정부, 주택시장 안정대책 마련

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재정경제부 생활물가과 503-9062

<> 정부는 2002.8.9(금) 14:00에 재정경제부 차관(윤진식) 주재로 관계부처 차관

회의를 개최하여「주택시장 안정대책」을 마련하였음

o 이번 회의는 1.8일 및 3.6일 안정대책 이후 전체적으로 안정세를 보이던 주택

시장이 최근 들어 서울 일부지역 아파트를 중심으로 과열현상을 보임에 따라

이의 확산방지를 위해 정부가 적극 대처에 나선 것임

※ 참석자 : 재정경제부차관, 건설교통부차관, 국세청 차장, 서울특별시 부시

장, 경기도 부지사

<> 금번 발표된 정부대책은 기본적으로 전체 주택경기를 위축시키지 않으면서

o 서울 일부지역 아파트를 중심으로 나타나고 있는 과열현상이 여타지역으로 확

산되는 것을 방지하여 주택시장 안정을 도모하는데 주안점을 두고 있음

Ⅰ. 최근 주택시장 동향

<> 두차례(1.8, 3.6) 안정대책 발표 이후 주택시장이 안정세를 보여 왔으나, 최

근 서울 강남지역을 중심으로 과열현상 재발

o 전국적으로는 안정세를 보이고 있으나, 가을 이사철이 다가오면서 서울 강

남지역의 아파트값이 상승하고 있는 실정

·최근 투기자금이 재건축 아파트에 유입되고 일부 아파트단지의 경우 부녀

회의 가격담합과 부동산업자의 부추김 등에 따라 매도호가가 급등하고 주

변 아파트값 상승을 초래

o 전세가격이 급등한 작년의 경우와 달리 금년에는 전세가격은 상대적으로 안

정세를 보이고 있으나, 매매가격이 상승

* 국민은행 주택가격 동향 (전년말·전월·전주대비 증감율, %)

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'01연간 '02.1∼7    3     4     5     6     7   7.23  7.30   8.6

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매매

전국        9.9      10.9   2.3   1.0   0.6   0.4   1.0   0.3   0.4   0.8

서울       12.9      15.3   2.7   1.2   0.9   0.6   2.0   0.3   0.8   1.2

강남       17.5      19.0   3.5   1.3   0.7   0.7   2.2   0.0   0.9   1.6

강북        7.7      10.8   1.8   1.1   1.1   0.5   1.6   1.2   0.4   0.2

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전세

전국       16.4       9.4   2.2   1.3   0.3   0.0   0.3   0.5   0.2   0.5

서울       18.7      12.6   3.0   1.8   0.7   0.1   0.9   0.6   0.3   0.5

강남       21.0      13.4   3.0   1.8   0.5   0.3   1.2   0.3   0.4   0.6

강북       16.1      11.9   3.1   1.8   0.8  -0.1   0.6   1.3   0.2   0.4

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⇒ 서울 강남지역 아파트가격 상승세를 방치할 경우 여타 수도권지역으로 확산되

어 서민 주거불안이 심화될 우려

Ⅱ. 기본 대응방향

<> 금년에 59만호의 입주물량이 공급되는 등 시장 안정기반은 마련되어 있으나,

국지적인 과열현상을 차단하지 못할   경우 가을 이사철을 계기로 집값 상승

세가 장기화될 우려

o 9월부터 분양권 전매제한(중도금 2회납부·계약체결후 1년)이 시행되면서

신규주택에 대한 투기는 위축될 전망

o 그러나 강남 등 일부지역의 경우 재건축 집중 등으로 인해 기존주택의 가격

상승 등 국지적 불안요인 상존

* 재건축 집중으로 인한 투기심리가 가세하여 호가가 이상 급등하는 현상이

지속될 경우 수도권 주택시장 전체의 혼란 우려

o 최근의 금융시장 불안에 따른 주식시장 침체 등으로 인해 시중자금이 부동

산시장에 몰릴 경우 과열현상 확산 우려

⇒ 전반적인 주택경기를 위축시키지 않는 범위내에서 강남 등 일부지역의 국지

적인 과열현상을 차단하여 안정기조를 유지

◇ '06년까지 수도권에 153만호를 건설하는 등 지속적으로 주택공급을 확충하

여 수급불균형을 해소

◇ 가격급등지역에 대해서는 투기자금 유입차단을 위해 자금출처조사, 기준시

가 수시조정 등 강력한 투기억제책을 강구

◇ 재건축 절차를 강화하여 과열현상을 완화하고 정부합동단속반을 편성하여

불법 중개행위를 집중 단속

Ⅲ. 주택시장 안정대책

1. 투기수요 억제

① 재건축 추진아파트에 대한 자금출처 조사 착수

<> 재건축 추진 아파트 또는 고가 아파트 구입자로서 소득수준 등에 비추어

자금출처가 불확실한 자에 대한 정밀분석이 완료되는대로 자금출처 조사

에 착수

o 국세청에서 소득상황과 자산양도·취득상황 등을 전산분석한 후 자금출

처가 의심되는 취득자에 대한 취득능력 여부 등을 정밀하게 분석중

* 현재 국세청에서 자료수집을 완료한 상태

<> 정밀분석 결과 자금출처 조사대상자로 선정된 자에 대해서는 자금흐름을

철저히 조사하여 증여세 등 탈루세금을 추징

o 증여혐의가 있는 경우 단순 서면 확인이 아닌 사실상의 자금출처 흐름

을 철저히 조사하여 누락된 세금을 부과하고, 이번에 적발된 경우에는

앞으로도 지속적으로 관리

* 증여확인시 재산가액에 대해 10∼50%에 해당하는 증여세를 부과하고

자진신고 하지 않으면 최고 40%까지 가산세 부과

② 아파트 등 공동주택 기준시가 조정

<> 아파트 기준시가 고시를 지금까지 연 1회 정기고시에서 가격이 일정비율

이상 오르는 대상지역 및 아파트에 대해서는 수시고시

* 아파트 기준시가는 고시시기의 거래시세에 최대한 근접한 가액을 산정하

여 고시

o 대상지역 : 서울 및 경기·인천지역

o 대상아파트 : 재건축 추진 아파트 등 4.4 이후 최근까지 집값이 급등한

아파트단지

* 1.8 대책의 일환으로 기준시가를 전국적으로 9.7%(서울 16.5%) 상향조

정(4.4)

③ 양도세 불성실신고 혐의자에 대한 세무조사 착수

<> '01.11∼'02.1월중 수도권 전역에서 분양권을 전매하거나 재건축 아파트

등을 취득하여 단기양도한 자중 불성실 신고 혐의자를 대상으로 7월말부

터 3차 세무조사 추진중

* 3차 세무조사 대상자 : 총 1,302명(분양권 전매자 1,096명, 재건축 추진

아파트 단기양도자 206명)

<> 금년 2월 이후의 분양권 및 재건축 추진 아파트 등의 양도분에 대해서도

불성실신고 혐의자를 엄선하여 세무조사에 착수하고 탈루액 추징 등의

조치를 시행

④ 양도세 실거래가액 자료 관리 강화

<> 국세청에 『실지거래가액 이력 전산누적 관리시스템』을 구축하여 양도

세 실거래가액 신고자료를 D/B화

o 개별 부동산별로 거래일자순으로 거래가액을 조회할 수 있도록 국세통

합시스템 화면을 개발

<> 부동산에 대한 양도자의 양도실지거래 가액을 취득자의 취득실지거래 가

액으로 전산관리

o 허위로 양도세 등을 신고하는 경우에 자동적으로 전산  검증되어 허위

신고 등이 적발되도록 전산관리를 강화

⑤ 아파트 매매자료 수집을 강화

<> 국세청에서 아파트 매매·증여 관련 자료를 매월 정기적으로 수집하여

양도세 등을 부과하기 위한 자료를 축적

o 이를 활용하여 국세통합시스템(TIS)에 D/B를 구축하는 등 수집자료에

대한 전산 누적관리를 강화

2. 재건축 절차 강화

가. 즉시 시행 사항

① 안전진단 강화

<> 구조안전에 문제가 있는 단지에 대해서만 재건축을 허용토록 서울시

「안전진단평가단」에서 엄격한 사전 심사

* 그간 92건의 신청에 대해 6건만 허용

② 지구단위계획 수립대상 확대 (서울시「조례」개정)

<> 재건축 추진시 의무적으로 수립하여야 하는 지구단위계획 수립대상을

확대(예 : 300세대 이상→20세대 이상)하여 소규모 단지의 무분별한

재건축 추진을 방지

* 지구단위계획 : 특정지역을 대상으로 쾌적한 도시공간을 조성하기 위

해 수립하는 도시계획으로 건축물의 용적률 등을 규제

③ 재건축 실상에 대한 홍보 강화

<> 최근 일부 지역에서 재건축 추진중인 단지의 경우 안전 진단·지구단

위계획 수립(용적률, 공공시설 확보) 등 절차 감안시 실행 가능성이

불투명함에도 주민들이 무리하게 추진

o 앞으로 반상회와 지역신문 등을 통해 재건축 절차와 실상에 대한 홍

보를 강화하여 무리한 재건축 추진을 억제

·일부 아파트단지의 경우 용적률 250% 이상으로 재건축 추진중이나

안전진단 평가가 어렵고 용적률·도로·녹지 확보 감안시 재건축

추진 불가

·최근 서울시는 용적률을 최고 250%까지만 부여하고 있으며, 개포지

구의 경우에는 상한선을 200%로 설정

<> 허위광고 등 부당하게 재건축을 부추기는 업체에 대해서는 공정위 고

발 및 국세청에 통보 등 불이익을 부여

나. 법 개정후 추진사항 : 재건축 절차 강화(하반기중「주거환경정비법」제정,

현재 법제처심사 완료단계)

≪ 재건축 절차 개선방향 개요 ≫

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현행                             개선방향

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추진위원회 설립 → 시공자 선정 →    재건축구역(지구단위계획구역) 지정

안전진단 → 조합설립 인가 → 지구    → 추진위원회 설립 → 안전진단 →

단위계획 수립 → 사업계획 승인 →    조합설립인가 → 시공자 선정 → 사업

이주 → 공사 및 준공                 계획 승인 → 이주 → 공사 및 준공

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* 강남지역 중층단지 1만세대 등 현재 재건축을 추진중이거나 조합설립이 되지 않

은 아파트단지의 경우에도 새로운 제도의 적용을 받게 됨.

① 재건축 구역 지정제도 도입

<> 현재 개별 단지별로 주민신청에 따라 구청장이 사업승인 하고 있으나,

o 앞으로는 일정규모(예 : 300세대 또는 1만㎡) 이상의 재건축 구역을

시·도지사가 사전에 도시계획절차에 따라 지정하도록 개선

* 지정절차 : 구역지정 입안(구청) → 주민의견 청취 → 구의회 의결→

구역지정 신청(구청) → 지방도시계획위원회 심의 → 구

역지정(서울시) → 고시 및 주민설명

② 안전진단평가 제도화

<> 안전진단 평가가 내실화될 수 있도록 서울시의 사전 안전 진단평가를

제도화하고 부실 진단업체에 대한 벌칙을 신설

o 시·도지사가 안전진단 실시여부를 사전평가할 수 있도록 법적 근거

마련

o 부실 진단업체에 대해서는 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금

부과

③ 시공사 선정시기 및 방법 개선

<> 현재 안전진단 이전에 주민자율적으로 시공사를 선정하고 있으나,

o 앞으로는 사업승인후 공개경쟁 입찰방식을 통해 선정토록 개선하여

시공사에 의한 재건축 조장행위를 방지

3. 청약경쟁 완화 및 중개업소 단속 강화

① 분양권 전매제한 (8월중「주택공급규칙」개정, 9월 시행)

<> 9월부터 투기과열지구(서울 4.19 지정)에서는 분양권 전매를 제한하여

신규분양주택에 대한 투기수요를 사전에 차단

o 중도금을 2회 납부하고 분양계약 체결후 1년이 경과되어야 전매를 허용

o 위반시 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 부과

② 투기과열지구 확대지정 방안 검토

<> 과열현상이 확산될 경우 경기지역도 투기과열지구로 지정하는 방안을

강구

o 필요시 투기과열지구 지정 요건을 완화

* 현행 지정요건 : 최근 3개월간 1순위 청약경쟁률이 10대 1 초과 등

③ 투기조장행위 단속 강화 (즉시 시행)

<> 청약통장을 불법거래한 사실이 적발될 경우에는 당해 공급계약 취소 및

형벌 부과 등 불이익을 부여

o 불법양도된 청약통장을 사용하여 당첨된 경우 당해 공급 계약을 취소하

고, 아직 통장을 사용하지 않은 경우에는 당해 청약통장에 대해 해약

조치

- 국세청의 분양권 거래 세무조사 과정에서 적발된 1차 31건과 2차 191

건 등 총 222건에 대해 계약취소, 통장  해약 등 불이익을 기 부여

- 검찰의 수사결과 불법행위가 확인될 경우 2년이하의 징역 또는 2천만

원 이하의 벌금 부과

<> 건교부·경찰청·서울시 합동단속반을 편성하여 강남  지역 중개업소의

불법행위를 집중 단속

o 중개업소의 물량매집, 호가조작, 업소간 거래, 재건축 헛소문 유포 등

의 불법행위를 중점적으로 단속

o 불법행위 적발시 등록취소, 업무정지 등과 함께 사법기관에 고발하는

등 강력히 대응

* 상반기 합동단속 실적(총 1,028건 적발)

·등록취소 23건, 업무정지 75건, 과태료 부과 23건

·고발 12건, 시정경고 579건

【참고】지구단위계획

<> 지구단위계획이란 ?

특정 지역을 대상으로 도시문제를 최소화하고 쾌적한 도시환경을 조성하기 위해

도로·공원 등 기반시설과 민간건축물의 건폐율·용적률·배치 등에 대한 종합

도시계획

※ 종전의 도시설계와 상세계획이 2000.7.1자로 지구단위계획으로 통합 변경

<> 수립주체 및 절차

(1) 구역 지정

※ 일단 구역이 지정되면 3년 이내에 개발·관리계획을 수립해야 함

(2) 구청장이 지구단위계획 입안

(3) 주민의견(필요시 구·시의회 의견) 청취

(4) 지구단위계획 결정 요청(구청장→시장)

(5) 시 도시계획위원회의 심의

(6) 시장이 최종 결정·고시

<> 지정대상

o 택지개발·재개발사업·도시개발사업 등 신규 개발지나 기존 도시의 재개발

등 집단사업이 필요한 구역

o 경관지구·아파트지구·문화지구 등 특정한 목적을 달성하기 위하여 지정된

지구

※ 나홀로 아파트·재건축 아파트는 지구단위계획을 수립해야 함

- 아파트건립부지 경계를 중심으로 200m이내에 4층 이하가 70%이상인 경우

- 주택건설촉진법에 의한 공동주택을 재건축하는 경우로서 부지면적이 1만㎡

이상이거나 300세대 이상 건립하는 경우