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토지는 인류의 생존기반이고 생산수단이다

우종덕 김포대학교 부동산경영과 교수 2014.05.30

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토지는 인류의 발생 이전부터 존재해 왔으며 인류가 토지와 더불어 살아온 자연 그 자체이다. 토지는 인류의 가장 본원적인 생존의 기반이고 생산수단이다. 토지의 개념은 일반적으로 지표의 일부로서 자연자원과 인공자원의 총화라고 할 수 있고, 토지란 지표·물·공기·농경지·산림·광산·수자원 등을 비롯해 태양광선·바람·비 등의 자연현상까지를 포함한 광의의 개념으로 정의할 수도 있다.

| 토지, 공공성을 갖고 있어 토지공개념의 성립이 가능해

먼저 토지의 자연적 특성을 간략히 살펴보면, 토지에는 지리적으로 위치가 고정되어 있으며 손상·마멸되지 않는 영속성과, 생산비를 투입하여 그 물리적인 양을 증가시킬 수 없는 부증성이 있다.

또 건물이나 농작물을 지탱하여 그 기능을 발휘하도록 적재성이 있으며, 식물의 뿌리가 정착하여 식물의 지상부를 지지하며 흡수작용을 가능하게 하는 물리적작용인 가경성, 지표의 일부로 인접토지와 긴밀한 공간 관계에 있는 연결성도 있다.

토지의 인문적 특성을 살펴보면 토지는 다른 재화와 달리 누가 어떻게 쓰느냐에 따라 그 가치가 달라지는 용도의 다양성이 있다. 예를 들어, 어떤 사람이 아파트 근처 상가에 카페를 열었다가 장사가 잘 안돼서 분식집으로 업종을 바꾸었는데, 장사가 잘 될 수도 있다.

또한 이용자의 편의에 따라 분할 및 합병이 가능하고 토지의 지목은 사회적·행정적인 원인에 의해 변하는 위치의 가변성을 갖고 있다. 위치의 가변성은 경제적·사회적·행정적 측면으로 분류할 수 있는데, 경제적 위치의 가변성에는 경제성장에 따른 토지의 수요·공급 변동, 도로·철도 등의 교통 시설 확충, 토지의 성격 변경(예: 농지를 산업용으로 변경)과 이에 따른 이익 발생이 있다. 사회적 측면에는 가구 구성의 변화(예: 1인 가구의 증가), 산업 시설의 이전, 인구의 유입 등이 있고, 행정적 측면에는 정부의 토지에 대한 주택·산림(예: 그린벨트 지정)·세금 정책 등의 변화가 있다.

한편 토지는 국가의 구성요소로 공공성을 갖고 있어서 토지공개념의 성립이 가능하다. 개인의 소유라고 해서 함부로 사용하면 환경이 파괴되고 해당 토지 주변에 거주하는 사람들에게도 피해를 줄 수 있다.

| 생산요소로서의 토지를 말한다

생산요소란 어떤 생산물(재화)을 생산하기 위해 투입되는 모든 투입물을 말하는데 생산요소는 토지, 노동, 자본으로 분류한다. 토지와 노동을 본원적 생산요소라고 하고 자본을 파생적 생산요소라고 한다. 토지는 농경지, 산림지, 대지, 공장부지 등의 땅과 하천, 해양, 지하자원 등의 자연자원을 의미하고, 토지는 인간생활에 필요한 재화를 생산해 내는데 중요한 역할을 담당한다.

생산요소로서의 토지는 제품생산에 필요한 부지를 제공하고 에너지·광물질·건축자재 등과 같은 원료를 제공해 주는 공급처로서의 역할을 수행하고 있다.

토지를 생산요소보다는 자산이나 자본의 증식수단으로 보는 견해도 많고 주택은 소비자 자본이라 하여 자본재와 구별하기도 하나, 주택이나 건물을 생산해야 하는 기업의 측면에서는 토지는 다른 생산요소와 같이 임차하거나 매수하여야 하는 재화이다. 특히 아파트 위주의 주택사업이나 빌딩 등 건축 사업을 중시하는 건설회사에서도, 농업을 영위하는 농민 입장에서도 토지는 중요한 생산요소이다.

생산요소로서 토지의 사례를 살펴보면 택지개발사업이 완료되고 건축물의 건립을 위해 분양하는 아파트부지, 상가부지 등과 과일을 생산하기 위한 과수원 용지, 벼나 보리 등 곡식을 생산하기 위한 논이나 밭, 심지어는 어부가 바다에서 생선을 잡을 때 바다를 생산요소 토지로 보는 견해도 있고, 우리가 커피를 사서 마실 때 지불하는 커피 대금에 생산요소 토지대가 포함된다는 주장도 있다.

| 토지가격은 현재와 미래의 한계생산가치와 연계돼

토지가격은 구입가격(purchase price)과 임대가격(rental price)으로 구분할 수 있다. 구입가격은 토지생산요소를 영구적으로 소유하기 위해 지불하는 금액이고, 임대가격은 타인의 토지를 이용하기 위해 지불하는 금액이다. 토지가격도 수요 및 공급의 원칙에 의해 가격이 결정된다. 토지구입가격과 임대가격은 더 높은 수입을 얻게 된다면 더 높은 가격을 지불하게 될 것이다. 즉 토지가격은 현재 및 미래의 한계생산가치에 달려 있다고 할 수 있다.

마셜(Alfred Marshall, 1842~1924)의 경제이론에 의하면 지대를 경제적 지대와 준지대로 구분하고 있다. 어떤 생산요소를 현재의 고용상태로 붙들기 위해 지불해야 하는 기회비용보다 더 많은 비용이 지불되고 있을 때 기회비용을 제외한 부분을 경제적 지대라고 한다. 그러나 경제적 지대는 투입규모를 변경할 수 있는 가변생산요소에만 적용되는 개념이고, 투입량이 고정된 생산요소에 대한 보수는 가변투입요소에 지급한 보수를 뺀 나머지를 고정투입요소의 보수로 귀속시키는 방법으로 준지대라고 한다. 준지대는 경제적 이윤과 고정투입요소에 대한 기회비용으로 이뤄진다고 할 수 있다.

부동산시장은 크게 토지시장과 주택시장으로 나뉘는데, 토지시장은 이용 목적에 따라 주거용, 상업용, 공업용, 광업용, 특수용 토지시장으로 구분할 수 있다. 현대의 토지시장가격은 균형가격(공급자와 수요자가 모두 만족하는 가격)으로 개별공시지가와 감정평가가격이 기준이 된다. 토지시장은 개별토지시장과 동일수요와 공급이 일어나는 동일수급권 지역시장이 있으며 토지시장은 토지의 외부성(외부효과 또는 외부경제라 하며 주위 외부의 영향을 받아 가격이 급등 또는 급락하는 현상)이 크게 작용한다. 또한 토지시장은 정보유통이 불완전하여 거래 쌍방 간 정보의 격차가 심해 직접거래는 어렵고, 매도인과 매수인은 대부분 중개인에 의해 거래가 성사되는 시장의 특성을 갖고 있으며 토지시장의 유형에는 토지임대, 토지매매시장이 있다.

우종덕 김포대학교 부동산경영과 교수
jdwoo1246@kimpo.ac.kr

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