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2024년 상반기 주택시장 분석 및 향후 전망
주택금융연구원은 2024년 상반기 주택시장 및 향후 전망을 분석한 보고서를 발표하였다.
- 공동주택(아파트+연립·다세대) 가격 동향분석
· ‘23-’24 기간 아파트 가격 변동의 방향성과연립·다세대(빌라)의 가격 변동 방향성은 차별적 양상을 보임
· ’24년 1분기 서울 강북 아파트 중심의 가격상승세는 2분기 들어 서울 동남권으로 확산, 전년 동기간의 상승세에 비해 상승폭은 낮은 것이 특징
· ’24년 상반기 주택가격 상승은 서울 지역의 아파트를 중심으로 진행되고 있으며, 비수도권 가격 침체는 지속되는 추세. 특히 지방 광역시의 가격 하락세가 두드러짐
- 전국 거래량 및 서울 거래량 분석
· 24년 상반기 전국 주택 거래량은 대부분의 지역에서 장기 평균을 하회하였으나, 24.1분기 거래량은 ‘23.1분기 대비 증가 양상을 보임
· 서울의 ’24년 월별 거래량은 ’23년에 비하여 큰 폭의 증가세를 보이고 있으며, 24.6월 거래량이 6.2천 건에 달해 월 장기 평균 거래량(6.8천 건)에 근접한 수준
· 최근 서울지역 아파트 가격 상승 및 거래량 증가는 비수도권 가격 하락 지속으로 인한 지방 아파트 투자 수요의 서울 유입 및 수도권내 서울 아파트 투자수요 유입 등이 주요원인으로 추정
- 전세시장 동향 분석
· ‘17년 이후 임차 거래량 대비 매매 거래량이 크게 감소하는 가운데, 24년 아파트 전세 가격은 상승세를 지속
· 아파트 전세가격과 달리 연립·다세대 전세가격은 하락세가 지속, 또한 연립·다세대 시장의 전세 관련 위험 또한 지속되고 있어, ’22-’24 기간 연립·다세대 전세 비중이 큰 폭의 감소 추세를 보임
· 전세 대출금리 하락 추세 및 전세 보증금 미반환 리스크 등으로 인해 비아파트 전세 수요가 아파트 시장으로 이전되면서 ‘24년 상반기 아파트 전세가격 상승에 영향을 미쳤을 것으로 추정
- 공급-미분양-PF
· 최근 인허가 - 착공 - 분양 등 민간주택 공급 지표 대부분이 위축되는 양상을 보임, 더불어 공사비 증가 등의 이슈로 인해 향후 민간부문 주택공급이 감소될 것으로 예상
· 공공부문의 주택착공 또한 ’22-’24 기간 큰 폭으로 감소. 정책 기조 상 향후 공공주택 공급확대가 예상되나 최근의 임차 수요 증대를 고려해 볼 때,
공공분양주택 보다는 공공임대주택을 중심으로 공급이 확대될 것으로 전망
· ’24년 들어 비수도권을 중심으로 미분양이 다시 증가세로 전환됨. 미분양 증가세 지속은 건설사 및 PF 대출 시장의 부실로 연결될 수 있으므로,
향후 면밀한 모니터링 및 정책 대응 중요
- 주요 고려사항 및 향후 전망
· 24년 상반기 서울 아파트 중심의 가격 상승 양상은 부동산 관련 규제완화, 대출상품 금리 하락세, 투자수요 이동 등의 요인들이 영향을 미친 것으로 추정
· 가계부채의 증가 및 시장 과열 우려로 인해 향후 대출규제를 중심으로 한 정책적 대응이 예상되나, 정부의 규제 정책 진행이 점진적일 경우 서울 아파트 가격 상승세는 2024년 하반기에도 지속될 가능성 존재
· 그러나 과거와 다르게 주택 유형별로 차별화된 가격 방향성, 재차 높아진 주택가격 부담 수준, 비수도권의 미분양 확대 및 PF 부실우려, 금융규제 확대 가능성 등을 고려해 볼 때, 추가적인 수요 확장에는 일정한 한계가 있을 것으로 예상
· 따라서 빠르면 ‘24년 말, 늦어도 ‘25년 상반기부터 아파트 매매가격이 하향안정화 될 것으로 예상, 연립·다세대 가격의 경우 ’24-’25 기간 보합 및 소폭 하락 추세가 지속될 것으로 전망
- 공동주택(아파트+연립·다세대) 가격 동향분석
· ‘23-’24 기간 아파트 가격 변동의 방향성과연립·다세대(빌라)의 가격 변동 방향성은 차별적 양상을 보임
· ’24년 1분기 서울 강북 아파트 중심의 가격상승세는 2분기 들어 서울 동남권으로 확산, 전년 동기간의 상승세에 비해 상승폭은 낮은 것이 특징
· ’24년 상반기 주택가격 상승은 서울 지역의 아파트를 중심으로 진행되고 있으며, 비수도권 가격 침체는 지속되는 추세. 특히 지방 광역시의 가격 하락세가 두드러짐
- 전국 거래량 및 서울 거래량 분석
· 24년 상반기 전국 주택 거래량은 대부분의 지역에서 장기 평균을 하회하였으나, 24.1분기 거래량은 ‘23.1분기 대비 증가 양상을 보임
· 서울의 ’24년 월별 거래량은 ’23년에 비하여 큰 폭의 증가세를 보이고 있으며, 24.6월 거래량이 6.2천 건에 달해 월 장기 평균 거래량(6.8천 건)에 근접한 수준
· 최근 서울지역 아파트 가격 상승 및 거래량 증가는 비수도권 가격 하락 지속으로 인한 지방 아파트 투자 수요의 서울 유입 및 수도권내 서울 아파트 투자수요 유입 등이 주요원인으로 추정
- 전세시장 동향 분석
· ‘17년 이후 임차 거래량 대비 매매 거래량이 크게 감소하는 가운데, 24년 아파트 전세 가격은 상승세를 지속
· 아파트 전세가격과 달리 연립·다세대 전세가격은 하락세가 지속, 또한 연립·다세대 시장의 전세 관련 위험 또한 지속되고 있어, ’22-’24 기간 연립·다세대 전세 비중이 큰 폭의 감소 추세를 보임
· 전세 대출금리 하락 추세 및 전세 보증금 미반환 리스크 등으로 인해 비아파트 전세 수요가 아파트 시장으로 이전되면서 ‘24년 상반기 아파트 전세가격 상승에 영향을 미쳤을 것으로 추정
- 공급-미분양-PF
· 최근 인허가 - 착공 - 분양 등 민간주택 공급 지표 대부분이 위축되는 양상을 보임, 더불어 공사비 증가 등의 이슈로 인해 향후 민간부문 주택공급이 감소될 것으로 예상
· 공공부문의 주택착공 또한 ’22-’24 기간 큰 폭으로 감소. 정책 기조 상 향후 공공주택 공급확대가 예상되나 최근의 임차 수요 증대를 고려해 볼 때,
공공분양주택 보다는 공공임대주택을 중심으로 공급이 확대될 것으로 전망
· ’24년 들어 비수도권을 중심으로 미분양이 다시 증가세로 전환됨. 미분양 증가세 지속은 건설사 및 PF 대출 시장의 부실로 연결될 수 있으므로,
향후 면밀한 모니터링 및 정책 대응 중요
- 주요 고려사항 및 향후 전망
· 24년 상반기 서울 아파트 중심의 가격 상승 양상은 부동산 관련 규제완화, 대출상품 금리 하락세, 투자수요 이동 등의 요인들이 영향을 미친 것으로 추정
· 가계부채의 증가 및 시장 과열 우려로 인해 향후 대출규제를 중심으로 한 정책적 대응이 예상되나, 정부의 규제 정책 진행이 점진적일 경우 서울 아파트 가격 상승세는 2024년 하반기에도 지속될 가능성 존재
· 그러나 과거와 다르게 주택 유형별로 차별화된 가격 방향성, 재차 높아진 주택가격 부담 수준, 비수도권의 미분양 확대 및 PF 부실우려, 금융규제 확대 가능성 등을 고려해 볼 때, 추가적인 수요 확장에는 일정한 한계가 있을 것으로 예상
· 따라서 빠르면 ‘24년 말, 늦어도 ‘25년 상반기부터 아파트 매매가격이 하향안정화 될 것으로 예상, 연립·다세대 가격의 경우 ’24-’25 기간 보합 및 소폭 하락 추세가 지속될 것으로 전망
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