아파트 가수요자 등에 대한 종합세무대책

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(서울 강남권 중심)

국세청 재산세과 397-1536

I. 종합세무대책 추진배경·방향

<> 서울 강남지역의 재건축추진아파트 가격이 연간 30%를 상회하는 상승

률을 나타내고, 최근에도 계속 상승세이며, 저밀도 저층소형평형의 경

우에는 지난해 연간 50%를 넘게 가격이 급등한 단지가 다수

<> 또한, 서울지역 아파트 동시분양에 100대 1이 넘는 이상경쟁률을 나타

내는 아파트단지가 속출하면서, 아파트분양권에 고액의 프리미엄이 형

성되어 상당수가 전매되고 있음.

<> 아파트 등의 정상적인 거래(양도, 취득)는 경제행위의 일환으로

o 실수요자 등의 정상적인 아파트 등 거래에 대해서는 일체의 세무간섭

을 배제하는 것이며, 세법에 따라 부동산 거래에 관련한 세금을 성실

하게 신고·납부하는 경우에도 간섭없이 모든 납세절차가 종결되는

것임.

o 그러나, 가수요자·투기성거래자 등이 단기차익 등을 목적으로 아파

트시장에 몰려들어 과열시키면서, 비정상적인 거래를 일삼고, 관련세

금을 탈루하는 것 등에 대하여는 관련세법을 적용하여 엄정하게 조치

해 나가야 함은 국세청이 수행해야 할 기본업무인 것으로 이번에 서

울 강남지역의 가격급등 아파트 거래.고가의 분양권 전매 등에 대한

세무관리를 강화함.

II. 강남지역 가격급등 아파트 등에 대한 주요조치

1. 부동산거래동향파악전담반(일명 "부동산투기대책반") 편성·운영

o 서울지역에 74개반 150명으로 부동산거래동향파악전담반을 편성

o 아파트가격이 급등한(하는) 서울 강남권 등에 수시 투입하여

- 아파트가격 상승을 주도하고 있는 저밀도지구 재건축 추진 소형아

파트 등의 가격 및 거래동향 파악

- 고액의 프리미엄이 붙은 아파트·오피스텔 등 분양권전매자료의 정

기 또는 수시 수집

- 인기아파트·오피스텔 등 분양현장에서의 예찰활동 및 필요시 현장

조치

- 관내의 가격상승폭이 큰 주요아파트, 개발제한구역 해제(예상)지역

의 토지 등의 거래동향 및 가격 점검

- 기타 부동산중개업소의 실태파악 등의 임무를 수행

2. 가격급등아파트·고액의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 등에 대한 공

평과세기반 보완

<> 서울 강남지역 재건축추진아파트 95개 단지에 대한 「공동주택기준

시가」수시고시제 시행 계획

o 아파트를 팔았을 때 양도소득세를 과세하거나, 상속 또는 증여를

받았을 때 상속세 또는 증여세의 과세기준으로 적용하는 「공동주

택기준시가」를 매년 1회 7월 1일자로 정기적으로 고시하여 왔으나

※ 2001.7.1자 기준시가 고시한 아파트(전국)

- 15,845단지, 67,231동, 4,773,714세대

o 아파트기준시가 정기고시 이후에 가격이 급등한 강남지역의 재건축

추진아파트 단지에 대하여는

- 아파트가격 변동내용을 양도소득세·상속세·증여세의 과세기준

가격에 조기 반영하여 시가에 근접한 가액으로 납세자의 성실신

고를 유도하고 공평과세를 실현하기 위하여

o 매년 7월 1일의 공동주택기준시가 정기고시 이외에 별도로 수시고

시하는 방안을 이번에 처음으로 시행할 계획임.

※ 재건축아파트 단지선정, 동별·세대별 거래시세조사, 조사가격

의 권형 점검, 조사내용의 전산구축 등 관련업무의 추진계획 수립

<> 아파트분양권 프리미엄가액의 전산관리제 시행

o 다양한 방법에 의하여 정기적으로 아파트분양권 시세를 파악하여

전산누적 관리하는 시스템을 구축

o 아파트분양권 거래에 대한 세무신고 내역과 전산관리하는 시세자료

를 비교분석, 불성실신고자 선별 등에 활용할 계획

3. 아파트분양권 등 양도자 중 불성실신고혐의자에 대한 정밀세무조사

<> 대상지역 : 서울 강남권(강남구, 서초구 우선) 중심

<> 자료수집 : 총 1,074명

o 서울 강남구 서초구 관내 고가의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 전

매자료 및 2000년 이후 가격이 급등한 재건축 추진(예정) 아파트의

단기양도자료 등

※ 수집자료 현황(2000.1.∼2001.9월 거래분)

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인기아파트                재건축아파트

분양권 전매분               단기양도분

지역별        ---------------------------------- ----------------

아파트   분양    분양권   분양권   아파트    자료

단지수  세대수  전매건수 전매비율  단지수    건수

-----------------------------------------------------------------

계              9     4,699     797     17.0      13      277

-----------------------------------------------------------------

강남구            5     2,693     574     21.3       8      198

서초구            4     2,006     223     11.1       5       79

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주) 아파트별 분양권 전매비율 : 최고 51%, 최저 5.7%

<> 수집자료의 정밀분석

o 수집된 자료를 토대로 거래당시의 시세정보(부동산 정보전문지, 언

론 보도자료 등) 등에 의해 세무신고의 성실성 여부를 정밀분석

- 거래당시의 시세와 세무관서에 신고한 내역을 대사

o 수집된 자료에 대하여는 조만간 정밀분석을 완료할 예정

- 일부분양권 전매 등에 대한 양도소득세 신고내역을 시세정보 등

과 비교분석한 바 상당수가 양도당시의 시세정보 등에 비하여 매

우 낮게 신고한 것으로 나타나고 있음.

※ 분양권 등 양도소득세 과소신고 혐의 사례 : 사례6, 사례7

<> 세무조사실시(예정)

o 정밀분석결과 불성실신고 혐의정도가 큰 자를 엄선하여 조만간 세

무조사에 착수할 예정

〔주요 조사대상자〕

- 부동산 등을 양도하고 예정신고를 하지 아니한 자(단, 1세대 1주

택 해당분 제외)

- 고액의 양도차익을 남기고 아파트분양권을 전매한 자 중 불성실

신고 혐의자

- 재건축 추진아파트를 단기양도하는 등으로 고액의 양도차익을 남

긴 자 중 불성실신고 혐의자

- 가격급등아파트를 단기양도하여 고액의 양도차익을 남긴 자 중

불성실신고 혐의자 등

※ 조사과정에서 양도·양수자가 조사에 불응하거나 담합에 의해

정상적인 세무조사를 방해하는 경우 등에는 금융거래확인조사

및 양수자의 자금출처까지 조사할 예정

<> 앞으로의 추진방향

o 이번 우선 분석대상에서 제외된 서울 강남지역의 2001.10월 이후의

거래분 및 서울 강남 기타지역 중 고액의 프리미엄이 형성된 분양

권 전매자료, 재건축 추진아파트 단기 거래자료 등을 추가로 수집

- 추가로 수집하는 거래자료 분석결과 세금탈루혐의가 짙은 자에

대하여는 조기에 2단계 세무조사를 실시할 예정

※ 양도소득세의 법정예정신고기한이 양도한 날이 속하는 달의

말일부터 2월임으로 신고기한이 경과하여야 자료수집 및 성실

신고 여부 분석 등이 가능

o 다만, 거래가격이 안정되고 정상적인 거래가 이루어지고 있는 아파

트 등 주택거래에 대하여는 세무간섭을 최대한 억제하면서 자율적

인 성실신고를 적극 유도해 나갈 방침임.

4. 양도소득세·증여세의 성실신고납부 조기안내

<> 아파트 및 아파트분양권의 거래(양도와 취득)에 따르는 주요 국세로

는 양도소득세와 증여세가 있음.

o 양도소득세는

- 1년 미만 보유한 아파트를 양도하는 경우, 세법상 투기성이 있는

아파트 거래에 해당하는 경우, 아파트분양권(입주권) 등을 양도

하는 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익을 기준으로 양도소

득세를 과세하며

- 기타의 거래에 대하여는 기준시가에 의한 양도차익을 기준으로

양도소득세를 과세함. 다만, 납세자가 실지거래가액으로 양도소

득세를 신고할 수 있음.

o 증여세는

- 부모 등으로부터 증여받아 취득한 경우이거나, 직업·연령·소득

및 재산상태 등으로 보아 아파트 등을 자력으로 취득하였다고 인

정하기 어려운 경우에는 시가에 의하여 증여세를 과세

<> 아파트 등 부동산 매매정보를 적시 수집·전산관리하면서 해당 납세

자에게 양도소득세 또는 증여세의 신고·납부를 서면안내 해주는 시

스템을 구축

o 아파트 매매정보자료를 부동산등기정보화시스템(AROS)에서 국세통

합시스템(TIS)에 전송하는 체계를 구축하여

- 2002.1월 현재 서울지역의 부동산 매매정보는 전부 실시간으로

신속·정확하게 수집하는 시스템구축을 완료

o 전산출력물에 의한 양도소득세·증여세 신고납부 사전안내제 시행

<양도소득세 신고납부 사전안내시스템>

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+------------------+                          +----------------+

|양도소득세신고납부|                          |    등기관서    |

+------------------+  ----------------------> +----------------+

|   부동산양도자   |         등기신청         | 소유권이전등기 |

+------------------+                          +----------------+

| ^                                             |

| |                                             |

신고 | |양도소득세신고납부 사전안내                  | 전산수집

납부 | |(신고기한 20일전까지)                        |(On-Line)

| |                                             |

v |                                             v

+---------------+                          +-------------------+

| 주소지 세무서 |                          |국세통합시스템(TIS)|

+---------------+ <----------------------- +-------------------+

|신고.납부안내문|      대상자명단 통보     |양도소득세신고납부 |

|등 전산출력    |                          |대상자 전산선정    |

+---------------+                          +-------------------+

=================================================================

<증여세 신고납부 사전안내시스템>

=================================================================

+------------------+                          +----------------+

| 증여세납세의무자 |                          |    등기관서    |

+------------------+  ----------------------> +----------------+

|   부동산수증자   |         등기신청         |    증여등기    |

+------------------+                          +----------------+

| ^                                             |

| |                                             |

신고 | |증여세신고납부 사전안내                      | 전산수집

납부 | |(신고기한 20일전까지)                        |(On-Line)

| |                                             |

v |                                             v

+---------------+                          +-------------------+

| 주소지 세무서 |                          |국세통합시스템(TIS)|

+---------------+ <----------------------- +-------------------+

|안내문.신고서  |      대상자명단 통보     |  증여세신고납부   |

|등 전산출력    |                          |  대상자 전산선정  |

+---------------+                          +-------------------+

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<참고1> 실지거래가액에 의한 양도소득세 계산흐름

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양도가액  ...  실지거래가액

－

필요경비  ...  실지거래가액(취득가액, 양도비 등)

|

v

양도차익

－             장기보유특별공제=부동산 양도차익×공제율

장기보유특별공제  ... 공제율 : 3년 이상 보유(10%), 5년 이상 보유

|                       (15%), 10년 이상 보유(30%)

v

양도소득금액

－

양도소득 기본공제 ... 연간 250만원 공제

|

v

양도소득 과세표준

×

세율        ... ＊ 아래 세율표 참조

|

v

산출세액

－

세액공제 등     ... 예정신고납부세액공제 10% 적용

(단, 부동산양도신고하면 세액공제 15% 적용)

＋

가산세       ... 확정신고·납부를 하지 아니하면 신고불성실가

|              산세 10%, 일정한 납부불성실가산세를 가산함.

v

납부할 세액

=================================================================

※ 아파트·아파트분양권에 대한 양도소득세 세율

<> 2001.12.31 이전 양도

o 보유기간 : 세율

o 2년 미만 보유시 : 과세표준×40%

o 2년 이상 보유시

- 3천만원 이하 : 과세표준×20%

- 3천만원 초과 6천만원 이하 : (과세표준×30%)-300만원

- 6천만원 초과 : (과세표준×40%)-900만원

<> 2002.1.1 이후 양도

o 보유기간 : 세율

o 1년 미만 보유시 : 과세표준×36%

o 1년 이상 보유시

- 1천만원 이하 : 과세표준×9%

- 1천만원 초과 4천만원 이하 : (과세표준×18%)-90만원

- 4천만원 초과 8천만원 이하 : (과세표준×27%)-450만원

- 8천만원 초과 : (과세표준×36%)-1,170만원

<참고2> 증여세 계산흐름

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증여재산가액      ... 증여당시의 시가

＋

10년내 증여재산 가산액 ... 10년내 동일인으로부터 증여받은 재산을

|                합산함.

v

증여세 과세가액

―

증여재산공제      ... 직계존비속 3천만원(단, 미성년자 :

|                15백만원), 배우자 5억원, 기타친족 5백

v                만원, 타인은 공제없음.

증여세 과세표준

×

세율          ... ＊ 아래 세율표 참조

|

v

증여세 산출세액    ... 세대를 건너뛴 증여시(예 : 조부모→손자)

－               30% 할증

기납부증여세액공제   ... 10년내 증여재산 합산과세시 당초 납부세

－               액 공제

신고세액공제      ... 신고기한내 신고하면 신고세액공제 10%

＋               적용

가산세         ... 신고기한내 신고·납부를 하지 아니하면

|                신고불성실가산세 20%, 납부불성실가산세

v                10∼20%를 가산함.

납부할 세액

=================================================================

※ 증여세 세율

o 1억원 이하 : 과세표준×10%

o 1억원 초과 5억원 이하 : (과세표준×20%)-1천만원

o 5억원 초과 10억원 이하 : (과세표준×30%)-6천만원

o 10억원 초과 30억원 이하 : (과세표준×40%)-1억 6천만원

o 30억원 초과 : (과세표준×50%)-4억 6천만원

<참고3> 분양권 등은 반드시 실지거래가액으로 신고

아파트분양권(입주권)을 전매하는 경우에는 반드시 실지거래가액으로 양도

소득세를 신고·납부하여야 합니다.

또한, 아파트를 양도하는 경우에는 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도소득

세를 계산하여 신고·납부하는 것이나, 일정한 사유에 해당하는 경우에는

반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

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양도자산                     양도소득세 계산방법

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아파트분양권                      실지거래가액

-----------------------------------------------------------------

아파트          아래의 사유에 해당하지 않는 경우      기준시가

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1. 고급아파트인 경우                실지거래가액

* 고급아파트 : 전용면적이 50평

이상이면서 양도당시 실지거래

가액이 6억원을 초과하는 아파트

2. 미등기로 양도하는 경우

3. 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우

4. 허위계약서의 작성, 주민등록의

허위이전 등 부정한 방법으로

부동산을 취득 또는 양도하는 경우

5. 양도자가 확정신고기한까지 거래

증빙을 갖추어 실지거래가액으로

신고한 경우

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