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리츠를 활용한 주택금융 할성화 방안에 관한 연구(한국형 New 리츠)
한국은행은 리츠를 활용한 주택금융 할성화 방안에 관한 연구보고서를 발표하였다.
- 우리나라의 가계부채는 그간의 정책적 대응 노력에도 불구하고 지속적으로 증가하여 경제규모에 비해 지나치게 높은 수준이라는 평가를 받고 있음.최근 국민 계정 기준년 개편으로 명목 GDP가 상향 조정됨에 따라 GDP 대비 가계부채 비율이 다소 낮아졌으나, 우리나라의 가계부채비율은 여전히 주요국 대비 상당히 높은 수준임. 과도한 가계부채는 효율적인 자원배분을 저해하여 실물경제의 장기성장을 제약하고, 대출 접근성의 격차를 통해 소득계층 간 자산불평등을 악화시킬 수 있는 문제점을 지니고 있음. 가계부채에 대한 정책적 대응방안으로는 거시건전성 수단 등을 통한 금융기관의 가계대출 취급유인 조절과 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR) 및 담보인정비율(Loan-to-Value Ratio, LTV) 강화 등 대출수요 조절 수단이 주로 실행되어왔음. 통화정책 측면에서는 완화적 통화정책이 가계의 과도한 레버리지 활용과 위험자산 투자로 이어지지 않도록 금융안정을 고려할 필요가 있다는 점도 강조되어 왔음. 그러나 이 같은 다양한 정책적 대응에도 불구하고 가계부채 증가 속도는 제어되지 못하였음. 이는 우리나라의 가계부채가 부동산과 밀접하게 연계되어 있어 금리 조정이나 대출 규제로 누증을 억제하는데 한계가 있음을 보여주고 있음. 특히, 수요 측면의 가계부채 증가 요인으로서 우리나라의 가계가 자가 주택에 대한 선호가 높고 주택을 투자자산으로 인식하는 경향이 강한 점이 작용하고 있음.
- 한편, 우리나라의 가계부채 증가는 1990년대 이후 부동산금융의 자유화와도 밀접히 관련되어 있음. 특히, 2000년대 초반부터 은행을 중심으로 민간주택담보대출이 급격히 증가하면서 가계대출의 증가세를 주도하였음. 부동산금융을 부동산의 개발, 매입, 운영, 임대차, 처분 등을 위한 자금을 공급하는 체계라고 정의할 경우 우리나라는 민간 주택담보대출의 비중이 상당히 높은 수준임. 이와 같은 관점에서 본 연구는 부동산시장과 연계된 가계부채의 증가 현상에 주목하여 주거비용을 대출(Debt)이 아닌 민간자본(Equity)으로 조달하는 방안을 제시하고자 함. 동 방안은 부동산 간접투자 상품인 리츠(REITs)의 투자대상을 주거용 부동산으로 확대？유도함으로써 대출 대신 민간자본의 이용도를 높여 가계부채 문제를 완화하는 것을 목적으로 함.
- 구체적으로, 가계는 공모를 통해 리츠사가 가진 지분을 투자금액에 비례해 획득함. 가계는 획득한 지분을 통해 리츠사가 보유한 주택에 임차인으로서 거주할 권리를 얻게 되며, 주택에 거주하는 기간 동안에는 리츠사에 일정한 임대료를 지불하게 됨. 예를 들어, A와 B 가계가 각 2억원을 투자해 리츠사의 지분을 획득하게 되면, 그 지분을 통해 전용면적 85m2의 아파트를 임차할 수 있는 권리를 얻음. A와 B 가계가 아파트를 임차하면서 지불하게 되는 임대료는 아파트의 층수나 기타 환경에 따라 달라지는 시장가격에 따라 정해짐. 또한, 획득한 지분을 통해 가계는 배당 수익 그리고 지분매각 시에는 지분매각차익을 누릴 수 있음.
- 동 방안에서는, 가계가 안정적인 주거지를 확보하는 데 추가적인 부채의 조달이 필요하지 않고 그에 따라 가계부채의 증가를 억제할 수 있음. 또, 리츠가 소유 운영하는 임대주택 공급의 확대는 전세 시장을 안정화시켜 전세자금대출에 대한 수요를 줄임. 결과적으로, 이는 높아진 전세가와 전세가율에 기인해 늘어난 소위 ‘갭투자’와 주택담보대출의 과도한 증가 또한 억제함.
- 우리나라의 가계부채는 그간의 정책적 대응 노력에도 불구하고 지속적으로 증가하여 경제규모에 비해 지나치게 높은 수준이라는 평가를 받고 있음.최근 국민 계정 기준년 개편으로 명목 GDP가 상향 조정됨에 따라 GDP 대비 가계부채 비율이 다소 낮아졌으나, 우리나라의 가계부채비율은 여전히 주요국 대비 상당히 높은 수준임. 과도한 가계부채는 효율적인 자원배분을 저해하여 실물경제의 장기성장을 제약하고, 대출 접근성의 격차를 통해 소득계층 간 자산불평등을 악화시킬 수 있는 문제점을 지니고 있음. 가계부채에 대한 정책적 대응방안으로는 거시건전성 수단 등을 통한 금융기관의 가계대출 취급유인 조절과 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR) 및 담보인정비율(Loan-to-Value Ratio, LTV) 강화 등 대출수요 조절 수단이 주로 실행되어왔음. 통화정책 측면에서는 완화적 통화정책이 가계의 과도한 레버리지 활용과 위험자산 투자로 이어지지 않도록 금융안정을 고려할 필요가 있다는 점도 강조되어 왔음. 그러나 이 같은 다양한 정책적 대응에도 불구하고 가계부채 증가 속도는 제어되지 못하였음. 이는 우리나라의 가계부채가 부동산과 밀접하게 연계되어 있어 금리 조정이나 대출 규제로 누증을 억제하는데 한계가 있음을 보여주고 있음. 특히, 수요 측면의 가계부채 증가 요인으로서 우리나라의 가계가 자가 주택에 대한 선호가 높고 주택을 투자자산으로 인식하는 경향이 강한 점이 작용하고 있음.
- 한편, 우리나라의 가계부채 증가는 1990년대 이후 부동산금융의 자유화와도 밀접히 관련되어 있음. 특히, 2000년대 초반부터 은행을 중심으로 민간주택담보대출이 급격히 증가하면서 가계대출의 증가세를 주도하였음. 부동산금융을 부동산의 개발, 매입, 운영, 임대차, 처분 등을 위한 자금을 공급하는 체계라고 정의할 경우 우리나라는 민간 주택담보대출의 비중이 상당히 높은 수준임. 이와 같은 관점에서 본 연구는 부동산시장과 연계된 가계부채의 증가 현상에 주목하여 주거비용을 대출(Debt)이 아닌 민간자본(Equity)으로 조달하는 방안을 제시하고자 함. 동 방안은 부동산 간접투자 상품인 리츠(REITs)의 투자대상을 주거용 부동산으로 확대？유도함으로써 대출 대신 민간자본의 이용도를 높여 가계부채 문제를 완화하는 것을 목적으로 함.
- 구체적으로, 가계는 공모를 통해 리츠사가 가진 지분을 투자금액에 비례해 획득함. 가계는 획득한 지분을 통해 리츠사가 보유한 주택에 임차인으로서 거주할 권리를 얻게 되며, 주택에 거주하는 기간 동안에는 리츠사에 일정한 임대료를 지불하게 됨. 예를 들어, A와 B 가계가 각 2억원을 투자해 리츠사의 지분을 획득하게 되면, 그 지분을 통해 전용면적 85m2의 아파트를 임차할 수 있는 권리를 얻음. A와 B 가계가 아파트를 임차하면서 지불하게 되는 임대료는 아파트의 층수나 기타 환경에 따라 달라지는 시장가격에 따라 정해짐. 또한, 획득한 지분을 통해 가계는 배당 수익 그리고 지분매각 시에는 지분매각차익을 누릴 수 있음.
- 동 방안에서는, 가계가 안정적인 주거지를 확보하는 데 추가적인 부채의 조달이 필요하지 않고 그에 따라 가계부채의 증가를 억제할 수 있음. 또, 리츠가 소유 운영하는 임대주택 공급의 확대는 전세 시장을 안정화시켜 전세자금대출에 대한 수요를 줄임. 결과적으로, 이는 높아진 전세가와 전세가율에 기인해 늘어난 소위 ‘갭투자’와 주택담보대출의 과도한 증가 또한 억제함.
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