금년 하반기부터 임대주택조합을 설립하여 임대사업 가능

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- 무주택세대주만이 입주할 수 있도록 민간건설임대주택의 청약방법을 개선 -

건설교통부 주택도시국 주택관리과  2110-8162

≪ 임대주택법시행령 및 시행규칙개정안 입법예고 ≫

<> 금년 하반기부터는 여유자금을 가진 사람이라면 누구든지 임대주택조합을

설립하여 주택을 건설  또는 매입한 후 임대사업을 할 수 있게 된다.

o 또한 민간업체가 공공택지지구 내에서 자체자금으로 건설하는 민간임대주택에

대해서는 청약저축가입자 등 무주택세대주만이 입주할 수 있도록 자격요건이

강화된다.

o 건설교통부는 이러한 내용을 포함하는 "임대주택법시행령 및 시행규칙 개정

안"을 확정하여 2003. 2. 5일자로 입법예고하였다고 밝혔다.

<> 이번에 건설교통부가 입법예고한 개정안에 따르면,

o 첫째, 자금력 있는 사람들이 임대주택조합을 설립하여 임대사업을 할 수

있는 제도적 장치가 마련됨에 따라('02.12.26 임대주택법 개정)

- 조합은 2인 이상으로 구성하되  2호 이상의 주택을 건설 또는 매입하는

경우에 설립하도록 하고, 주택소유 여부에 관계없이 모든 사람이 조합의

구성원으로 참여할 수 있도록 하여

* 직장 또는 지역조합주택은 20인 이상의 조합원(무주택자에 한함)으로

구성하여 20호 이상을 건설할 경우에 설립가능

- 저금리시대에 시중의 여유자금이 임대주택사업부문으로 유입될 수 있도록

하고 임차인의 주거안정을 위한 임대주택재고가 확충될 수 있는 기반을

마련하였다.

o 둘째, 민간이 국민주택기금의 자금지원 없이 자체 자금으로 건설하는 민간

임대주택에 대해서는 사업주체가 주택의 소유 여부에 관계없이 임의로 임차

인을 선정하고 있으나,

- 공공택지지구에서 임대주택용지를 공급받아 건설되는 민간임대주택에 대해

서는 청약저축가입자 등 무주택세대주에 한하여 청약자격을 부여함으로써

* 공공택지지구 내 민간건설임대주택에 대한 청약자격

. 전용면적 60㎡ 이하 : 무주택세대주인 청약저축 가입자

. 전용면적 60∼85㎡ : 무주택세대주인 청약저축·청약부금 또는 청약

예금 가입자

<최근 3년간 공공택지지구 내 민간임대주택 건설추이>

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구분             '00             '01              '02

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건설호수           639             398              750

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- 조성원가보다 저렴하게 임대주택 용지를 공급받아  공공택지지구에 건설

되는 민간임대주택에 집 있는 사람이 입주하는 부작용을 해소하였다.

<임대주택용지에 대한 공공택지 공급가격>

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구분                   수도권· 부산권   광역시   기타지역

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60제곱미터 이하   조성원가의           70%         70%      70%

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60∼85제곱미터    조성원가의           95%         80%      70%

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o 셋째, 공공건설임대주택에 입주한  임차인이 근무.생업.질병치료 등의 사정

으로 다른 행정구역으로 이전할 경우 거주기간에 관계없이 임차권을 양도할

수 있으나,

- 임차인이 수도권내에서 이전할 경우에는 당해 임대주택에 1년 이상 거주하

도록 요건을 강화하여

- 수도권지역의 공공임대주택에  대해서 분양전환시의  시세차익을 노리는

투기목적의 임차권양도를 차단하였다.

- 또한  임차인이 임대주택을 전대할 경우에도 무주택자를 대상으로 전차인을

선정하도록 하여 유주택자가 공공임대주택에 거주하는 부작용도 아울러 방

지하였다.

o 넷째, 임대사업자 부도시 임차인 피해를 최소화하기 위하여 임대기간 동안

임대보증금에 대한 보증제도가 새로이 도입됨에 따라 ('02.12.26 임대주택법

개정)

- 공공건설임대주택의 임대사업자로 하여금 대한주택보증에서 운영하는 임대

보증금 보증에 대한 가입여부를 공고하거나 임차인에게 통지하도록 함으로써

* 임대사업자는 입주자모집공고시 보증제도 가입여부를 공고

. 임차인이 보증제도   가입에 따라  입주여부를 결정하고 임대사업자에

게 부도가 발생하더라도  대한주택보증으로부터 신속하게 임대보증금

손실분을 보전 받을 수 있도록 개선하였다.

o 마지막으로, 설비덕트 설치비용과 1세대 내에 2개 이상의 욕실을 설치하는

경우 이에  소요되는 비용을 표준건축비에 가산할 수 있도록 하여

* 설비덕트 : 공동주택의 난방.전기 등배관을 위한 설비공간(상하)

- 국민주택기금의 지원을 받아 건설되는 소형분양주택과의 형평성을 도모하

고 임대사업자의 수익성을 제고함으로써 주택의 품질향상을 도모하였다.

<> 건설교통부는 입법예고기간('03.2.5∼2.25)중 제출된 의견을 검토하여 "임대

주택법시행령 및 동시행규칙 개정안"을 확정하고

o 4월까지 규제개혁위원회 및 법제처 심사를 종료한 후 5월 중 국무회의 심

의를 거쳐 2003. 6. 27일부터 시행할 예정이다.

<> 이번에 입법 예고된 "임대주택법시행령 및 동시행규칙 개정안"에 대하여 의

견이 있는 단체 또는 개인은 입법 예고 기간 중 찬반의견을 건설교통부(참조

: 주택관리과장, 전화 504-9135 팩스 503-3285)에게 제출하면 된다.

<<임대주택법시행령 및 시행규칙 개정안 설명자료>>

Ⅰ. 개정사유

<> 민간의 여유자금을 임대주택에 투자하는 임대주택조합 제도를 도입하여

임대주택을 활성화하고

<> 임대사업자 부도시 임차인 피해를 최소화하기 위하여  임대보증금에 대한

보증제도 및 임대주택에 대한 제한물권 설정을 금지하는 내용으로 임대주택

법이 개정('02.12.26)

⇒ 이에 따라 제도의 도입취지를 감안하여 세부시행방안을 마련하고 기타

제도운영상 나타난 미비점을 보완

Ⅱ. 주요 개정내용

1. 임대주택조합제도 시행을 위한 세부사항을 정함

<> 법개정 내용(신설)

o 서민층의 주거안정을 위하여는 임대주택의 재고확충이 시급하나, 건설업

체가 공급하는 물량은 한계가 있으므로 임대주택 활성화를 도모하기 위하여

o 자금력 있는 사람들이 주택임대를 목적으로 하는 조합을 설립하여 주택

을 건설 또는 매입한 후 임대할 수 있는 제도를 도입

<> 개정안

o 조합은 2인 이상으로 구성하되, 개인 임대사업자와 같이 2호 이상의 주

택을 건설 또는 매입하는 경우에 설립하도록 하여 임대주택 활성화를

도모

* 현행 임대주택법령은 2호 이상의 주택을 건설하거나 매입하여 임대할

경우 임대사업자로 등록할 수 있도록 하고 있음

* 직장 또는 지역조합주택은  20인 이상의 조합원으로 구성하여 20호 이

상을 건설토록 규정(주촉법시행령 제42조 제2항)

o 주택소유 여부에 관계없이 모든 사람이 조합에 투자하여 구성원이 될 수

있도록 하되

- 미성년인 경우와 상법상의 영리회사.민법에 의한 비영리법인은 구성

원이 될 수 없도록 함

o 주택건설 사업승인.건축허가 또는 매매계약체결 이후부터는 구성원이 교

체될 수 있도록 허용하여 조합원이 자신의 투자지분을 손쉽게 회수할 수

있도록 함

o 조합원 상호간의 지분관계, 수익 및 손실의 배분에 관한 사항을 조합규

약에서 미리 정하도록 하여 향후 투자 지분과 관련하여 발생할 수 있는

분쟁을 사전에 방지함

2. 민간건설임대주택 임차인 선정기준 개선

<> 현행

o 기금지원 없이 자체자금으로 건설되는 민간임대주택은 입주자 선정, 보

증금.임대료 및 분양전환 등에 대한 규제가 없어 분양주택과 유사하게

운영

* 5년 이상 의무적으로 임대하여야 하나, 2년 6월 경과시 임대사업자와

임차인간 상호합의로 분양전환 가능

o  민간건설임대주택은 공공택지를 저렴(조성원가의 70∼95%)하게 공급받

고 있으나, 유주택자도 혜택을 받는 부작용

<> 개정안

o 공공택지지구 내에서 저렴한 가격으로 택지를 공급받아 건설되는 민간

임대주택에 대해서는 무주택자만이 임차인으로 선정될 수 있도록 임차인

자격을 제한함

- 전용면적 60제곱미터 이하 : 무주택세대주인 청약저축 가입자

- 전용면적  60∼85제곱미터 : 무주택세대주인 청약저축.청약부금

또는 청약예금 가입자

3. 공공건설임대주택 임차권의 양도요건 강화

<> 현행

o 공공건설 임대주택의 임차인은 다음의 요건에 해당할 경우 자신의 임차

권을 무주택자에게 양도하거나 타인(유주택자 포함)에게 전대할 수 있음

- 근무.생업.질병치료 등으로 거주하는 시.군.구에서 다른 시.군.구로

이전하는 경우

- 상속 또는 혼인으로 소유하는 주택으로 이전하거나, 국외 이전 또는

국외에서 1년 이상 거주할 목적으로 이전하는 경우

<> 개정안

o 수도권지역에 있는 임대주택에 대해서 분양전환시의 시세차익을 노리는

투기목적의 임차권양도를 차단하기 위하여

- 근무.생업.질병치료 등을 목적으로 수도권 이내에서 이전하는 경우에는

임대주택에 1년 이상 거주한 임차인에 한하여 임차권의 양도 또는 전

대를 허용함

o 무주택자의 주거안정을 위한 임대주택의 취지에 부합하도록 전대 받는

사람의 자격도 무주택자로 한정

4. 임차인 보호장치 시행을 위한 절차를 마련

<> 법개정 내용(신설)

o 대한주택보증(주)가 건설기간 중에 한하여 임대보증금에 대한 보증을 실

시하던 것을 분양 전환시까지로 연장하고

o 임대사업자 부도시 임차인 피해가 최소화되도록 임대주택 입주 이후 분

양전환까지는 임대사업자로 하여금 임대주택에 제한물권을 설정할 수

없도록 제한

<> 개정안

o 임대사업자는 대한주택보증(주)가 마련하는 임대보증금 보증에 가입여부

를 공고하거나 임차인에게 통지

* 공고방법 : 입주자모집공고시 공고사항에 포함

o 임대사업자가 대한주택보증회사로부터 보증금액.기간 및 수수료 등을 기

재한 보증서를 교부 받는 즉시 그 내용을 임차인에게 알리도록 함

* 임대사업자는 보증수수료를 임차인으로 별도로 징수할 수 있도록 함

o 임대사업자는 기금을 대출받기 위한 경우를 제외하고는 제한물권을 설정

할 수 없도록 부기등기함

5. 표준건축비 가산항목 확대

<> 현행

o 공공건설임대주택의 경우 표준건축비에 가산할 수 있는 항목을 다음과

같음

- 철골조로 건축시에는 표준건축비의 16% 가산

- 시공 및 분양에 필요한 보증수수료

- 발코니 샤시 일괄설치시 표준건축비의 5% 가산

- 법령 등의 개정으로 추가로 소요되는 비용 등

<> 개정안

o 다음의 항목에 대해서도 표준건축비에 가산할 수 있도록 하여 임대주택

의 품질향상을 도모하고 기금을 지원 받아 건설되는 소형 공공분양주택

과 형평성을 도모

- 공용면적에서 제외되는 설비덕트 설치비용

- 1세대 내에 2개 이상의  욕실을 설치하는 경우 이에 소요되는 비용

- 도서지역에 건축되는 주택에 대해서는 표준건축비의 3%