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국내 증권업 부동산PF 위험요인과 대응방안
자본시장연구원
2024.02.15
자본시장연구원은 국내 증권업 부동산PF 위험요인과 대응방안을 분석한 보고서를 발표하였다.

- 국내 부동산PF의 특징으로 높은 레버리지와 사업기간 중 연속적인 자금조달 구조를 들 수 있음. 부동산시장 침체 등으로 인해 부동산 개발사업의 수익성이 떨어지게 되면 자금조달 구조의 취약성이 부각되면서 부동산PF의 위험이 증가함. 증권사가 채무보증한 PF 유동화증권 금리를 분석해 보면, 안정적인 시장 상황에서 신용등급만 유의하게 금리에 영향을 주지만, 위기 시기에 다양한 요인에 따라 금리가 차별화됨을 확인할 수 있었음. 부동산 개발사업의 수익성이 높은 시기에는 부동산PF의 위험은 과소평가될 가능성이 큼. 따라서 부동산PF 참여자들은 부동산시장 활황기 동안 부동산PF 익스포져 확대에 신중해야 함.

- 부동산PF 참여 금융업권의 확대와 함께 자금 조달방식이 다양해지면서 부동산PF와 금융사 및 자본시장 간 연계성이 과거보다 높아졌음. 2022년부터 시장요인의 악화로 인해 부동산PF의 위험이 커진 상황임. 정부와 부동산PF 참여자들은 부동산PF 시공사, 사업장, 금융사 상황뿐만 아니라 단기자금시장과 부동산시장을 포함한 거시환경을 종합적으로 모니터링 하며 대응할 필요가 있으며, 특히 2023년은 부동산PF와 금융사 및 자본시장 간 위험 전이에 유의하여야 함. 또한, 정부는 유동성 및 PF 사업장 지원정책을 시행하는 과정에서 시장 규율이 훼손되지 않도록 사업성과 수익성을 엄격하게 평가하고 지원조건을 충분히 강화할 필요가 있음.

- 주로 유동화증권 차환발행 방식으로 부동산PF에 참여하는 증권사들은 단기적인 대응으로 각사의 상황에 맞도록 리스크를 평가하여 유동성 확보나 포지션 정리 계획을 수립하고, PF 사업장의 디폴트 발생에 대한 대응도 준비할 필요가 있음. 중장기적인 대응으로 증권사들은 기대수익과 위험을 고려한 부동산PF 위험관리 기준을 정비하고, 시공사에 대한 익스포져의 과다한 쏠림을 유의하여야 하며, 부동산PF 위험의 특성을 고려한 임직원 성과급 체계 설계나 심사부서의 요건 정비 등 부동산PF 관련 내부통제를 강화할 필요도 있음. 또한, 유동화증권 차환발행 위험을 완화하기 위해 PF대출과 만기를 매칭한 ABS 발행 방식을 검토해 볼 필요도 있음.