안전진단기준고시 및 도시·주거환경정비 기본계획수립지침 마련

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건설교통부 주택도시국 주거환경과 504-9136

<> [도시및주거환경정비법시행령]의  6.24 국무회의 의결에 이어서 건설교통부는

금주중  [재건축판정을 위한  안전진단기준]을 고시하고,  [도시·주거환경정비

기본계획수립지침]을 제정하여   지자체에 시달할 예정

<> 안전진단기준은 무분별한 재건축추진을 방지하기 위해 안전진단 기준의 절차와

기준을 구체화·합리화하였음

o 연구용역기관(한국시설안전기술공단)에 따르면, 기존에 안전진단을 통과한

단지에 대하여 새기준을 적용하는 경우  20∼30%는 재건축불가로 판정될

것으로 예상

<> 기본계획수립지침은 인구 50만  이상의 시가 기본계획을 수립함에 있어 수립의

지침이 되는 구체적인 기준을 정함

o 인구 50만 이상 시(17개) : 특별시·6개광역시·수원·성남·부천·고양·안

양·청주·전주·포항·창원·안산

1. 안전진단 기준 주요내용

<> 예비안전진단

<현 행>

ㅇ 예비안전진단에 관하여 "현장조사실시"와 "건설안전전문가등의 의견청취"

만을 규정하고 구체적인 실시기준은 없음

- 각 자치구별로 운영기준이 상이하여 민원발생 및 무분별한 재건축추진에

대처 곤란

<새기준>

ㅇ 예비안전진단의 평가분야 구체화

- 평가분야는 [구조안전성],  [건축마감 및  설비노후도], [주거환경]으로

한정하고 [경제성평가]를 제외

·정량적 평가가 요구되는 경제성평가는  단기간(2일)내에 종료되는

예비진단에서 곤란하여 본안전진단에서 실시

ㅇ 예비안전진단의 주체

- 예비안전진단은   시장·군수·구청장이 실시하되,  시·도지사가 재건축

사업의 관리를 위하여 필요하다고 인정하는  경우 예비평가를 직접시행할

수 있음

· 시·도지사가 예비안전진단을  직접 실시하는  경우에는 안전진단

실시기관을 직접지정

ㅇ 예비안전진단위원회의 구성방법 제시

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평 가 분 야         세 부 분 야        필 요 인 원    비    고

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구조안전성 분야   건축구조 또는 토질           3         최소 2인

및 기초

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건축 마감 및      건축시공                     1         최소 1인

설비노후도 분야   건축설비                2(기계·전기   최소 1인

각1인)

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주거환경 분야     도시계획 또는                1         최소 1인

건축계획

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계                    7인       최소 5인

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* 위원은 건설기술관리법의 특급기술자로 선정하는 것을 원칙으로 함

ㅇ 예비안전진단위원회 판정방법

- 이상징후 유뮤에 따라 [안전진단실시], [유지보수] 판정

- 명백히 불안전한 경우 바로 [재건축실시] 판정

* 바로 재건축실시로 판정하는 경우 시설안전기술공단의 검증을 받아야 함

ㅇ 예비안전진단위원회 의결방식 명문화

- [재건축실시] 또는 [안전진단 실시]로 의결하는 경우에는 전원이 합의

하도록 함

<> 안전진단

<현 행>

ㅇ 평가사항을 안전·설비·누수·수선유지관리비용·경제성·도시미관·토지

이용도·난방방식으로 다양하게 규정하고 있는 반면,

- 세부평가항목, 평가방법, 분야별 가중치 등을 규정하고 있지 않아 안전

진단기관이 자의적인 기준을 설정하여 재건축실시로 결과를 유도

* 안전분야만 구체적인  평가기준이 있음(시설물의안전관리에관한특별법에

의한 정밀안전진단지침을 준용)

<새기준>

ㅇ [구조안전성], [마감 및 설비성능], [주거환경성능],  [비용분석]등 4개

평가분야의 평가기준을 구체화

- 지금까지 구체적인 평가기준이 없어  안전진단기관이 자의적으로 설정한

기준에 따라 실시되었던 [마감 및 설비성능], [주거환경성능] 평가기준을

구체화

· 구조안전성: 기울기·균열·부식 등 12개 분야

· 마감 및 설비성능 : 지붕마감·난방설비·수변전설비 등 17개 분야

· 주거환경성 : 도시미관·소방·주차대수·침수피해·일조환경

- [비용분석]평가는 재건축사업에  따른 가치상승분등  효용은 평가하지

말고 비용만 평가하도록 함

· 평가값(α) = (개보수·유지관리비용)/(철거신축·유지관리비용)

· 비용분석의 만점은 15점이며,  α가 1 이상이면 "0점",  0.9∼0.99

이면 "6점",   0.8∼0.89면 10.5점, 0.7∼0.9이면,13.5,  0.69이하는

15점

ㅇ 표본선정 객관화

- 가장 열악한 동, 세대를 조사하여 재건축실시 판정을 유도하는 것을

방지하기 위해, 조상대상 동·세대의 일부는  예비안전진단위원회에서

지정함

ㅇ 평가절차 합리화

- 구조안전성능을 우선 평가하여  안전에 문제가 있는  경우 기타분야의

평가를 중단하고 바로 [재건축]으로 판정

ㅇ 종합평가 기준 구체화

- 부문별 가중치에 따라 종합평가 : 구조안전(45%), 마감 및 설비성능(30%),

주거환경(10%), 비용분석(15%)

- 종합점수 56점  이상은 [유지보수], 31∼55점은  [조건부 재건축], 30점

이하 [재건축]으로 판정

* 조건부재건축

: 안전에는  문제가 없으나,  설비·주거환경 또는  비용분석결과

재건축으로 결정되는  것으로 시·도지사,  시장·군수·구청장이

주택가격동향 및 지역여건 등으로 고려하여 재건축시기를 결정

(시도지사, 시장·군수·구청장간 이견이 있는 경우 시도지사의 결정에

따름)

* 안전진단 기준 개편 비교

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구분                   현행 기준                        개편안

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명칭          ·안전점검 및 정밀안전진단       ·재건축판정을 위한 안전진단

세부지침(시설물의안전관리에      기준(도시및주거환경정비법)

관한 특별법)을 준용              제정

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예비   기준   ·없음                           ·기준과 평가방법을 구체적으로

안전                                             제시

진단

위원   ·없음                           ·분야별 위원분야 및 확보인원

구성                                      (최소 5인 이상) 규정 :

안전2인, 설비1인, 주거환경

1인

의결   ·없음                           ·안전진단실시여부는 전원합의

제로 결정하도록 명문화

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본    표본   ·안전진단기관이 동·층·부재    ·예비안전진단 평가위원회가

안전   선정     (기둥·보·벽체등)를 선정        선정

진단

평가   ·구조안전외의 기준이 없음       ·구조안전외에도 설비성능·

분야                                      주거환경·비용분석 추가

평가   ·포괄적(책임기술자의 판단에     ·평가항목 구체화

항목     의함)                            (기울기, 내하력, 내구성 등)

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종합   기준   ·종합평가 기준 없음             ·구조안전 : 45%   판정

평가

·설비성능 : 30%

·주거환경성 : 10%

·비용분석(경제성) : 15%

판정   ·A, B, C, D, E 등급만 판정      ·재건축 : 30점 이하

* D,E등급이 재건축             ·조건부재건축: 31∼55점

·유지보수 : 56점 이상

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2. 도시·주거환경정비기본계획수립지침 주요내용

<> 정비예정구역의 표시방법

ㅇ 기본계획과 다르게 정비구역을  지정하려면 매번 기본계획을  변경하여야

하는 점을 고려하여

- 부지면적 3만㎡ 이하인 구역은 좌표로서 표시하고 3만㎡를 초과하는 구역

에 한하여 개략적인 범위를 표시

* 구역면적의 20%미만의 변경은 기본계획변경 불필요

<> 사회복지 및 주민문화시설 등의 설치기준 제시

ㅇ 탁아소 : 1개/2,000인, 330㎡/1개소

ㅇ 양로원 : 1개/30,000인, 1,000㎡/1개소 등

<> 정비예정구역의 관리방법

ㅇ 정비사업시행시까지 시장이 허가할  수 있는  건축물의 용도·종류·규모

및 증축 등의 범위를 정할 수 있음

<> 정비기반시설 개선방안

ㅇ 정비사업시행으로 밀도의 증가가  예상되는 경우  도로·공원 등의 확대

방안을 계획하도록 함

ㅇ 폭 30미터 이상의 주간선도로에 접하는 정비예정구역에 대하여는 진출입도로

계획을 수립권장

ㅇ 부지면적 30만㎡ 이상의 정비구역에 대하여는 개략적인 정비기반시설 설치

계획을 수립

<> 교통·환경계획

ㅇ 정비예정구역 및 인근의 교통현황을 분석하고 취약지에 대하여는 향후 정비

사업시행시 개선될 수 있도록 개선방안을 제시

ㅇ 정비예정구역 및 인근의 공원·녹지 등이 없거나 부족한 경우 향후 정비

사업시행시 확충될 수 있도록 개선안을 제시

<> 밀도계획방법

ㅇ 건폐율·용적률 등 개발밀도는 정비사업별  또는 정비예정구역별로 상한선을

정할 수 있음

ㅇ 용적률은 상한선과 함께 공개공간  등을 설치하는 경우  인센티브로서

용적률을 추가로  허용할 수 있는  허용용적률을 제시 가능