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주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향
한국조세재정연구원
2024.05.29
한국조세재정연구원은 주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향을 분석한 보고서를 발표하였다.

- 지난 2020년 7월 30일 계약갱신청구권과 전월세상한제를 주요 내용으로 하는 「주택임대차보호법」(임대차보호법) 개정안이 의결되었으며, 익일(7월
31일)부로 시행되었음. 계약갱신청구권은 임대인으로 하여금 임차인이 임대차 종료 이전 1∼6개월 전까지 계약갱신 요구 시 정당한 사유가 존재하지
않는 한 해당 요구를 거절하지 못하도록 하였음. 이와 같은 임차인의 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이를 통하여 갱신되는 임대
차 존속기간은 2년으로, 임차인의 거주기간이 2년 더 연장되는 효과를 의도하였음. 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유로는 임대
인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실거주하려는 것 등이 포함되며, 보다 구체적인 내용은 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신 요
구 등) 제1항을 참고함. 또한 전월세상한제는 계약갱신 시 임대료 증액상한을 5%로 제한함으로써 임차인이 부담해야 하는 주거비를 보다 안정적으
로 유지할 수 있도록 하였음.

- 이와 같은 법 개정의 취지에 관하여 정부는 “국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야 할 헌법상 책무가 있다.”(법
무부, 국토교통부 보도자료, 2021. 7. 30.)라고 언급하였음. 또한 현행 민법에서 보호하기 어려운 경제적 약자(임차권자)의 권리를 보완하기 위한 취지
에서 제정된 특별법이며, 이를 통하여 임대차-임차인 간의 관계를 보다 균형 잡힌 관계로 재정립하고자 하였다고 설명하였음. 하지만 임대차보호법 개정의 주요 내용인 계약갱신청구권과 전월세상한제는 임대인-임차인 간 분쟁을 유발할 수 있는 소지가 다수 존재하는 내용을 포함하고 있음.

- 첫 번째로 법 개정으로 인해 임대인은 주택매매 시 임차인의 잔여 거주기간을 보장해야 함. 임대인은 잔여 거주기간이 있는 임차인을 주택매도 등을 이유로 내보낼 수 없으며, 새로운 임대인(집주인) 역시 기존 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장한 후 매수한 주택에 입주할 수 있음. 두 번째, 2년 단위 계약 연장으로 인하여 다수의 문제가 발생할 수 있음. 임대인이 계약갱신·재계약 시점으로부터 1년 후 목적 주택에 입주(실거주)하고자 하더라도, 이를 이유로 현 시점에서 임차인(세입자)의 계약갱신청구권 행사를 거부할 수 없으므로, 임대인이 1년 후 입주하는 등의 선택을 할 수 없는 등 경직성이 발생할 수 있다. 세 번째, 임대차보호법 개정이 기존 계약에 소급적용되었음. 개정안은 임차인의 권리 보호 차원에서 바람직할 수 있으며, 만약 임대인이 제약사항을 사전에 인지한 후 임대계약을 맺었다면 경직성으로 인한 불편을 감내해야 할 것임. 그러나 개정이 기존 계약에 소급적용된다는 점에서, 임대인의 재산권을 과도하게 침해하거나 거주 이전 자유를 제약할 수 있으므로, 문제의 소지가 있다고 보임.

- 한편 이와 같은 상황이 지속됨에 따라서 임대인-임차인 간의 분쟁 역시 더욱 심화되고 있음. 임대인의 경우는 ‘세입자의 임차 주택 고의 파손’ 등
법의 사각지대를 이용하여 임차인의 계약갱신청구권을 무력화하는 방식으로, 임차인의 경우는 ‘집주인 실거주’ 확인 등의 방식을 이용하여 서로에게
대응하고 있음. 이에 따라서 법에서 인정하는 계약갱신청구권 거부 사유인 ‘집주인 실거주’, ‘세입자의 임차 주택 고의 파손’ 여부 등과 관련된 분쟁 역
시 지속되고 있음. 이 외에도 임대차보호법 개정의 핵심 내용 중 하나인 전월세상한제에 대하여 ‘계약 자유의 원칙’을 침해하였다는 문제가 제기된 바
있으며, 개정안을 소급적용하는 과정과 관련하여서도 위헌 여부에 대한 논란이 제기되고 있음.

- 본 연구에서는 「주택임대차보호법」 개정에 따른 현황 및 문제점을 점검하고, 「주택임대차보호법」이 주택시장에 미친 영향을 다각도로 분석하고자
함.