주택조합제도 및 국민주택기금 제도 개선

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- 주택건설촉진법시행령 및 시행규칙 개정 -

건설교통부 주택도시국 주택정책과 504-9133

□ 주택조합제도 개선과 국민주택기금 여유자금의 운용 방법

변경을 주요내용으로 하는  주택건설촉진법시행령 개정안

이 11월   26일 국무회의를 통과하였으며,  동법  시행규칙

개정안도 법제처  심사가 마무리  됨에 따라 빠르면  이달

말부터 공포·시행될 예정이다.

그 주요내용은 다음과 같다.

① 주택조합제도 개선

□ 그동안 건설업체의  편법적인 분양수단으로  활용되어 온

연합조합을 금지하는  등  제도  개선을 통하여   조합원의

피해가 빈발하는 주택조합제도의 안전장치를 강화하되,

ㅇ 조합주택이 적정한  규모로 건설될  수 있도록, 설립인가를

받은 조합은 1회에  한하여 조합원을 추가로  모집할 수

있도록 함.

ㅇ 설립인가를 받은 조합이  조합원을 추가로 모집하고자  하

는 경우에는 조합설립 인가권자로부터 조합원 모집에 대

하여 사전 승인을 받아 건설예정세대수 범위내에서 1회에

한하여 모집한 후, 3개월내에 관할청에 변경인가를 신청

하도록 하였음.

② 국민주택기금 여유자금 운용의 다각화

ㅇ 국민주택기금  여유자금의  운용수익률을 높이기  위하여

여유자금을 투신사 등의 수익증권 투자도  가능토록 하였

으며, 기금의 수탁은행(국민은행) 뿐만 아니라 재수탁은행

(농협, 우리은행)에의 예치도 가능하도록 하였음.

③ 대한주택보증주식회사의 보증업무 범위 확대

ㅇ 대한주택보증주식회사가 수행할 수  있는 보증업무의 범

위에 조합주택의  시공보증·주상복합  건축물의 분양보증

및 임대주택의 임대보증금에 대한 보증을 추가하였음.

④ 국민주택채권 매입제도 개선

ㅇ 국민주택채권(이하 "채권")제도를 개선하여  부동산 저당

권 등기시 채권매입  면제대상의 범위를  1천만원에서 2

천만원으로 상향조정하여 서민의 소액대출에 따른  경제

적 부담을 줄이되, 매입금액 최고한도액을 5억원에서 10

억원으로 상향조정하였으며,

ㅇ 기업의 경영혁신 및 구조조정을 지원하기 위하여 현재의

합병 및 구조조정 분할기업 외에 앞으로는  기업이 임의로

분할하는 경우에도 채권의 매입을 면제하기로 함.

< 붙임 1 >  개정안 주요내용

1. 주택조합제도 개선

① 주택조합 설립인가 신청지역의 일원화

ㅇ 현재  '조합주택건설예정지'와 '조합원  최다수  거주지'로

이원화되어 있는 주택조합 설립인가 신청지역을  지역조

합제도의 본래  취지에 맞게  운영되도록 '조합주택건설

예정지'로 일원화

② 조합주택사업의 적합성 검토 및 토지사용승낙서 제출

ㅇ 사업이 불가능한 부지를  선정하거나 사업부지의 소유권

확보가 지연됨에 따른 조합원의 피해를 방지하기 위하여,

ㅇ 인가권자가 사업부지의 도시계획 및 지역여건 등을 종합

적으로 검토하여  사업의  시행여부를 결정하되,   필요시

토지사용승낙서의 제출을 요구할 수 있도록 함

③ 동일 사업예정부지내의 복수조합(연합조합) 설립 제한 및

조합원 추가모집 허용

ㅇ 편법적인 조합원 모집 방식으로 활용된 연합주택조합의

결성을 방지하기 위하여

ㅇ 인가받은 조합의 사업부지에는 1개의 지역조합만을 허용

하여 연합조합의 발생가능성을 봉쇄하되, 설립인가를 받은

조합은 건설예정세대수 범위내에서 1회에 한하여 조합

원을 추가 모집할 수 있도록 함

④ 지역조합원의 가입요건(거주기간) 강화

ㅇ 현재 지역조합의 가입요건이 동일 또는 인접 시·군으로만

규정되어, 무주택자 보다는 투기적 이익을 기대한  가수요자

다수가 조합에 참여하는 문제를 개선하기 위하여,

ㅇ 지역조합의 조합원은 동일 또는  인접 시·군에 6월 이상

거주한 자로 제한하여 조합주택의 투기를 방지하고 무주

택 실수요자 위주로 운영되도록 함.

⑤ 조합운영의 투명성 강화

ㅇ 조합운영비 사용을 둘러싼  조합임원과 조합원간 다툼을

방지하고 주택조합이 투명하게 운영되도록 하기 위하여,

ㅇ 조합비 사용내역  및 총회의  의결사항을 공개하고  그

내용을 조합원에게  통보하는 방법을  조합규약의 내용에

포함시키고, 내년중 표준조합규약을 제정키로 함

⑥ 등록업자(시공사)의 조합업무 대행 허용

ㅇ 사업의 지연 또는 실패로 인한 피해 발생에 대하여 책임

이 없는 무자격 대행업체가 난립하는 부작용을 방지하기

위하여,

ㅇ 공동사업주체로서 책임이 있는 등록업자(시공사)가

조합의 업무를 대행할 수 있도록 함

⑦ 대한주택보증주식회사의 보증업무 범위 확대

ㅇ 대한주택보증주식회사가 수행할  수 있는 보증업무의  범위

에 조합주택의 시공보증, 주상복합건축물의 분양보증 및

임대주택 임차인의 임대보증금에 대한 보증을  추가하여

각 사업의 안전성을 강화함

2. 국민주택기금 제도 개선

① 국민주택기금 여유자금 운용의 다각화

ㅇ 현행 법령상 국민주택기금 여유자금 운용방법이 '국·공채,

주식, 수탁기관 예치'등으로 제한되어 있던 것을 '증권거

래법상 유가증권'으로 대상을 확대하여 투신사의 수익증

권 등 다른 금융자산에도 투자할 수 있도록 확대하고,

ㅇ 현재의 기금수탁자(국민은행)  외에 다른 금융기관에도  예치

할 수 있도록  제도를 개선하여  국민주택기금의 수익성을

제고하였음

※ 국민주택기금 재수탁은행 선정 : 농협, 우리은행('02. 11월초)

② 부동산  저당권  등기시 국민주택채권(이하   "채권") 매입

면제대상 및 매입 최고 한도액 상향 조정

ㅇ 최근 10년 동안 부동산 가액이 2배 정도 상승한 점을 반

영하여 저당권 설정 및 이전시 채권매입 면제대상  범위

를 1천만원에서 2천만원으로 상향조정하고, 매입금액 최

고한도액도 5억원에서 10억원으로 상향조정함

③ 기업분할시 채권매입 면제(주택건설촉진법 시행규칙 개정)

ㅇ 기업의 경영  개선 및 경쟁력  강화를 위해  합병·분할 등

구조조정을 추진하는 기업의 부담을 완화하기 위하여

- 현재는 기업이  합병하거나 구조조정을  위한 분할을 하여

부동산 등기를 하는 경우에만 국민주택채권(이하  "채권")의

매입을 면제하였으나,  앞으로는  기업이 임의로   분할하는

경우에도 모두 채권의 매입을 면제하기로 함

ㅇ 부동산 등기시, 채권 매입기준을  등기접수일의 시가표준액

으로 하고 있으나, 도시개발  및 택지개발사업의  경우에는

환지 등의 사유로 소유권 보존등기일이 늦어질  수 있으

므로 채권 매입기준을 등기원인행위가 종료된 날의 시

가표준액으로 할 수 있도록 개선

<주택건설촉진법 시행령·시행규칙 개정안(요약)>

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현   행                 개   정               비고(조항)

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조합제도개선 등

-사업예정지에 대한 시장     -조합인가시 사업에 대해    【시행령】

등의 검토규정 미비          인가권자가 적합성 여부     제42조 제1항

(토지사용승낙서 제출 불요)  검토(필요시 토지사용승     및 제2항

낙서 요구 가능)

-현재 조합주택 시공보증,    -조합주택 시공보증, 주상    제43조의5

주상복합 분양보증, 임       복합 분양보증, 임대주택

대주택 임대보증금 보증      임대보증금 보증제도 도입

등이 없음

-연합주택조합 금지규정      -인가받은 사업부지에는      제42조 제2항

없음                        1개의 지역조합만 허용      및 제7항

-조합원 추가모집 불허       -조합원 추가모집을 1회에

한하여 허용

-조합원자격 거주기간        -조합원 자격을 해당지역     제42조 제5항

제한규정 없음               6개월 이상 거주자로 제한

-조합원이 아닌자가 조합     -공동사업자인 시공사의      제42조 제3항

업무 대행시 처벌            조합업무 대행을 허용

-조합비 사용내역 공개       -조합비 사용내역 등 공      제42조 제11항

등 의무규정 미비            개 및 조합원에의 통보

방법 조합규약 반영

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기금제도개선 등

-기금 여유자금 운용은       -주식외 유가증권에도 투자   제14조의5

'주식'에 한정되며, 기금     가능하며, 기금수탁자외

수탁자가 운용               재수탁은행도 운용 가능

-저당권 설정시 국민주택     -저당권 설정시 국민주택     제17조

채권 면제대상 1천만원,      채권 면제대상 2천만원,     별표 3 부표

매입 최고한도액 5억원       매입 최고한도액 10억원

-기업합병 및 구조조정       -기업합병 및 기업분할      【시행규칙】

분할로 인한 부동산          (임의분할 포함)로 인한     제13조

등기시 채권매입 면제        부동산 등기시에 모두       별표 1의2

채권 매입의무 면제

-택지개발사업 등으로 인     -채권산정 기준일을 등기     제13조의5

한 부동산 등기시 채권       원인행위 종료일의 시가

산정기준일은 등기접수       표준액으로 할 수 있도

일의 시가표준액             록 함

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< 붙임 2 > 보 도 설 명 자 료

① 주택조합의 설립인가·변경인가 또는 해산인가를 신청

할 수 있는 지역이 현재와 어떻게 달라지는가?

ㅇ 현재는 가장  많은 수의  조합원이 거주하는 지역(직장조합의

경우에는 직장소재지) 또는 조합주택건설예정지 였으나,

- 개정안에서는 조합설립인가시 관할 관청(인가권자)이 사

업의 타당성 등을  종합적으로 검토·감독할  수 있도록

조합주택의 건설예정지로 신청지역을 일원화 하였음.

ㅇ 앞으로 조합주택을  건설하고자 하는 경우에는  조합주택건

설예정지를 관할하는 시장 등에게 인가신청을 하여야 함.

② 조합설립 인가권자인 시장·군수 등이 조합주택건설사

업에 대해 적합성 검토를 하게 되면 현재와 무엇이 달라지는가?

ㅇ 현재는 사업계획서상 지번, 지목 등  기본적인 사항만 확인되면

주택조합 설립인가를 하였으나,

- 앞으로는  조합설립인가권자가 필요하다고  판단하는 경우,

조합주택건설예정지에 대한  토지사용승낙서의 제출을

요구할 수 있고,

- 인가권자가 사업부지의 도시계획 및 지역여건 등을 종합

적으로 검토하여 사업의  시행이 가능한 지의 여부를 확

인하게 되므로,

- 조합원이 주택조합에  가입한 후  사업부지가 부적합하여

사업추진이 불가하거나 지연되는 사례가 줄어들 것임

ㅇ 적합성을 검토한  결과 건설예정지가  부적합한 경우에는  그

사유를 들어 주택조합 설립인가를 반려할 수 있음

③ 동일한 조합주택건설예정지내에 연합주택조합의 결성을

금지하게 되면 조합아파트가 소규모 단지로만 건설되는 것은 아닌지?

ㅇ 지역주택조합제도는 무주택자의 내집마련을 지원하기 위해

청약저축 가입 등과 관계없이 지역거주자들이 조합을 결

성하여 자기의 주택을 건설토록 하는 것임

ㅇ 설립인가를  받은 조합은  건설예정세대수  범위내에서 1회에

한하여 인가권자의  승인을 받아   조합원을 추가로 모집할

수 있으므로 조합아파트가  적정한 규모로 건설될  것으로

예상됨

④ 아직 조합설립인가를 신청하지 않은 경우의 조합도 종

전과 같이 연합형태로 사업을 할 수 있는지 ?

ㅇ 이 영 시행일 이전에  조합설립인가를 신청하지 않은 조

합은 개정 규정에 따라  1개의 사업부지에는 1개의 조합

만 허용되어 동일부지내 복수조합의 연합이 금지됨

ㅇ 다만, 영  시행일 이전에  조합설립인가를 신청한 조합

의 경우에는,  동일 사업부지내에  이미 인가받은  다른

조합이 있더라도 인가를 받을 수 있음

⑤ 현재 연합조합 형태로 이미 사업을 추진중인 조합은 개

정안에 따라 추가로 조합원을 모집할 수 없는지 ?

ㅇ 원칙적으로 연합조합 형태로 사업을 진행중인 조합은 조

합원을 추가로 모집할 수 없으나,

ㅇ 다만, 영  시행일 이전에  조합설립인가를 신청한 조합의

경우에는 인가를  받은 이후, 조합원을 1회에  한하여 추가

로 모집할 수 있음

⑥ 인가받은 조합이 조합원을 추가로 모집할 때 조합원 모

집인원, 모집기간 및 모집방식에는 제한이 없는지?

ㅇ 제한 있음

- 조합설립인가를 받을 당시 사업계획서상 건설예정세대수

의 범위내에서만  조합원을 모집할 수  있으며, 조합원을

1회에 한하여 모집한  후 3월이내에 관할관청에  변경인가를

신청하여야 함

- 또한 조합원을 추가로 모집하기  위해서는 건설교통부령이

정하는  내용으로 작성한  조합원 모집공고안에  따라 관할

인가권자로부터 사전 승인을 받아야 함

⑦ 일반아파트의 분양보증 제도와 조합주택에 대한 시공보증

제도의 차이점은?

ㅇ 일반분양아파트는 건설회사가 분양주체가 되어 아파트를

건설하여 분양을  하게 되는  것이므로 분양계약자에  대한

분양보증을 하고 있으나,

- 조합아파트는 조합원으로 구성되는 주택조합이 분양주체가

되고, 건설회사에게 공사를 맡기는 형태이므로 분양보증

의 경우에는 자기보증이라는  모순이 발생하게 되므로 시공보

증제도를 도입한 것이며, 보증의 효과는 유사함.

⑧ 조합과 공동사업주체로서 시공권이 있는 등록업자의 경

우에도 조합원 모집과 같은 조합의 업무를 대행할 수 없는지 ?

ㅇ 공동사업주체로서  시공권이  있는  등록업자는   주택조합의

가입을 알선하거나   모집광고를 하는  업무를 제외한   기타

조합의 업무를 대행할 수 있음

- 다만, 조합원 모집광고의 경우에도 조합이 주체가 되어

조합의 명의로 광고를  하는 것을  전제로 하여  등록업자가

실무상 기타 업무를 대행하는 것까지 금하는 것은 아님