9월부터 투기과열지구내 분양권 전매제한과

주상복합건물 및 오피스텔 공개 분양 실시

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건설교통부 주택도시국 주택관리과 504-9135

<> 금년초 서울 등 일부 지역의 아파트 가격이 급등함에 따라 주택가격 안정을 위

하여 추진하였던 주택건설촉진법 개정안이 7월 31일 국회를 통과함에 따라

o 건설교통부는 이의 조속한 시행을 위하여 "주택공급에 관한 규칙" 개정안을

8월 3일자로 입법예고할 계획임.

<> "주택공급에 관한 규칙" 개정안의 주요 내용은 다음과 같음.

(1) 건설교통부장관 또는 시.도지사는 주택가격상승률이 물가 상승률보다 현저

히 높은 지역에 대해 그 지역의 청약경쟁률.주택보급률 등을 고려하여 투기

과열지구를 지정하고

투기과열지구의 지정사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 그 지정을 해제함.

(2) 투기과열지구로 지정된 지역 또는 시.도지사가 청약경쟁과열을 방지하기 위

하여 지정한 지역에서 공급되는 주상복합 건물과 오피스텔의 경우에는

건축허가후 건설위치.공급세대수.분양가격 등에 대하여 입주자모집승인(분

양승인)을 받은 후 입주자를 모집하도록 하고 입주자 선정방법은 공개경쟁

에 의한 추첨방식에 의하도록 함.

(3) 투기과열지구내의 아파트에 대하여는 중도금을 2회 이상 납부하고 주택공급

계약을 체결한 날부터 1년이 경과한 이후부터 전매가 가능하도록 하되

그 이전이라도 세대구성원이 다른 행정구역으로 이전하거나 주택을 상속받

은 경우 등 불가피한 사유가 발생한 경우는 전매할 수 있도록 함.

<> 주택공급에 관한 규칙 개정을 위한 입법예고와 규제심사, 법제처심사 등에 한

달 이상의 기간이 소요될 전망이므로 9월부터 분양되는 아파트에 대하여는 분

양권 전매제한 제도 실시가 가능할 것으로 전망되어 향후 투기수요차단에 크게

기여할 것으로 예상됨.

<참고> 질의.응답 자료

1. 분양권 전매제한의 적용 대상이 되는 시점과 대상 아파트는 어떤 것인가?

o 주택공급규칙이 개정.시행되는 시점 이후부터 투기과열지구에서 아파트를 분

양받아 공급계약을 체결한 사람은 그 분양권에 대하여 1년간 전매를 제한받게

됨.

o 다만, 주택공급규칙이 개정.시행되기 전에 분양받은 아파트라하더라도 현재

분양권을 갖고 있는 사람은 분양권을 팔 수 있지만, 그 분양권을 주택공급규

칙이 개정.시행된 이후에 전매받은 사람은 공급계약일부터 1년이 경과하기 전

까지는 다시 팔 수 없음.

2. 현재 분양권 소지자에게 전매를 허용할 경우 투기수요를 없애려던 취지가 퇴색

되는 것 아닌가?

o 투기억제측면에서는 전매제한 대상이 되는 모든 분양권 소유자가 이를 전매할

수 없도록 하는 것이 가장 효과적이나, 이 경우 법적 안정성과 사적 재산권의

침해 소지가 있을 수 있음.

o 이에 따라, 현재 분양권을 소유한 경우는 이를 팔 수 있도록 하였으나, 다른

사람이 이를 구입하더라도 되팔 수 없기 때문에 실수요자 이외에는 매수자가

없을 것으로 예측되어 투기 목적의 프리미엄 형성이 어려울 것이므로 투기수

요 억제의 효과도 달성가능하다고 봄.

o 또한, 급속한 분양권 매매시장이 위축되어 분양권 프리미엄의 상승 등의 부작

용도 예방가능함.

3. 중도금 2회납부 및 계약일로부터 1년이라는 기준설정의 근거는?

o 주택공급규칙에서는 중도금을 4회 이상 납부하도록 되어 있으므로 최소 그 절

반인 2회 이상은 중도금을 납부하여야 실수요자로 볼 수 있고, 사업주체가 중

도금 횟수를 늘리더라도 조기에 전매되는 사례를 방지하기 위하여 1년간은 전

매를 제한한 것임.

* 20층 아파트 건축시 약 29개월 정도가 소요되므로 1년 정도의 기간을 실수요

자가 갖추어야 할 최소한의 요건임.

4. 지역조합 등 주택조합의 조합원 지위에도 전매제한이 적용되는지?

o 지역조합을 포함한 주택조합 조합원의 경우 청약과정을 거친 분양권과는 성격

이 다른 조합원의 자율적인 의사로 조합을 구성한 것이므로, 조합원의 지위를

규제하는 것은 적절치 않도록 보아 이번 전매제한 규정이 적용되지 아니함.

o 다만, 사업승인전에 주택조합 조합원의 지위를 양도한느 것은 공급질서 교란

행위로서 금지되고 있음.(법 제47조)

5. 주상복합건물이나 오피스텔도 전매제한의 적용대상이 되는지?

o 건축법에 의한 건축허가를 받아 건설되는 주상복합건물과 오피스텔은 사업승

인 대상이 아니므로 전매제한 대상에서 제외됨.

o 준주거.상업지역에서도 건설 가능한 주상복합건물과 오피스텔은 도심지역의

주택공급을 활성화하여 토지의 효율적 재발을 촉진하는 순기능이 있어서 분양

보증을 받을 필요가 없고 입주금 납부시기 등도 규제받지 않고 있으므로, 분

양권 전매만 제한할 경우 입주자 피해를 가져올 우려가 있기 때문임.

6. 분양권 전매여부는 어떻게 적발한 것인지?

o 사업주체가 입주자의 명단을 관리하고 있으므로 입주자의 명의 변경시 불법

전매된 것인지를 확인 가능함.

* 고액의 분양권을 정식 신고없이 매매하는 경우 재산적으로 큰 손해가 발생할

수 있으므로 음성적 전매는 발생하기 어려움.

o 이와 함께, 당첨자 명단을 시장.군수에게 통보하여 주기적으로 세무당국과 함

께 전매 여부를 조사하고 전매혐의가 있을 경우에는 자금추적을 통하여 위반

자를 적발.처벌할 계획임.

7. 불법전매된 분양권은 어떻게 처리되는지?

o 전매제한을 위반한 사람의 분양권에 대해서는 사업주체가 이미 납부된 입주금

에 은행정기예금 금리 수준의 이자를 지급하고 매수인으로부터 당해 분양권을

매수하도록 규정하였고

o 사업주체는 불법 전매된 분양권에 대하여 입주자 선정시 확보한 예비당첨자에

게 공급하게 됨.

8. 분양승인을 받게되는 주상복합건물과 오피스텔의 경우, 주택공급 규칙중 일부

조항만 적용하는 이유?

o 상기 건축물은 규제없이 시장질서에 의하여 수급이 이루어져 왔고 대규모 택

지개발이 어려운 지역에서 보완적인 주택공급 기능을 수행하여 왔으므로, 사

전분양이나 줄서기 등 투기적 요인이 없도록 입주자모집승인 및 공개경쟁방식

에 의한 입주자 선정규정만 적용함.

o 또한, 입주자 보호측면에서 입주자 모집공고시 위치.세대수, 신청일시.장소.

구비서류, 분양가, 당첨.계약사항을 포함토록 함.