부동산 '투기지역' 확대에 따른 양도세 실가신고 안내

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국세청 재산세과 397-1762

Ⅰ.  배 경

ㅇ 올해부터 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 부동산 '투기지역'이

서울·수도권, 대전·충청권의 일부 시·도에서, 5.29일 주택 13개 시·군·

구, 토지는 1개시, 6.14일 서초구 등 15개 시·군·구가 "주택투기지역"으로

확대 지정되었음.

ㅇ '투기지역' 지정의 실효성을 높여 부동산가격 안정을 기하기 위하여 '투기

지역' 부동산의 양도에 대한 실가과세 세무관리를 철저히 함으로서 양도자가

신고단계부터 스스로 성실하게 신고 ·납부하도록 유도하는데 목적이 있음

Ⅱ. 투기지역

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구  분                  지 정  지 역                     지 정 일 자

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주  택       대전시 서구·유성구, 충청남도 천안시        2003. 2. 27

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서울시 강남구, 경기도 광명시                2003. 4. 30

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서울시 송파구·강동구·마포구               2003. 5. 29

경기도 과천시·안양시·수원시

화성시· 안산시

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서울시 서초구·광진구·용산구·영등포구     2003. 6. 14

인천시 서구·남동구

경기도 성남시(수정구·중원구), 부천시

군포시, 구리시, 김포시, 파주시

충청북도 청주시, 경상남도 창원시

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토지 등         충청남도 천안시                             2003. 5. 29

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Ⅲ. 투기지역 지정 기준

ㅇ 재경부장관이 지정한 투기지역

(소득세법 제96조 제1항 6의2, 동법시행령 제162조의 3)

〈주택투기지역〉

- 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 이상 높은

지역으로서

· 당해 지역의 직전 2개월간의 평균주택매매가격상승률이 전국주택매매

가격상승률보다 30%이상 높은 지역이거나

· 직전 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전 3년간의 연평균 전국

주택매매가격상승률보다 높은 지역

〈토지투기지역〉

- 직전 분기의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역

으로서

·  당해지역의 직전분기 지가상승률이 전국지가상승률보다 30%이상 높은

지역이거나

·  직전 1년간의 연평균 지가상승률이 직전 3년간 연평균 전국 지가상승

률보다 높은 지역

Ⅳ. 실가신고 유도를 위한 세무관리

ㅇ 신고전 사전 안내로 성실신고 유도

- 투기지역내 부동산을 전산으로 엄선하여 신고전 사전안내 실시

- 실지거래가액 신고분은 기준시가 신고분과 구분하여  양도소득세 신고서와

첨부서류 등을 월별·접수번호순으로 별도 관리

- 투기지역내의 부동산을 양도한자가 예정신고기한까지 신고하지 않거나, 기준

시가로 신고한 경우에는 예정신고기한 경과후 조사대상 선정

ㅇ 실가신고자 납세서비스 제공

- 세무서에 가지 않고도 가정이나 사무실에서 인터넷을 이용, 납세자가 손쉽게

양도소득세를 스스로 실가신고할 수 있도록 '양도소득세자동계산' 서비스

제공

* 5월 이용실적 : 23,093건

- 국세청세무상담센터(call-center), 납세자보호담당관, 세무관서 전화 상담

· 문의에 친절하고 소상하게 응대

ㅇ 실가신고시 구비서류

매매(양도·취득)계약서, 양도 및 취득시 필요경비 입증서류(등록세·취득세·

등기비용·중개수수료 등)

ㅇ 실가신고 과소신고 · 무신고자 조치

- 성실하게 예정신고 납부자 혜택

· 예정신고 납부세액 공제 : 산출세액의 10%

· 납세자의 신고에 의거 양도소득세 확정 종결

- 양도소득세 확정신고  무신고· 과소신고자

· 무(과소)신고 가산세

* 무(과소)신고 가산세 : 산출세액의 10%

* 무(과소)납부  가산세  :  무납부한 세액의 1일 1만분의 3 (연 10.95%)

· 무(과소)신고자에 대하여는 성실도 분석에 의거 엄정한 세무조사

(참고1) 실가과세를 위한 전산시스템 운영

□ 부동산거래정보 시스템 구축

ㅇ 대법원의 부동산등기정보화시스템(AROS)과 국세청의 국세통합시스템간 연계

서버에 의하여 전국 등기관서의 부동산매매자료를 실시간 전산구축

* 매월 등기자료는 다음달 20일 과세자료 구축

□ 허위실가 내용을 전산적출하기 위한 시스템 개발

ㅇ 양도소득세의 신고 · 결정 및 증여세의 자금출처조사 등에서 확인된 실가

금액을 인별 · 물건별로 전산누적 관리

ㅇ 양도자의 양도실가금액은 양수자의 취득실가금액으로  양도소득세 실가신고서

전산입력 즉시 허위실가신고 내용 확인 가능

ㅇ 전국의 주요 아파트 · 연립주택 · 분양권 등의 거래시가를 매월 수집하여

국세통합시스템에 전산구축

* 아파트·연립주택·분양권 시세 자료는 월말까지 전산구축

· 전국 공동주택 450만세대의 시세

· 분양권 75,290세대의 시세

□ 양도소득세 과세자료 처리 과정의 완전 전산화

ㅇ 신고·결정·분석 등 관련업무를 전산으로 모두 처리하여 불성실신고자 파악

(참고2) 양도소득세 과세제도의 변천

□ 양도소득세 제도의 도입 (1975년)

ㅇ 소득세체제 하에서 양도소득을 분류과세

ㅇ 과세대상

- 도입초기 : 토지, 건물

- 1978. 4 : 부동산을 취득할 수 있는 권리

ㅇ 과세방법 :  실지거래가액 결정원칙 (1975년∼1982년)

□ 기준시가 적용원칙으로 변경 (1983년)

ㅇ 1983. 1 : 기준시가 과세원칙으로 전환 (1983-현재)

ㅇ 1983년 이후 변천과정

- 1989. 8월 : 단기양도 · 미등기전매 등 투기거래유형에 대해 실가과세

- 1990.9.1 : 토지기준시가를 개별공시지가로 사용

- 1997. 1 : 부동산양도신고제 도입 (2002.7.1 폐지)

- 2000. 1 : 정부결정제도에서 신고납세제도로 전환

- 1999.9.18 : 고급주택의 실가과세

- 2002.10.1 : 1세대 3주택 이상자가 양도하는 주택의 실가과세

- 2003.1.1

. 6억원 초과한 고가주택의 실가과세

. 투기지역내 부동산의 실가과세