주택가격 안정을 위한 세정대책 추진현황 및 향후 대책

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국세청 조사3과 397-1131

□ 국세청(청장:이용섭)에서는 '03.10.29일 [주택시장안정  종합대책]의 후속대책

으로써 강남권  등 투기지역의   투기수요를 억제하기 위한 세무조사 등 세정상

동원가능한 모든  대책을 다음과 같이 강구하여 투기근절 대책을 적극 지원

하고자 함

< 추 진 실 적 >

□ [5.23대책]이후 세정역량을 집중하여 전국적으로 확산되던 투기 분위기를 가시적

으로 진정시키는 효과 거양

* 총 2,666명에 대한 세무조사로 1,115억원 추징, 전국규모의 부동산투기법인

9개업체 검찰고발, 법규위반 중개업소 828개를 적발하여 관계기관 통보

□ 9월 이후 강남지역 재건축아파트 등을 중심으로 국지적인 주택가격 상승세가

재현

o 가격상승을 주도한 강남지역 재건축·주상복합 및 일부  고가아파트 취득자

448명에 대해 자금출처조사 착수 (9.18)

* 9월 이후 현재까지 강남권 조사 등으로 탈루세금 총 303억원 추징,

부동산등기특별조치법 위반 중개업자 등 22명 검찰고발

o 가격폭등의 주범으로  지목되고 있는   전문매집세력이 200∼300억원에 달하는

거액의 투기자금을 조성하여 인근  아파트 및 분양권을 집중매집한 후 공급

물량을  조절하는 수법으로  가격을 인상시키면서 투기를 일삼은 전문투기조직

을 적발 정밀조사중

o 강남지역 아파트가 일부  부유층의 단순한 사전증여에서  나아가 증여를 통한

재산증식 수단으로 활용되고 있는 투기사례를 적발

□ 또한, 지난  6월이후 서울·수도권의  분양권 전매금지  조치로 투기세력이

대전·대구 등  지방에 원정하여 부동산가격을  조작하는 사례를 적발하여 검찰

고발 등 엄정조치

< 종합 세무대책 >

□ 강도 높은 세무조사 지속실시

o 분양권전매가 금지된   6월까지 서울·수도권   분양권양도자 600여명 11월중

세무조사 착수

o 부동산거래 과열로 호황을 누리고도 세금을  적게 신고한 서울·수도권의 중개

업소·부동산컨설팅사 등 150여개 업체 11월중 조사착수

o 주택가격 상승을 주도하는  고가분양 건설업체  및 분양대행사를 우선 조사

대상자로 선정하여 11월중 세무조사 실시

o 투기지정지역 주택, 6억이상  고가주택 등 실가과세대상  양도거래자의 신고

내용 정밀분석·조사실시

□과열분양현장 및 탈법중개업소 집중단속

o 서울·수도권 등 투기지역의 분양권전매가 가능한  주상복합 아파트 및 투기

지역 미지정 지방아파트 분양현장 집중단속

* 단속대상 : 11·12월중 분양예정인 주상복합 45개 및 일반아파트 50개 단지

o 지자체·건교부 등과 합동으로 탈법 또는  미등록 중개업소에 대하여 일제

단속을 실시하여 불법행위 적발·조치

□가격변동에 따른 기준시가 수시고시

o 양도소득세 실가과세 대상자의 정상신고  검증자료로 활용하고 투기소득이

제대로 과세될 수 있도록

- 지난 4.30. 아파트 기준시가 고시이후 일정금액(비율)이상  상승한 아파트

단지에 대해 현 시세에 근접하도록 11월중 기준시가 재고시

□가격조작 전문 매집·투기세력 색출로 투기를 발본색원

o 전문적 투기세력의 색출에 세정역량을 집중하여 이들의 담합에 의한 비정상적인

부동산가격 폭등을 방지하고 투기를 발본색원

□새롭게 시행되는 제도에 대한 지원대책 강구

o 주택거래신고제의 시행으로 [실가파악시스템]이 조기  구축됨에 따라 TIS에

전산입력하여 신고즉시 투기지역 실가신고 검증

o 40%로 하향조정된 주택담보대출 규정에 맞추어 과다대출 사례를 적극수집,

대출금회수 등 규제토록 예외 없이 금감위에 통보

* 현재까지 적발된 107건은 우선 통보하고, 앞으로는 조사종결 즉시 통보

o 부동산 투기거래자에 대한 금융일괄조회로 투기자의  재산형성에 대한 총체적

분석을 통하여 탈루된 재산제세 엄정 추징

o 앞으로 1세대 2주택  이상에 대해  대폭 강화될 양도소득세제가 차질없이 시행

되어  대부분의 투기소득을  세금으로  환수할 수 있도록 시스템 구축 등

준비에 만전

<< 주택시장안정 종합 세무대책 >>

Ⅰ. 그 간의 추진실적

◆ 지난 5.23이후 근로 및 투자의욕을 저해하고 사회계층간 위화감을

조성하는 부동산투기억제를 위한 종합세무대책을 마련 총력 추진

가. 총  괄

□[5.23 대책] 이후 투기방지를  위해 조사인력 3,000여명을 동원, 2,666명에

대해 대대적인 단속·조사를  실시하여 전국적으로 확산되던 투기분위기를

가시적으로 진정시키는 효과 거양

o 탈루세액 1,115억원을  추징하고  전국규모의 부동산매매법인 9개업체를

검찰에 고발

o 미등기 부동산전매  등 관련법규위반  828개 중개업자를 적발하여 허가취소,

등록취소 등 조치하도록 관계기관에 통보

□9월이후 강남지역 재건축아파트 등을  중심으로 국지적인 주택가격 상승세가

재현됨에 따라

o 강남지역의 재건축·주상복합 및  고가아파트 취득자를 중심으로 취득자금

출처에 대한 정밀세무조사를 착수(9.18)하여 현재 진행중에 있음

[ 9월 이후 조사실적 ]

◇ 강남권 재건축아파트 등 거래자 448명에 대한 조사중간 추징예상세액은 114

억원이나 조사가 종료되면 이보다 많이 늘어날 전망

- 11월중 최종조사 결과를 발표하고 상습적 투기자는 고발 등 엄정히 조치

◇ 기타 부동산 매집·투기세력 등 정밀조사로 189억원을 추징, 부동산등기특별

조치법을 위반한 중개업자 등 22명을 검찰에 고발

나. 주요 부동산 투기사례

□국세청은 현재  조사진행 중인  강남지역 재건축아파트  등 거래자 448명에

대한 자금출처조사  등 투기지역  부동산 투기혐의자 세무조사 과정에서

구체적인 투기사례 및 매집세력을 적발하였는 바 주요 유형은 다음과 같음

[ 매집세력 적출사례 ]

□별도의 직업이 없는 가정주부인 전문투기꾼이 중개업소를 직접  운영하면서

자금주를 끌어들여 풍부한 자금력을 바탕으로 인근의  아파트 및  분양권을

집중매집,  물량공급을 조절하는  수법으로 부동산가격을  인상시킨 전문투기

조직을 적발하여 현재 정밀조사 중임

사 례 (1)

◇ 강남구 도곡동에 거주하는 H씨는 같은 동에 거주하는  L씨, P씨 등과

연계하여 부동산컨설팅 회사 및 2개의 중개업소를 직접 운영하면서

투자정보를 수집하거나 투자자를 모집하는 한편,

- 본인의 투기자금 외에도 자금주 L모씨 등으로부터  별도의 자금을 동원

하여 200∼300억원에 달하는 거액의 투기자금을 조성, 강남지역

주상복합아파트 등 인근의 부동산매물을 본인 또는 가족명의로

집중매집한 후

- 아파트시세에 따라 1채씩 내다 파는 수법으로 공급량을 조절 하면서

부동산가격을 올려 부동산 차액을 취하는 등 전문적으로 투기를 일삼음

◇ 특히, H씨는 2000년 이후 특별한 소득 없이 배우자 및 자녀명의로

강남지역 유명 주상복합아파트 4채(시가 38억원)와 경기 용인 일대

토지(시가 9억원) 등을 취득하여 보유하고 있고 네 차례에 걸쳐

분양권을 전매하였으며

- H씨와 결탁하여 부동산중개업을 운영하는 L씨, P씨, K씨 등 3인 역시

특별한 소득 없이 본인 및 가족명의로 2002년말 이후 취득한 부동산

거래 금액이 시가 83억원에 이르는 것으로 나타났음

□국세청은 이 같은 현상이 대전·대구 등 국지적으로 부동산 가격이 상승세를

보이고 있는 일부 지방까지 확산되고 있을 것으로 판단

o 전문투기세력의 실체를 파악하기 위해  세정역량을 집중하고 있으며 실제로

여러 가지 유형의 사례를 적발하였음

사 례 (2)

◇ 여러 중개업소가 담합하여 아파트분양권 194개를 집중매집, 14개 중개업소

등 2차 매집자를 거쳐 실수요자에 양도

- 부동산등기특별조치법 위반자 등 21명 검찰에 고발

◇ 자격증을 대여받은 불법 중개업자가 본인 및 친인척명의로 아파트분양권

60개를 집중매집하여 양도후 양도소득세 탈루

- 본인은 검찰에 고발, 명의대여자는 자격취소토록 관계기관에 통보

◇ 서울·수도권 청약통장을 집중매집, 지방 분양현장에 위장전입하여([점프

통장])분양권 당첨후 전매

- 위장전입 분양당첨자 13명 건교부에 당첨취소 요청

◇ 부동산매매법인이 전국의 개발예정지 등 토지를 대단위로 매입한 후 분할

하여 상당한 시세차익을 남기고 양도 (현재 조사중)

[ 증여를 통한 투기사례 ]

□금번 강남권 조사에서는 강남아파트를  증여하는 경우 곧  시세 차익으로

증여세를 납부하고도 재산가치가 증가하기 때문에 단순 증여차원에서  한

걸음 더 나아가 재산증식을 위한 투자수단으로 활용하고 있는 여러가지

사례가 확인되었음

사 례 (3)

◇ 적은 월급외에 별다른 소득이 없는 교수가 부와 처가로부터 증여받은 자금

으로 아파트 2채 등 15억원 상당의 부동산을 취득하여 증여세를 탈루하고

3억원이상의 시세차익도 획득

◇ 직업이 없는 26세의 연소자가 대출금 6억원으로 아파트를 취득한 후

부가 대출금 2억원을 대신 상환하는 방법으로 증여세를 탈루한 후 1억원

이상의 시세차익도 획득

◇ 고령인 주가 본인소유 아파트를 매각한 자금으로 전혀 소득이 없는 미국에

유학중인 자녀명의로 아파트 및 상가를 7억원에 취득한 후 증여세 신고를

누락

◇ 개인병원 의사가 처와 자의 명의로 아파트 3채와 상가·임야 등 15억원의

부동산을 취득하여 증여세를 탈루하고 현재 7억원 이상의 시세차익도 획득

(증여세를 납부하고도 5억원이상 재산증식)

□앞으로도 조사과정에서 적발되는 투기사례를 적극 공개하여 강남 등 투기지역

아파트를 증여를 통한 투기대상으로 삼으려는 일부 부유층에게 경각심을

주도록 할 계획임

Ⅱ.향후 부동산투기 세력 근절을 위한 종합 세무대책

< 기본 방향 >

◆ 투기가 진정될 때까지 주택취득자에 대한 자금출처조사 등 강도 높은

세무조사를 지속적으로 실시함은 물론 조사결과에 대해 엄정조치

◆ 전문적 매집·투기세력 집중색출과 주택담보과다 대출자에 대한

철저한  사후관리 등 실질적인 투기억제대책을 적극 추진

가. 진행중인 조사의 엄정한 실시 및 사후조치

□현재 진행중인 세무조사를 엄정히 실시하여 차질 없이 마무리

[ 현재 진행중인 조사현황 ]

◇ 강남 재건축아파트 등 취득자 448명 자금출처조사

- 서울청 381,  중부청 67명

◇ 서울·수도권 부동산매매법인 5개 및 관련인 6명 기획조사

- 11.3일 심층조사 착수 (12.29일 종료예정)

◇ 수도권 상가신축매매법인 등 96명 기획조사

- 수원, 부천, 분당, 인천 등 소재 상가신축분양 법인 5개 및 관련 시공사,

분양대행사 등에 대한 기획조사

- 7.16일 조사착수 (현재 마무리중)

◇ 대구 만촌동 메트로팔레스 분양권 전매자 111명 조사

- '02. 7월부터 '03.4월까지 거래자료를 분석하여 부동산투기 혐의자 111

명 세무조사 착수(지방청 18명, 세무서 93명)

- 9.15일 조사착수 (현재 마무리중)

◇ 창원지역 분양권 전매자 등 제세통합조사

- 10.13일 조사착수 (현재 마무리중)

□한편, 적발된  투기꾼 등에   대하여는 탈루세금 추징은  물론 검찰고발, 위법

사실 관계기관 통보 등 엄정 조치할 계획임

[ 조사결과 조치사항 ]

◇ 투기꾼이 부정한 방법으로 거액의 세금을 포탈한 경우 검찰에 고발하고,

관련법규를 위반한 경우에는 과징금을 부과하거나 매매를 취소토록 관계

기관에 통보

◇ 중개업자가 미등기전매 부동산중개 등 탈법적인 방법으로 투기를 조장하는

경우 부동산중개업법에 의해 자격정지나 취소 또는 벌금을 부과하도록

관할 지방자치단체에 통보

◇ 부동산실명법에 위반하여 명의를 대여한 자, 주택건설촉진법에 위반하여

분양권을 불법전매한 자의 경우 위법 사실을 검찰에 고발하고 분양권

당첨을 취소토록 건설교통부에 통보

◇ 대출규정을 위반한 과다대출 점포와 위반자는 대출금회수 등 규제하도록

금융감독원에 통보

□아울러 양도소득세 및 자금출처 조사과정에서 확인된 양도 및 취득가액은 국세

통합전산망에 입력·사후관리하여 부동산 취득자가 향후 당해 부동산을 양도

하는 경우 취득가액 자료로 활용하여 과세

나. 앞으로도 강도 높은 세무조사를 지속실시

□향후 서울 강남 등  투기지역의 주택가격동향을 주시하면서 투기가 진정될 때

까지 지속적으로 강도 높은 세무조사를 실시

[ 착수예정 주요 조사내용 ]

◇ '02.2월이후 분양권전매가 금지된 '03.6월까지 강남지역 아파트 분양권

양도자료 5,939건을 수집

- 양도차익 7천만원 이상 과소신고 혐의자 600명 내외를 조사대상자로 선정

하고 11월 중 조사착수

◇ 서울·수도권에서 부동산 과열현상에 편승하여 많은 소득을 얻고도 세금을

탈루한 혐의가 있는

- 부동산중개업소 130여개, 분양대행사 16개, 부동산컨설팅사 9개 등

총 150여개 업체를 조사대상자로 선정하고 11월중 세무조사 착수

- 다른지역의 업소들도 계속관리하되, 다만 성실신고 업소에 대해서는

정상적인 부동산거래가 위축되지 않도록 세무간섭을 배제

◇ 서울특별시(구청)의 분양가격 인하 권고에 불응하여 통보된 시행사 등 주택

가격 상승을 주도하는 고가분양 건설업체 및 분양대행사에 대해 법인세

탈루혐의 등을 분석하여 우선 조사 대상자로 선정하고, 11월중 세무조사

착수

◇ '03.4.30일 투기지역으로 지정된 강남구 아파트의 5∼6월 양도자 및

'03.1월∼6월까지 6억이상 고가아파트 양도자 등 실가신고 대상자의 정상

신고 여부를 검증하여 불성실 신고혐의자에 대해 세무조사 조기 실시

□일선 세무서에서도  6억 이상  고가주택 양도자가  실가과세를 피하기 위하여

6억 이하로 축소 신고하거나 투기지역내 주택 양도자가 기준시가 수준으로

축소 신고한  불성실신고 혐의자에 대해 세무조사 실시

다. 과열분양현장 및 탈법중개업소 등에 대한 일제단속

□부동산투기대책반 490개반 986명을 투입하여 지속적인  현장단속 및 투기조장

세력에 대한 정보수집활동을 실시

[ 단속방법 : 지역별 차등화 단속 ]

◇ 서울 수도권 등 투기과열지구 지정지역

- 300세대 미만 및 6.30이전 건축허가 신청된 주상복합의 경우 분양권전매가

가능하므로 단속활동 강화

※ 단속대상 : 11·12월중 분양예정된 주상복합아파트 45개 단지

(300세대 이상 8개단지 포함)

◇ 투기과열지구 미지정 지역

- 투기과열지구로 지정되어 있지 아니한 대구(수성구제외), 울산, 부산

(해운대구·수영구제외) 등 지방대도시의 경우 분양권전매가 가능하므로

분양현장에 투기대책반 중점 투입

※ 단속대상 : 11·12월중 분양예정된 일반아파트 50개 단지

□ 또한, 세원관리 인력 870명을 투입하여 지자체에 부동산중개사무소 개설등록

된 중개업소에 대한 사업자등록 일제조사를 실시

o 사업자등록 및 명의대여 여부를  중점조사하여 미등록사업자는 직권등록하고

위법행위 적발시는 관계기관에 통보

□ 한편, 지방자치단체, 건설교통부, 검찰 등 관계기관과 긴밀한 공조체제를

구축하고 필요시 합동단속 실시

o 분양현장의 "떴다방" 및 원정투기세력을 집중단속하고 위반자 적발시는 현장

에서 신속조치하여 단속의 실효성 제고

라. 공동주택 기준시가 수시고시 등 실가과세 기반 강화

□ 4.30. 정기고시 이후 재건축추진 등 가격이  큰 폭으로 상승한 아파트단지를

선별하여 11월중 기준시가 재고시

o 시가에 근접한 기준시가를 조정 고시함으로써 양도소득세 실가과세대상자의

신고검증자료 및 성실신고 안내자료로 활용

o 투기지역 지정 등 금년부터  투기억제책으로 크게 확대된 양도소득세 실가

과세규정의 실효성 제고

□ 또한 단기양도, 투기지역내 부동산, 1세대 3주택  그리고 고가주택 등 실가

과세 부동산에 대해서는 거래이력을 전산누적관리하고 행자부 주민전산자료

분석으로 세대분산을 통한 위장 1세대 1주택 혐의자에 대한 관리를 강화하는

등  정상 실가신고 여부를 철저히 검증

마. 아파트 등 매집·투기세력 색출에 세정역량 집중

□전국 관서에 편성된 투기대책반 및 세원정보수집반을 활용하여 현장정보를

직접 수집하는 한편

o "떴다방 고발사이트"의 운영 활성화로 외부정보 유인책을 마련하는 등 다양한

방법에 의해 매집세력 정보를 집중수집

□ 세대별·지역별 보유주택(분양권)  전산검색시스템을 개발·활용하는 등 수집

된 정보에 대한 분석을 강화하여 매집세력을 색출

o 매집세력으로 색출된 자에 대하여는 엄정한  세무조사로 탈루세금의 추징은

물론 위법사실에 대해 검찰고발 등 엄정조치하여 투기세력을 발본색원할 것임

바. 새로운 제도 시행에 따른 지원대책 강구

□ 새로운 제도 시행으로 부동산투기를  효율적으로 억제하기 위한 실가과세의

확고한 기틀이 갖추어짐

[ 새롭게 시행될 세정관련 제도내용 ]

◇ 주택거래 신고제 도입

- 투기지역 또는 투기과열지역 내에서 주택매매 계약체결 즉시 취득자는

시·군·구에 주택매매 계약내용 신고

◇ 주택담보대출 비율 축소

- 금융기관에서 주택담보대출시 적용하는 담보인정 비율을 현재 시가의

50%에서 40%로 축소

◇ 투기혐의자에 대한 금융재산 일괄조회 허용

- 현재 상속·증여세 탈루혐의자에 대해 허용되는 금융재산 일괄조회를

앞으로는 부동산투기 혐의자에게도 허용

◇ 1세대 다주택자에 대한 양도소득세제 대폭 강화

- 향후 15%P 범위내에서 양도세 탄력세율을 적용하되, 투기지역내

2주택이상에 대해서 우선 적용

- 특히, 1세대 3주택자에 대하여는 양도차익의 대부분을 세금으로

흡수토록 양도세율을 60% 수준으로 인상

* 예시 : 2004년 탄력세율 시행시 최고세율

· 2년이상      : 9∼36% → 24∼51%(주민세 포함 56.1%)

· 1∼2년 양도  : 40%    → 55%(60.5%)

· 1년이내 양도 : 50%    → 65%(71.5%)

· 3주택 양도   : 60%    → 75%(82.5%)

· 미등기 양도  : 70%    → 85%(93.5%)

□ 앞으로 국세청에서는  새롭게 시행되는  제도가 실질적  투기억제효과를 거양

할 수 있도록 집행에 만전을 기할 것임

o 주택거래신고제 도입으로 실가파악시스템이 조기 구축됨에 따라 실거래가를

전산입력하고 이를 양도자의 신고금액과 대사하여 실가대상 신고자의 정상

신고 여부를 검증

o 40%로 하향 조정된 주택담보규정에 맞추어  과다대출사례를 적극 수집하고

예외 없이 금감위에 규제토록 통보

o 부동산투기거래자에 대한 금융일괄조회 근거가 마련됨에 따라 세무조사시

투기혐의자의 재산형성에 대한 총체적인 분석을 통하여 탈루된 재산제세를

엄정히 추징

o 또한, 앞으로 1세대 2주택에 대한  탄력세율 시행 및 1세대 3주택에 대한

세율인상 등 대폭 강화될 양도소득세제가 차질 없이 시행되어 대부분의 투기

소득을  세금으로 환수할 수 있도록 시스템 구축 등 준비에 만전