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전북지역 부동산PF 유동화증권 현황 및 리스크 점검
한국은행은 전북지역 부동산PF 유동화증권 현황 및 리스크를 분석한 보고서를 발표하였다.
[검토배경]
- 전국 부동산PF 대출잔액 규모는 금년 상반기중 완만한 감소세를 보였으나, PF대출 연체율은 2021년 이후 지속적으로 상승하고 있음. 이러한 연체율 상승은 이자수익 감소와 충당금 적립 부담으로 이어져 금융기관의 경영여건을 악화시킬 수 있음. 또한 공사비도 상승하고 있어 시공사의 부담이 커지고 있을 가능성도 있음. 따라서 본고에서는 전북지역의 부동산 시장 동향을 살펴본 후, 부동산PF 유동화증권 데이터를 활용하여 지역 내 부동산PF 대출의 특징과 리스크를 점검하고자 함.
[전북지역 부동산시장 동향]
- 전북지역 부동산시장은 미분양주택수 증가, 낮은 수익성의 상업용 부동산 등 영향으로 다소 부진한 흐름을 보이고 있음. 특히 미분양주택수는 최근(2022.10~2024.10월) 군산·익산 지역을 중심으로 과거(2020.1~2022.9월) 대비 크게 증가하였음. 또한 상업용 부동산 투자수익률은 높은 공실률 등으로 인해 전국 대비 낮게 나타났음.
[전북지역 부동산PF 유동화증권의 특징 및 리스크 요인]
- 발행잔액은 주거시설을 중심으로 감소하면서, 전국 대비 비중은 0.8%(2024.2분기 기준)까지 하락한 것으로 나타났음. 최근 전북지역 부동산 시장이 다소 위축된 모습을 보이면서 유동화증권의 신규 발행도 제한적인 상황임. 단기물의 비중은 전국 평균을 상회하고 있음. 보통 단기물 비중이 높을 경우 잦은 차환 발행에 따라 비용이 상승하고, 차환 발행 실패 위험에 비교적 자주 노출되면서 신용보강을 제공한 건설사와 금융기관의 채무이행 부담이 커질 가능성이 있음. 또한 PF 사업기간은 전국에 비해 긴 것으로 나타났음. 이처럼 사업 기간이 장기화될 경우 이자비용 누적 등 비용 부담이 증가할 수 있음. 신용보강의 경우 특정 건설사의 보증 비중이 높게 나타나 해당 업체의 재무상태가 유동화증권의 건전성에 영향을 미칠 수 있음. 다만 동 건설사의 PF우발채무 대응능력이 대체로 양호한 것으로 보여 현재로서는 유동화증권의 건전성이 악화될 가능성은 크지 않은 것으로 보임.
[평가 및 시사점]
- 부동산PF 관련 리스크로 금융기관 경영여건이 악화될 가능성은 낮을 것으로 보이나 앞서 언급한 리스크 요인에 대해 유의할 필요가 있음. 전북지역 부동산PF 유동화증권의 발행 잔액이 감소하고 있으며, 금융기관의 신용보강 비중도 낮아 도내 PF 부실이 해당 기관들의 경영여건 악화로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 보임. 다만 높은 단기물 비중, 긴 PF 사업기간 특정 기업 중심의 높은 건설사 보증 비중 등 구조적 취약성이 있는 만큼 유관기관은 관련 리스크 요인에 대한 지속적인 점검이 필요함.
[검토배경]
- 전국 부동산PF 대출잔액 규모는 금년 상반기중 완만한 감소세를 보였으나, PF대출 연체율은 2021년 이후 지속적으로 상승하고 있음. 이러한 연체율 상승은 이자수익 감소와 충당금 적립 부담으로 이어져 금융기관의 경영여건을 악화시킬 수 있음. 또한 공사비도 상승하고 있어 시공사의 부담이 커지고 있을 가능성도 있음. 따라서 본고에서는 전북지역의 부동산 시장 동향을 살펴본 후, 부동산PF 유동화증권 데이터를 활용하여 지역 내 부동산PF 대출의 특징과 리스크를 점검하고자 함.
[전북지역 부동산시장 동향]
- 전북지역 부동산시장은 미분양주택수 증가, 낮은 수익성의 상업용 부동산 등 영향으로 다소 부진한 흐름을 보이고 있음. 특히 미분양주택수는 최근(2022.10~2024.10월) 군산·익산 지역을 중심으로 과거(2020.1~2022.9월) 대비 크게 증가하였음. 또한 상업용 부동산 투자수익률은 높은 공실률 등으로 인해 전국 대비 낮게 나타났음.
[전북지역 부동산PF 유동화증권의 특징 및 리스크 요인]
- 발행잔액은 주거시설을 중심으로 감소하면서, 전국 대비 비중은 0.8%(2024.2분기 기준)까지 하락한 것으로 나타났음. 최근 전북지역 부동산 시장이 다소 위축된 모습을 보이면서 유동화증권의 신규 발행도 제한적인 상황임. 단기물의 비중은 전국 평균을 상회하고 있음. 보통 단기물 비중이 높을 경우 잦은 차환 발행에 따라 비용이 상승하고, 차환 발행 실패 위험에 비교적 자주 노출되면서 신용보강을 제공한 건설사와 금융기관의 채무이행 부담이 커질 가능성이 있음. 또한 PF 사업기간은 전국에 비해 긴 것으로 나타났음. 이처럼 사업 기간이 장기화될 경우 이자비용 누적 등 비용 부담이 증가할 수 있음. 신용보강의 경우 특정 건설사의 보증 비중이 높게 나타나 해당 업체의 재무상태가 유동화증권의 건전성에 영향을 미칠 수 있음. 다만 동 건설사의 PF우발채무 대응능력이 대체로 양호한 것으로 보여 현재로서는 유동화증권의 건전성이 악화될 가능성은 크지 않은 것으로 보임.
[평가 및 시사점]
- 부동산PF 관련 리스크로 금융기관 경영여건이 악화될 가능성은 낮을 것으로 보이나 앞서 언급한 리스크 요인에 대해 유의할 필요가 있음. 전북지역 부동산PF 유동화증권의 발행 잔액이 감소하고 있으며, 금융기관의 신용보강 비중도 낮아 도내 PF 부실이 해당 기관들의 경영여건 악화로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 보임. 다만 높은 단기물 비중, 긴 PF 사업기간 특정 기업 중심의 높은 건설사 보증 비중 등 구조적 취약성이 있는 만큼 유관기관은 관련 리스크 요인에 대한 지속적인 점검이 필요함.
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