거래 과열지역에 대한

공동주택 등 취득관련 자금출처 조사(2차)

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국세청 조사3과 720-4807

Ⅰ. 조사 개요

1. 금번 자금출처조사 배경

<> 지난 8.22. 서울 강남지역의 재건축추진(예정)아파트를 중심으로 아파트거

래 과열지역의 고가 아파트 취득자 중 증여세 등 탈루혐의가 큰 자에 대한

자금출처조사 발표 이후

o 강남지역 재건축아파트 등 아파트가격 상승률이 둔화되는 등 다소 진정되

었으나

저금리, 풍부한 시중자금 및 본격적인 이사철을 앞둔 수요증가 등에 따른

상승요인이 잠재되어 있어 주택시장은 여전히 불안정한 모습을 보이고 있

음.

<> 이에, 불법 투기성자금이나 증여성자금 등이 더 이상 거래과열지역에 유입

되는 것을 적극 차단하기 위하여, 조사대상이 되는 공동주택거래 분석지역

을 대폭 확대

o 강남지역이외도 강북·경기도 수도권 지역의 고가의 공동주택 취득자 중

투기혐의가 있거나 부동산 구입자금 원천이 불확실한 혐의자를 엄선하여

2차 자금출처조사를 실시하게 된 것임.

2. 부동산 거래관련자의 행태

<> 부동산중개업소 등에서 매매계약서를 작성함에 있어

o 거래 쌍방 또는 일방의 필요에 의해 실질매매계약서와 거래금액이 허위로

기재된 "검인계약서"를 이중으로 작성

그 중 거래금액이 사실과 다른 "검인계약서"를 부동산등기서류에 첨부함

은 물론, 지방세(취득세, 등록세) 증빙서류로 제출하는 등 관련세금을 적

게 신고하는 잘못된 행태가 사회전반에 걸쳐 관행으로 퍼져 있으며

o 이러한 그릇된 관행은, 부동산투기행위자들이 정당한 세부담 없이 거액의

불로성소득을 취하고도 이를 크게 부끄러워하지 않는, 법적·도덕적 불감

증의 큰 요인이 되고 있다고 생각됨.

<> 또한, 일부 부의 축적과정이 불투명한 자 등의 경우

o 세금부담 회피, 1세대1주택 비과세 혜택 등의 목적을 위하여 부동산을 다

른사람 명의(차명)로 취득하고 있는 것으로 분석되고 있음.

<> 뿐만아니라, 부동산매매 관련업자 중 일부는

o 부동산매매 거래 중개시 이러한 부도덕한 탈법행위와 투기를 부추기는 등

부동산거래질서를 문란하게 하고 있음.

Ⅱ. 자금출처 조사 실시

<> 자금출처 조사대상선정

o 지난번에는 강남지역의 공동주택 취득자를 중심으로 조사대상을 선정하였으

나, 금번에는 조사대상지역을 서울시 전 지역 및 5개 신도시 등 수도권으로

대폭 확대하여

2001.1월∼2002.7월(1년 7월) 기간 중 이들지역의 고가의 공동주택 취득자

143천명(취득건수 151천건) 중

o 부동산 구입 자금의 원천이 불확실하거나 수증혐의 금액 등이 큰, 아래 해

당하는 자를 조사대상으로 우선 선정함.

(1) 자금 능력이 부족한 저연령층 등 취득자금 수증혐의자

(2) 신고소득이 미미한 소득탈루혐의자

(3) 취득·양도건수가 많은 투기혐의자

(4) 부동산 취득시 명의만 빌려준 혐의가 있는 자 등

<> 조사대상 : 총 312세대, 486명

(단위 : 세대, 명, 채)

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취득건수

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계       1채        2채        3채        4채    5채 이상

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조사세대          312        25        118        105         37         27

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'01년 이후

. 취득인원       486       258        122         69         22         15

. 총취득수       907       258        244        207         88        110

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주) '01.1월∼'02. 7월(1년 7월간)의 공동주택 취득내용임.

<> 조사시기 : 2002.9.11부터 세무조사 사전통지후 조사착수

<> 조사범위 : 조사대상자는 물론 세대별 구성원에 대하여도 '98년 이후 취득·

양도한 부동산거래 관련 자금흐름을 함께 추적하여 양도소득세·

증여세·상속세 등 제세 통합조사

▶ 저연령층 등 자금능력이 부족한 자가 특수관계자 등으로부터 부동산 취득

자금을 수증한 혐의가 있는 경우

⇒  증여세 탈루여부 집중 조사

▶ 탈루한 사업소득으로 부동산을 취득한 혐의가 있는 경우

⇒  관련 사업장에 대한 사업소득 등 과소신고혐의 조사

▶ 단기양도 등을 한 후 무신고·과소신고한 혐의가 있는 경우

⇒  실질거래가액 확인에 의한 양도소득세 탈루혐의 조사

▶ 취득·양도횟수 등으로 보아 부동산매매업에 해당되는 경우

⇒ 사업소득(부동산매매업)에 대한 소득세 등 탈루혐의 조사

<> 중점 조사사항

o 조사대상자에 대해서는 금융거래확인조사 우선 실시

※ 거래관련자 등이 조사에 불응, 허위증빙 제시 등으로 정상적인 세무조사

가 어렵다고 판단되는 경우

⇒ 이들에 대하여도 금융거래확인조사를 병행 실시

▶ 금융자료를 토대로, 부동산 취득자금 원천 등에 대한 자금흐름을 끝까지

추적

- 직계존속 또는 배우자 등 특수관계자로부터 수증 여부

- 기업의 탈루소득, 기업자금(대출금 등) 부당 사용 여부

- 사채(사채)거래에 따른 차주(차주) 및 대주(대주)의 세금탈루 여부 등

* 재산취득자의 소득금액 또는 재산양도대금 등에 의해 포괄적으로는 자

금출처능력이 인정된다 할지라도, 실제 취득자금의 원천(부모의 증여자

금, 사업소득 탈루 등)을 철저히 검증할 방침임.

* 상증법상 "배우자 공제금액(5억원)"을 공제함에 있어서도 금융거래 내

역 등에 의해 배우자 증여자금으로 확인된 금액만 인정

<> 불법적인 명의신탁(차명) 부동산의 실권리자 추적

o 금융거래확인조사 등을 통해 부동산 실 권리자를 찾아내어 취득자금 원천을

추적하고, 차명부동산이 양도된 경우에는 양도대금의 사용처도 함께 조사해

나갈 것이며

o 또한, 실 권리자의 세금체납 여부, 기 양도한 주택의 1세대 1주택 비과세

혜택 여부 등을 낱낱이 찾아내어 일실된 세금을 추징함은 물론

o 「부동산실명법」위반사실을 관계기관에 통보

* 차명(차명) 부동산에 대하여는 부동산가액의 30%를 과징금으로 부과

<> 기타 관련법규 위반여부도 철저히 확인하여 관계기관에 통보하는 등 엄정히

조치

o 중개업자 등의 거래내용 허위기재 등 부동산중개업법 위반

o 허위 주소지 이전(위장전입) 등 주민등록법 위반

o 미등기 전매, 등기원인 허위기재 등 부동산등기특별조치법 위반 등

* 조사과정에서(1차 조사 포함) 허위계약서 작성·제출 등 부정한 방법에

의해 조세를 포탈한 혐의가 농후한 자에 대하여는 즉시 「범칙조사」로

전환하는 한편

* 조사결과 부정한 방법 등에 의한 조세포탈이 적출된 경우에는 조세범처벌

법에 의거 사법당국에 고발 조치할 방침임.

Ⅲ. 앞으로의 추진방향

<> 부동산거래 과열지역에 대한 지속적인 세무관리

o 1·2차 자금출처조사대상에서 제외되었더라도 부동산거래 과열지역에 대하

여는 부동산거래자료를 적기에 수집하여

o 관련자료 정밀분석결과, 투기행위 등을 자행하면서 정당한 세금 납부 없이

부(부)를 축적하거나 변칙 증여, 또는 타인명의 거래 등 부동산거래질서를

문란하게 한 자에 대하여는 지속적으로 세무조사를 실시하는 등 엄정하게

관리해 나갈 방침임.

<> 지가 급등지역의 토지거래에 대한 추가 세무조사

o 아파트 등 주택에 대한 거래과열 현상이 일부 토지거래로 확산되는 것을 사

전에 차단하기 위해

o 그린벨트 해제(예정)지역, 군사보호 해제(풍문)지역, 신도시 개발(거론)지

역 등이 몰려 있는 서울 및 수도권(인천·경기), 관광특구로 지정된 제주도,

기타 투기우려지역의 '01.1월∼'02.7월간의 「토지 다(다)거래자료」등을

수집중에 있으며

o 자료수집이 완료되는 대로 부동산 취득·양도과정에서의 제세탈루혐의를 정

밀분석한 후, 조사대상자를 엄선하여 엄정한 세무조사를 추가로 실시해 나

갈 것임.

<> 부동산 다(다)거래자는 물론, 타인명의 거래자 등에 대해서는 별도 누적관리

o 실 수요측면이 아닌 재산증식 목적 등으로 부동산을 다수 취득·양도하면서

불로성소득을 취하는 자와, 타인명의로 부동산을 취득한 사실이 확인된 자

등에 대하여는

o 전산시스템을 이용하여 이들의 재산변동사항을 인별·세대별로 별도 누적관

리해 나갈 것임.

<> 다만, 실제 거주목적의 1세대1주택 등 정상적인  부동산 거래에 대하여는 세

무간섭을 배제하고

자율적인 성실신고를 지속적으로 유도해 나갈 방침임.

<참고>

1. 조세범처벌법 관련 규정

<> 조세포탈범(조세범처벌법 제9조 제1항)

o 사기 기타 부정한 행위로서 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제를 받은

자는 다음 각호에 의하여 처벌

1·2호 (생략)

3. 상속·증여세, 양도소득세 등의 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세

액이나 환급·공제 받은 세액의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처함.

<> 기수시기(조세범처벌법 제9조의 3)

o 제9조에 규정하는 포탈범칙행위의 기수시기

납세의무자의 신고에 의하여 부과징수하는 조세에 있어서는 당해 세목의 과

세표준에 대한 정부의 결정 또는 조사결정을 한 후 그 납부기한이 경과한

때

※ 다만, 납세의무자가 조세를 포탈할 목적으로 법에 의한 과세표준을 신고

하지 아니한 때는 당해 세목의 과세표준의 신고기한이 경과한 때

2. 부동산실명법 위반자에 대한 처리

<> 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률

o 부동산실권리자 명의 등기를 위반한 자(제5조)

(1) 과징금 부과 : 부동산 기준시가 등의 100분의 30

- 과징금 부과기관 : 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수 및 구청장

(2) 이행강제금 부과 : 과징금 부과후 등기를 이행하지 아니한 경우(제6조)

→ 1년 경과시 부동산가액의 10%, 2년 경과시 20%를 부과

- 이행강제금 부과기관 : 과징금 부과기관과 동일

(3) 벌칙(제7조)

- 명의신탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자

→ 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금

- 명의수탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자

→ 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

- 명의신탁을 방조한 자

→ 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

<> 적용 시기 : 1995.7.1

※ 기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등은 1996.7.1

3. 주민등록법 등 관련법규

<> 주민등록 허위신고(주민등록법 제21조 제1항)

o 다음 각호 해당자는 3년 이하의 징역 및 1천만원 이하의 벌금

1. "주민등록 이중신고" 위반자, "주민등록 또는 주민등록"에 관하여 허위

의 사실 신고자*(2∼9호 생략)

<> 미등기전매, 등기원인 허위기재(부동산등기특별조치법 제8조)

o 다음 각호 해당자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금

1. 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으

려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적

으로 제2조 제2항·제3항(소유권이전 등기등 신청의무)의 규정에 위반한

때

2. 소유권 이전등기신청서에 등기원인을 허위로 기재(제6조 위반)