아파트 분양권 전매제한 등을 위한 투기과열지구 확대 지정

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- 서울시, 경기도(고양·남양주·화성시  일부지역),

인천시(삼산 택지사업지구) 분양권 전매제한 받아 -

건설교통부 주택도시국 주택관리과 2110-8162

□ 건설교통부는  투기과열지구내 아파트  분양권 전매제한과

주상복합건물 및  오피스텔에  대한 공개분양   의무화를

규정한 주택건설촉진법이 8. 26. 개정됨에 따라 이를 시행

하기 위한  주택공급에관한규칙 및  투기과열지구지정제도

운영지침을 개정하여 오는 9. 3.부터 시행한다.

□ 개정된 관련 규정에  따르면, 건설교통부장관 또는 시·

도지사는 주택가격 상승률이 현저히 높은  지역에 대해 주택의

청약경쟁률이 5 : 1(종전 10  : 1)을 초과 등  일정의 경우

그 지역을 투기과열지구로 지정하도록 하고 있고,

시·도지사는 주택청약경쟁 과열을  방지하기 위하여

청약경쟁과열지역을 지정할 수 있다.

ㅇ 투기과열지구내 아파트에 대하여는 중도금을 2회 이상

납부하고 주택공급계약을 체결한 날부터 1년이 경과한

이후라야 분양권 전매가 가능하고,

- 주상복합건축물 또는 오피스텔에 대해서는 건설위치·공

급세대수·분양가격 등에  대하여 시장  등의 입주자모집

승인(분양승인)을 받은  후 입주자를  모집하도록 하고,

입주자 선정은 공개경쟁에 의한 추첨방식으로 하여야 하며,

- 또한, 청약  제1순위자로서 만 35세  이상이며 5년 이상의

무주택세대주에게 민간건설 중형국민주택  및 85㎡ 이하

민영주택 공급물량의 50%를 우선 공급하는 규정은 2002.

4. 19.부터 계속 적용된다.

ㅇ 청약경쟁과열지역에서는 주상복합건축물·오피스텔의

공개분양 의무화 규정만이 적용된다.

□ 정비된 관계법령에 따라 건설교통부장관은 서울시 전역을

투기과열지구로 9. 6. 새로 지정·공고하고,

ㅇ 같은 날  경기도지사는 고양시  중 대화동·탄현동  및

일산2·풍동지구, 남양주시 중  호평동 및  진접·마석·

평내·가운지구, 화성시 중 태안읍 및  발안·봉담·동탄

지구를 투기과열지구로,

- 경기도내 수원시를 비롯  시급이상 전지역을 청약경쟁

과열지역으로 지정하여 공고할 예정이다.

ㅇ 인천광역시장은  최근 분양권  전매가 성행하고  있는

인천광역시 부평구  삼산 택지개발사업  1지구를 투기

과열지구로 지정·공고한다

□ 금번에 투기과열지구가  확대 지정되고,  청약경쟁과열지구가

새로 지정됨에 따라 주택에  대한 투기적 수요를  상당히

차단할 수 있을 것으로 기대되며 실수요자의 내집 마련에도

큰 도움이 될 것으로 전망된다

□ 분양권 전매제한 등을 규정한 주택건설촉진법이  8. 26. 공포

된지 불과 1주일만에  하위 법령인 주택공급에관한규칙과

그 운영지침을 개정·시행한 예는 드물며 이는 주택가격

안정에 대한 정부의 강한 의지가 표현된  것이다. 한편,

건설교통부는 오는 9월  23일부터 분양계약이 체결되는

서울지역 제8차 동시분양 분의 입주자모집공고시에 이러한

내용을 사전예고 하여  분양권 전매제한의  시행에 따른

선의의 피해자가 발생하지 않도록 조치한 바 있다.

< 붙임 1 > 주택공급에관한규칙 주요 개정내용

□ 시·도지사가  청약경쟁의  과열을 방지하기   위하여 지정한

지역 또는   투기과열지구내에서 건축주가  주상복합건물중

주택 또는 오피스텔에  대한 입주자를  모집하고자 할 때에는

건축허가를 받은 후 공개모집을  하여야 하고, 입주자모집

공고안에 대하여 시장등의 승인을 얻어야 함(제8조의2)

(이 규칙 시행 후 건축허가를 신청하는 분부터 적용)

ㅇ 시장등은 제1항의 규정에 의하여 건축주로부터 입주자모집

공고안의 승인신청이  있는 경우에는   승인신청일부터 5일

이내에 승인여부를 결정하여야 함

ㅇ 입주자모집공고는 최초의  입주자모집 신청접수일부터  5일

이전에 건축주명, 건축물의  건설위치 및  공급세대수, 신청시의

구비서류, 분양가격, 입주예정일  등의 사항을 포함하여  당해

주택건설지역의 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 또는 쉽게

접할 수 있는 장소에 게시공고하여야 함.

ㅇ 건축주가 주상복합건물중  주택 또는 오피스텔의  입주자를

선정하는 때에는 공개추첨의 방법에 의함

□ 건설교통부장관 또는  시·도지사가 투기과열지구를  지정하는

경우에는 주택가격의 상승률이   물가상승률보다 현저히 높은

지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의

청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및   주택공급계획 등을

고려하여 지정하여야 함(제14조)

□ 전매기간은  당해 주택의   입주자로 선정되어 주택공급계약을

체결한 후 중도금을 2회 이상 납부하고 주택공급계약일부터

1년이 경과한 날까지의 기간을 말함. 다만, 주택공급계약일부터

입주예정일까지의 기간이  1년 미만인  경우에는 중도금의  납부

횟수에 관계없이 그 입주예정일까지의 기간을 말함(제14조의2)

ㅇ 근무  또는  생업상의 사정이나   질병치료·취학·결혼으로

인하여 세대원  전원이 다른 주택건설지역(수도권  제외)으로

이전하는 경우, 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이

이전하는 경우 등 일정의 경우 사업주체의 동의를 받은 경우

전매제한기간 중 전매를 허용함.

□ 주택을 소유한 자가  무주택자로 가장하여 주택을  청약하여

당첨된 경우 입주자저축통장의 주택청약효력을 상실토록 함

□ 무주택자인  장애인과 65세  이상의 직계존속을  부양하는

무주택세대주를 영구임대주택의 입주자 선정대상에 포함

< 붙임 2 >  투기과열지구 지정제도 운영지침 주요내용

□ 목 적

ㅇ 투기과열지구로 지정함에 있어 투기과열지구 지정의  객관성과

통일성을 기하고 당해 지역주민이 예측 가능하도록 함.

□ 적용범위

ㅇ 주상복합건물중 주택이나 오피스텔의 공개분양

ㅇ 분양권 전매제한

ㅇ 민간건설   중형국민주택이나 85제곱미터  이하인 민영주택의

50퍼센트를 무주택세대주에게 우선 공급

□ 지정기준

ㅇ 주택가격상승률이 현저히 높은 지역으로서

- 최근 2개월간  주택청약경쟁률이 5대 1을  초과하거나 국민주택규모

이하 주택청약경쟁률이 10대 1을 초과하거나,

- 주택건설사업계획승인이나  주택건축허가  실적이 최근   수년간

급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 경우

- 또는, 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의  우려가 있는

경우와 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우로서 일정한  경우

□ 지정 및 해제

ㅇ 건설교통부장관은 시·도지사의  의견을 들어야  하며, 시·

도지사는 건설교통부장관과 미리 협의하여야 함.

< 붙임 3 >  문답풀이

1. 투기과열지구로 지정되면 어떠한 효과가 발생하는가?

ㅇ 투기과열지구로 지정되는 지역에서는

- 주상복합건물중 주택 또는 오피스텔에  대하여 입주자를 공개

모집하여야 하고,

- 주택분양권의 전매가  중도금을 2회이상  납부하고 분양계약

일로부터 1년간 제한되며,

- 민간건설 중형국민주택 및  85제곱미터 이하인 주택은  무주

택세대주에게 우선공급이 되고,

- 지역조합의 조합원모집시 선착순 모집이 금지됨

2. 청약경쟁과열지역으로 지정되면 어떠한 효과가 발생하는가?

ㅇ 청약경쟁과열지구로 지정된 지역에서는 주상복합건물중  주택

또는 오피스텔에 대하여 입주자를 공개모집하여야 함.

3. 분양권 전매가 제한되는 시기는?

ㅇ 주택공급규칙이 개정·시행되는 시점 이후부터 투기과열지구에서

아파트를 분양받아 공급계약을  체결한 사람은  중도금을 2회

이상 납부하고 그 분양계약일로부터 1년간  전매가 제한 됨

ㅇ 다만, 주택공급규칙이 개정·시행되기 전에 분양받은 아파트라

하더라도 현재 분양권을 갖고 있는  사람은 분양권을 팔 수  있지만, 그

분양권을 주택공급규칙이 개정·시행된 이후에  전매 받은 사람

은 최초 공급계약일부터 1년이 경과하기 전까지는 다시 팔 수 없음

4. 분양권  전매제한기간 중이라도  전매가 허용되는   경우는

어떠한 경우인가?

ㅇ 세대원의 근무  또는 생업상의 사정이나  질병치료, 취학 또는

결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)

으로 이전하는 경우

ㅇ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

ㅇ 세대원 전원이 해외로  이주하거나 2년 이상의  기간 해외에

체류하고자 하는 경우

ㅇ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된  지위(분양권)를 그 배우자

에게 이전하는 경우

5. 수도권내에서 이전하는  경우를 제외하는  것은 형평에  어긋나는

것이 아닌지?

ㅇ 수도권에 투기적 수요가 많은 관계로 전매를 제한할 필요성이

있고, 수도권내는 출퇴근이 가능한  지역내로 예외를 인정할

경우 규제의 회피가 용의하여 전매의 실효성이 없어짐

6. 법령시행일 이전에 분양권을  보유하고 있는 경우 전매가

제한되는지?

ㅇ 주택건설촉진법령  시행일 이전에  아파트  분양을 받았거나

분양권을 취득한 자에 대하여는 분양권 전매제한의 적용을 받지

아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권 전매를

받은 자에 대하여는 최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상 납부

하고 1년간 분양권 전매가 제한됩니다.

7. 현재 분양권 소지자에게 전매를 허용할 경우  투기수요를 없애

려던 취지가 퇴색되는 것 아닌가?

ㅇ 투기억제측면에서는 전매제한 대상이  되는 모든 분양권  소유자가

이를 전매할 수 없도록 하는 것이 가장 효과적이나, 이 경우

법적 안정성과 사적 재산권의 침해 소지가 있을 수 있음

ㅇ 이에 따라, 현재 분양권을 소유한  경우는 이를 팔 수 있도록

하였으나, 다른 사람이 이를 구입하더라도 되팔 수 없기  때문에

실수요자 이외에는 매수자가 없을 것으로 예측되어 투기 목적의

프리미엄 형성이 어려울  것이므로 투기수요  억제의 효과도

달성 가능하다고 봄

ㅇ 또한,  급속한 분양권  매매시장이 위축되어  분양권 프리미엄의

상승 등의 부작용도 예방 가능함

8. 중도금 2회납부 및 계약일로부터 1년이라는 기준설정의 근거는?

ㅇ 주택공급규칙에서는 중도금을 4회 이상 납부하도록 되어 있으므로

최소 그 절반인 2회 이상은 중도금을 납부하여야 실수요자로

볼 수 있고, 사업주체가 중도금 횟수를 늘리더라도 조기에 전매

되는 사례를 방지하기 위하여 1년간은 전매를 제한한 것임

ㅇ 다만, 계약일로부터  입주예정일까지의 기간이  1년 미만일

경우 전매제한 기간을 입주예정일까지로 함

※ 20층 아파트 건축시  약 29개월 정도가 소요되므로  1년 정도의

기간은 실수요자가 갖추어야 할 최소한의 요건임

9. 지역조합 등 주택조합의 조합원 지위에도 전매제한이 적용되는지?

ㅇ 지역조합을 포함한 주택조합 조합원의 경우 청약과정을 거친

분양권과는 성격이 다른 조합원의 자율적인 의사로 조합을

구성한 것이므로, 조합원의 지위를  규제하는 것은  적절치

않다고 보아 이번 전매제한 규정이 적용되지 아니함

ㅇ 다만,  사업승인전에 주택조합  조합원의 지위를  양도하는 것은

공급질서 교란행위로서 금지되고 있음(법 제47조)

10. 주상복합건물이나 오피스텔도 전매제한의 적용대상이 되는지?

ㅇ 건축법에 의한 건축허가를  받아 건설되는 주상복합건물과  오피스

텔은 사업승인 대상이 아니므로 전매제한 대상에서 제외됨

ㅇ 준주거·상업지역에서도 건설  가능한 주상복합건물과  오피스텔은

도심지역의 주택공급을 활성화하여 토지의 효율적 재발을  촉진

하는 순기능이 있어서 분양보증을 받을 필요가 없고 입주금

납부시기 등도 규제  받지  않고 있으므로,  분양권 전매만

제한할 경우 입주자 피해를 가져올 우려가 있기 때문임

11. 분양권 전매여부는 어떻게 적발하며, 어떤 처벌을 받는지?

ㅇ 사업주체가 입주자의 명단을 관리하고 있으므로 입주자의

명의변경시 불법 전매된 것인지를 확인 가능함

* 고액의 분양권을 정식 신고없이  매매하는 경우 재산적으로 큰  손해가

발생할 수 있으므로 음성적 전매는 발생하기 어려움

ㅇ 이와 함께, 당첨자 명단을 시장·군수에게 통보하여 주기적으로

세무당국과 함께 전매  여부를 조사하고 전매혐의가 있을  경우

에는 자금추적을 통하여 위반자를 적발·처벌할 계획임

ㅇ 위반자는 주택건설촉진법  제51조에 의거 2년이하  징역 또는

2천만원 이하 벌금이 부과됨

12. 불법 전매된 분양권은 어떻게 처리되는지?

ㅇ 전매제한을 위반한 사람의 분양권에 대해서는 사업주체가 이미

납부된 입주금에  은행정기예금 금리  수준의  이자를 지급하고

매수인으로부터 당해 분양권을 매수하도록 규정하였고,

ㅇ 사업주체는  불법 전매된  분양권에 대하여  입주자 선정시

확보한 예비당첨자에게 공급하게 됨

13. 분양승인을 받게되는  주상복합건물과 오피스텔의  경우, 주택공급

규칙중 일부 조항만 적용하는 이유?

ㅇ 상기 건축물은  규제없이 시장질서에 의하여  수급이 이루어져 왔고

대규모 택지개발이 어려운 지역에서 보완적인 주택공급  기능을

수행하여 왔으므로,  사전분양이나 줄서기  등  투기적 요인이

없도록 입주자모집승인 및 공개경쟁방식에 의한 입주자 선정

규정만 적용함

ㅇ 입주자 보호측면에서 입주자  모집공고내용에 위치·세대수,  신청

일시·장소·구비서류, 분양가, 당첨·계약사항을 포함토록 함

14. 투기과열지구를 확대 지정하게된 이유?

ㅇ 최근 서울 강남권  주택에 대한 규제가 강화되자  주택수요

과열이 경기도 일부지역 등 수도권으로 이전·확산되고 있어

이에 대응하기 위한 것임

15. 앞으로도 필요시 투기과열지구를 추가로 지정할 것인가?

ㅇ 그렇다. 운영지침을 개정하여  투기과열지구 지정요건을 최근

2개월간 청약경쟁율 5  : 1  이상, 또는 국민주택규모일  경우

10 : 1 이상  등으로 완화하였기 때문에 지정과  그 해제가

용이해졌음

ㅇ 시·도지사가 현지 실정에 따라 신축적으로 운영할 수 있음

16. 서울시를 투기과열지구로 새로 지정하는 이유는 무엇인가?

ㅇ 종전에는 사실 법적근거가 미약하였다. 8. 26. 주택건설촉진법이

새로 개정되어 법적  근거가 분명해지고,  지정시 지구내에서

적용되는 법적 효력도 변경되었기 때문임

※ 주택건설촉진법 제32조의5 및 공급규칙 제14조