거래 과열지역에 대한 2차 세무조사

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- APT분양권 등 양도 관련 -

국세청 조사3과 720-4807

Ⅰ. 추진 배경

□ 국세청은 2001년 하반기부터 서울 강남권의  일부 APT단지를

중심으로 부동산 투기조짐이 있는 것을 인지하고

o APT분양권 시세가 가장 많이  급등한 서울 강남구·서초구

관내의 APT분양권 양도자료 등을 수집·분석하여

o 상당한 양도차익이  발생하였음에도 양도소득세를 불성실하게

신고한 혐의가 큰  자를 엄선, 2002.  1. 14.부터 1차

세무조사를 착수한 바 있음

□ 그 결과, 강남지역의 APT분양권 시세 등은 하향 안정추세를

보이고는 있으나,  아직까지  가수요자  등의  투기심리는

상존하고 있는 실정이며

o 나아가 일부 타지역의 APT분양권에도 "떴다방" 등이 가세

하여 이들 지역에도 고액의  프리미엄이 형성되는 등 투기심리가

확산되고 있는 것으로 파악되고 있음

□ 따라서, APT  등 주택에  대한 투기심리가  확산되는 것을

차단하여 서민생활을 보호함은  물론, 경제질서확립으로

물가에 미치는 악영향 등을 치유함과 동시, 서민들에게 주는

상대적 박탈감을 해소하는 차원에서

o 서울 및 수도권 전  지역을 대상으로 분양권시세 등이  급등한

APT단지의 분양권  등을 양도한  자 중에서 상당한  양도차익을

남기고도 양도소득세를 불성실하게 신고한 혐의가 큰 자에

대해 2차 세무조사를 실시하게 된 것임

Ⅱ. 1차 세무조사 진행상황

□ 조사개요

o 조사대상

- 아파트  등 매매가격  급등 폭이  큰「강남구·서초구」관내의

아파트분양권 전매자료  등 총  1,074건을 수집하여  거래

당시의 시세가격 등과 비교분석한 결과

- 양도소득세 불성실 신고혐의가 큰  614명을 조사대상으로 엄선함

o 조사착수 :   2002. 1. 14.

□ 조사 진행상황

o 조사대상 614명 중 408명에 대한 조사가 완료단계에 있으며

o 현재 조사 진행중인  206명에 대한 조사가  2월말경에 완료 되는

대로 조사실적 등을 집계할 예정임

- 다만, 일부 '떴다방'(부동산중개업자) 등이 분양권 전매에

직접개입한 경우, 이들의  인적사항 및  실거래가액 파악에

어려움이 있어 조사진행이 지연되는 사례가 있으나

→ 이들에 대하여는 금융거래 확인조사 등 모든  조사방법을

동원하여 끝까지 추적하는 등 엄정히 대처할 방침임

□ 주요 적출사례 : 「붙임 1」참조〔사례 1 ∼ 3〕

Ⅲ. 2차 세무조사 계획

□ 대상 지역  :  서울·수도권 전지역

＊1차 세무조사 APT의 2001. 10월 양도분 포함

※ 참고자료 :  조사대상 APT 현황

□ 자료수집 및 정밀분석  :  4,451건

o 부동산 시세정보와 비교하여 고액의  프리미엄이 붙은 APT분양권

전매자료 및  가격이 급등한  재건축 추진아파트단지  등의

단기양도자료를 수집

o 수집된 자료를 토대로  거래당시의 시세가액에 의해 세무

신고의 성실성 여부를 정밀분석

→ 거래당시의 시세와 세무관서에 신고한 내역을 대사

※ 자료 수집현황 (2000. 1.∼2001. 10월 거래분)

(개, 건)

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지역별        아파트 분양권 전매자료         아파트 단기 양도자료

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아파트  분  양   분양권    분양권     아파트        양도

단지수  세대수  전매건수  전매비율    단지수        건수

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계       46   20,231    3,931     19.4        78          520

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서울지역    43   17,790    3,376     19.0        67          465

기타수도권    3    2,441      555     22.7        11           55

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＊아파트별 분양권 전매비율 :  최고 66.3% (이촌동 LG한강빌리지)

□ 신고 실태

o 분양권 전매자는 프리미엄을 "불로성 소득"으로  인식하면서도 이에

따른 양도소득세를 실제보다 현저히 낮게 신고하는 것이 대부분임

□ 세무조사 계획

o 조사착수 :  2002.  2.  7.

o 조사대상 :  총 1,478명

- 정밀분석 대상자  4,451명 중 거래당시  시세가액대비 양도

차익 과소신고혐의가 큰

. 고액의 프리미엄이 붙은 분양권을 전매한 자 :  1,411명

. 재건축 추진아파트 등을 단기양도한 자      :    67명

o 중점 조사방향

- 조사대상자의 분양권프리미엄 과소신고 등 탈루소득 확인

- 분양권의 소유권 변경 신고 없이 중간 전매한 실소득자 추적

- 청약통장을 불법으로 다량 매집한 분양권 매매 전문꾼 색출

- 분양권 및 아파트를  중개 또는, 직접  거래로 거액의 수수료

등을 챙긴 부동산중개업자의 탈세행위 적출 등

※조사과정에서 양도·양수자가 조사에 불응하거나 담합에

의해 정상적인 세무조사를 방해하는 경우

☞ 금융거래 확인조사 실시로 양수자의 취득자금 출처까지

조사하는 등 엄정 대처할 것임

Ⅳ. 향후 추진방향

o 금번 1·2차  조사대상에서 제외된 2001.  11월이후 거래분을

포함하여 고액의 프리미엄이 추가로 형성되는  APT단지 등을

중심으로

- 분양권 전매자료, 재건축 추진APT  단기양도 자료 등을

예정신고기한 경과 즉시 수집·분석하여

- 양도소득세를 불성실하게 신고한 혐의자에  대하여는 지속적

으로 세무조사를 실시하여 나갈 예정임

* 양도소득세 예정 신고기간 : 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월이내

또한, 자료수집  분석대상자 중  불성실신고혐의가 상대적

으로 적어 금번 1·2차  세무조사에서 제외된 자에 대해서는

별도계획에 의하여  수정신고 권장 또는  세무조사를 실시할

예정임

o 다만, 세무조사 착수전에 분양권  프리미엄 등에 대한 양도

소득세를 사실대로   수정신고한 경우에는 조사대상에서

제외할 것임

o 아울러, 거래가격이 안정되고 정상적인  거래가 이루어지고 있는

아파트 등 주택거래에  대하여는 세무간섭을 최대한 억제

하면서 자율적인 성실신고를 적극 유도해 나갈 방침임

[붙임 #1] 1차 세무조사결과 조사적출 사례

사례 1    속칭 "떴다방"이 주택청약통장을 매입하여 분양받은 후,

계약금 납입당일에 실수요자에게 전매

사례 2    분양권 다거래자의 프리미엄 과소신고에 따른 양도소득세 탈루

사례 3   양수자와 담합하여 허위계약서를 작성, 양도차익을 과소신고

〔붙임 #2〕2차 세무조사 대상중 과소신고 혐의사례

사례 1   최초분양자의 분양권 양도차익 과소신고 혐의

사례 2   최초분양자의 분양권 양도차익 과소신고 혐의

사례 3   최초분양자의 분양권 양도차익 과소신고 혐의

사례 4   아파트 단기 양도분 양도차익 과소신고 혐의

사례 5   재건축아파트 단기양도분 양도차익 과소신고 혐의

〔참고자료〕  2차 세무조사대상 APT 현황

□ 아파트분양권

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지  역                         아파트명

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계                           42개 단지

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강남, 서초구 관내  기 조사아파트 중 (2001. 10월양도분) 8개단지

강남 도곡동        삼성타워팰리스 2, 3차,  포스코트

강남구             삼성동 세방하이빌, 역삼동 경남, 청담동 대림

강동 성내동        영풍

관악 봉천9동       벽산타운

광진구             구의동 삼성쉐르빌, 자양동 현대 8, 9, 10차

도봉 방학1동       대상현대

마포구  공덕동     삼성 공덕2, 3지구, 용강동 삼성래미안

서초구  방배동     현대맴피스2차, 잠원동 롯데캐슬

성동 금호동        삼성

성동 응봉동        동아리버그린, 대림강변

성동 행당동        한신플러스타운

송파구             가락동 동부센트레빌, 송파동 삼성, 선경SK,

잠실동             갤러리아팰리스

영등포구           문래동 LG빌리지, 여의도동 트럼프월드1차

용산 이촌1, 2동    LG한강빌리지, 삼성리버스위트

군포시 산본동      대림

성남 분당 정자동   로얄팰리스

안양 평촌동        귀인마을 현대

용인 수지 죽전리   중앙하이츠 빌리지1

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□ 단기양도 아파트

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지  역                   아파트명

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계                     30개 단지

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강남구  개포동 주공고층아파트 등 12개 단지

서초구  잠원동 우성아파트 등      8개 단지

송파구  잠실 주공아파트 등        3개 단지

강동구  고덕동 주공아파트 등      2개 단지

용산구  이촌동 한강맨션           1개 단지

과천시  주공 4단지 등             4개 단지

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