도시및주거환경정비법 7.1 시행

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- 시행령 국무회의 의결 -

건설교통부 주택도시국 주거환경과 504-9136

<> [도시및주거환경정비법시행령]이 6.  24.개최된 국무회의에서 의결되었으며

이달중 공포될 예정임

- 또한 시행규칙, 안전진단기준 등도 금주내 완료되어 도시및주거환경정비법이

내달 7. 1.부터 시행됨

<> 그 간의 규제개혁위원회·법제처심사 과정에서 보완·변경된  사항은 다음과

같음

* 서울시와  이견이  있었던 노후·불량건축물의  경과년수기준은 20년 이상으로

하되, 지자체 조례로 연장 가능한 것으로 유지

ㅇ 재건축사업의  정비구역지정기준(300세대 이상  또는 그  부지면적이 1만㎡

이상)중 세대수기준은  새로 건축하는 세대수 또는  기존 세대수 중 어느

하나라도 300세대 이상이면 구역지정 대상임

ㅇ 기존 세대수가 20세대이거나 새로  건축하는 세대수가 20세대 이상인 경우

재건축사업이 가능하나, 세대수 산정에  있어서 인접필지의 세대수를 포함

하지 아니하는 것으로 규정

ㅇ 법에서 재건축사업과 관련하여  시·도지사의 시기조정권한을 명문화 하였으나,

시기조정의 대상이 분명치 않았음

- 시기조정의 대상을 안전진단실시시기 및 사업시행인가시기로 규정

ㅇ 안전진단평가분야중 [경제성평가]를 [비용분석]으로 수정

- 구조상·사용상  문제가 없더라도  경제성평가에서  재건축사업으로 인한

재산가치  상승분을 부풀리는 경우  안전진단결과가 재건축 실시로 결정되는

폐단을 방지하기 위해

- 보수·보강비와  철거·신축비만 비교하는  [비용분석]만 실시하도록 한 것

임(B/C 분석이 아닌 C/C만 분석)

ㅇ 법 시행일  이전에 재건축사업을  위한 지구단위계획이  수립되어 있거나

아파트지구개발기본계획이 수립된   경우에는 정비구역이 지정된 것으로

간주하나, 수립중인 지구단위계획  및 아파트지구개발기본계획에 대한 경과

규정이 없었는 바,

- 지구단위계획수립 등을  위하여 공람절차를 거친  경우 정비구역 지정을

위한 공람절차를 거친 것으로 간주하고,

지구단위계획수립등을 위하여 도시계획위원회 심의를 거친 경우 정비구역

지정을 위한 도시계획위원회의 심의를 거친 것으로 간주

ㅇ 시행령에 따르면 일정기준을  만족하는 상가소유자에게도 주택을 공급할 수

있으나, 법 시행 이전에 사업계획승인을 받은  경우 종전의 규정이 적용되어

이를 적용할 수 없었으나,

- 법  시행이전에 사업계획승인을  받았더라도  전체 조합원  80% 이상이 동의

하는 경우에는 동 규정을 적용할 수 있도록 함

ㅇ 정비사업전문관리업의 등록기준을 일부완화

- 변호사·회계사 등을 고용하기가 현실적으로 곤란하므로 업무협약을 체결한

경우 고용한 것으로 인정

* 등록요건

· 자본금 10억 (법인은 5억)

· 기술인력을 다음의 기준에 따라 5인 이상 확보

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기술인력                                 비고

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- 건축사, 도시계획기술사, 건축분야 기술사      - 1인 이상 반드시 확보

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- 감정평가사·공인회계사, 변호사               - 1인 이상 반드시 확보

· 업무협약체결시 확보로

간주(2인까지)

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- 법무사·세무사

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- 다음에 해당하는 5년 이상 종사자              - 2인을 초과하여 확보하더라도

2인으로 간주

·공인중개사

·도시계획·건축·부동산 석사확위 소지자

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<< 현행과 달라지는 정비사업제도 >>

1. [선계획-후개발] 원칙에 의한 정비사업관리

(1) 도시·주거환경정비기본계획수립

<> 현 행

ㅇ 재건축사업은   사업지구차원에서 검토될  뿐  도시차원의 검토없이

시행되고, 재건축·재개발·주거환경개선사업 모두 기존 시가지를 정비

하는 수단이나 연계 검토가 미흡

<> 개 편

ㅇ 인구 50만  이상의 시는 도시·주거환경정비기본계획을  의무적으로 수립

(소규모 시는 제외)하여 정비사업을 관리

* 인구 50만명  이상시(17개 시) :  7개 특별시·광역시,  수원·성남·

고양·부천·안양·청주·전주·포

항·창원·안산

- 기본계획에서  사업예정구역별로 용적률상한선 등 계획기준을 정할 수

있으며, 이에 따라 재건축사업등을 시행하여야 함

ㅇ 기본계획에 반영되어  있지 않거나, 기본계획과  다른 내용으로 사업을

시행하려면 기본계획의 변경필요

- 기본계획은  주민공람, 지방의회  의견청취,  도시계획위원회 심의 등

도시계획결정절차에 따라 수립(시·도지사 결정)

* 계획수립기간 등을 고려하여 법 시행후 3년까지는 기본계획수립 없이

정비사업 시행가능

(2) 정비구역의 지정

<> 현 행

ㅇ 재건축조합과 인허가권자간에  개발밀도에 대한  사전 합의 없이 사업이

추진되어  인허가과정에서 사업이  지연되고 민원발생

- 재건축조합은 개발수익 증대를 목적으로 고밀개발을  추진하고 있으나,

이러한 고밀개발에 대한 도시계획적 검토미흡

<> 개 편

ㅇ 300세대 또는  부지면적이 1만㎡이상인  경우에는 정비구역을 지정하여야

재건축사업이 가능

- 정비구역은 정비계획을  포함하여 지정안을 수립하고  도시계획결정

절차를 밟아 지정

· 시장·군수·구청장이 입안하고 시·도지사가 지정

ㅇ 용적률  등 개발기준을  구체적으로 정하여  정비구역지정후 신속한 사업

시행을 유도

- 정비기반시설의 배치와 규모

- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등

- 도시경관 및 환경보전계획

* 정비구역이 지정되면 지구단위계획이 수립된 것으로 간주하여 사업시

행전후의 건축허가·개발행위허가는 정비계획에 따라 철저히 관리됨

(3) 소규모 재건축에 대한 건축위원회 심의

<> 현 행

ㅇ 300세대 미만의 소규모 재건축사업은 사업계획을 승인신청하여 사업시행

<> 변경

ㅇ 정비구역지정 대상이 아닌 300세대 미만, 부지면적 1만㎡ 이하의  재건축

사업은  시·군·구건축위원회에서 계획의 적정성을 검토

- 심의사항 : 건폐율, 용적률, 건축선, 도시경관, 환경보전, 재난방지,

정비기반시설의 적정성

2. 안전진단 제도 개편

(1) 안전진단 절차 개선

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현  행                   개  편                      비  고

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안전진단신청             안전진단신청

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|                         V

|                      사전평가*           시·도지사 평가여부 결정

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V                         |

V

예비안전진단             예비안전진단

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|                         |

|                         V

|                안전진단실시시기조정*     시·도지사 조정여부 결정

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V                         |

V

안전진단               안전진단 실시

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|                         V

|                안전진단결과 재검토*      시설안전기술공단

|                         |                 건설기술연구연

V                         |

V

재건축여부 판정         재건축여부 판정

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* 절차는 임의규정임

(2) 안전진단 기준 개편

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구분                   현행 기준                        개편안

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명칭          ·안전점검 및 정밀안전진단       ·재건축판정을 위한 안전진단

세부지침(시설물의안전관리에      기준(도시및주거환경정비법)

관한 특별법)을 준용              제정

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예비   기준   ·없음                           ·기준과 평가방법을 구체적으로

안전                                             제시

진단

위원   ·없음                           ·분야별 위원분야 및 확보인원

구성                                      (최소 5인 이상) 규정 :

안전2인, 설비1인, 주거환경

1인

의결   ·없음                           ·안전진단실시여부는 전원합의

제로 결정하도록 명문화

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본    표본   ·안전진단기관이 동·층·부재    ·예비안전진단 평가위원회가

안전   선정     (기둥·보·벽체등)를 선정        선정

진단

평가   ·구조안전외의 기준이 없음       ·구조안전외에도 설비성능·

분야                                      주거환경·비용분석 추가

평가   ·포괄적(책임기술자의 판단에     ·평가항목 구체화

항목     의함)                            (기울기, 내하력, 내구성 등)

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종합   기준   ·종합평가 기준 없음             ·구조안전 : 45%   판정

평가

·설비성능 : 30%

·주거환경성 : 10%

·비용분석(경제성) : 15%

판정   ·A, B, C, D, E 등급만 판정      ·재건축 : 30점 이하

* D,E등급이 재건축             ·조건부재건축: 31∼55점

·유지보수 : 56점 이상

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* 조건부 재건축 : 구조안전에는 큰 문제는 없으나 재건축판정난 경우로서 시·도

지사 또는 시장·군수가 인허가 시기를 조정가능

3. 조합원의 권익보호 장치 강화

(1) 조합단독시행방식으로 전환

<> 현 행

ㅇ 조합과 건설업체의 공동사업시행방식

- 조합이 구성되기  전부터 시공사가  참여하여 재건축등을 부추기거나

추진위원장과 결탁하여 각종 비리 및 분쟁발생

<> 개 편

ㅇ 시공자는 사업시행인가후 경쟁입찰로 선정

ㅇ 전문지식이 부족한 조합에 대한 자문역할을 수행하는 [정비사업전문관리

업] 제도 도입

(2) 조합설립추진위원회 제도화

<> 현 행

ㅇ 재건축사업을 추진하고자 하는 경우 주민 임의로  추진위원회를 구성하여

조합설립을 추진

- 사업추진에 따른 이권 등으로 주도권을 잡기 위하여 다수의 추진위원회

구성 및 주민간 분쟁발생

ㅇ 형식적인  동의서 징구로  조합원  피해발생 및  분쟁으로 인한 사업지연

<> 개 편

ㅇ 추진위원회는 토지등소유자의 1/2이상의 동의  및 시장·군수·구청장의

승인을 얻어  구성하도록 의무화하여  추진위원회를 둘러싼 각종 비리 및

분쟁발생

ㅇ 조합설립을 위한 동의서 징구시 조합원에게 밝힐  사항을 구체적으로

명시하여 결의의 정당성을 둘러싼 분쟁방지

- 설계의 개요

- 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 개략비용

- 비용의 분담에 관한 사항

- 사업완료후 소유권에 관한 사항

- 조합정관

(3) 시공보증

<> 현 행

ㅇ 조합원에 대한 분양주택은 분양보증 대상이 아니어서 시공사 부도시

조합원의 피해가 발생

ㅇ 시공사와 조합의  공동사업의 경우  사업비는 조합원재산을 담보로 제공

하여 조달하므로  시공사 도산시  차입금액은 조합원 부채가 되어 사업

추진 곤란

<> 개 편

ㅇ 정비사업에 참여하는 시공사는 시공보증을 의무화

- 시공사는 대한주택보증회사의 보증서 등을 조합에 제출하고 시장·군수는

착공신고를 받을 때 제출여부 확인

(4) 관리처분계획인가

<> 현 행

ㅇ 재건축의 경우 관리처분계획 수립에 대한 별도의  규정이 투명성 확보에

한계

ㅇ 철거후 관리처분계획을  수립하는 것이  관행화되고 있어 관리처분계획

결정이 지연되는 경우  임시거주비 증가  등  조합원의 피해가 발생

*  관리처분계획 : 토지등소유자가 가지는  종전의 토지 및 건축물에

대한 권리를 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및

건축물에 대한 권리로 변환시켜주는 계획

<> 개편

ㅇ 재건축사업도  관리처분계획을  수립하여 시장·군수의 인가를 받도록

하여 사업의 투명성을 제고하고,

ㅇ 관리처분계획이 인가된 후 건물을 철거하도록 하여  조합원의 피해를 예방

4. 사업추진절차의 개선

(1) 매도청구 대상 확대

<> 현 행

ㅇ 토지 및  건축물을 소유한 자에  대하여 매도청구가 가능하나 토지만을

소유한 자에 대하여는 매도청구가 불가하여 거액의 보상가를 유가하는

알박기 사례발생

* 매도청구 : 법원의 판결을 구하여 매매계약을 강제성립

ㅇ 단독주택지에 대하여는 매도청구 불가

<> 개편

ㅇ 토지만을 소유한 자도 매도청구대상으로 규정

ㅇ 단독주택지에 대한  재건축도 4/5  이상이 동의하는  경우 반대자에

대하여 매도청구 가능

(2) 존치·리모델링

<> 현행

ㅇ 재건축에 의한 공동주택건설은 각종 법령에 의한  기준을 준수하기 위하여

전면철거방식이 불가피

<> 개 편

ㅇ 사업시행을 위하여  필요한 경우 일부  건축물의 존치 또는 리모델링을

포함한 사업시행인가 가능

- 존치 또는 리모델링되는 건축물은 다음의 규정을 완화 적용

· 부대·복리시설을  존치하는 경우  재건축시 부대·복리시설을 추가로

건설할 필요 없음

· 건축선·일조확보를 위한 높이제한 규제를 미적용

* 존치 또는 리모델링되는 건축물의 소유자의 2/3 이상의 동의가 필요

(3) 소유자 확인이 곤란한 건축물에 대한 처분조치

<> 현 행

ㅇ 행방불명자 등 소유자확인이 곤란한 건축물이 있는  경우 재건축사업의

시행이 불가

* 주촉법에 의한 사업계획승인시 소유권을 확보하여야 함

<> 개 편

ㅇ 조합설립일 현재 건축물 또는 토지의 소재확인이  곤란한 경우

- 2 이상의 일간신문에  2회 이상 공고하고  공고후 30일이 지난 때에는

감정평가액을 법원에 공탁하고 사업시행

(4) 상가소유자에 대한 주택공급

<> 현  행

ㅇ 상가소유자에게는 상가만 공급,  상가를 건설하지 아니하는 경우에 한하여

주택을 공급

<> 개  편

ㅇ 상가소유자가 주택을 공급받을 수 있는 경우를 확대

- 조합원 전원이 동의한 경우

- 신규 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 다음의 경우 공급

· 기존 부대·복리시설의  평가액 최소평형의 분양주택가격에  정관이

정한 비율(별도 정함이 없으면 1)을 곱한 금액

- 신규 부대·복리시설을 공급을 받더라도 다음의 경우는 공급

· (기존 부대·복리시설의 평가액-신규 부대·복리시설의 가격) (최소

평형의 분양주택가격에 정관이 정한 비율을 곱한 금액)

· 신규 부대·복리시설의 가격 최소평형의 분양주택가격