거래 과열지역에 대한 세무조사 결과 APT분양권 등 양도 관련

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국세청 조사3과 720-4807

Ⅰ. 조사개요

<> 조사배경

o 국세청은 2001년 하반기부터 서울 및 수도권지역을 중심으로 부동산

투기 조짐이 있는 점을 인지하고, 고가의 프리미엄이 붙은 APT분양권

전매 및 가격이 급등한 재건축추진APT 등의 단기양도 내용 등을 수집·

분석하여

o 매매가격이 급등한 APT단지의 분양권 등을 양도하고 고액의 양도차익

을 남겼음에도 양도소득세를 불성실하게 신고한 혐의가 있는 자를 엄선

o 정당한 세금납부 없는 고액의 불로성소득에 대한 엄정한 과세를 통하

여 대다수 국민의 상대적 박탈감을 해소하고 무주택자 등 서민의 생

활을 보호하기 위해 일부 투기거래 조장 중개업자 등을 포함하여 세

무조사를 실시하였음.

<> 세무조사 실시

o 조사대상 범위 : 2000.1.∼2001.10. APT분양권 등 양도분

o 조사대상 지역 : 서울·수도권지역의 82개 APT단지

o 조사실시 내용

(단위 : 명)

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조사구분    조사착수일   총 조사인원     1·2차     투기거래조장

조사대상    중개업자  등

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계                       2,119        2,092            27

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1차조사     2002.1.14         614          614

2차조사     2002.2.7        1,478        1,478

특별조사    2002.2.28          27                       27

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<> 세무조사 착수후, APT분양권 등 거래동향

o 세무조사 착수초기, 서울 강남권(강남구 서초구)의 매매가격은 하향

안정추세를 보였으나, 봄철 주택 성수기를 앞두고 기타 서울 및 수도

권지역을 중심으로 실제 매매는 극히 미미한 가운데 매도호가의 강세

가 최근까지 이어짐.

o 현재는 정부의 잇따른 주택가격 안정시책 발표로 다시 하향안정추세

로 돌아선 것으로 파악되고 있으나

향후 월드컵과 선거를 앞두고 투기심리가 다시 되살아날 우려는 상존

하고 있음.

※ 부동산중개업자 등의 행태

▷ 일부 중개업자 등은 시세 상승지역 부동산 거래 동향과 관련된 언

론보도내용을 이용하여 가수요자의 투기성거래를 부추기는 경향이

있으며

▷ "떴다방" 등은 각종 단속에도 불구하고 서울지역 및 일부 수도권

지역의 인기 있는 APT나 오피스텔 등 분양현장을 중심으로 몰려다

니면서, 거래과열현상을 부추기는 등 각종 불법행위를 자행하고

있는 것으로 탐문됨.

▷ 또한, 일부 APT단지의 경우에는 APT매매가격 형성 등에 대해 부녀

회·부동산중개업소 등이 담합하고 있는 것으로 탐문되고 있음.

Ⅱ. 세무조사 진행결과

<> 현재까지의 조사실적

(단위 :  명, 백만원)

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조사 종결

조사   -------------------------------------  조사

대상     인원   적출           추징           진행

소득  (1인당)  세액  (1인당)

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계         2,119   1,785  83,280     47  30,748     17    334

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1차조사         614     596  36,665     62  13,993     23     18

2차조사       1,478   1,189  46,615     39  16,755     14    289

특별조사         27       -       -      -       -      -     27

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o 부동산투기의 확산을 억제하기 위한 차원에서 총 2,119명을 조사착수

하여 현재까지 1,785명을 조사 완료하였으며,  이에 대한 조사실적으

로는

- 양도차익 과소신고한 탈루소득 833억원을 적출하여

- 양도소득세 등 탈루세액 307억원을 추징함.

o 또한, 청약예금통장 불법매매 등 관련법규 위반행위자 150명을 적발

하였음.

<> 주요 적출유형

조사 종결된 조사대상 1,785명 및 조사과정에서 파생된 거래상대방 518

명 포함 총 2,303명에 대한 적출유형임.

(1) APT분양권 등 매매과정에서 관련법규 위반 : 150명

o 청약예금통장 등 불법매수자 : 31명

신축APT 등을 분양신청할 수 있는 청약예금통장 등 입주자저축증서

를 매수하거나, 주택이 있는 자가 무주택자 명의를 빌려 주택조합

에 가입한 뒤 신축분양APT·조합APT 등을 분양 받아 전매

o 불법행위를 자행한 부동산중개업자("떴다방" 포함) : 119명

- 정부에 제출하는 검인계약서 상의 거래금액을 실제보다 낮게 허

위 기재하도록 부추기는 등 양도소득세 등 관련세금 탈루를 적극

조장(62명)

- APT 등 부동산거래를 중개하고, 부동산중개업법에 의한 규정수수

료를 초과하여 중개수수료 수수(37명)

- 공인중개사 또는 무자격자가 부동산중개업법에 의한 부동산중개

업등록을 하지 않고 부동산거래 중개(17명)

- 부동산중개업법에 중개의뢰인과 직접거래 또는 거래쌍방을 대리

하여 매매계약을 체결할 수 없음에도 이를 위반(3명)

(2) APT분양권(입주권)을 취득한후, 명의변경 없이 중간전매하고 양도

소득 신고누락 : 50명

APT분양권(입주권)을 중간에 취득한 경우, 취득자가 검인계약서를 작

성하여 관계기관(구청 등)에 제출하여 검인을 받아 이를 근거로 분양

회사 등에 본인명의로 소유권을 변경하여야 함에도, 소유권 변경 없

이 재차 전매하고 양도소득세 신고누락

※ 부동산 미등기전매 행태와 동일

(3) APT분양권(입주권)을 자녀 등 특수관계인에게 증여하였으나, 이를

양도한 것으로 허위 신고 : 14명

APT분양권(입주권)을 취득하여 자녀 등 특수관계인에게 실질적으로

증여하였음에도, 증여세 납부를 회피할 목적으로 이를 양도한 것으로

매매계약서를 작성하여 허위 신고

(4) 기타 APT분양권(입주권) 프리미엄 등 양도차익을 과소신고하여 양

도소득 탈루 : 2,089명

APT분양권(입주권) 등을 양도하고 양도가액 및 취득가액을 사실과 다

르게 신고하여 양도소득 탈루

Ⅲ. 향후 추진방향

<> 조사진행중인 자에 대한 조치

o 현재까지 조사진행 중인 334명에 대하여는 3월말까지 조사를 완료할

예정임.

- 앞으로의 조사과정에서도 양도·양수자가 조사에 불응하거나 담합

에 의해 정상적인 세무조사를 방해하는 경우

☞ 양수자의 취득자금 출처까지도 금융거래 확인조사를 실시하는

등 엄정 대처할 것임.

o 특히, 불법 투기거래조장 부동산중개업자 등(27명)에 대한 특별세무

조사를 실시함에 있어서는

- 조사과정에서 명백한 탈루혐의가 있는 경우에는 부과제척기간내의

모든소득을 끝까지 추적하여 탈루세액을 과세함은 물론

- 허위계약서작성 조장 및 부동산중개업법 등 관련법규 위반행위를

중점 조사하여 엄정히 대처할 방침임.

<> 추가 세무조사 실시(예정)

o 또한, APT분양권프리미엄 등이 급등했던 2001.11월 이후 거래분에 대

해서도 신고내용을 정밀 분석하여, 불성실신고혐의가 큰 자에 대해서

는 추가로 세무조사를 실시할 예정임.

<> 조사결과 조치(예정)

o 조사종결된 자의 적출된 탈루소득에 대하여는

-「세무조사결과통지」과정을 거쳐 탈루세금 즉시 추징(고지)

o 관련법규 위반자(150명)는 위반사실을 관계기관에 고발 및 통보

특히, 조사과정에서 확인된 청약예금통장 불법 양도 후 당첨된 분양

권 등(조사 적출유형-해당자 31명)에 대해서는 전매 유무를 불구하고

관련법규에 의해 관계기관(건교부)에「분양권 당첨을 취소」토록 통

보할 방침임.

※ APT분양권을 취득하고자 하는 경우,  "이미 체결된 주택의 공급계

약(분양권)이 취소"되는 불이익이 발생되지 않도록 반드시 양도자

를 직접 대면하여 실질계약서를 작성하고, 대금을 지불하는 등 철

저한 확인이 필요

o 또한, 국세청에서는 향후부터 분양권 등을 명의변경 없이 중간전매하

여 조세를 포탈하거나 양도인과 양수인이 쌍방 담합하여 조세를 포탈

할 목적으로 허위계약서를 작성하여 신고한 경우 등에 대해서는 조세

범처벌법 제9조(조세포탈)를 적용하는 방안을 신중히 검토중에 있음.

* 특히, 부동산투기에 의한 상습탈세 등 탈세유형과 수법이 사회정의와

세법질서를 현저히 해치는 것으로 판단되는 자에 대하여 우선 적용

☞ 처벌 : 3년 이하의 징역 또는 포탈세액 3배 이하 벌금

<> 주택가격안정을 위한 지속적인 세무관리

o 앞으로도, 주택거래 과열지역 등에 대해서는 매매가격 변동추이 등

거래동향 및 "떴다방" 등의 불법행위에 대한 예찰활동을 강화해 나갈

것이며

또한, 정당한 세금납부 없는 투기성거래자 등에 대해서는 강도 높은

세무조사를 지속적으로 실시하여 나갈 방침임.

o 그러나, 세무조사 착수전에 분양권 프리미엄 등에 대한 양도소득세를

사실대로 수정신고한 경우에는 조사대상에서 제외할 것임.

o 나아가, 국세청에서는 대다수의 성실한 납세자의 권익을 보호하고 공

평세정을 기하기 위하여, 서민생활의 안정을 저해하는 투기조장자 등

의 세금탈루 등 탈법행위에 대하여는 엄정한 법집행을 통해

탈루세금 추징뿐만 아니라, 관련법규에 의거 사법당국에 고발하는 등

강력하게 대처해 나갈 방침임.