부동산투자회사법 시행령·시행규칙 입법예고

------------------------------------------

토지정책과 500-4107

건교부에서는 부동산투자회사법이 지난  3월8일 국회를 통과함

에 따라 동법 시행령·시행규칙(안)을 다음과 같이 마련하여 4월

7일자로 입법예고 하였다. 동 시행령·시행규칙(안)은 규제개혁위

원회의 규제심사 및 국무회의를 거쳐  확정되면 금년 7월1일부터

시행될 예정이다.

1. 주요내용

□ 발기인의 주식인수 규모

< 법률 : 30%이내 ⇒ 시행령 : 10%이상 인수 >

부동산투자회사의 발기인은 적어도 3인  이상이 있어야 하는데

시행령에서는 이들 발기인들이 설립시 자본금의 100분의 10 이상

에 해당하는 주식을 의무적으로 인수하도록  하여 발기인은 최소

50억원을 마련하고 그 나머지는 주식공모를 통하여  회사를 설

립할 수 있도록 하였다. 이는 시장내에서 자체의 공신력을 확보

한 발기인들만이 주식을 일반공모 할 수  있도록 하기 위한 것으

로서 사회적 신용이 있고 재정능력이  있는 기관투자자가 발기인

에 참여하도록 유도하기 위한 것이다.

□ 1인당 주식소유한도에 대한 예외

< 법률 : 기금 등 ⇒ 시행령 : 공공기금, 공제회, 현물출자자, 주식

공모후 잔액을 인수한 발기인이나 간사회사 >

기금관리기금법에 의한 공공기금, 군인공제회법에 의한  군인공

제회, 대한교원공제회법에 의한  대한교원공제회, 건설산업기본법

에 의한   건설공제조합 및  전문건설공제조합,  신용협동조합법에

의한  신용협동조합중앙회  등의   경우에는 1인당   주식소유한도

(10%)의 예외를 인정하여 이들 연금기금이  안정적인 배당이익을

목적으로 부동산투자회사에  적극적으로 투자할  수 있도록  하였

다. 아울러 현물출자자, 주식공모를 모집·주선한 후 잔액을 발기

인이나 간사회사가 인수하는 경우에도 2년  동안 1인당 주식소유

한도를 초과하여 주식을 보유할 수 있도록 예외를 인정하였다.

□ 현물출자 부동산의 평가

< 법률 : 평가방법을 위임 ⇒ 시행령 :  수익방식에 의하여 평가

하는 것을 원칙으로 함 >

회사설립 후 허용되는 현물출자의  경우 현물출자 부동산은 수

익방식에 의하여 평가하는 것을 원칙으로  하였다. 다만 토지, 주

거용 부동산 등의 경우에는 비교방식을 적용하여 평가할 수 있도

록 하고 신축건축물, 건축중인 건축물,  병원 등 특수목적용 부동

산은 원가방식에 의하여 평가할 수 있도록 하였다.

□ 자산운용전문인력의 확보

< 법률 : 대통령령이 정하는  바에 따라 확보 ⇒  시행령 : 3인

이상 확보 >

부동산투자회사는 자산을 운용함에 있어 전문성을 높이고 주주

를 보호하기 위하여 부동산 전문인력  등을 3인 이상 확보하도록

의무화하였으나 그 자산의 투자·운용업무를 부동산투자자문회사

에 위탁하는 경우에는 비용절감 등을  위하여 반드시 전문인력을

3인 이상 확보하지 않아도 될 수 있도록 하였다.

□ 부동산투자자문회사의 업무 및 등록요건

< 법률 :  자산의 투자·운용에 관한  자문 및 평가등의  업무를

수행하고자 하는 자는  등록 ⇒ 시행령 :  원칙적으로 자본금

10억, 전문인력 3인 이상 확보 >

부동산투자자문회사는 부동산투자회사로부터 주주총회·이사회

의 의사결정에 필요한 조사·분석, 정보제공 기타 자산의  투자·

운용에 관한 업무를 수탁받아 행하도록 하였다. 아울러  부동산투

자자문회사는 자본금 10억,  전문인력 3인 이상을  확보하여 건교

부장관에게 등록하도록 하였다. 다만, 주주총회·이사회의 결의사

항을 제외한 자산의  투자·운용업무를 부동산투자회사로부터 수

탁받는 경우에는 자본금  30억, 전문인력 5인  이상을 확보하도록

하였다.

□ 부동산의 처분 제한

< 법률 : 5년내 ⇒ 시행령 : 2년 >

부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 2년 이상 소유하도록 의

무화하였으나 개량사업 후  부동산을 처분하거나 부동산투자회사

의 합병·해산 등의 경우에는 예외를 인정하였다. 아울러  나대지

는 반드시 개발사업후 처분하도록 하였으나 관련법규의 제정·변

경 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하되는 경우나 특정한 개발

사업의 공동시행을  위한 경우에는  개발사업  전이라도 처분할  수

있도록 하였다.

□ 외부차입 제한

< 법률 : 운영자금의 일시적  차입 등 ⇒ 시행령  : 부채가 있는

부동산을 부채와 함께 취득, 공공기금으로부터 자금 융통 >

부동산투자회사는 부동산에 대한 간접투자상품으로서 자금차입

을 금지하는  것이 원칙이다.  그러나 자산의  대부분이  유동성이

낮은 부동산에 투자·운용되므로 필요한 경우 운영자금을 일시적

으로 차입하는 것이 필요하다. 부동산에는 담보채권이 대부분  설

정되어 있으므로 부동산 거래시 부채가 있는 부동산을 부채와 함

께 취득하도록 허용하는 것이 필요하다. 아울러 국민주택기금  등

각종 공공기금에서 저리의 자금을 융자하여  주는 경우가 많으므

로 이들 자금을 지원받을 수 있도록 하였다.

□ 자산의 보관

< 법률 : 대통령령이 정하는 바에  따라 보관 ⇒ 시행령 : 부동산,

현금·유가증권은 각각 전문기관에 보관 >

부동산투자회사는 자산운용의   투명성을 확보하고  횡령사고를

방지하기 위하여 그 소유자산중 부동산은  신탁업법에 의한 신탁

회사, 대한주택공사, 한국토지공사 및 한국자산관리공사에 보관하

도록 하였으며, 현금과 유가증권은 신탁업법에 의한 신탁회사  또

는 신탁업을 겸영하는 금융기관에 보관하도록 하였다. 아울러  자

산보관기관은 자산보관의 투명성을 확보하고 위탁받은 자산을 안

전하게 보관하기 위하여 자체 기준을 제정하도록 하였다.

2. 향후 추진계획

건설교통부에서는 입법예고   기간(4.7∼4.26)중 제출된   의견을

검토·반영한 최종 시행령안을  규제개혁위원회 심의,  법제처 심

사, 국무회의 의결을  거쳐 확정·공포할 예정이며  6월말까지 업

무감독 등에 관한 규정을 마련하여 7월1일 제도시행에 차질이 없

도록 할 계획이다.

부동산투자회사 제도가 우리나라에 최초로 도입되는 지분형 부

동산간접투자 제도로서 제도의  정착을 위해서는  법인세, 지방세

등의 감면이   필수적인만큼 건설교통부에서는  부동산투자회사가

이들 세금의 감면혜택을 받을 수 있도록 현재 재경부, 행자부  등

과 적극 협의중에 있다.

< 참고자료 >  부동산투자회사법 시행령(안)의 주요내용

1. 회사의 설립

□ 법안의 주요내용(법 제5조∼제11조)

- 부동산투자회사를 설립하고자 하는  자는 건설교통부장관의 인가

를 받도록 함

- 부동산투자회사의 자본금은 500억원 이상으로 함

- 발기인은 대통령령이 정하는 바에  따라 설립시 자본금의 일정비

율을 의무적으로 인수하도록 함

- 설립시 자본금의 30% 이상을 일반인의 청약에 우선적으로 제공

□ 시행령의 주요내용(영 제3조∼제7조)

- 부동산투자회사의 설립인가를 함에 있어 사업계획서의 타당성  등을

심의하기 위하여 예비인가 절차를 둘 수 있도록 함

- 발기인은 설립시 자본금의 10% 이상을 의무적으로 인수하도록 함

□ 제정이유

- 설립 인가의 투명성을 기하고  부작용을 최소화하기 위하여 인가

요건 및 첨부서류를 명확하게 규정

- 발기인이 의무적으로 인수하여야 하는 주식비율을 규정

2. 1인당 주식소유한도

□ 법안의 주요내용(법 제15조, 제16조)

- 특별관계자를  포함한 1인당  주식소유한도를 10%로  제한하되

기금 등 대통령령이 정하는 주주의 경우에는 예외를 둠

□ 시행령의 주요내용(영 제9조)

- 1인당 주식소유한도에 대한 예외

· 기금관리기금법에 의한 공공기금

· 각종 공제회(군인공제회,  대한교원공제회, 건설공제조합, 전문건

설공제조합, 신용협동조합중앙회)

- 1인당 주식소유한도를 2년 동안 유예

· 현물출자자 ⇒ 현물출자후 2년내 1인당 주식소유한도에 적합

· 주식공모를 모집·주선한 후 잔액을 인수한 발기인이나 간사회사

⇒ 발행주식의 상장·등록후 2년내 1인당 주식소유한도에 적합

□ 제정사유

- 연금기금등은 주식소유로 인하여 발생한 이익이 특정인에게 귀속

하는 것이 아니라 다수에게 분산

· 특히 연금기금등은 안정적인 배당이익을 얻을  목적으로 장기투자

를 주로 하므로 이를 적극 유치

- 부동산투자회사는 설립시 반드시 자본금의 일정비율을 공모하여야

하므로 만약 공모후에 잔액이 발생하는  경우에는 이를 발기인이나

간사회사가 추가로 인수할 수 있도록 하여 설립시 자본금의 변동에

의한 1인당 주식소유한도 위반이나  자산운용상의 제약을 사전에

방지

3. 증자시 주식의 발행가액 산정

□ 법안의 주요내용(법 제18조)

- 주식의  발행가액은 당해   부동산투자회사의 시장가치·자산가치

및 수익가치에 기초하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 산정

□ 시행령의 주요내용(영 제11조)

- 발행주식의 상장 전에는 순자산가치에 기초하여 산정

· 부동산은 수익방식에 의하여 평가한 가액으로 산정. 다만, 취득

후 1년 이내의 경우에는 취득가액으로 할 수 있음

· 유가증권은 증권투자회사법시행령 제29조 준용

· 금융기관의 예치금은 원금과 이자를 가산

- 발행주식의 상장 후에는 일반공모증자 방식에 의하여 산정

* 일반공모증자란 주주의  신주인수권을 배제하고 불특정다수인을

상대방으로 하여 신주를 모집하는 방식임

□ 제정이유

- 상장전에는 당해 주식의 시장가격이 없으므로 순자산가치에 기초

하여 산정하도록 함

· 이중 부동산은 수익가치에  의하여 평가한 가액으로 하여  미래

의 수익을 반영할 수 있도록 함

- 상장후에는 당해  주식의 시장가격이  형성되므로 일반  상법상의

회사와 같이 일반공모증자 방식에 의하여 산정

4. 현물출자시 가치산정

□ 법안의 주요내용(법 제19조)

- 부동산투자회사는 부동산개발사업에 대한 인가를 받은 후에 부동

산에 한하여 현물출자를 받을 수 있음

- 부동산의 평가방법은 시행령으로 정함

□ 시행령의 주요내용(영 제12조)

- 부동산은 수익방식에 기초하여 평가하는 것을 원칙으로  함. 다만

수익방식을 적용하는 것이  적용하기 어렵거나   현저히 불합리한

경우에는 예외로 함

- 비교방식을 적용하여 평가

· 토지, 주거용 부동산,  기타 수익방식의 적용이  불가능하고 거래가

빈번하여 충분한 거래사례를 확보할 수 있는 경우

- 원가방식을 적용하여 평가

· 신축건축물, 건축중인 건축물, 병원 등  특수목적용 부동산, 기타

수익방식의 적용이 불가능하고  최근 비용자료를 충분하게  구할

수 있는 경우

□ 제정이유

- 부동산투자회사는 안정적인 수익창출을  얻을 목적으로 부동산에

투자하므로 현물출자 부동산도 수익방식에 의하여 평가하도록 함

- 구체적인 평가기준은 감정평가에관한규칙을 준용

5. 자산운용전문인력의 확보

□ 법안의 주요내용(법 제22조)

- 부동산투자회사는 대통령령이  정하는 바에  따라 일정한  요건을

구비한 자산운용전문인력을 확보토록 함

□ 시행령의 주요내용(영 제14조)

- 부동산투자회사는 자산운용전문인력을  3인 이상  확보하도록 함.

다만, 주주총회·이사회 결의사항을 제외한 자산의 투자·운용업

무를 부동산투자자문회사에 위탁하는 경우에는  반드시 3인 이상

확보하지 않아도 됨

□ 제정이유

- 부동산투자회사는 부동산투자를 전문으로  하는 기관이므로 자산

운용에 관한 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 부동산 전

문인력을 확보하도록 하는 것이 필요

- 다만,  자산의 투자·운용에   관한 업무를 부동산투자자문회사에

위탁하는 경우 자산운용전문인력을 의무적으로  3인 이상 확보토

록 하는 것은 불필요한 비용발생의 소지가 있으므로 예외를 둠

· 투자상품으로서 적정한  수익창출이 제도성공의 핵심이므로  비

용을 최대한 절감하는 것이 필요

· 특히 초기에는  운영자산의 규모가  작으므로 내부조직이  많은

기능을 수행하기 어려움

6. 부동산투자자문회사

□ 법안의 주요내용(법 제23조)

- 부동산투자회사의 위탁으로  그 자산의  투자·운용에 관한  자문

및 평가  등의  업무를 행하고자  하는 자는  건설교통부장관에게

등록하여야 함

□ 시행령의 주요내용(영 15조∼17조)

- 부동산투자자문회사의 업무

· 주주총회·이사회의 의사결정에 필요한 조사·분석 및 정보제공

· 자산의 투자·운용과 관련된 업무

- 부동산투자자문회사의 등록요건

· 일반적으로 자본금 10억원·전문인력 3인 이상

· 자산의 투자·운용에  관한 업무를  수탁하는 경우에는  자본금

30억원·전문인력 5인 이상

□ 제정이유

- 부동산투자자문회사는 부동산투자회사로부터 위탁을  받아 주주총회·

이사회 의사결정 지원 및 자산의 투자·운용업무를 수행함

* 다만, 법률에서 주주총회, 이사회에서 결정하도록 규정된 업무는

위탁이 불가능함

- 부동산투자자문회사가 공신력을  가질 수  있도록 일정한  요건을

갖추어 등록하도록 하되, 자산의 투자·운용 등의 업무를 수탁

받는 경우에는 등록요건을 강화함

7. 자산운용기준

□ 법안의 주요내용(법 제24조∼제27조, 제29조)

- 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 일정기간 보유하도록 함

- 부동산투자회사는 총자산의 70% 이상이  부동산, 90% 이상이 부

동산·부동산관련 유가증권·현금으로 구성되도록 함

- 부동산투자회사는   당해 주식이  상장·등록된 후에   자기자본의

30% 범위내에서 개발사업에 투자

- 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권있는 주식에 대하여 10%

이상, 동일한 발행자의 증권에 총자산의 5% 이상 투자금지

- 부동산투자회사는 운영자금을 일시적으로 차입하는 경우 등 투자

목적이 아닌  경우로서 대통령령이  정하는 경우에는  예외적으로

차입을 할 수 있음

□ 시행령 규정사항(영 제18조∼제21조, 제23조)

- 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 2년 이상 보유하도록 함.

· 다만,  부동산 개량사업후  처분하거나 부동산투자회사의   합병,

해산 또는 분할로 인하여 처분하거나 투기적인 거래가 아닌 경

우로서 주주를 보호하기 위하여 처분이  불가피한 경우에는 예

외적으로 처분할 수 있도록 함

· 나대지는 개발사업 후  당해 토지를 처분하도록 하였으나  관련

법규의 제정등으로 사업성이 현저히 저하된 경우, 특정한 개발

사업을 위한 프로젝트 회사에 처분하는  경우 또는 공동시행을

위한 경우에는 예외적으로 처분할 수 있도록 함

- 총자산의 70% 산정과 관련하여 부동산  개발사업에 투자한 금액,

특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을  정하여 설립된 회사

에 투자한 금액, 부동산  권리를 취득하기 위하여  투자한 금액은

부동산에 해당하는 것으로 봄

· 구체적인 산정기준은  취득가액을 기준으로 하되  평가가액으로

할 수 있음

- 부동산투자회사는  주택저당채권담보부채권 및  주택저당증권, 특

정한 부동산의 개발을 위하여  존립기간을 정하여 설립된 회사에

투자하는 경우에는  총자산의 5%를 초과하여  투자할 수  있도록

함

- 부동산투자회사는 원칙적으로 자금을 차입할 수 없으나 운영자금

을 일시적으로 차입하는  경우, 부동산과 관련된 부채를  당해 부

동산과 함께 취득하는 경우, 국민주택기금 등 공공목적에 사용되

도록 조성된 기금으로부터 수융하는 경우는 이를 허용

□ 제정이유

- 경영진의 창의적인 경영활동을 통해  충분한 수익창출을 얻기 위

하여 탄력적인 자산운용에 필요한 규정을 마련

- 특히 경영진의 자의적인 자산운용으로  인한 부작용 또는 투자자

손실발생의 우려가 적은 경우에는 자산운용기준을 완화

8. 자산보관의 위탁

□ 법안의 주요내용(법 제35조, 제36조)

- 부동산투자회사는 대통령령이  정하는 바에 따라  부동산·유가증권

및 현금의 보관과  이와 관련된 업무를  신탁업법에 의한 신탁

회사, 대한주택공사, 한국토지공사, 한국자산관리공사에 위탁

□ 시행령의 주요내용(영 제27조, 제28조)

- 부동산투자회사는 보유하고  있는 부동산, 현금,  유가증권을 다음의

방법에 의하여 보관

· 유가증권 및 현금은 신탁업법에 의한  신탁회사, 신탁업을 겸영

하는 금융기관에 보관을 위탁

· 부동산은 신탁업법에 의한 신탁회사(부동산신탁사), 대한주택공사,

한국토지공사, 한국자산관리공사에 보관을 위탁(관리신탁)

· 유가증권은 증권예탁원에 재예탁

□ 제정이유

- 부동산투자회사는 자산운용의 투명성을  확보하고 횡령사고 방지

등을 위하여 부동산, 현금, 유가증권을 외부기관에 보관하도록 함

· 구체적인 자산보관은 표준 자산보관계약서를 작성·운용

· 특히 부동산은  공신력이 있는  부동산전문 공공기관에  보관할

수 있도록 함

9. 투자보고서

□ 법안의 주요내용(법 제37조)

- 부동산투자회사는 대통령령이 정하는 바에 따라 자산운용에 관한

주요사항이 포함된 매 분기 및 결산기의 투자보고서를 작성

□ 시행령의 주요내용(영 제29조)

- 투자보고서에는 자산운용과 관련된  주요 변동사황, 운영성과, 각

종 비용 등을 자세히 기재토록 하여 자산운용의 투명성을 확보하

고 주주들이 이를 자세히 알 수 있도록 함

· 회사의 개황

· 자산의 구성현황 및 변경내역

· 총 수입금액, 수입구조, 수입률

· 부동산 영업경비 등 지출에 관한 사항

· 소유 부동산별 현황, 가격, 임대료, 주요 임차인 현황

· 유가증권의 소유현황

· 부동산 개발사업에 관한 사항

· 주주구성 및 주요주주의 현황 등

□ 제정이유

- 부동산투자회사는  매분기 투자보고서를   통하여 자산운용성과를

자세히 기재·공시토록 하여 투자자를 보호

- 부동산투자회사법에 의한 각종 자산운용기준의 준수여부를 감독