국토의계획및이용에관한법률시행령 및 시행규칙(안) 입법예고

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건설교통부 주택도시국 도시정책과 2110-8167

□ 건설교통부는  [국토의계획및이용에관한법률](국토계획법)의

하위규정인  시행령·시행규칙(안)을 마련하여   5월 17일

입법예고하였다.

□ 국토계획법은 국토의 난개발을  방지하고 국토이용체계를

환경친화적으로 개편하기 위하여  기존의 국토이용관리법과

도시계획법을 통합한 법률로서, 금년 2월 4일 제정·

공포되었으며 2003년 1월 1일부터 시행될 예정이다.

□ 이번에 입법예고된  안은 지난  3월 15일 국토연구원에서

개최된 공청회에서 발표한 시안을 토대로 하여, 공청회에서

제시된 각계  전문가 의견과  지자체·관계부처 협의시

제출된 의견을 적극 수용하여 마련되었으며, 그 과정에서

수정된 주요내용은 다음과 같다.

o 건교부장관의 승인권한인 도시기본계획중  환경보전·

경관·경제·산업·방재 등에  관한 사항의   변경을

시 도지사에게 위임하는 등 지자체 권한 확대

o 수도권내 공장·대학  등의 지방이전을  촉진할 수 있는

방향으로 이전적지에  대한 토지이용계획을  수립하도록

유도

o 관리지역 및  농림지역내의 개발행위허가  규모를 3만㎡

이하의 범위안에서   지자체 조례로  정하도록  하여

지역별 특성을 반영

□ 이러한 수정사항을 포함하여  이번에 입법예고된 시행령·

시행규칙(안)의 주요내용은 다음과 같다.

o 도시기본계획 수립대상도시를  수도권의 시급도시전체와

기타지역의 인구  10만이상의  시에서  수도권의 모든

시 군, 광역시 및 이와 인접한 모든 시 군, 그리고 인구

10만이상인 시 군으로 확대

o 주거환경  보호를 위하여   공연장등 소음발생시설은

주거지역에 설치할 수 없도록  하고, 녹지보전을 위하여

녹지지역안의 건축물의 층수를  4층이하로 제한하는  등

기존 도시지역내의 건축제한을 강화하며,

- 지나치게 완화되어  있는 상업지역의  용적률을 100∼

200%p 강화

o 비도시지역의 건축제한방식을 제한행위열거방식(Negative

system)에서  도시지역과  같이 허용행위열거방식(Positive

system)으로 변경하고,

- 관리지역(종전의 준도시·준농림지역)에서는 제2종지구단위

계획을 수립하는 경우  이외에는 아파트를 건설할  수

없도록 하고,  공해공장의  개별입지도 제한하는  등

건축규제를 강화

o 취락지구에서는  주민생활에 불편이  없도록 건폐율을

40%에서 60%로  완화하고, 허용용도도  자연녹지수준

으로 완화

o 개발행위허가대상이 도시지역에서  비도시지역으로 확대

됨에 따라 비도시지역에서의 개발행위허가대상을 정하되,

- 농 어업활동이나   주민생활에 필요한  시설의  설치를

허가대상에서 제외하는 등 도시지역에 비하여  허가범위를

축소하여 주민불편을 최소화

o 개발행위를 허가하는 경우 주변건축물의  높이등 주변

지역과의 관계, 도로등  기반시설여건도 고려하도록

하는 등 허가기준을 강화

o 신규개발사업지역  및 그   주변지역, 용도지역 변경

등으로  개발밀도가 완화되는   지역, 제2종지구단위

계획구역 등을 [기반시설부담구역]으로 지정하고,

- 이  구역안에서 건축물을   건축하거나 토지형질을

변경하는 경우에는 필요한 기반시설을 직접 설치

하거나 설치비용을 부담하도록 함

o 주로  계획관리지역에서 지정되는   제2종지구단위계획

구역(종전의 준도시취락지구와   유사)의 최소면적은 소규모의

산발적인  개발을 억제하기  위하여  30만㎡(종전에는

10만㎡) 이상으로 하며,

- 용도지역별 건축제한에 불구하고  지구단위계획으로

정하는 용도의 건축물을  건축할 수 있도록  하고,

건폐율 용적률을  40%·100%에서 60%·150%까지

완화하는 등 인센티브를 부여

o 준농림지역과  준도시지역을 통합한  관리지역은

수도권내 시 군, 광역시 및  광역시와 인접한 시 군은

2005년말까지, 기타   시 군은 2007년말까지  계획관리·

보전관리·생산관리지역으로 세분되어야 하며,

- 용도가  세분되기 전까지  관리지역에서의 행위제한은

계획관리지역 수준으로 정하고, 건폐율 용적률은 40%

80%를 적용

□ 입법예고기간은 5월 17일부터 6월 7일까지이고, 입법

예고내용과 시행령·시행규칙(안)은 건설교통부 홈페이지

(www.moct.go.kr)에 게재되어  있으며,  의견이 있는

경우에는 건설교통부 국토체계개편팀에 제출하면 된다.

건설교통부 공고 제2002-128호

국토의계획및이용에관한법률시행령을 제정함에 있어 국민에게  미리

알려 이에 대한 의견을  듣고자 그 제정이유 및  주요내용을 행정절차

법 제41조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.

2002년  5월 14일

건설교통부장관

국토의계획및이용에관한법률시행령(안) 입법예고

1. 제정이유

국토이용관리법과 도시계획법을 통합한  [국토의계획및이용에관한

법률]이 제정되어 2003.  1. 1.부터 시행됨에  따라 법률에서  위임한

각종 세부 운영방안을 정함으로써 국토의 계획적·체계적인 이용을

통한 난개발의 방지와 환경친화적인 국토이용체계를 구축하려는 것임

2. 주요내용

가. 법률의 통합에 따라  유사기능을 가진 종전의 국토이용관리법에

의한 공공시설  61개와 도시계획법에  의한 도시기반시설  52개를

53개의 기반시설로 통합·조정함

나. 도시관리계획사항에 대한  지적고시는 도시지역과 비도시지역에

차등을 두어 도시지역의  경우 지적이 표시된  지형도에 하고, 비

도시지역의 경우 도시계획시설의 경계부분은 지적이 표시된 지형

도에, 나머지 부분은 일반 지형도에 할 수 있도록 함

다. 공원 등에서 해제되는 면적이 30만제곱미터 이상일 경우에는 의

무적으로 제1종지구단위계획구역으로 지정하고,  공동주택을 건설

하기 위한 제2종지구단위계획구역을 지정할 때에는 30만제곱미터

이상의 규모를 갖도록 하되, 일정한  범위내에서 10만제곱미터 이

상의 토지가 여럿 모여 30만제곱미터 이상이 되는 경우에도 하나

의 구역으로 지정할 수 있도록 함

라. 제1종지구단위계획구역의  지정목적이 '차없는  거리 조성'  등을

위한 경우에는 주차장설치기준을  100퍼센트까지 완화할 수  있게

하며, 제2종지구단위계획구역에서는  당해 지역에  적용되는 건폐

율 및 용적률의 1.5배까지 완화하고  건축물의 허용용도는 지구단

위계획으로 정하도록 함

마. 비도시지역에서 연면적 200제곱미터 이상 또는 3층 이상의 건축

물의 건축,  500세제곱미터를 초과하는 공작물의  설치 또는 토석

채취, 660제곱미터를  초과하는 토지의 형질변경을  할 때에는 개

발행위허가를 받도록 함

바. 개발밀도관리구역에서는 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 10

분의 5까지 강화할 수  있도록 하는 등 개발밀도관리구역의  지정

기준 및 관리방법을 정함

사. 용도지역이 변경되거나 대규모  개발사업이 시행되는 지역 등은

기반시설부담구역으로 지정하여  토지의 형질변경 또는  건축물의

건축을 하는 자에게  기반시설을 부담시킬 수  있도록 하고, 부담

분은 건축물의 연면적·위치 및 용도 등을 고려하여 정하도록 하

는 등 기반시설부담구역제도의 세부 운영방안을 정함

아. 관리지역이 보전관리·생산관리·계획관리지역으로 세분됨에 따

라 각 용도지역에서의 건축물의 허용용도는 각각 보전녹지·생산

녹지·자연녹지지역 수준으로   정하고, 농림지역과 자연환경보전

지역의 건축물의 허용용도를 보완함

자. 중심·일반·근린·유통상업지역의 용적률을 현행보다 100 내지

200퍼센트만큼 강화하여 각각 1천300·1천100·800·1천퍼센트로 함

차. 도시관리계획이 수립되어 관리지역이 세분되기 전까지 관리지역

에서의  건폐율·용적률은 각각   40·80퍼센트로 하고,  건축물의

허용용도는 계획관리지역 수준으로 정함

3. 의견제출

이 시행령(안)에   대하여 의견이  있는  기관, 단체   또는 개인은

2002년 6월 7일까지 다음  사항을 기재한 의견서를  건설교통부장관

(참조 : 국토체계개편팀장, 주소  : 경기도  과천시 중앙동 1번지,  전화

02-2110-8350∼1, FAX : 02-503-7397)에게 제출하여 주시기 바랍니다.

가. 예고사항에 대한 항목별 의견(찬·반 여부와 그 사유)

나. 성명(단체의 경우 그 명칭과 대표자의 성명), 주소 및 전화번호

건설교통부 공고 제2002-129호

국토의계획및이용에관한법률시행규칙을 제정함에 있어 국민에게  미

리 알려 이에 대한 의견을 듣고자 그 제정이유 및 주요내용을  행정절

차법 제41조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.

2002년  5월 14일

건설교통부장관

국토의계획및이용에관한법률시행규칙(안) 입법예고

1. 제정이유

국토이용관리법과 도시계획법을 통합한  [국토의계획및이용에관한

법률]이 제정되어 2003. 1. 1.부터 시행됨에  따라 법률 및 시행령에

서 위임한 각종 세부  운영방안을 정함으로써 국토의  계획적·체계

적인 이용을  통한 난개발의  방지와  환경친화적인 국토이용체계를

구축하려는 것임

2. 주요내용

가. 관계 행정기관의 장이 항만구역  등을 지정하고 그 사실을 특별

시장·광역시장·시장 또는 군수에게  통보할 때에는 축척  1천분

의 1 또는 5천분의 1의 지형도에  용도지역을 표시하고, 축척 500

분의 1 내지 1천500분의 1의 지적이 표시된 지형도에 세부범위를

표시하도록 함

나. 비도시지역의 경우  도로중 농도 등은  도시계획시설로 결

정하지 아니하여도 설치할 수 있도록 함

다. 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 토지이용계획확인

서에 기재되는 지역 등을 지정한 후 그 사실을 시장·군수·구청

장에게 통보할 때에는 도시관리계획결정도면과 같은 축척을 사용

하도록 함

3. 의견제출

이 시행규칙(안)에 대하여  의견이 있는  기관, 단체  또는 개인은

2002년 6월 7일까지 다음  사항을 기재한 의견서를  건설교통부장관

(참조 : 국토체계개편팀장, 주소  : 경기도  과천시 중앙동 1번지,  전화

02-2110-8350∼1, FAX : 02-503-7397)에게 제출하여 주시기 바랍니다.

가. 예고사항에 대한 항목별 의견(찬·반 여부와 그 사유)

나. 성명(단체의 경우 그 명칭과 대표자의 성명), 주소 및 전화번호

<< 국토계획법 시행령·시행규칙(안) 주요내용 >>

1. 개요

- 국토의 난개발을 방지하고  [선계획-후개발]의 국토이용체계를

확립하기 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을  통합한

[국토의계획및이용에관한법률](국토계획법)을 제정·공포(2.4)

- 법률에 대한 시행령, 시행규칙 등 하위규정 정비작업 추진중

2. 추진경위 및 추진상황

- '00. 5. 30 : [난개발방지 종합대책] 발표

· 국토이용관리법, 도시계획법의 통합 등 포함

- '00. 6. 20 : [국토정비기획단] 구성·운영(단장 : 건교부 차관)

· 자문위원회 : 김안제 위원장 등 민간전문가 21명

· 실무위원회 : 민간전문가 및 관계공무원 등 31명

- '02. 2. 4 : 법률 제정·공포

- '02. 2.   : 자문위원회(2.28) 및 실무위원회(2.22) 개최

· 하위규정 정비방향에 대한 자문 → 차질없는 시행준비 요청

- '02. 3.  8 : 시행령·시행규칙 초안 부내 협의

- '02. 3. 15 : [국토이용체계개편에 따른 세부 운영방안] 공청회

- '02. 4. 6∼ : 시행령·시행규칙(안) 관계기관 협의

3. 법률의 주요내용

□ 계획체계의 개편

- 국토이용계획과 도시계획을 통합하여 모든 시·군이  행정구역

전역에 대하여 도시계획을 수립

·도시기본계획 : 시·군의 공간구조와 장기발전방향 제시

·도시관리계획 : 집행적 계획으로서 5년마다 재정비

□ 용도지역·지구의 개편

- 5개 용도지역 → 4개 용도지역

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현행          도시        준도시   준농림    농림  자연환경보전

(세분류)  (주·상·공·녹)

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개편          도시              관리         농림  자연환경보전

(세분류)  (주·상·공·녹)  (계획·생산·보전)

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· 관리지역의 객관적 세분을 위하여 토지적성평가제도 도입

- 경관지구·미관지구 등 도시지역에만 지정하던 각종 용도

지구를 비도시지역에도 지정·운영

□ 친환경적·계획적 개발 유도

- 계획관리지역을 개발하는  경우에는 상세한 계획을  수립한 후

개발하는 [제2종지구단위계획제도] 도입

- 법령기준뿐  아니라 기반시설용량,  주변경관과 조화를  함께

고려하여 허가여부를 결정하는 [개발행위허가제] 강화

- 기반시설용량내에서 개발을 허용하는 [기반시설연동제] 시행

· [개발밀도관리구역제도] 및 [기반시설부담구역제도] 도입

4. 시행령·시행규칙 제정방향

□ 투명하고 구체적인 기준 제시

- 제2종지구단위계획, 기반시설연동제 등  새로운 제도의 시행상

혼란과 지자체의 자의적인 운영을 방지

· 기반시설연동제, 개발행위허가 운영지침 등 9개 지침 시달예정

□ 계획적 개발 유도

- 주거·녹지지역  등 용도지역별   특성에 맞게 허용용도를

순화하고 건폐율·용적률·건물높이 등 건축기준을 강화

· 나홀로 아파트, 숙박시설의 난립 방지

-  계획관리지역내   제2종지구단위계획구역은 30만㎡이상으로

하여 소규모 개발사업을 집단적으로 수용

· 지구단위계획 수립시 건폐율·용적률 등 인센티브 확대

□ 비도시지역의 특성을 고려

- 비도시지역은 도시지역에  비해 범위가 넓어  관리하기가 쉽지

않고 상세한 도시계획의 경험도 불충분하므로 차등접근

· 인구 10만 이하의 시·군은 도시기본계획 수립 임의화

· 비도시지역은 도시계획 의무시설을 축소하는 등 도시관리계획

수립수준을 일부 완화

5. 시행령·시행규칙(안) 주요내용

(1) 계획체계 개편

□ 법률 주요내용

ㅇ 전국토를 4개  용도지역으로 구분하고, 원칙적으로  모든 시 군이

도시계획(도시기본계획, 도시관리계획)을 수립하도록 일원화

ㅇ 도시기본계획을  수립하지 않아도  되는 도시,   건교부장관이

결정해야 하는 용도지역의 범위 등은 대통령령으로 위임

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 인구 10만  이하의 시·군(수도권  및 광역시 인접지역은  제외)은

도시기본계획 수립 임의화 : 7시, 61군

ㅇ 비도시지역에서는 반드시 도시관리계획으로  결정하여야만

설치할 수 있는 기반시설의  종류를 축소하는 등 계획의 상세

정도를 완화 : 주차장, 유원지, 자동차정류장 등

ㅇ 건교부장관이 결정하는 용도지역변경 범위

- 도시·관리·농림·자연환경보전지역간의 변경 :  5k㎡ 이상 (기본

계획이 수립되지 않은 경우는 1㎢ 이상)

- 녹지지역 → 주거·상업·공업지역  : 1k㎡ 이상 (기본계획이

수립되지 않은 경우에 한함)

- 제2종지구단위계획구역의 지정 : 1k㎡ 이상

□ 기대효과

ㅇ 면적이 넓은 비도시지역의 계획수준을 완화하고 소규모 시·군은

도시기본계획수립을 임의화하여 불필요한 행정낭비 방지

ㅇ 대규모 용도지역 변경은 건교부장관이 결정하여 국토이용에 대한

국가차원의 조정·관리 → 제도정착에 따라 지자체 위임

(2) 용도지역·지구·구역 개편

□ 법률 주요내용

ㅇ 도시지역은 기존체제를  유지하고, 비도시지역중  준도시지역과

준농림지역을 관리지역으로 통합

- 관리지역은 토지적성평가를  하여 도시관리계획에서  계획·보전·

생산관리의 3개 용도로 세분

ㅇ 경관지구·미관지구 등 도시지역에만  지정하던 각종 용도지구를

비도시지역에도 지정

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 경관지구를 자연·수변·시가지·일반 경관지구로 세분

ㅇ 대규모의 리모델링이 예상되는  지역에는 리모델링지구를 지정

하여 용적률 기준 등을 완화

□ 기대효과

ㅇ 보호하려는 경관의 특성에 따라 경관지구를 세분하여 지정함으로써

경관을 적절히 보호·형성하고 필요한 조치를 취함

ㅇ 리모델링사업 특성상 용적률 등이  증가하게 되므로 이들 기준을

완화하여 리모델링 사업 활성화 도모

(3) 건폐율·용적률 강화

□ 법률에서 조정된 건폐율 용적률의 상한 내용

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현  행                       조  정

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용도지역    건폐율  용적률  용도지역     건폐율  용적률

-------------------------------------------------------------

주거            70      700    주거         좌동    500

상업            90    1,500    상업           "     좌동

공업            70      400    공업           "       "

녹지            20      200    녹지           "     100

준도시          60      200    계획관리      40     100

준농림          40       80    생산관리      20      80

보전관리      20      80

농림            60      400    농림          20      80

자연환경보전    40       80    자연환경보전  20      80

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- 취락지구 등은 건폐율 등을 따로 정하도록 예외 인정

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 지나치게 용적률이 완화된 상업지역의  경우 특별시 및 광역시의

조례제정 현황을 감안하여 현행보다 100∼200%p 강화

- 중심상업 : 1,500% → 1,300%, 일반상업 : 1,300% → 1,100%

유통상업 : 1,100% → 1,000%, 근린상업 :   900% →   800%

ㅇ 취락지구 등 예외지역은 주민생활에 불편이 없도록 건폐율을  40%에서

60%로 완화

□ 기대효과

ㅇ 상업지역에  대한 용적률을  현실화하고,  도심지내 과밀개발을

억제하여 쾌적한 도시환경 조성

ㅇ 취락지구의  건폐율을 완화하여  주민편의를  도모하고, 건폐율

기준을 충족하기 위해 농경지를 과도하게 훼손하는 문제 방지

(4) 용도지역별 건축제한 조정

□ 법률 주요내용

ㅇ 종래 도시계획법과 국토이용관리법에서  각각 건축제한을 하던

것을 국토계획법에서  통합하고, 구체적인  제한의 범위는  시행령에

위임

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 도시지역에서의 건축제한은  원칙적으로 현행틀을  유지하면서,

부분적으로 제한을 강화하고 조례위임범위 확대

- 주거지역내 대기오염,  소음발생 등 주거환경의  훼손이 우려되는

시설 불허

- 녹지지역내 건축물의 층수를 4층이하로 제한

ㅇ 비도시지역의  건축제한  방식을 금지행위열거방식(Negative)

에서 허용행위열거방식(Positive)으로  전환하고 용도지역별

유사성을 고려하여 규제수준을 결정

: 공해공장 등 부적격 시설은 개별입지를 제한

- 계획관리지역 : 자연녹지 수준

- 생산관리지역, 농림지역 : 생산녹지 수준

- 보전관리지역, 자연환경보전지역 : 보전녹지 수준

□ 기대효과

ㅇ 녹지지역에서는 4층  이하의 건축물만  들어서도록 하여 주변경관의

훼손 방지 및 고밀개발 억제

ㅇ 비도시지역에 공해공장  등 부적절한 시설이  입지되지 아니하도록

하여 난개발방지 및 합리적 토지이용 도모

(5) 개발행위허가제 강화

□ 법률 주요내용

ㅇ 종래에는 개발행위허가시  건축법 등  관계법령에서 정하는

기준에의  적합여부만을  검토하였으나,  기반시설확보  여부,

주변환경과의 조화 등을 종합적으로 고려하도록 강화

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 개발행위허가 대상

- 도시지역은  현행과 같음(건축허가대상   건축물, 50cm 이상의

성·절토, 50㎥이상의 물건적치 등)

- 비도시지역의 경우  농어업을 위한  물건적치등를 제외하는  등

허가대상을 축소

ㅇ 개발행위의 구체적인 허가기준 제시

- 도시계획 수립시 건물 등의 높이·규모·색채 등의 기준을  정하는

경관계획을 포함하도록 하여 개발행위허가기준으로 활용

ㅇ 도시계획위원회의 심의를 받아야 하는 개발행위의 규모

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도시계획위원회   형질변경 규모    토석채취 규모           비고

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시·군·구   1만㎡ ∼ 30만㎡    3만㎥ ∼ 50만㎥   개발행위허가

규모이상

시·도    30만㎡ ∼ 100만㎡  50만㎥ ∼ 100만㎥  택지개발지구 규모

중앙        100만㎡ 이상      100만㎥ 이상     도시개발사업 규모

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□ 기대효과

ㅇ 비도시지역에서  러브호텔 등  주변환경과 어울리지  않는 시설이

함부로 들어서지 못하도록 함

ㅇ 도시형성에 큰 영향을 주는 대규모 개발사업에 대한 입지 타당성

등을 도시계획차원에서 검토하여 합리적 도시공간 형성

(6) 기반시설연동제 도입

□ 법률 주요내용

ㅇ 기반시설설치의 추가 설치가 어려운 기존 시가지는 개발밀도관리

구역으로 지정하여 건폐율·용적률을 강화

ㅇ 개발행위가 집중되어  기반시설의 부족이  예상되는 지역은 기반

시설부담구역으로 지정하여 개발행위자가 구역내의 도로·공원·

학교 등 기반시설을 설치하거나 부담금을 납부

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 개발밀도관리지역에서는 용적률을 50%까지 강화

ㅇ 기반시설을 부담하는 개발행위를 건축허가 대상건축물, 60㎡ 이

상인 토지의 형질변경 등으로 엄격히 하여 무임승차 방지

ㅇ 기반시설 설치비용 부담기준 마련

- 기반시설부담구역내 설치되는 기반시설의  총설치비용을 산정한 후

토지·건축물의 용도 등을 고려하여 개별행위별로 배분

※ 다른 법률에  의하여 설치비용을  부담하는 경우에는 당해  부담분

만큼 면제

□ 기대효과

ㅇ 기반시설의 수용능력에 맞는 개발 유도

ㅇ 원인자·수익자 부담원칙에 따른 개발이익의 간접 환수

ㅇ 대규모 개발사업지 인근에 기반시설 설치없이 무임승차해 왔던

소규모 개발사업의 난립 방지

(7) 지구단위계획제도 개편

□ 법률 주요내용

ㅇ 기존 도시계획법에 의한 지구단위계획은  제1종지구단위계획

으로 하고,  비도시지역을 개발하고자 하는  경우 상세한  계획을

수립한 후   개발할 수  있도록 하는   제2종지구단위계획제도를

새로 도입하고, 이 지역은 기반시설부담구역으로 지정

※ 제1종·제2종지구단위계획 비교

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구  분           제1종지구단위계획              제2종지구단위계획

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대상지역  ·도시지역 또는 도시지역으로   ·계획관리지역과 개발진흥지구

편입예정 지역

지정목적  ·토지이용의 합리화·구체화    ·비도시지역의 개발수요를

및 기능   ·미관의 증진                    체계적·계획적으로 관리

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□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 제1종지구단위계획은 현행규정을  유지하되, 건축제한,  용적률,

주차장, 조경기준의 완화 등 인센티브범위를 확대

ㅇ 제2종지구단위계획구역은 기반시설의 적정공급을  위하여 30만㎡

이상으로 하고,  건폐율·용적률을 1.5배까지   완화하고 건축제한도

완화

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구분  준도시 취락지구  계획관리지역  제2종지구단위계획구역

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건폐율       60%             40%               60%

용적률      200%            100%              150%

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□ 기대효과

ㅇ 인센티브의 합리적 조정으로 제1종지구단위계획의 활성화 도모

ㅇ 기존 준농림지역내 소규모 개발사업을 집단적으로  개발토록 하여

난개발을 방지하고 적정한 기반시설설치 유도

(8) 도시계획위원회 기능강화

□ 법률 주요내용

ㅇ 도시계획법에  의한 도시계획위원회와  국토이용관리법에 의한

국토이용계획심의회를 도시계획위원회로 통합·운영

- 중앙 : 중앙도시계획위원회(위원수 25인이상 → 25~30인)

- 특별시·광역시·도 : 시·도도시계획위원회

- 시·군·구 : 시·구도시계획위원회(군은 군계획위원회)

ㅇ 일정규모이상의 개발행위심사 등 기능 강화

ㅇ 지구단위계획중 건축물의 높이 등  건축에 관한 사항은 도시계획

위원회와 건축위원회가 공동위원회를 구성·심의

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 민간전문가가  1/2 이상이   되도록 하고, 중앙도시계획위원회

위원장은 민간위원 중에서 임명

ㅇ 중앙도시계획위원회 분과위원회의 운영

- 제1분과 : 개발행위 심의

- 제2분과 : 용도지역의 변경의제 및 지역·지구의 신설 등 심의

- 제3분과 : 현재의 소위원회와 같이 본회의에서 부의한 사항 심의

ㅇ 공동위원회 위원수는 25인 이하로 함

□ 기대효과

ㅇ 민간전문가 참여확대로 다양한 의견수렴

ㅇ 분과위원회와 공동위원회를 운영함으로써 위원회의 전문성과

효율성 제고

(9) 관리지역 세분전까지의 관리방안(경과조치)

□ 법률 주요내용

ㅇ 관리지역을 3개 용도로 세분하기 위한  도시관리계획은 개발

압력, 계획의 시급성을 고려하여 지역에 따라 차등 수립

- 수도권에 있는 시·군, 광역시, 광역시와 경계를 같이하고 있는

시·군은 2005년 말까지, 나머지는 2007년 말까지 수립

ㅇ 관리지역이  세분되기  전까지 관리지역에서의   개발밀도 및

건축제한은 시행령에서 별도로 규정하여 잠정 운영

- 기한내 관리지역이 세분되지  아니하는 경우에는 관리지역에서

제2종지구단위계획구역의 지정 금지

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 관리지역이 세분되기 전까지는 계획관리지역 수준으로 관리

- 건폐율·용적률은  각각 40%·80%로  하되, 제2종지구단위계획을

수립하는 경우에는 60% 150%까지 허용

□ 기대효과

ㅇ 준농림지역의 행위제한 방식 변화에 따른 주민반발을 최소화하고

원만한 제도정착 도모

- 제2종지구단위계획구역에 대한  건폐율·용적률 완화로 현행

준농림지역의 개발압력을 계획적·집단적으로 수용

※ 사례별 토지이용방법(현행과 개편후 비교)

□ 준농림지역내 아파트단지 개발

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구 분            현  행                         개 편 후

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용도지역    준농림 → 준도시로 변경     계획관리지역 유지

계획        준도시취락지구 개발계획     제2종지구단위계획

개발밀도    건폐율 60%, 용적률 200%     건폐율 60%, 용적률 150%

규모        10만㎡ 이상                 30만㎡ 이상

(컨소시움 구성 가능)

허용용도    개발계획에서 정한 용도를    주거환경에 악영향이 없는 범위내

허용                        에서 제2종지구단위계획으로 완

화하여 허용

입안자      시장·군수                  시장·군수, 주민제안 가능

계획내용    토지이용계획 중심의 개략    토지이용계획, 기반시설계획,

적인 계획                   건축용도·건폐율·용적률·건축

높이계획, 교통처리계획, 환경·

경관계획 등 상세한 계획

절차        주택건설사업승인신청        제2종지구단위계획구역

→ 국토이용계획변경안입안   및 계획제안(민간)

→ 주민의견수렴             →구역 및 계획입안(시장·군수)

→ 국토이용계획심의회심의   → 주민의견청취

→ 국토이용계획변경         → 시·군도시계획위원회자문

→ 변경내용에 맞게 사업     → 시·도도시계획위원회심의

인·허가                 → 제2종지구단위계획구역 및

계획결정

→ 계획내용에 맞게 개발행위

또는 주택건설사업인·허가

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□ 준농림지역내 3만㎡ 이하로 주택을 건설할 경우

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구 분             현  행              개 편 후

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절차        사업계획승인          개발행위허가

↓                    ↓

준공              사업계획승인

↓

준공

용적률          80%이하               80%이하

건폐율          40%이하               40%이하

층고제한           없음                4층이하

(아파트 건설가능)  (연립주택·다세대주택 가능)

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□ 준농림지역내 3만㎡이상의 공장·체육시설 등을 설치하는 경우

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현  행                      개 편 후

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준도시로 국토이용계획변경       제2종지구단위계획구역 지정

↓                             ↓

개별법에 의한 허가·승인 등       제2종지구단위계획 수립

↓                             ↓

건축허가               개별법에 의한 허가·승인 등

↓                             ↓

준공                         건축허가

↓

준공

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<질의·답변>

1. 준농림지역의 건축물 허용용도는 어떻게 달라지는가?

o 지금까지 준농림지역에서는 공해배출시설이  아니면 모두

허용하는 방식(Negative)이어서,   [나홀로아파트], [러브호텔]

등의 입지제한에 한계가 있었고 난개발의 주원인으로 작용

o 이러한  문제를 근본적으로  해소하기 위하여  시행령·조례

에서  구체적인 건축물의  종류를 나열하고   이들만 허용하는 방식

(Positive)으로 변경

- 아파트·공장  등은 개별입지를  제한하고, 제2종지구단위계획

구역을 통하여 소규모 개발사업을 집단적으로 수용

- 주민생활에 불편이  없도록 단독주택, 농·어업용  창고시설

등은 허용

o 준농림지역은 관리지역으로 흡수되어 계획관리·생산관리·

보전관리지역으로 세분되는데,  각 용도지역에서   허용 건축물은

도시내 녹지지역의 수준을 감안하여 결정

- 계획관리 - 자연녹지

- 생산관리 - 생산녹지

- 보전관리 - 보전녹지

2. 준농림지역에서 아파트를 지을 때 무엇이 달라지는가?

o 앞으로 준농림지역에서 아파트를 짓고자 한다면

- 30만제곱미터 이상의 규모를 갖도록 집단화시켜야 함

※ 필요한 경우 업체간 콘소시엄을 구성하여 집단 개발

- 당해 지역에 적용되는  용적률은 종전의 200%에서  150%를

적용받게 됨

- 기반시설,  환경·경관  등에 대한  계획(제2종지구단위계획)을

수립하여야 하고, 계획수립시 주민의견 청취,  도시계획위원회

심의 등 도시계획 절차를 밟아야 함

- 당해   지역은 [기반시설부담구역]으로   지정되어 사업자는

도로·학교 등 기반시설을 설치하여야 함

3. 도시지역이 아닌 곳에서 절토·성토  등을 할 때에도 허가를

받아야 하는가?

o 지금까지는  도시지역에 한하여  절토·성토 등  개발행위를

할 때 허가를 받도록 하였으나,

- 이번  제도개편으로  비도시지역에서도 허가를  받도록  하여

주변환경이나  경관과 어울리지   아니하는 시설은  행위를

하지 못하도록 할 계획임

o 따라서, 도시지역이  아니더라도 다음의 행위를  할 때에는

시장·군수·구청장의 허가를 받아야 함

- 3층 이상 또는 연면적 200㎡ 이상의 건축물의 건축

- 무게가 500톤  이상, 부피가 500㎥  이상, 수평투명면적이 200㎡

이상인 공작물의 설치

- 660㎡ 이상의 토지를 50㎝ 이상 절토·성토하는 행위

- 250㎡ 이상의 토지에서 500㎥ 이상의 토석채취

4. 행위제한의 강화로 인하여 법령에 어긋나는 기존 건축물에

대한 대책은?

o 용도지역이  변경되거나 행위제한이  강화되기 전에  건축된

건축물은 건축행위의 종류에 따라 차등 관리

- 대수선이나 재 개축은  종전의 용도로  사용하는 것을  전제로

하여 허용

- 증축의 경우 증축부분이 새로운 용도제한에 맞아야 허가

5. 현행 준농림지역이 보전관리·생산관리·계획관리지역으로

세분되려면 수도권은   2005년, 그밖의  지역은  2007년까지

기다려야 하는데, 그동안  준농림지역에서의 행위제한은  어떻게

되는가?

o 관리지역이 세분되기 전이라도  당해 지역에 대한  행위제한은

계획관리지역 수준으로 잠정 규정하여 운용하게 됨

- 건축물의 허용용도는 계획관리지역 수준으로 규정

- 건폐율·용적률은 40%·80%로 함

6. 앞으로의 일정은?

o 법률은 내년 1월 1일부터  시행하므로 그전에 시행령·시행

규칙·지침 등 하위규정을 제정하여야 함

- 입법예고가  끝난 후  규제개혁위원회·법제처·국무회의 심의를

거쳐 7월말까지  시행령 및  시행규칙을 제정·공포할  예정이며,

지침도 7월말까지 제정완료할 예정임

- 8월부터  지자체 공무원,  도시계획기술사 등에  대한 순회교육을

실시하는 한편,  금년말까지 지방자치단체  조례가 제정되어

새로운 제도의 시행에 차질이 없도록 할 계획임

o 내년부터는   수도권내의 시·군,  광역시,  광역시와  인접한

시·군은 2005년까지, 나머지는 2007년까지  새로운 제도에

따라 관리지역을 세분하는 등 도시계획을 정비하여야 함.