계와 같이 보전이 필요한 곳을 개발하고, 개발이 필요한

곳을 보전하는 역전된 토지이용 초래

o 무분별한 농지 잠식을 비롯한 난개발 문제 초래

<> 국토이용체계 개편방안에 따라 현행 준농림지를 3개 용도로 세분

하기 위한 객관적.합리적 기준을 마련하여 민원 최소화 필요

o 개별 필지별로 인문환경, 문화환경, 자연환경 및 이들 간의 상호

관계를 종합적으로 검토하는 토지적성평가를 실시

o 토지적성평가결과를 토대로 보전할 곳과 개발할 곳을 구분

<> 나아가 도시관리계획 재정비를 위한 기초조사 실시 때마다 적성평

가를 실시하고 그 결과를 전산화시켜 전국의 모든 토지에 대한 적

성평가 자료 구축

o 모든 토지이용계획의 기초자료로 활용

나. 토지적성평가 운영방안

<> 실시주체 : 시장.군수

<> 대상지역

o 준농림지의 세분에 활용되도록 현행 준농림지에 실시

o 용도지역의 상향조정(녹지 --> 주거)되는 지역

o 도시관리계획이 재정비되는 재정비 대상 지역

- 경미한 사항이 변경 또는 이미 개발된 도심지나 개발이 완료되

어 나대지가 없는 경우에는 평가 생략

<> 조사내용 : 자연적, 인문사회적, 공간입지적 환경을 평가하고 계

량화하여 가장 적절한 토지 특성에 따라 분류

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+----------------+

|    토지자원    |

+----------------+

|

+------------------------------------------------+

|                        |                       |

+----------------+     +----------------+      +----------------+

|  자연적 환경   |     | 인문사회적 환경|      | 공간입지적 환경|

+----------------+     +----------------+      +----------------+

|                        |                       |

+----------------+     +----------------+      +----------------+

|지형, 경사, 토양|     |교통, 인구,     |      |대.중소도시 및  |

|지질, 식생, 임상|     |토지이용, 지가  |      |공공시설에 대한 |

|생태계분포, 수계|     |토지이용계획,   |      |접근성, 공간적  |

|                |     |문화재분포      |      |연접성          |

+----------------+     +----------------+      +----------------+

|                        |                        |

+----------------+      +---------------+      +----------------+

|  자연성 평가   |      |인문사회성 평가|      |공간입지성 평가 |

+----------------+      +---------------+      +----------------+

|                        |                        |

+-------------------------------------------------+

|

+---------------+

|  토지적성평가 |

+---------------+

=================================================================

<> 실시방법

o 필지단위로 토지적성평가를 실시하여 토지를 등급화

o 평가항목간 중요도에 따라 가중치를 부여하고 평가결과를 점수화

한 후 도시도.농업도 등을 감안하여 토지등급을 5단계로 구분하

되, 보전성이 강할수록 낮은 등급(1등급)으로 분류

<활용예>

- 원칙적으로 1, 2등급은 생산관리, 보전관리지역으로 편입하고

4, 5등급은 계획관리지역으로 편입

- 1, 2등급 토지가 70%이상인 일정규모(3만평방미터)이상인 토지

는 생산관리, 보전관리지역으로 편입하고 나머지는 계획관리지역

- 3등급 토지는 원칙적으로 생산관리, 보전관리지역으로 편입하

되 개발 수요와 계획성을 감안 계획관리지역으로 편입 가능

- 섬 형태, 아메바 형태가 나타나지 않도록 4, 5등급 토지가 소

규모로 산재되어 있더라도 1, 2등급 토지가 주를 이루는 경우

생산관리, 보전관리지역으로 분류(반대로 4, 5등급 토지가 주

를 이루는 경우 1, 2등급 토지가 산재되어 있을 때에는 계획관

리지역으로 분류)

<> 사후관리

o 준농림지역을 세분하는 기초자료로 활용

o 평가결과는 전산화하여 토지정보체계 및 국가지리정보 체계와 연

계하여 통합 전산관리

8. 위원회통합 및 기능강화

<> 도시계획위원회와 국토이용계획심의회를 도시계획위원회로 통합하여

도시계획에 관한 사항을 심의

o 중앙 : 중앙도시계획위원회 설치

o 지방

- 시.도 : 시.도도시계획위원회

- 시.군.구 : 시.구도시계획위원회(군은 군계획위원회)

<> 전문인력을 보강

o 위원위촉대상을 도시계획.토지이용.교통.환경 뿐 아니라 지역계획.

방재.문화분야 등으로 확대

o 전문위원을 두어 중요사항을 조사.연구

<> 효율적인 위원회 운영을 위하여 분과위원회를 구성토록 하고, 분과

위원회의 의결을 본위원회 의결로 갈음

-  분과위원회 설치방안(예시)

. 제1분과위원회 : 개발행위허가, 기반시설부담관련사항 심의

. 제2분과위원회 : 용도지역의 변경, 다른법률에 의한 용도지역 설

치 등의 심의와 본위원회 심의사항 사전검토

<> 개발허가제 도입 등 위원회의 기능 및 권한이 강화됨에 따라 심의의

공정성과 투명성 확보

o 위원의 민간참여 범위 확대

(예시) 지방도시계획위원회의 경우 공무원.지방의회의원이 아닌 자

를 2/3이상으로 확대

o 위원위촉시 전문가, 시민단체, 주민대표 등을 참여시키고  필요시

이해관계자의 의견을 개진할 수 있도록 허용

o 심의결과 및 주요 내용을 홈페이지에 실어 주민의견 청취

9. 법률시행을 위한 경과조치

가. 시행일

<> 시행일은 법률 공포후 1년이 경과한 날부터 시행하여 토지이용제

도 개편에 따른 준비기간을 갖고 국민들이 변경된 제도를 충분히

이해하여 정착이 되도록 유도

o 토지의 적성평가, 기반시설연동제, 용도지역세분기준 등 새로운

제도에 대한 연구용역 실시 : 2001.4-2002.6

나. 계획의 조기 수립 유도

<> 개발압력, 계획수립의 시급성 등을 감안하여 계획수립기한을 차등화

o 수도권에 있는 시.군, 광역시, 광역시와 경계를 같이하고 있는

시.군은 법 시행일 이후 3년, 나머지는 5년

- 계획수요가 일시에 몰려 혼선을 갖지 않도록 충분한 준비

* 전국의 시.군은 165개, 용역업체수는 280여개로 일시에 모든

계획수요를 감당하기에는 부족

o 당해 기간내에 도시계획을 수립하지 아니하는 경우 기간 경과 후

에는 제2종지구단위계획구역을 지정하지 못하도록 함

- 개발수요가 많은 지역은 조속히 계획 수립하여 계획적 개발을

유도하고, 상대적 불이익으로 조속한 계획수립 유도

다. 준도시 및 준농림지역 개발에 대한 경과조치

<> 준도시지역의 개발에 대하여 이미 계획이 수립되었거나 수립한 지

역에 대하여 경과규정을 두어 혼란을 방지

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종전규정에 의한 절차                     경과조치

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취락지구, 시설용지지구 등의       제2종지구단위계획구역의 지정

지정

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개발계획의 입안 공고              종전의 국토이용관리법에 의하여

계획 수립

-----------------------------------------------------------------

개발계획이 수립되지 아니한        3년내 제2종지구단위계획수립,

지구                              3년 이후 지구 지정 실효

-----------------------------------------------------------------

개발계획의 수립완료               제2종지구단위계획에 해당하는

사항은 제2종지구단위계획으로

간주

-----------------------------------------------------------------

개발계획수립후 개발완료되지       개발계획에 따라 개발

아니한 경우

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<> 준농림지역이 편입되는 관리지역은 도시계획이 수립되어 관리지역

이 세분되기 전까지 개발밀도 및 용도제한 기준을 별도로 규정하

여 잠정운영(시행령규정)

o 현행 준농림지와 준도시지역의 행위제한 수준을 고려하여 결정

예시) 건폐율 : 40%, 용적률 : 80%, 허용용도 : 자연녹지수준

o 행위제한 강화로 인한 민원 최소화 및 원활한 계획수립 도모

III. 향후 추진계획

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현재                                   현행 국토이용관리법 및 도

시계획법 적용

2001.12   . 통합법률 제정              . 현행법에 의한 행위 제한,

개발밀도 적용

. 준도시지역으로의 국토이

용계획변경제도 유지

2002년    . 시행령/시행규칙/관련

지침 및 조례 제.개정

기존 준도시, 준농림지역

--> 관리지역 편입(잠정 행

2003.1    . 통합법률 시행              위규제 적용)

* 계획관리지역에 제2종지구

단위계획 수립 및 개발 허

용

2006.1    . 도시계획(기본/관리)

수립 : 3년 이내 의무지역

* 수도권, 광역시 인접 시.  수립된 계획에 따라 관리지역

군                       세분 및 세분용도지역에 따른

행위규제 적용

. 기타 시.군 : 단계적으로

계획 수립     * 3년 이내 의무지역계획 미

수립시 제2종지구단위계획

불허

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