서민주거생활 안정을 위한 전·월세 종합대책

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재정경제부

1. 최근 전·월세 동향 및 전망

□ IMF이후 급락하였던 주택 전세가격은  '99년초를 계기로

상승세를 보여 세입자의 부담을 가중

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97.2     98.2    99.2   2000.2    2001.2

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전세가격         100      95.8     84.9     98.4    107.6

(서 울)         (100)    (92.9)   (79.6)   (96.5)  (108.3)

매매가격         100      98.0     88.9    (91.3)    91.2

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□ 특히 최근 은행대출 금리가 7% 수준까지 낮아지면서 전세를

월세로  전환하려는  경향이  커지면서  전세부족과  월세

고금리가 사회문제화

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(수도권지역)    99하반기  2000상반기  하반기  2001.3현재

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월세전환금리     연22%       19%     15∼16%    14∼15%

월세계약비율       18%       20%       32%        34%

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ㅇ 전세금 일부를  되돌려주고 월세로 바꾸거나,  전세상승분

차액을 월세로 요구하는 사례도 증가

ㅇ 이에 따라 전세는 부족하고 월세는 남아돌아, 이사철 계약이

끝났는데도 소형아파트 전세가격이 상승하는 추세

□ 최근의 전월세문제는 봄  이사철이 끝나가면서 다소 진정은

되겠지만, 앞으로도 수년간 월세전환 현상은 지속될 전망

ㅇ 특히  IMF이후  3년간 수도권에서   주택건설이 위축되고

소형아파트 공급이 감소함에 따라,  앞으로 2∼3년동안

수급불균형에 의한 전월세문제 심화 가능성

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96         97      98     99    2000

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* 수도권주택건설   272천호     229     149    237     241

(18평이하)       93천호      79      51     54      70

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ㅇ 또한 서울시에서 재건축 허가를 받고  착공준비중인 가구가

약 2만호나 되어 주변지역의 소형전월세 품귀현상도 우려

□ 아울러 주택임대가  서구식의 월세로 정착해  가는 과정

에서 서민의 월세부담이 점차 늘어날 가능성이 큼

* 서구의 월세 : 주택가격의 연 12% 수준 (대출금리의 2배 수준)

ㅇ 그럼에도 불구, 월세세입자에 대한 제도적 보호장치 미흡

◇ 최근 전월세 문제는

ㅇ 주택이 "소유" → "거주" 대상으로 인식이 전환되고,

고금리 → 저금리로 경제환경이 변화됨에 따라 나타

나는 현상으로

ㅇ 주택임대시장이 서구식 월세 중심으로 변해가는 측면이

있으나,

이과정에서 세입자의 부담증가, 법적 보호장치의 미흡

등 경제·사회적 문제가 제기되고 있음

ㅇ 또한, 앞으로도 상당기간은 이와같은 전환과정에서 무주택

서민의 주거 불안정이 지속될 가능성

◇ 따라서 세입자의 부담 경감, 임대 및 소형주택 공급확대,

월세입자를 보호할 수 있는 법제도의 보완 등 장·단기

대책을 추진할 필요

2. 전·월세 안정대책

< 기 본 방 향 >

◇ 단기대책 : 전·월세 서민에 대해 융자지원 제고  및 임대

사업자에 대한 세제·금융지원 확대 등을 통해 수급불안

요인 조기불식

◇ 중장기적 대책  : 임대·소형 공공주택 건설물량의 확대,

서민의 내집마련 부담 완화, 월세입자의 주거안정을 위한

법제도 보완 등을 추진

가. 단기대책

(1) 전월세 서민에 대한 보증금 융자지원 강화

□ 연 3%  저리의 도시영세민에 대한  전월세보증금 대출

한도 인상(2001.4 시행)

ㅇ 호당 1,000만원 → 1,500만원, 총 3,000억원(국민주택기금)

* 지원대상 : 지역별로 보증금 2,500만원∼3,500만원이하인 세입자

□ 5천만원(전세금의 50%)까지 지원되는  서민 전월세보증금

대출금리 인하(2001.4 시행)

ㅇ 현행 7.5∼9% → 7∼7.5%, 총 1조 2,000억원(국민주택기금)

(2) 임대사업자 등에 대한 세제·금융지원 확대를 통한 공급확대

□ 주택임대사업자에   대한 취득·등록세   감면확대 추진

(2001.6까지 각 지자체에서 조례 개정)

ㅇ 현행 60㎡이하 신축  소형주택 100% 감면에 추가하여

신규로 60∼85㎡ 중형도 세액의 50% 감면

□ 임대사업자가 보유한 주택부속토지에 대해 종토세 종합

합산 누진과세(0.3∼2%)를 0.3% 균일과세로 전환

ㅇ 2001 상반기중 각 지자체에서 조례개정 완료

□ 임대사업자의 주택매입시 주택기금 대출금리를  인하하고,

주택신용 보증한도도 현실에 맞게 인상(2001.4 시행)

ㅇ 임대사업자에 대한 기금 대출금리 인하 : 현행 7%→5.5%

ㅇ 임대사업자 주택신보 한도인상 : 1인당 6천만원→2억원

※ 국민주택 기금 대출금리 인하에 따른 손실보전 방안 별도 검토

□ 임대사업자의 임대보증금 소득금액 산정시 적용이자율 인하

(2001.4 시행 : 현행 7.5% → 6% 수준)

□ 주택신축 판매업자에 대한 표준소득율을  3월중 10% 인하

(10.7% → 9.6%)

(3)「주택임대차분쟁조정위원회」설치 등 임대차보호제도 강화

□ 임대차 권장임대료(guide-line) 설정 및 분쟁조정 등을 위해

각 지자체에「주택임대차분쟁조정위원회」설치·운영

ㅇ 설치대상 및 시기

- 서울지역의 경우는 노원구·송파구를 포함한  3개 구는

3월 20일부터, 나머지 22개 구는 3월 26일부터 각각 실시

- 성남시  분당구를 포함한   서울 이외 지역의   경우는

건설교통부와 행정자치부가 협의, 대상지역을 선정후

4월중 실시

ㅇ 위원구성 : 변호사, 감정평가사, 공인중개사, 시민단체 등 5명내외

ㅇ 권장임대료 : 인근시세, 주택대출금리+제비용 등 감안

ㅇ 조정수단 : 불응시 월세소득세 실질과세를 위해 국세청 통보 등

□ 아울러 전월세 보증금 우선변제 보장한도 확대 등  전월세

세입자에 대한 보호장치 강화

ㅇ 2001 상반기중 주택임대차보호법 시행령 개정

* 현행보장한도 :  서울 및  광역시 3000만원의  40%(1200만원),

기타지역 2000만원의 40%(800만원)

(4)「주택종합정보망」을 설치하여 전월세 물건 정보 제공 확대

□ 2001 상반기중 서울시 및 수도권지역에 대해 주택 전월세 및

매매관련 종합DB를 구축, 하반기부터 주민에게 정보제공

ㅇ 기초단체별로 전월세를 상시  점검하여 우려지역은 수시

조사 실시 및 보고체계 구축

□ 아울러 임대사업자만  사용하고 있는  표준임대차계약서를

일반전월세에도 사용토록 권장 (중개업소 행정지도)

* 표준임대차계약서에는 재계약시 임대조건 변경사유·기준 등 명시

나. 중장기 대책

(1) 공공임대주택 등 주택 건설물량 확대

□ 공공임대주택을  향후 5년간  매년 15만호씩  건설하여

현재 전국주택총량의 5.8%에 불과한 공공임대주택재고

(67만호)를 10% 수준으로 상향

* 임대주택건설 : '97(125천호), '98(94천호), '99(109천호), 2000(96천호)

ㅇ 특히  저소득층을  위해 재정을  투입,  시중임대료보다

30%이상 싼 국민임대주택을 향후 3년간 5만호 추가건설

- 국민임대주택 건설계획 : 1998∼2002 5만호,

2001∼2003 5만호

- 금년도 추가 1만호에 대한 건설계획의 차질없는 추진

ㅇ 서민용  주택인 다가구·다세대  임대주택건설  지원계획을

금년도 당초계획 15천호에서 30천호로 확대

- 호당 1000만원, 연 8% → 호당 1,500만원, 7%

□ 수도권지역의 소형주택 공급확대를  위하여 수도권내 공공

개발택지의 소형주택용지 및 임대주택용지공급비율을 확대

(2001 상반기, 임대주택법 시행령 및 택지개발지침 개정)

ㅇ 소형주택지 50% → 60%, 임대주택지 10% → 20%

(2) 서민의 내집마련 및 전월세 부담 경감 적극유도

□ 금년 7월부터 서민주택구입자금 대출금리를  인하(국민

주택기금 7.5∼9% → 7∼7.5%)하는 등 주택 구입시 부담완화

ㅇ 수도권 일부 소형주택은 전세금이  집값의 80∼90%에 이르는

곳도 있어 내집마련이 용이할 뿐만 아니라 소유가 보다 유리

< 상계동 22평아파트 예시 > : 현재 매매 9,500만원, 전세 8,500만원

·월세거주시 : 보증금 5,000만원 + 월세 38만원 부담(연 13%)

·내집마련시 : 4,500만원(9,500만원 - 5,000만원) 융자구입시

월 30만원 이자부담(연 8%)으로 월 8만원 절약

□ 주택재개발사업 구역내에 공공임대 주택을 건설하는  경우,

국·공유지 장기 임대 허용

ㅇ 금년 하반기 주거및도시환경정비법 제정시에 반영하되

국·공유지와 사유지가 혼재된 주택재개발 경우에 인정