부동산 투기억제를 위한 세제보완관련

-----------------------------------

재정경제부 세제실 재산세제과 2110-2321

<> 주택시장을 안정시키고 부동산 투기를 근절시키기 위하여 양도세의 투기억제기

능을 대폭 강화하기로 하였음.

<> 주요 내용은

① 투기지역은 기준시가 대신 실거래가액으로 과세

o 현재 토지에 대한 개별공시지가는 시가의 70% 수준으로 1년에 한번 고시되

고 있어 과세 실효성이 저하

o 아파트 등 공동주택의 경우 주택가격 급등시 기준시가를 수시로 조정하고

있으나 시가의 70∼80%수준이고 기준시가 조정에 따른 행정력 부담이 과중

o 투기지역으로 지정한 지역의 부동산(토지, 건물)에 대하여는 실거래가액으

로 과세하여

- 과세형평을 도모하고 양도세의 투기억제기능 강화

※ 투기지역은 부동산 투기우려시 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려

가 있는 지역을 대상으로 관계기관(건교부 등)의 협의를 거쳐 소득세법

시행령을 개정하여 별도 지정

② 투기지역을 다른지역보다 중과할 수 있도록 탄력 세율제도 도입

o 현재 탄력세율(기본세율 ±15%p 범위내)은 전국적으로 적용되고 있어 국지

적인 투기 대처에 다소 미흡

* 기본 세율 : 9∼36% 누진세율(4단계)

o 전국뿐 아니라 투기지역에 한정하여 탄력세율을 적용하여 불로이득에 대해

무겁게 과세할 수 있도록 근거 마련

③ 투기억제를 위해 "고급주택"을 "고가 주택"으로 변경

o 현재 고급주택(아파트 : 전용면적 45평 이상 및 6억원 초과)은 실거래가액

으로 과세하나, 면적이 45평 미만의 경우에도 6억원을 초과하는 주택이 많

아 과세형평 및 투기억제효과 미흡

- 고급주택 면적기준에 미달하는 6억원 이상 고가의 주택으로 부동산 투기

가 이동할 우려

* 예 : 강남구 대치동 S아파트 : 시가 9억원, 전용면적 39평

o 고급주택 면적기준(전용면적 45평 이상)에 미달하는 주택이라도 금액기준(6

억원 초과)를 넘는 주택에 대해서는 실거래가액으로 과세할 수 있는 근거

마련

<> 이와 같은 세제상의 장치가 마련되면 향후 투기과열우려 등 투기에 대처해야할

필요성이 발생할 경우

o 신속히 시행령 개정으로 투기지역을 지정하여 실거래가액으로 과세하고

o 필요시 높은 탄력세율을 적용하여 무겁게 과세할 수 있어 부동산 투기에 효율

적으로 대처할 수 있게 될 것임.

<> 관련세법(소득세법)개정안을 이번 정기국회에 제출하여 근거 규정을 마련할 계

획임.

<참고> 10.11 부동산시장 안정대책에 대한 문답자료

1. 양도소득세제 개요

<> 과세대상

o 토지·건물, APT당첨권 등 부동산에 관한 권리

o 상장법인 및 등록법인의 대주주 보유주식과 비상장주식

o 부동산 과다보유법인의 과점주주 주식 등 기타자산

<> 과세체계

o 양도가액-취득가액 등=양도차익

o 양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액

o 양도소득금액-양도소득기본공제=과세표준

o 과세표준×세율=산출세액

* 양도가액·취득가액 : 기준시가 원칙(고급주택, 단기거래, 실가신청하는

경우 등 예외적으로 실가과세)

* 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유 10%, 5년 이상 15%, 10년 이상 30%

* 양도소득기본공제 : 자산(부동산·주식)별로 각각 연 250만원 공제

<> 세율

o 1년 이상 보유 부동산 등 : 누진세율

============================================================================

과세표준    1천만원 이하    1∼4천만원        4∼8천만원       8천만원 초과

----------------------------------------------------------------------------

세    율          9%             18%               27%              36%

============================================================================

o 1년 미만 보유 부동산등 36%, 미등기 60%

2. 「9.4 주택시장 안정대책」중 양도소득세 부분 추진 현황

<> 「9.4 주택시장 안정대책」에 포함된 양도소득세 관련 개정사항에 대하여 소

득세법 시행령을 개정하여 10.1부터 시행하고 있음.

<개정 내용>

o 고급주택 면적기준을 하향조정(전용면적 50평 이상 → 45평 이상)

o 3주택 이상 보유자의 주택 양도에 대해 기준시가 대신 실지거래가액으로 과

세

o 서울, 5대 신도시 및 과천 소재 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 요건에

거주요건(1년 이상) 추가

<> 다만, "특정지역(서울, 5대 신도시 및 과천) 소재 신축주택에 대한 양도소득

세 감면 폐지"는

o 조세특례제한법 개정사항으로 이번 정기국회에 개정 법률안이 제출되어 추

진중에 있음.

3. 투기지역이란?

<> 투기지역은 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 대상으로

o 관계기관(건교부등)의 협의를 거쳐 소득세법 시행령을 개정하여 별도 지정

함.

<> 투기지역은 투기가 없는 평상시에는 지정하지 않고 있다가 부동산 가격급등

으로 인하여 투기에 대처해야할 필요성이 발생할 경우에만 지정하게 되며

o 투기지역으로 지정되면 당해 지역의 부동산(토지, 건물) 거래에 대하여 양

도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하게 되고

o 필요시 높은 탄력세율을 적용받아 무겁게 과세하게 되므로 부동산 투기에

효율적으로 대처할 수 있게 될 것임.

* 부동산 투기억제 관련 용어

<> 투기과열지구(주택건설촉진법 §32조의 5)

o 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2월간 5:1 이상)을 기준

으로 건교부장관(시·도지사)이 지정하는 지역

o 지정 효력 : 분양권 전매 제한(중도금 2회 이상 납부, 계약후 1년), 무주택

자에게 신규아파트의 우선 분양권 부여 등

※ 지정지역 현황 : 서울시, 경기 남양·고양·화성, 인천 삼산1지구 등

<> 토지거래허가구역(국토이용관리법 §21조의 2)

o 토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역중에서 건교부장관

(시·도지사)이 지정하는 지역

o 지정 효력 : 당해 지역의 토지거래는 관할 시장·군수 등의 허가를 받아야

법적 효력이 발생

※ 지정지역 현황 : 수도권의 개발제한구역, 판교 등 개발예정지역

<> 투기지역(소득세법 개정추진 예정)

o 양도세를 중과하기 위하여 부동산가격이 급등하는 지역을 대상으로 시행령

으로 별도 지정하는 지역

o 지정 효력 : 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하고 필요시 기본

세율에 비해 높은 세율(15%p 범위내)로 과세

4. 투기지역에 대하여 실거래가액으로 과세하는 이유?

<> 현재 부동산 양도시 대부분 기준시가로 과세하고 있으나

o 기준시가는 시가의 70∼80%수준으로 일반적으로 1년에 한번 고시되고 있어

과세실효성이 떨어지고

o 부동산 가격이 급등할 경우에는 적기에 과세할 수 없는 문제가 있음.

<> 이에, 부동산가격이 급등하는 투기지역의 부동산(토지, 건물)에 대하여는 실

거래가액으로 과세하여

o 과세형평을 도모하고 양도세의 투기억제기능을 강화하려는 것임.

5. 투기지역에 대하여 실거래가액 과세시 세부담

<> 기준시가는 실지거래가액의 70∼80% 수준에 불과하므로 통상 실거래가액에

의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높은바 사례의 경우 1.3

∼1.8배 증가하고 있음.

〔사례1〕oo구 oo동 A아파트 34평형(3년보유 가정)

(단위 : 만원)

============================================================================

기준시가의 경우(A)   실거래가의 경우(B)        비교(B/A)

----------------------------------------------------------------------------

취득가액                  14,500                26,000                1.8

양도가액                  40,950                60,000                1.5

양도차익                  26,015                33,220                1.3

양도소득세                 7,169                 9,503                1.3

============================================================================

〔사례2〕oo구 oo동 B아파트 31평형(5년보유 가정)

(단위 : 만원)

============================================================================

기준시가의 경우(A)   실거래가의 경우(B)        비교(B/A)

----------------------------------------------------------------------------

취득가액                   21,000               33,000                1.6

양도가액                   42,000               67,000                1.6

양도차익                   20,370               33,010                1.6

양도소득세                  4,973                8,841                1.8

============================================================================

※ 상기 사례는 당해 아파트가 소재하는 지역이 투기지역으로 지정된 경우를 가정

한 것임.

6. 실가과세 연혁 및 현황

<> 실가과세 연혁

o '82년 이전

- 실가과세를 채택하였으나 실가 확인에 따르는 과중한 행정력 부담 등으로

실제로는 기준시가를 적용하여 과세

o '83년 이후

- 기준시가 과세원칙으로 전환하면서 1년 이내 단기거래, 증빙을 갖추어 신

고하는 경우 등에 한해 실가과세

<> 현행 실가과세 대상

o 고급주택

o 미등기양도자산

o 1년 이내의 단기양도

o 3주택 이상 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우('02.10.1 시행)

o 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우

o 실지거래가액으로 신고하는 경우

7. 현행 부동산 양도소득세율 체계

<> 기본세율

============================================================================

세율

----------------------------------------------------------------------------

1년 이상 보유자산             과세표준 1,000만원 이하                   9%

과세표준 1,000∼4,000만원                18%

과세표준 4,000∼8,000만원                27%

과세표준 8,000만원 초과                  36%

----------------------------------------------------------------------------

1년 미만 보유자산                                                      36%

----------------------------------------------------------------------------

미등기 전매자산                                                        60%

============================================================================

<> 탄력 세율

o 기본세율에 15%p 가감한 범위내에서 조정(시행령에서 실행세율 규정)

o 경기동향에 신축적으로 대처하기 위하여 '80.12 도입된 제도

8. 현행 고급주택 판정기준 및 과세방법

<> 고급주택에 해당하기 위해서는 면적기준 및 금액기준을 모두 충족하여야 함.

* 고급주택 판정기준

============================================================================

면적기준                         금액기준

----------------------------------------------------------------------------

아파트                전용면적 45평 이상*              양도실가 6억원 초과

----------------------------------------------------------------------------

단독주택              건평 80평 이상                   양도실가 6억원 초과

대지 150평 이상                  양도실가 6억원 초과

============================================================================

주) '02.9.30 이전 : 전용면적 50평 이상

<> 고급주택 과세 방법

o 현재 특정주택이 고급주택에 해당하면 기준시가 대신 실가로 과세하고

o 1세대 1주택에 해당하는 경우에도 고급주택 기준금액을 초과하는 부분에 해

당하는 양도차익에 대해 과세

- 고급주택의 양도차익=양도차익×(양도가액-6억원/양도가액)

〔사례〕 강남구 소재 W아파트(전용면적 48평, 4년보유 가정)

(단위 : 만원)

============================================================================

1세대 1주택인 경우          1세대 2주택 이상인 경우

----------------------------------------------------------------------------

취득가액                       65,000                         65,000

양도가액                       95,000                         95,000

양도차익                       10,334*                        28,050

양도소득세                      2,088                          7,828

============================================================================

주) * 고급주택의 양도차익

= 총양도차익×(양도가액-6억)/양도가액

= 28,050만원×〔(9.5억원-6억원)/9.5억원〕

= 10,334만원

9. 고급주택을 고가주택으로 전환하는 이유?

<> 현재 고급주택 과세기준이 면적기준과 금액기준으로 되어 있어

o 시가가 6억원을 초과하는 경우에도 면적기준에 해당되지 않아 막대한 양도

차익이 발생함에도 1세대 1주택으로 비과세되어 과세불형평 문제가 있음.

(예) 강남구 대치동 S아파트  : 전용면적 39평, 시가 9억원

<> 이에, 최근 「9.4 주택시장 안정대책」의 일환으로 아파트에 대하여 고급주

택의 면적기준을 하향조정(전용면적 50평 이상 → 45평 이상)하여 금년 10.1

부터 시행하고 있으며

o 향후 주택에 대한 투기가 재발하고 주택가격이 상승할 경우 다시 면적기준

을 대폭 하향 조정하거나 폐지하여 과세형평을 제고하고 투기를 억제할 필

요가 있음.

<> 그러나 현행 "고급주택" 개념하에서는 면적기준을 대폭 하향조정하기 곤란한

점이 있어 이를 금액기준인 고가주택으로 변경하여 근거를 마련하여 두고자

하는 것임.