부동산투자회사법 시행령 입법예고

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건설교통부 토지국 토지정책과 500-4107

건교부에서는 기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 이들 부동산에 전문적으

로 투자하는 기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례사항을 담은 개정 부

동산투자회사법이 국회를 통과함에 따라 부동산투자회사법 시행령을 수정하

여 5월 12일 입법예고함.

1. 주요 내용

<> 발기인의 주식인수 규모

o 법률 : 30% 이내 --> 시행령 : 10% 이상 인수

부동산투자회사의 발기인은 적어도 3인 이상이 있어야 하는데 시행령

에서는 이들 발기인들이 설립시 자본금의 100분의 10 이상에 해당하

는 주식을 의무적으로 인수하도록 하여 발기인은 최소 50억원을 마련

하고 그 나머지는 주식공모를 통하여 회사를 설립할 수 있도록 하였

다. 이는 공신력을 확보한 발기인들만이 주식을 일반공모할 수 있도

록 하기 위한 것으로서 사회적 신용이 있고 재정능력이 있는 기관투

자자가 발기인에 참여하도록 유도하기 위한 것이다.

<> 1인당 주식소유한도에 대한 예외

o 법률 : 기금 등 --> 시행령 : 공공기금, 공제회, 현물출자자, 주식공

모 후 잔액을 인수한 발기인이나 간사회사

기금관리기금법에 의한 공공기금, 군인공제회법에 의한 군인공제회,

대한교원공제회법에 의한 대한교원공제회, 건설산업기본법에 의한 건

설공제조합 및 전문건설공제조합, 신용협동조합법에 의한 신용협동조

합중앙회 등의 경우에는 1인당 주식소유한도(10%)의 예외를 인정하여

이들 연금기금이 안정적인 배당이익을 목적으로 부동산투자회사에 적

극적으로 투자할 수 있도록 하였다. 아울러 현물출자를 용이하게 하

기 위하여 현물출자후 2년 동안 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식

을 소유할 수 있도록 하였다. 또한 주식공모를 모집.주선한 후 잔액

을 발기인이나 간사회사가 인수하는 경우에도 2년 동안 1인당 주식소

유한도를 초과하여 주식을 소유할 수 있도록 하였다.

<> 현물출자 부동산의 평가

o 법률 : 평가방법을 위임 --> 시행령 : 수익방식에 의하여 평가하는

것을 원칙으로 함.

회사설립 후 허용되는 현물출자의 경우 현물출자 부동산은 수익방식

에 의하여 평가하는 것을 원칙으로 하였다. 다만, 투지, 주거용부동

산 등의 경우에는 비교방식을 적용하여 평가할 수 있도록 하고 신축

건축물, 건축중인 건축물, 병원 등 특수목적용 부동산은 원가방식에

의하여 평가할 수 있도록 하였다.

<> 자산운용전문인력의 확보 및 사전교육

부동산투자회사는 자산을 운용함에 있어 전문성을 높이고 주주를 보호

하기 위하여 전문인력을 3인 이상 확보하도록 하였다. 아울러 전문인력

은 부동산이나 금융관련 전문 교육.연구기관 및 단체, 대학중 건설교통

부장관이 지정한 교육기관에서 일정한 교육과정을 이수토록 하였다. 동

교육과정은 50시간 이상으로서 부동산자산의 투자.운용과 관련된 사항,

부동산 관련 법률.조세.회계 등 제도와 관련된 사항, 부동산관련 증권

의 발행.유통 및 자본시장에 관한 사항이 포함되도록 하였다.

<> 부동산투자자문회사의 업무 및 등록요건

o 법률 : 자산의 투자.운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 수행하고

자 하는 자는 등록 --> 시행령 : 자본금 10억, 전문인력 3인 이상 확

보

부동산투자자문회사는 부동산투자회사로부터 주주총회.이사회의 의사

결정에 필요한 조사.분석, 정보제공 기타 자산의 투자.운용에 관한

자문 및 평가 등에 관한 업무를 수탁받아 행하도록 하였다. 아울러

부동산투자자문회사는 자본금 10억, 전문인력 3인 이상을 확보하여

건교부장관에게 등록하도록 하였다.

<> 부동산의 처분 제한

o 법률 : 5년내 --> 시행령 : 2년

부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 2년 이상 소유하도록 하였으나

개량사업 후 부동산을 처분하거나 부동산투자회사의 합병.해산 등의

경우에는 예외를 인정하였다. 아울러 나대지는 원칙적으로 반드시 개

발사업후 처분하도록 하였으나 관련법규의 제정.변경 등으로 인하여

사업성이 현저히 저하되는 경우나 특정한 개발사업의 공동시행을 위

하여 토지를 처분하는 경우에는 개발사업 전이라도 처분할 수 있도록

하였다.

<> 외부차입 제한

o 법률 : 운영자금의 일시적 차입 등 --> 시행령 : 부채가 있는 부동산

을 부채와 함께 취득, 공공기금으로부터 자금 융통

부동산투자회사는 부동산에 대한 간접투자상품으로서 자금차입을 금

지하는 것이 원칙이다. 그러나 자산의 대부분이 유동성이 낮은 부동

산에 투자.운용되므로 필요한 경우 운영자금을 일시적으로 차입하는

것이 필요하다. 부동산에는 담보채권이 대부분 설정되어 있으므로 부

동산 거래시 부채가 있는 부동산을 부채와 함께 취득하도록 허용하는

것이 필요하다. 아울러 국민주택기금 등 각종 공공기금에서 저리의

자금을 융자하여 주는 경우가 많으므로 이들 자금을 지원받을 수 있

도록 하였다. 또한 기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 주식매수

청구권이나 환매가 대량으로 발생하여 일시적으로 매수대금 또는 환

매대금의 지급이 곤란한 경우에도 차입을 할 수 있도록 하였다.

<> 자산의 보관

o 법률 : 대통령이 정하는 바에 따라 보관 --> 시행령 : 부동산, 현금.

유가증권은 각각 전문기관에 보관

부동산투자회사는 자산운용의 투명성을 확보하고 횡령사고를 방지하

기 위하여 그 소유자산중 부동산은 신탁업법에 의한 신탁회사, 대한

주택공사, 한국토지공사 및 한국자산관리공사에 보관하도록 하였으며,

현금과 유가증권은 신탁업법에 의한 신탁회사 또는 신탁업을 겸영하

는 금융기관에 보관하도록 하였다. 아울러 자산보관기관은 자산보관

의 투명성을 확보하고 위탁받은 자산을 안전하게 보관하기 위하여 자

체기준을 제정하도록 하였다.

2. 기업구조조정부동산투자회사

<> 기업구조조정부동산투자회사의 인가

건설교통부장관은 기업구조조정부동산투자회사의 설립인가의 신청을 받

은 경우 (1) 발기인의 주식인수능력 및 사회적 신용도 (2) 사업계획의

구체성, 타당성 및 건전성 (3) 업무위탁계약의 적정성 (4) 현물출자를

하는 경우 그 적정성 (5) 주식공모를 하는 경우 그 적정성 등을 심사하

여 인가여부를 결정토록 하였다.

<> 투자대상 부동산의 범위

법률에서 "기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 상환하기 위해 매각하

는 부동산"의 범위를 거래가격의 100분의 50 이상을 채무를 상환하기

위해 금융기관 등 채권자와 약정을 체결하고 매각하는 부동산으로 규정

하였다.

<> 자산관리회사의 인가

기업구조조정부동산투자회사의 위탁을 받아 그 자산을 투자.운용하는

자산관리회사는 법률에서 자본금 70억, 전문인력 5인 이상을 갖추어 건

교부장과의 인가를 받도록 규정하였다. 자산관리회사의 인가를 받기 위

해서는 (1) 사업계획이 지속적인 영업을 영위하기에 적합하고 (2) 추정

재무제표 및 수지전망이 사업계획에 비추어 타당성이 있으며 (3) 자산

관리회사의 주요 출자자가 충분한 출자능력이 있고 (4) 경영진이 부동

산이나 유가증권 등 자산의 투자.운용.관리 등에 충분한 경험과 지식을

갖추는 등의 요건을 구비하도록 하였다.

<> 자산관리회사의 행위준칙

자산관리회사는 선량한 관리자의 주의의무로 위탁받은 자산의 투자.운

용업무를 수행하도록 규정하였다. 자산관리회사는 자산의 투자.운용업

무를 위탁한 기업구조조정부동산투자회사에 대하여 일정한 이익을 보장

하거나 이를 약속하는 행위, 손실 발생시 이를 자산관리회사가 부담하

거나 이를 약속하는 행위 등을 할 수 없도록 규정하였다.

<> 주식매수청구권 및 환매

회사의 존립기간 연장 등의 경우에 인정되는 주식매수청구권의 경우 기

업구조조정부동산투자회사는 주식의 매수청구를 받은 날로부터 1월 이

내에 당해 주식을 매수토록 하였다. 주식 매수가격은 자산총액에서 부

채총액을 공제한 가액을 매수일 전일의 발행주식총수로 나누어 산정한

금액으로 매수토록 하였다.

아울러 기업구조조정부동산투자회사는 자산이 대부분 유동성이 낮은 부

동산에 투자.운용되므로 원칙적으로 환매를 인정하지 않았으나 기업구

조조정부동산투자회사는 상장이나 등록을 전제로 한 투자상품이므로 상

장이나 등록요건을 충족하고도 상장이나 등록을 하지 않는 경우에는 환

매를 할 수 있도록 하였다.

3. 향후 추진계획

건설교통부에서는 입법예고 기간(5.12-5.31)중 제출된 의견을 검토.반영

한 최종 시행령안을 규제개혁위원회 심의, 법제처 심사, 국무회의 의결을

거쳐 확정.공포할 예정이며 6월말까지 업무감독 등에 관한 규정을 마련하

여 7월 1일 제도시행에 차질이 없도록 할 계획이다.