상가건물임대차보호법 시행에 따른 세무대책

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- 「임대료부당인상자신고센터」 설치 및 세무조사 실시 -

국세청 부가가치세과 3971-481

Ⅰ. 배경

o 2003.1.1부터 [상가건물임대차보호법]이 시행됨에 따라 일정액의 보증

금 최우선 변제, 임대료 인상 한도 설정 등 영세 세입자들의 권리 보장

이 제도적으로 마련되었으나

- 건물소유자(임대사업자)들이 이법 시행전에 임대료를 대폭 인상하는

현상이 나타남으로써 영세사업자들에게 부담을 주고 국민경제의 안정

을 저해할 우려가 있음.

o 이에 따라 임대료를 지나치게 올려 이익을 취하는 임대사업자들에 대하여

- 임대에 따른 부가가치세·소득세 등 세금을 성실하게 신고·납부하였

는지 여부를 정밀 검증함으로써

- 임대료의 부당한 인상을 억제하고 영세상인들을 보호하려는 본래 목

적대로 원활하게 시행될 수 있도록 함.

<상가건물임대차보호법 요지>

. 임대료 증액 제한

.. 경제사정을 감안하여 시행령에서 정한 금액을 초과할 수 없음.

. 경매·공매시 임대보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제

. 보증금을 월임대료로 전환할 경우 일정비율로 제한

. 시행일 : 2003.1.1

* 상가임대차보호법 시행령이 관련기관 주관으로 제정작업 중에 있음.

Ⅱ. 상가건물 임대료 동향

o 최근 저금리 현상에 따른 상가건물에 대한 투자활성화, 경기호전에 따

른 창업확산 등으로 점포·사무실의 임대수요가 급격히 증가하고 있음.

o 특히, 상가건물임대차보호법 시행을 앞두고 향후 임대료 인상의 제약

등을 지나치게 우려하거나

- 임대료를 5년간 전혀 인상할 수 없는 것으로 법규정을 오해한 일부

임대사업자들이

- 법 시행 전에 보증금·월세 등을 급격히 인상하거나 보증금을 월세로

전환하는 경우 및 일방적인 계약해지요구 등 임차인과 마찰을 빚는

사례가 다수 발생하고 있음.

<점포임대지수 변동추이>

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'98.1    '99.1    '00.1    '01.1    '02.1    '02.3    '02.3

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0.7     -2.2     -0.9      0.5      1.8      1.9      1.9

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주) 전년대비 증가율임.

자료) 한국은행

Ⅲ. 임대료 안정을 위한 세무대책

1. 국세청에 [임대료부당인상자신고센터] 설치

<> 신고(제보)할 주요사례

o 임대사업자에 대한 신고

- 임대료를 과다하게 증액 요구하는 경우

- 이중임대차계약서 작성을 강요하는 경우

- 임대보증금을 과다한 월세로 전환요구하는 경우

- 이미 이중계약서 등으로 임대료를 지나치게 인상하였거나 기타

임대에 따른 부가가치세, 소득세 등 세금을 탈루한 혐의가 있는

경우 등

o 부동산중개업소에 대한 신고

- 임대료 과다인상을 부추기는 경우

- 이중계약서 작성, 중개수수료를 부당하게 요구하는 경우

- 수수료 등 용역대가를 받고 영수증 교부를 기피하는 경우 등

* 신고시에는 임대차계약서(이중계약서를 작성한 경우에는 실제

계약서 및 허위계약서), 영수증, 무통장입금증명 등 관련 증빙

자료를 반드시 제출하여 주시기 바람.

<> 신고센터 설치장소 …… 총 212개 설치

o 국세청(2개) : 부가가치세과, 조사2과

o 지방청(12개) : 개인납세1과, 조사과

o 세무서(198개) : 세원관리1과, 납세서비스센터

o 국세청 인터넷 홈페이지(http://www.nts.go.kr) 및 국세청[세금감

시고발센터](ARS 080-333-2100)

* 다른 정부기관, 지방자체단체 및 소비자단체, 시민단체 등에 접

수된 임대료 부당인상 관련 제보자료를 주기적으로 수집 활용

<> 신고방법

o 직접방문, 전화, FAX, 서면, 인터넷 등 여러 가지 방법 중 신고자

가 편리한 대로 선택하여 신고

<> 설치시기 : '02.5.1부터 운영

<> 신고시 유의사항

o 허위신고를 방지하고 처리결과 통지하는데 필요하므로 신고시 다음

사항은 반드시 밝혀야 함.

- 신고자(임차인)의 사업자등록번호, 주소, 성명, 주민등록번호연

락할 전화번호 또는 휴대폰 번호

- 임차건물의 소재지(층, 호수 등 구체적으로 명시)

- 임대사업자(건물주 또는 전대인)의 성명 등 인적사항

- 부당한 임대료 인상 내용 등을 가급적 6하원칙에 의하여 구체적

으로 제시

2. 불성실 임대사업자에 대한 세무조사 실시

<> 제보 및 기 세무신고내용 분석

o [임대료부당인상자신고센터]에 제보된 임대사업자와 대도시의 번화

가 등에 소재하는 상가건물 임대사업자를 중심으로 부가가치세·소

득세 등 제세 신고납부상황을 분석

o 본인의 임대소득 및 가족의 상속·증여세 등 제세금 탈루여부에 대

하여도 종합적으로 검증

<> 세무조사대상자 선정

o [임대료부당인상자신고센터]에 접수된 부당인상자 중 임대료 수입

에 대한 부가가치세·소득세, 상속세·증여세 등을 탈루한 혐의가

있는 자

o 대도시 번화가, 수도권 등의 중심상가 등 임대료 부당인상 소지가

많은 지역의 임대사업자 중 세금탈루혐의가 있는 자

o 임대료 과다 인상자 중 그동안 임대수입을 누락함으로써 부가가치

세 납부면제자에 해당되어 세금을 한 푼도 납부하지 않은 자

* 부가가치세 납부면제자는 연간수입금액 2,400만원(월 평균 200만

원)에 미달하는 사업자임.

o 기타 신고센터에 접수된 임대사업자 중 세금탈루혐의가 있는 자 등

* 조사대상으로 선정되지 않은 임대사업자에 대하여는 국세청 전산

망에 수록하여 성실납세여부를 지속적으로 누적관리할 계획임.

<> 임대료 부당인상 판단기준(예시)

임대료와 관련이 있는 각종 가격, 지수, 비율 등을 종합적으로 고려

하여 부당인상 여부를 합리적으로 판정

o 부동산 임대가격지수 변동추이

o 상가건물의 기준시가 및 매매가격 변동추이

o 수신·여신금리 변동추이

o 소비자물가 상승률 추이

o 주택임대차보호법 시행령에서 규정하고 있는 임대료 인상한도율 및

보증금의 월세 전환시 적용비율

o 앞으로 제정될 상가건물임대차보호법시행령에서 정할 임대료 인상

한도율 및 보증금의 월세전환시 적용하는 비율

o 당해 상가건물의 감가상각비, 수선비 등 비용발생비율

o 상호비교가 가능한 인접된 유사상가건물의 임대료 수준 등

<> 중점조사할 사항

o 부당인상한 임대료 수입 및 소득에 대하여 제대로 세무신고가 되었

는지

o 본인 및 가족명의로 부동산 취득·양도거래가 있는 경우 그 취득자

금의 출처가 정당한지, 양도소득세는 제대로 신고납부했는지

o 가족간에 주식·금융자산 등을 변칙적인 방법으로 증여하였는지 여부

o 임대사업자가 다른 기업을 지배 경영하면서 기업자금을 유출하여

부동산 등을 취득한 혐의가 있는 경우에는 연관기업에 대하여까지

조사

* 조사과정에서 고의적이고 지능적인 조세포탈 행위가 드러나는 경

우에는 조세범처벌법에 따라 엄정하게 조치

<> 조사예정인원

o 앞으로 [임대료부당인상자신고센터]에 제보되는 임대사업자 수와

조사인력 등을 고려하여 「선택과 집중의 원칙」에 따라 불성실신

고혐의가 큰 순서로 조사대상자 선정

o 영세사업자에게 임대한 임대사업자를 주 대상으로 하여 1차적으로

5,000여명 정도를 조사할 예정임.

3. 부동산중개업소에 대한 특별관리

<> 관리대상

o 서울, 수도권, 광역시(읍·면 제외) 및 도청소재지의 상가건물 임

대료 가격상승률이 높은 지역에 소재하는 중개업소로서 규모가 크

고 거래가 활발한 업소를 선정

<> 관리방안

o 최근 3년간 신고실적을 분석하고 수입금액 탈루혐의가 있는 업소를

선정 세무조사를 실시하여 탈루세금 추징

o 임대료 상승을 부추기거나 상가건물 가격을 부당하게 인상한 혐의

가 있는 중개업소에 대하여는 관계기관(지방자치단체 등)에 통보

* 국세청에서는 상가건물임대차보호법 시행을 앞두고 서민·영세사

업자들이 생업에 지장 받을 정도로 지나치게 임대료를 인상하는

일부 임대사업자들에 대하여 엄정한 세무조사 등을 실시함으로써

공평과세의 실현과 함께 국민경제생활의 안정을 기하도록 적극

대처할 계획임.

<참고> 상가건물임대차보호법 주요 내용

o 적용범위(제2조)

- 사업자등록의 대상이 되는 사업용건물의 임대차 중 일정금액 이하의 보

증금에 대하여 적용

* 보호대상이 되는 건물의 범위 및 보증금의 규모는 시행령에 위임

o 대항력 등(제3조)

- 임차인이 건물을 인도받고 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조, 법

인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날

부터 제3자에 대하여 효력 발생

o 등록사항 등의 열람·제공(제4조)

- 건물의 임대차에 이해관계가 있는자에게 열람·제공

* 이해관계가 있는자 등의 범위는 시행령에 위임

- 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 임차건물의 소재지, 사업자등

록신청일, 보증금, 차임, 임대차기간 및 확정일자 등을 공개하여 이해

관계인(건물매수희망자, 금융기관, 채권자 등)의 권리를 보호

o 보증금의 회수(제5조)

- 제3조 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 세무서장으로부터

임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매시 임차건물의 환

가금액에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변

제받을 수 있음.

* 보증금 중 일정액의 보호(제14조)

- 임차인이 건물에 대한 경매신청 등기전에 제3조 제1항의 대항요건(건물

의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정

하는 일정액을 순위에 불구하고 우선하여 변제받을 권리가 있음.

o 임대차기간 등(제9조)

- 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄.

o 계약갱신 요구 등(제10조)

- 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구

하는 경우 임대인은 '차임을 3회 연체한 경우' 등 특별한 사정이 없는

한 이를 거절하지 못함.

- 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차

계약기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사

o 차임 등의 증감청구권(제11조)

- 차임을 증액하는 경우 경제사정 등을 감안하여 대통령령이 정한 기준에

따른 비율을 초과할 수 없음.

o 월차임 전환시 산정율의 제한(제12조)

- 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환

되는 금액에 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임 범위를 초과할 수

없음.

o 강행규정(제15조)

- 상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한

것은 효력이 없음.

o 일시사용을 위한 임대차(제16조)

- 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물임대차보호법을

적용하지 아니함.

o 시행시기(부칙 제1조) : 2003.1.1.부터 시행

o 기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치(부칙 제3조)

- 기존 임차인이 제5조의 보증금 우선변제를 받기 위해서는 이 법 시행전

에 확정일자를 신청

* 확정일자 확인일정·방법 등은 시행령에 위임