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주택 리모델링 시장의 현황과 정책과제
한국건설산업연구원
2024.06.18
건설산업연구원은 주택 리모델링 시장의 현황과 정책과제를 분석한 보고서를 발표하였다.

- 주택 리모델링은 주거환경 개선, 경제적 효과, 정부 정책 등 복합적 동기로 추진되고 있음.
· 주택 리모델링은 재건축이 필요한 “노후?불량건축물”을 제외한 모든 재고주택이 대상, 리모델링은 주거환경을 실질적으로 개선하고 주택 장수명화를 유도하여 사회·경제적 이득을 도모할 수 있음.
· 노후주택 철거 후 신축 시 강화된 용적률, 건폐율, 주차장규제로 인해 건물 연면적이 축소될 경우 기존 면적을 유지할 수 있는 리모델링을 선택하게 됨.
· 국내 공동주택의 평균 수명은 약 30년으로 주요국의 1/2~1/3 수준임. 주택 건설의 단기간 반복은 자원낭비, 환경오염 사회·경제적 비용 증가 등 유발, 리모델링을 통한 주택 장수명화에 대한 필요성이 커짐.
· 리모델링은 건물의 주요 구조부 등을 존치·활용하는바, 재건축 대비 탄소배출량이 적어 환경친화성이 높고, 노후주택 그린리모델링의 필요성이 커 정부와 지자체의 지원정책이 추진되고 있음.

- 전체 건축물 리모델링에서 주택 리모델링의 비중은 3% 수준임. 주택 리모델링은 단독주택 중심이고 공동주택 리모델링은 아직 비활성화 단계에 있음.
· 2023년 건축물 착공면적 기준으로, 신축과 리모델링 비중은 80 : 20, 그중 리모델링에서 비주거용과 주거용 비중은 97 : 3 주거용 중 단독주택과 공동주택 비중은 82 : 18 수준, 즉, 전체 리모델링 시장에서 주택 리모델링은 3% 공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 0.5%에 불과함.
· 공동주택 리모델링에서 아파트 리모델링의 비중은 3년(2010~2012) 누적으로 15.9%에서 2021~ 2023년에 38.4%로 급증
· 아파트 리모델링은 현재에는 미미하나 향후 성장 가능성이 클 것으로 보임.

- 주택 리모델링은 “전면리모델링”과 “부분리모델링”으로 구분됨. 아파트 리모델링은 전면리모델링에 관심이 크며 그린리모델링과 편의시설 확충과 같은 부분리모델링 활성화도 필요함.
· “부분리모델링”은 실내건축, 건축설비, 바닥·벽체, 내장재, 외부마감, 외부공간, 에너지설비 등 개선으로 그린리모델링 주차장, 단지환경 개선 등을 일괄 또는 부분적으로 추진하게 됨.
· “전면리모델링”은 평면구조 변경 등 평면확장, 수직·수평·별동 증축과 아파트의 경우 세대수 증가 등을 일괄적으로 추진하는데 사실상 재건축 수준의 리모델링으로 재건축과 경쟁적 관계임.

- 주택 장수명화에 따른 사회·경제적 순기능을 감안하여 주택 리모델링에 대한 다양한 지원이 필요함. 특히, 그린리모델링에 대한 정부의 전폭적인 지원이 이루어져야 함.
· 탄소중립 차원에서 반드시 추진해야 할 그린리모델링을 시장 자율에 맡기게 되면, 시장실패가 예상되는바, 공사 보조금 지급, 공사비 저리 융자, 세제 혜택, 건축규제 완화 등 정부의 적극적 개입 필요
· 노후 저층주택의 경우 재개발 가능성이 큰 주거지에서는 “부분리모델링”, 존치지역은 “부분 및 전면리모델링” 시행하고, “저층주택 리모델링 조합” 구성으로 체계적 일괄적 주택 리모델링 추진 필요
· 노후 아파트의 그린리모델링, 주거환경개선(주차장 확보 등), 개별 호 단위의 실내환경 개선 등을 장기수선계획과 연계한 부분리모델링 활성화 필요
· 정부 정책이 “재건축” 또는 “전면리모델링”으로 획일화하는 것은 소비자의 합리적 선택을 제한, 각각의 특성에 맞는 활성화 대안이 마련되어야 하고, 재건축과 리모델링은 상호 보완적 관계가 되어야 함.