준도시지역 개발계획 수립기준 고시 등

------------------------------------

건설교통부 토지정책과 500-4107

<> 건설교통부는 국토의 난개발 방지대책의 일환으로 콘도, 골프장, 묘지시

설, 공장 등을 설치할 목적으로 준도시지역을 개발하는 경우 적용되는

개발계획 수립기준을 마련하여 2월 1일부터 시행한다고 밝혔음.

o 이번에 시설용지지구(콘도, 골프장, 스키장, 묘지 등)와 산업촉진지구

(공장)에 대하여 개발계획 수립기준을 새로 마련한 이유는

- 지금까지 이들 시설을 설치하면서 과다한 산림훼손과 건축물 등의 건

설로 인해 자연경관이 훼손되었고, 진입도로.용수.환경오염방지시설

등 기반시설이 부족하였기 때문임.

o 이와 같은 난개발을 방지하고 자연환경을 보전하면서 계획적인 개발을

도모하기 위하여 이번에 이들 지구의 개발계획 수립기준을 마련하게 된

것임.

* 아파트 건설을 목적으로 한 취락지구에 대하여 종전 지침으로 운용하

던 "취락지구의 입안 및 개발계획 수립기준"과 동일한 내용으로 1월

6일 고시하여 시행하고 있음.

<'94-2000.5까지 준농림지역을 준도시지역으로 변경한 현황>

(단위 : 평방킬로미터, %)

=================================================================

총계        취락지구        산업촉진지구       시설용지지구

-----------------------------------------------------------------

233.6(100)    50.1(21.4)         21.2(9.1)         162.3(69.5)

=================================================================

<> 준도시지역 시설용지지구 개발계획 수립기준

o 보전이 필요한 지역에는 콘도, 골프장, 스키장 등을 설치할 수 없도록

하였음.

- 지구의 50% 이상이 보전임지이거나 임목축적이 해당 시.군의 평균보

다 150% 이상인 지역 등에는 원칙적으로 콘도 등 관광휴양시설이나

골프장.스키장 등 체육시설을 설치할 수 없도록 제한하였음.

o 지구면적 및 용도구획 기준으로

- 지구면적은 시설의 종류에 따라 1-3평방킬로미터 미만으로 제한하고,

자연환경 훼손을 최소화하기 위하여 지구면적의 20-30%를 원지형대로

보전하도록 하였음.

* 지구면적 : 관광휴양시설.청소년수련시설.묘지시설은 각각 1평방킬

로미터 미만, 체육시설은 3평방킬로미터 미만(골프장과

스키장을 함께 설치하는 경우에는 6평방킬로미터 미만),

기타시설은 30만평방미터 미만

* 지구내 원지형 보전율 : 관광휴양시설 20%, 체육시설 20%, 청소년수

련시설 30%, 묘지 30%

- 용도구획시 주된 시설을 설치할 수 있는 용지는 지구면적의 60% 이하

로 하고, 원지형 보전면적을 포함하여 지구면적의 30-40% 이상을 녹

지로 확보하도록 하였음.

o 시설설치 및 배치기준으로는

- 지구내에 설치하는 건축물은 경사도가 25도, 표고(산자락으로부터의

높이) 250m 이하인 지역에 배치하도록 하고, 건축물 길이도 경사도가

15도 이상 지역에서는 100m 이하로 제한하였으며

- 특히 지형 경사도 20-30도 이상, 표고 200-300m 이상 지여에서는 토

지형질변경을 금지하고, 형질변경에 따른 비탈면(법면)의 높이도 20m

(비가시권 30m) 이하로 제한하여 자연환경 훼손을 최소화하고 주변경

관과 조화를 이룰 수 있도록 하였음.

- 또한 건축물의 용적률은 시설의 종류에 따라 100-200%, 건폐율을 40-

60%, 건축물의 층수는 원칙적으로 5-10층, 공작물의 높이는 20m(비가

시권 30m) 이하로 제한하였음.

* 지난해 설치허가를 받은 콘도시설을 평균층수가 28층에 달함.

o 기반시설 설치기준은 진입도로를 시설의 종류 및 지구면적에 따라 폭

8-12m 이상, 지구내 도로는 4-6m 이상, 하수는 BOD 10ppm 이하로 처리

하도록 하였음.

<> 준도시지역 산업촉진지구 개발계획 수립기준

o 지구면적은 입지여건, 주요 유치업종의 특성 등을 고려하여 적정한 공

공시설을 설치할 수 있는 규모로 하되, 산업단지와의 구분을 위해 33만

평방미터를 초과할 수 없도록 제한하였음.

o 용도구획시 공업용지는 지구면적의 60% 미만으로, 녹지용지는 20% 이상

구획하도록 하였으며, 공업용지의 용적률은 150% 이하, 건폐율은 60%

이하로 제한하였음.

o 기반시설 설치기준으로 진입도로는 지구면적에 따라 10-15m 이상, 지구

내 도로폭은 8m 이상, 도로율은 지구면적의 10% 이상으로 계획하도록

하는 한편

용수시설은 소요량의 1.3배 이상을 확보하고 주요 유치업종이 폐수배출

시설인 경우 폐수종말처리장을 계획하도록 하였음.

o 또한 건축물의 층수는 5층 이하로, 공작물 높이는 원칙적으로 20m 이하로

제한하였음.

o 다만, 농공단지 또는 유통단지에 대하여는 개별법에서 정한 개발지침을

적용하도록 하였음.

이번 개발계획 수립기준은 시행일 이후 최초로 국토이용계획을 입안하는

것부터 적용됨.

o 다만, 국토이용관리법 시행령 개정(2000년 12월 27일) 이전에 이미 준

도시지역으로 "국토이용계획 변경예고"를 한 것에 대하여는

입안권자가 지역여건 및 입안지역의 지형적 특성 등을 감안하여 일부

기준을 완화할 수 있도록 함으로써 추진중인 사업에 지장이 없도록 하

였음.

<> 준농림지역 등의 경관관리지침

o 건설교통부는 이와 함께 준농림지역 상태에서의 각종 개발행위로 인한

난개발 문제를 방지하기 위하여 지난 11.24일 발표한 준농림지역 종합

관리방안의 일환으로

- 지자체의 개발행위 허가시 환경친화적 개발을 유도할 수 있도록 "준

농림지역 등의 경관관리지침"을 시달하였음.

o "경관관리지침"에서는

- 각종 개발사업시 자연경관, 역사문화경관 등 준농림지역에서 보호가

치가 있는 모든 경관을 보호할 수 있도록 경관형성 요소를 고려하여

주요 개발사업별 경관관리방안을 제시하였음.

<> 기대효과

o 지금까지 난개발 문제는 주로 준농림지역 등을 준도시지역으로 변경하

여 개발하는 과정에서 체계적인 개발계획 수립기준이 없이 무계획적으

로 개발함에 따라 발생하였음.

- 이에 대하여 준도시지역중 아파트단지를 건설하는 취락지구에 대하여

는 작년 8.1일과 11.24일 기준을 강화하고 금년 1.6일 고시한데 이어

- 이번에 나머지 시설용지지구와 산업촉진지구개발기준을 고시함으로써

준도시지역 변경으로 인한 난개발을 방지하기 위한 수단이 모두 갖추

어지게 되었음.

o 이번 시설용지지구 및 산업촉진지구 개발계획 수립기준이 시행됨에 따

라 비도시지역에서 3만제곱미터 이상의 각종 시설을 설치하고자 하는

경우에는

- 이 기준에 따라 개발계획을 수립한 후 개발하게 됨으로써 난개발 문

제는 크게 줄어들 것으로 보며, 특히 자연환경을 보전하면서 기반시

설을 갖춘 쾌적한 시설이 설치될 것으로 기대됨.

o 또한, 준농림지역 상태에서의 개발행위도 지난 12.27일 시행령 개정으

로 용적률.건폐율이 강화된 데 이어

- 이번에 새로운 지침을 시행하여 경관의 연속성 등을 감안하여 주변경

관과 조화되도록 유도함으로써 환경친화적 개발이 이루어질 것으로

기대됨.

<참고> 준도시지역 개발계획 수립기준(요약)

o 콘도 등 관광휴양시설

- 설치제한 지역

. 지구의 50% 이상이 보전임지인 지역

. 임목축적이 해당 시.군의 평균보다 150% 이상인 지역

- 지구면적 : 원칙적으로는 1평방킬로미터 미만

- 원지형 보전율 : 지구면적의 20%

- 용도구획

. 시설용지는 지구면적의 60% 미만

. 녹지용지는 지구면적의 30% 이상(원지형 보전면적 포함)

- 시설설치기준

. 경사도 25도, 표고 250m 이상 지역에 건축물 설치 제한

. 경사도 15도 이상 지역에서 건축물 길이는 100m 이하, 인동거리는 건

축물 길이의 1/5 이상

- 기반시설

. 진입도로는 8-12m 이상

. 지구내 도로는 6m 이상

. 10ppm 이하 하수처리시설 등

- 용적률, 건폐율 : 용적률 200%, 건폐율 40% 이하

- 층수제한 : 원칙적으로 10층 이하(지구외부에서 비가시지역은 15층 이하)

o 골프장.스키장 등

- 설치제한 지역

. 지구의 50% 이상이 보전임지인 지역

. 임목축적이 해당 시.군의 평균보다 150% 이상인 지역

- 지구면적

. 3평방킬로미터 미만

. 다만, 골프장과 스키장을 함께 설치하는 경우에는 6평방킬로미터 미만

- 원지형 보전율 : 지구면적의 20%

- 용도구획

. 시설용지는 지구면적의 60% 미만

. 녹지용지는 40% 이상

- 시설설치 기준

. 경사도 30도, 표고 300m 이상 지역에서 형질변경 금지

. 비탈면 높이는 30m 이하

- 기반시설

. 진입도로는 6-8m 이상

. 지구내 도로는 4m 이상

. 10ppm 이하 하수처리시설 등

- 용적률, 건폐율 : 용적율 100%, 건폐율 40% 이하

- 층수제한 : 5층 이하

o 수련시설

- 설치제한지역 : 해당없음

- 지구면적

. 1평방킬로미터 미만

. 다만, 수련지구 지정시에는 3평방킬로미터 미만

- 원지형 보전율 : 지구면적의 30%

- 용도구획

. 시설용지는 지구면적의 60% 미만

. 녹지용지는 40% 이상

- 시설설치 기준

. 경사도 30도, 표고 300m 이상 지역에서 형질변경 금지

- 기반시설

. 진입도로는 6-8m 이상

. 지구내 도로는 4m 이상

. 10ppm 이하 하수처리시설 등

- 용적률, 건폐율 : 용적율 100%, 건폐율 40% 이하

- 층수제한 : 5층 이하

o 묘지

- 설치제한 지역 : 해당없음

- 지구면적 : 1평방킬로미터 미만

- 원지형 보전율 : 지구면적의 30%

- 용도구획

. 시설용지는 지구면적의 60% 미만

. 녹지용지는 40% 이상

- 시설설치 기준

. 경사도 30도, 표고 300m 이상 지역에서 형질변경 금지

. 기존 지형의 경사도를 50% 이상 변경금지

- 기반시설

. 진입도로는 6-8m 이상

. 지구내 도로는 4m 이상

. 10ppm 이하 하수처리시설 등

- 용적률, 건폐율 : 용적율 150%, 건폐율 40% 이하

- 층수제한 : 5층 이하

o 공장

- 설치제한지역 : 없음

- 지구면적 : 0.33평방킬로미터 미만

- 원지형 보전율 : 없음

- 용도구획

. 시설용지는 지구면적의 60% 미만

. 녹지용지는 20% 이상

- 시설설치기준

. 경사도 20도, 표고 200m 이상 지역에서 건축물 설치제한

- 기반시설

. 진입도로는 8-15m 이상

. 지구내 도로는 8m 이상

- 용적률, 건폐율 : 용적률 150%, 건폐율 60% 이하

- 층수제한 : 5층 이하