9.4 주택시장 안정대책에 대한 문답자료

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재정경제부 재산세제과

1. 양도소득세제 개요

□ 과세대상

o 토지·건물, APT당첨권 등 부동산에 관한 권리

o 상장법인 및 등록법인의 대주주 보유주식과 비상장주식

o 부동산 과다보유법인의 과점주주 주식 등 기타자산

□ 과세체계

o 양도가액-취득가액 등=양도차익

o 양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액

o 양도소득금액-양도소득기본공제=과세표준

o 과세표준×세율=산출세액

* 양도가액·취득가액 : 기준시가 원칙(고급주택, 단기거래, 실가신청하는

경우 등 예외적으로 실가과세)

* 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유 10%, 5년 이상 15%, 10년 이상 30%

* 양도소득기본공제 : 자산(부동산·주식)별로 각각 연 250만원 공제

□ 세 율

o 1년 이상 보유 부동산등 : 누진세율

- 과세표준 :  1천만원 이하 1∼4천만원  4∼8천만원  8천만원 초과

- 세율     :       9%          18%         27%          36%

o 1년미만 보유 부동산등 36%, 미등기 60%

2. 신축주택에 대한 양도소득세 감면제도 개요

□ 추진 배경

o 신축주택에 대한 양도소득세 감면제도는

- 이 제도가 도입될 당시('01년 상반기)의 건설경기 침체가 장기화되는 경

우 실업 및 아파트등 공사중단에 따른 서민 피해가 우려되고

- 여·야·정 정책포럼('01.5.19)에서도 당면 현안과제로 채택되어 적극적

인 대책이 필요하다고 논의되어

- 이와 관련한 후속조치로 마련된 「건설산업 구조조정 및 건설투자 적정화

방안('01.5.23)」의 일환으로 추진된 것임.

□ 감면확대 내용

o 종전에 비수도권지역에 소재하는 국민주택규모 이하 주택에 대해서만 양도

소득세를 감면하던 것을 수도권을 포함한 전국의 모든 주택(고급주택은 제

외)으로 확대

- 적용시한도 2001.12말에서 2003.6말까지로 1년 6개월 연장함

('01.5.23 이전)

. 5년내 양도시 감면대상 주택

.. 2001.12말까지

.. 비수도권에서 구입하는

.. 25.7평 이하 신축주택

('01.5.23 이후)

. 5년내 양도시 감면대상 주택

.. 2003.6말까지

.. 전국에서 구입하는

.. 고급주택(전용 50평+시가 6억 초과)을 제외한 신축주택

3. 신축주택에 대한 양도세 감면대상 제외 지역 및 1세대 1주택 거주요건 신설 지

역을 서울, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천만 하는 이유

□ 서울, 5대 신도시 및 과천의 경우 주택가격 상승을 주도하고 있는 지역이고

o 이들 지역은 주택에 대한 수요가 풍부하여 세금감면 혜택을 줄여도 전체적

인 건설경기에 미치는 영향이 크지 않을 것이기 때문임.

o 참고로

- 주택분양 청약율('02.7월 기준)이 서울의 경우 평균 54 : 1, 경기·인천

은 2.7 : 1인 반면 비수도권은 미달이며

- 미분양 주택도 대부분 비수도권에 소재하고 있어 서울·인천·경기도에

소재하는 미분양 주택의 비중은 전체 미분양 주택의 6.1%('02.7월 기준)

에 불과함.

* 5대 신도시 범위

<분당>

(분당구)

. 분당동

. 수내1,2,3동

. 정자1,2,3동

. 서현1,2동

. 율동

. 이매1,2동

. 야탑1,2,3동

. 구미동

. 금곡동(일부)

<일산>

(일산구)

. 마두동

. 주엽동

. 대화동(일부)

. 일산동(일부)

. 장항동(일부)

. 백석동(일부)

<평촌>

(안양시)

. 비산동(일부)

. 관양동(일부)

. 평촌동(일부)

. 호계동(일부)

<산본>

(안양시)

. 안양동(일부)

. 군포시

. 산본동(일부)

. 금정동(일부)

. 당동(일부)

<중동>

(부천시 원미구)

. 중동(일부)

. 상동(일부)

. 약대동(일부)

. 부천시 소사구

. 송내동(일부)

. 오정구

. 삼정동(일부)

4. 1세대 3주택 이상자에 대해서만 실가과세하는 이유

□ 부동산에 대한 양도소득세제는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 세

율을 적용하여 양도소득세를 납부하는 것을 원칙으로 하면서

o 예외적으로 다음의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 납부토록 하고 있

음.

- 고급주택, 미등기 양도자산, 1년이내 단기양도자산

- 허위 계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득·양도하는 경우

- 실지거래 가액으로 신고하는 경우

□ 실지거래 가액에 의한 양도소득세 과세는 실질과세원칙에 부합할 뿐 아니라

과세형평측면에서도 우월한 방법이기는 하나

o 실가확인에 따르는 과세관청의 행정력 부담, 납세자와의 마찰, 허위계약서

작성 등의 문제를 지니고 있음.

□ 따라서 금번 주택시장 안정대책에는 투기성이 개입될 소지가 높다고 보여지

는 1세대 3주택 이상 보유자에 대해 실가과세 방식을 적용토록 하여 세부담

을 늘림으로써 투기 억제효과를 강화토록 한 것임.

5. 기준시가 및 실거래가와의 세부담 비교

□ 기준시가는 실지거래가액의 70∼80% 수준에 불과하므로 통상 실지거래가액에

의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높은바 사례의 경우 1.6

∼1.9배 증가하고 있음.

〔사례1〕강남 대치 S아파트 31평형(5년보유 가정)

(단위 : 만원)

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기준시가의 경우(A)      실거래가의 경우(B)      비교(B/A)

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취득가액                 21,000                  33,000               1.6

양도가액                 39,200                  60,000               1.5

양도차익                 17,570                  26,010               1.5

양도소득세                4,116                   6,699               1.6

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〔사례2〕강남 대치 E아파트 34평형(3년보유 가정)

(단위 : 만원)

============================================================================

기준시가의 경우(A)      실거래가의 경우(B)      비교(B/A)

----------------------------------------------------------------------------

취득가액                 14,500                  26,000               1.8

양도가액                 35,000                  59,000               1.7

양도차익                 20,065                  32,220               1.6

양도소득세                5,241                   9,179               1.8

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〔사례3〕강남 역삼 G아파트 45평형(3년보유 가정)

(단위 : 만원)

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기준시가의 경우(A)      실거래가의 경우(B)      비교(B/A)

----------------------------------------------------------------------------

취득가액                 27,250                  45,000               1.7

양도가액                 44,000                  73,000               1.7

양도차익                 15,993                  26,650               1.7

양도소득세                3,902                   7,374               1.9

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6. 실가과세 연혁 및 현황

□ 실가과세 연혁

o '82년 이전

- 실가과세를 채택하였으나 실가 확인에 따르는 과중한 행정력 부담등으로

실제로는 기준시가를 적용하여 과세

o '83년 이후

- 기준시가 과세원칙으로 전환하면서 1년이내 단기거래, 증빙을 갖추어 신

고하는 경우 등에 한해 실가과세

□ 현행 실가과세 대상

o 고급주택

o 미등기양도자산

o 1년 이내의 단기양도

o 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우

o 실지거래가액으로 신고하는 경우

7. 고급주택 양도차익 계산사례(1세대 1주택인 경우)

□ 고급주택 과세 방법

o 현재 특정주택이 고급주택에 해당하면 기준시가 대신 실가로 과세하고

o 1세대 1주택에 해당하는 경우에도 고급주택 기준금액을 초과하는 부분에 해

당하는 양도차익에 대해 과세

- 고급주택의 양도차익=양도차익×((양도가액-6억원)/양도가액)

〔사례〕강남구 소재 W아파트 전용면적 48평(1세대 1주택 3년보유 가정)

* 현행기준으로는 고급주택에 해당하지 아니하나 개정기준에 의하는 경우

에는 고급주택에 해당되는 경우

(단위 : 천원)

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현행(기준시가 과세)          개정(실거래가 과세)

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취득가액                             -                         650,000

양도가액                             -                         950,000

양도차익                             -                         103,340*

양도소득세                        비과세                        20,880

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주) 고급주택의 양도차익=총양도차익×(양도가액-6억)/양도가액=28,050만원×

((9.5억원-6억원)/9.5억원)= 10,334만원

8. 서울 강남소재 주요 아파트의 평형 및 시가 현황(전용면적 45평 수준을 중심으

로)

(단위 : 평, 만원)

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면적                     '02.8시세

지역 및 아파트명    -------------------------- --------------------------

분양          전용          시세           평당가

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강남구

H아파트 3차               55          45.02          83,000          1,509

C아파트 3차               57          45.38          61,000          1,070

S아파트 2차               77          49.15          87,500          1,136

H아파트                   67          45.37          77,500          1,157

W아파트                   65          47.88          72,500          1,115

C아파트                   65          47.68          72,500          1,115

서초구

S아파트 5차               55          46.53          67,500          1,227

H아파트                   59          48.24          72.500          1,229

H아파트                   61          49.55          71,500          1,172

L아파트                   55          46.59          70,500          1,282

S아파트                   62          49.64          95,000          1,532

D아파트                   65          46.04          67,000          1,038

송파구

H아파트                   56          48.01          70,500          1,259

H아파트                   60          45.51          65,000          1,083

F아파트                   71          49.99          60,000            845

C아파트                   66          47.02          75,000          1,136

A아파트                   57          45.68          97,500          1,711

T아파트                   69          46.50          77,500          1,123

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9. 고급주택 판정기준을 아파트등 공동주택만 강화하는 이유

□ 금번 주택시장 안정대책은

o 전반적인 경기 흐름에 영향을 주지 않으면서

o 서울 강남을 중심으로 서울 및 수도권 일부 지역에서 나타나고 있는 주택가

격 급등현상을 선별적으로 억제하는데 역점을 두고 있음.

□ '02.1∼7월중 전국 평균 주택매매가격 상승률은 10.9%이나 아파트의 경우 이

의 두배가량 상승했고 특히 서울 강남에 소재하는 아파트 매매가격 상승률이

두드러지고 있음.

□ 아파트가 일반국민이 선호하는 주택유형이 되고 있고 전국의 주택 가격상승

을 선도하고 있는 점을 감안하여

o 아파트에 한해 고급주택 면적기준을 하향 조정하여 실가과세대상 고급주택

범위를 확대함으로써 아파트에 대한 수요를 억제하고 과세형평을 도모하기

위한 것임.

10. 재산세 과세체계

□ 과세대상 : 건축물

□ 과세표준(시가표준액)

o 건물신축가격 기준액('02년기준 165천원/㎡, 실제 건축비의 30% 수준)에 당

해 건물의 면적을 곱한 후 잔존년수, 위치등 당해 건물이 지닌 특성을 고려

하여 계산

- 시가표준액=건물신축가격기준액x면적(㎡)x조정지수(구조지수x용도지수x위

치지수x잔존가치x기타)

□ 조정지수

o 구조지수

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구조별                                                  지수

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철골콘크리트조, 통나무조                                              120

철근콘크리트조, 철골조, 석조 등                                       100

연화조, 보강콘크리트조                                                 90

시멘트벽돌조                                                           80

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o 용도지수

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용도별                                                  지수

----------------------------------------------------------------------------

주거시설, 숙박시설(여인숙)                                            100

식품위생시설(유흥주점), 숙박시설(호텔), 대규모 점포                   135

식품위생시설(음식점), 숙박시설(여관), 근린생활시설                    125

교육연구시설, 종교시설 등                                             117

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o 위치지수

(단위 : 원)

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건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가                                  지수

----------------------------------------------------------------------------

∼ 200,000                                      80∼94(8단계)

200,000 ∼ 600,000                                   96∼98(2단계)

600,000 ∼ 1,000,000                               100∼102(2단계)

1,000,000 ∼ 5,000,000                              104∼120(9단계)

5,000,000 ∼                                        122∼130(5단계)

============================================================================

o 경과연수별 잔가율

(단위 : 년, %)

============================================================================

철골콘크리트조        연와조        시멘트벽돌조

----------------------------------------------------------------------------

내용연수                           60                50                40

잔존가액                           22                20                20

매년 상각율                     0.013             0.016              0.02

============================================================================

o 개별건물의 특성에 따른 조정율

============================================================================

주택의 면적                                             가감율

----------------------------------------------------------------------------

단독주택 (연면적)

·∼85㎡(25.7평)                                            90∼95(2단계)

·85㎡(25.7평)∼165㎡(50평)                                    100(1단계)

·165㎡(50평)∼                                           105∼160(11단계)

----------------------------------------------------------------------------

아파트(전용면적)

·∼85㎡(25.7평)                                            80∼95(3단계)

·85㎡(25.7평)∼100㎡(30평)                                    100(1단계)

·100㎡(30평)∼165㎡(50평)                                105∼120(4단계)

·165㎡(50평)∼                                           125∼160(7단계)

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o 아파트의 경우 국세청 기준시가에 따라 별도의 가산율 적용

============================================================================

국세청 기준시가                                                 지수

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3억원∼4억원                                                    102

4억원∼5억원                                                    105

5억원∼                                                         110

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□ 세율 : 주택은 6단계 누진세율(0.3∼7%), 기타는 단일 세율 적용

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시가표준액                                   세율

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주택

1,200만원 이하                1,000분의 3

1,200만∼1,600만원            36,000원＋1,200만원 초과금액의 1,000분의 5

1,600만∼2,200만원            56,000원＋1,600만원 초과금액의 1,000분의 10

2,200만∼3,000만원            116,000원＋2,200만원 초과금액의 1,000분의 30

3,000만∼4,000만원            356,000원＋3,000만원 초과금액의 1,000분의 50

4,000만원 초과                856,000원＋4,000만원 초과금액의 1,000분의 70

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상가등 : 시가표준액의 1,000분의 3

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11. 종합토지세 과세체계

□ 과세대상 : 토지

□ 과세방법 : 토지 용도에 따라 3그룹으로 구분하여 과세

o 종합합산 : 주거용 건축물(주택)의 부속토지, 유휴지 등

o 별도합산 : 일반영업용 건축물(상가)의 부속토지 등

o 분리과세 : 전·답, 과수원, 목장용지, 임야, 공장용지·공급용토지·염전,

골프장·별장 등

□ 과세표준

o 토지의 개별공시지가에 과세표준액 적용비율('02년 평균 33%)을 곱하여 계

산

- 과세표준=토지의 개별공시지가×과세표준액 적용비율

□ 세율

o 종합합산(9단계 누진과세) : 0.2%(0.2억원 이하)∼5%(50억원초과)

o 별도합산(9단계 누진과세) : 0.3%(1억원 이하)∼2%(5백억원 초과)

o 분리과세(단일세율 과세) : 전·답·과수원 등 0.1%, 골프장·별장 5%

□ 지방자치단체가 징수(시·군·구세)

12. 보유과세를 강화해야 하는 이유

□ 부동산세제는 「거래단계의 세부담을 완화하고 보유단계의 세부담을 강화」

하는 방향으로 운용하는 것이

o 응능부담원칙에 보다 충실할 뿐 아니라 시장에 불요불급한 부동산 공급을

늘려 부동산가격의 안정과 제한된 부동산의 효율적 이용에 도움이

※ 우리나라의 경우 OECD주요국과 비교시 상대적으로 많이 낮음.

* 보유단계 세수비중

(단위 : %)

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한국      호주      독일      일본      영국      미국

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취득단계             67.9      49.5      33.3      16.2      13.1       1.9

보유단계             32.1      50.5      66.7      83.8      86.9      98.1

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□ 재산세·종합토지세의 경우 낮은 과표현실화율로 인하여 세부담이 극히 낮아

투기 목적으로 다수 주택을 보유하는 경우에도 세금이 부담요인으로 작용하

지 않고 있음.

□ 특히 재산세의 경우 주택 면적위주로 과세가 이루어져 경제적 재산가치에 상

응하는 과세가 이루어지지 못하고 있음.

* 재산세·종합토지세 과세현황(예시)

(단위 : 천원)

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강남소재 APT(31평형)             용인소재 APT(54평형)

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가격(A)                   550,000                          280,000

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세금(B)               계         285                     계         526

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·재 산 세       42                ·재 산 세      334

·종 토 세       97                ·종 토 세       11

·교육세등*     146                ·교육세등*     181

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비율(B/A)              0.052%〔100〕                     0.195%〔375〕

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주) 교육세 등은 교육세, 도시계획세 및 공동시설세

□ 3주택 이상 보유자가 보유주택 양도시 양도소득세를 실가과세하면 임차인에

게 부담을 주는 것 아닌가?

□ 정부는 임대사업자의 임대사업을 촉진하고 임차인의 부담을 덜어주기 위하여

재산·종토세 감면, 임대소득에 대한 소득세 감면등 다양한 세제지원을 하고

있음.

〔임대사업자에 대한 세제지원〕

o 국민주택규모이하 임대주택에 대하여 재산세 및 종합토지세 감면

* 전용면적 12평 이하 : 재산세·종합토지세 면제

* 전용면적 12∼18평 : 재산세 50% 감면, 종합토지세 분리과세

o 주택임대사업자가 수령한 전세보증금에 대한 간주임대료에 부과되는 소득세

및 부가가치세 면제

〔임대주택세입자에 대한 세제지원〕

o 무주택 근로자가 국민주택을 임차하기 위하여 차입한 차입금 상환시 상환액

의 40%를 소득공제(연 300만원 한도)

o 무주택 종업원이 사업주로부터 주택(국민주택규모 이하)구입 또는 전세자금

을 보조받는 경우 보조금(취득가액의 5%, 전세금의 10% 범위내)에 대하여

소득세 비과세

□ 3주택 이상 소유자가 보유(임대)주택 양도시 양도소득세를 실가과세하는 방

안은

o 임대사업자가 임대사업을 종료하고 당해 보유 주택을 처분하는 단계에서 세

부담이 늘어나는 것이기 때문에

o 이로 인해 임대주택 세입자의 세부담이 늘어난다고 보기는 어려움.